臺灣基隆地方法院民事判決113年度訴字第158號原 告 社團法人基隆市中區扶輪社法定代理人 謝一弘訴訟代理人 郭百祿律師被 告 櫻花社區公寓大廈管理委員會法定代理人 陳鏈池訴訟代理人 林富貴律師上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國113年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告先位之訴駁回。
二、櫻花社區民國112年12月17日第十四屆112年度區分所有權人會議案由三管理費及停車費調整案，其中管理費「店舖住戶原750元/月，調整後1,500元/月」之決議，應予撤銷。
三、訴訟費用新臺幣壹萬柒仟參佰參拾伍元由原告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告為櫻花社區（下稱系爭社區）內門牌號碼基隆市○○區○○○街000號1樓房屋（下稱原告房屋）之區分所有權人。系爭社區之區分建物所有權人約有280戶，其中除有7戶之1樓店舖住戶外（含原告房屋），其餘均為一般住戶。詎被告於民國112年12月17日召開系爭社區第十四屆112年度區分所有權人會議（下稱112年12月17日區分所有權人會議），案由三關於管理費及停車費調整案，其中就管理費部分，決議以：一般住戶之管理費由原新臺幣（下同）500元/月調整為1,000元/月、店舖住戶則由750元/月調整為1,500元/月（下稱系爭決議）之差別費率收取管理費。惟原告房屋為1樓店舖住戶，並未使用電梯，亦無門禁管制保障居住安全、亦無較一般住戶享有較優先之公共設施服務待遇，反而一般住戶享有垃圾收取服務，而店舖住戶卻無法享有相等待遇，店舖住戶既未享有較一般住戶較優等之禮遇，何以店舖住戶卻要比一般住戶每月多繳納百分之50之管理費，且112年12月17日區分所有權人會議並未提出任何理由說明店鋪住戶與一般住戶管理費差別化收取之標準為何？遽藉由多數決（一般住戶273戶）之方式，形成對少數區分所有權人（含原告）不利之管理費差別化收取標準之系爭決議，顯已悖離「按應有部分比例分擔」之原則，造成少數區分所有權人長期不合理及不公平之負擔，損害原告等店舖住戶權益，系爭決議顯有違公序良俗、平等原則、誠信原則，且屬權利濫用，原告自得依民法第71條、第148條第2項等規定，並依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，適用民法第56條第2項規定，主張系爭決議應屬無效。並先位聲明：系爭決議無效。
(二)退而言之，系爭決議縱非無效。惟被告召開112年12月17日區分所有權人會議，並未依公寓大廈管理條例第30條第1項規定，於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，原告未於開會前10日接獲書面之開會通知，致未能參加112年12月17日區分所有權人會議，被告之召集程序顯然違反公寓大廈管理條例第30條第1項規定，原告亦得依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，適用民法第56條第1項規定，主張系爭決議應予撤銷。並備位聲明：系爭決議應予撤銷。
二、被告求為判決：原告之訴駁回，其答辯意旨略以：
(一)先位請求部分：⒈觀諸88年5月16日修訂之安樂三期六標國宅住戶管理委員會組
織結構規範暨住戶規約，約定「……拾壹、月費繳納 一、收費標準：㈠管理費收入：由互助委員會按實核定，並由住戶大會表決通過。營業戶及一樓店面商家戶，按住家收費標準加收百分之五十。」及100年12月更訂之櫻花社區公寓大廈住戶規約第41條第1項約定「管理費用之收費標準為成立委員會後，依各區分所有權人之權狀實際坪數『含附屬物及公設面積』每戶收取500元、店舖750元，除支付定期性管理費用，餘款移入公共基金，以充裕其數額。」可知，店舖住戶之管理費均較一般住戶之管理費多收取百分之50，乃系爭社區數十年來長期約定之差別化收取標準，系爭決議關於管理費之調整及其幅度均係沿襲系爭社區自88年起住戶規約就店舖住戶及一般住戶之管理費為不同之收費標準之約定，符合系爭社區所有區分所有權人長期以來之預期及信賴保護。
⒉系爭社區之店鋪住戶計有全家便利商店2戶、基隆教會安樂之
家、吳平國中館2戶、基隆中區扶輪社（即原告）、晨宇補習班，共7戶。系爭社區為開放型社區，倘若於店鋪前二邊花園中間設置門禁管制，人員進出系爭社區均需確認身分或登記，致店鋪生意受有影響，店鋪所有權人是否同意？又便利商店之進、卸貨及消費者進出購物，教會辦理活動（如唱詩歌、做禮拜），補習班學生上下課、家長接送學生等情，均影響住戶安寧、環境衛生以及進出動線，使系爭社區必須增加保全人員及清潔人員清理周邊環境，再因店鋪營業或業務之需而於社區共用之外牆、花園私設廣告招牌，此亦影響系爭社區觀瞻，且店鋪住戶取得所有權時已知悉住戶規約之存在，是店鋪住戶管理費與一般住戶不同乃私法自治之範疇，並未違反公共秩序或善良風俗。
⒊又公寓大廈之管理費用，除用於維護、修繕、管理共用部分
、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10條第2項情況，為法之所許。就商場與住宅混合之公寓大廈，與一般純住宅之大廈不同，客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管理委員會所提供之管理服務，及對社區環境品質之影響（含有形及無形之影響）程度明顯不同，基於為增進社區共同利益，確保社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加或減少修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議決議，對於店鋪住戶與一般住戶就管理費計算採相異之標準。
(二)備位請求部分：112年12月17日區分所有權人會議之公告有張貼於系爭社區公告欄內，且系爭社區總幹事有將開會通知單等相關資料交付原告，並無未公告及通知之召集程序違反法令等情事。
三、得心證之理由：
(一)原告之先位請求：原告主張之先位事實，被告除否認系爭決議有背於公共秩序、善良風俗或違反誠信原則外，對於原告其餘主張並不爭執，是本件爭點即為系爭決議有無背於公共秩序、善良風俗或違反誠信原則？茲析述如下：
⒈按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2
項定有明文。又公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決議內容如有違反法令或規約等情事時，其效力如何，並無明文規定，依同條例第1條第2項規定，即應適用其他法令之規定。而觀之公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自可類推適用社團總會決議效力之規定。
⒉按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。違反者，當屬無效。惟所謂違反平等原則之權利濫用，該平等原則非指機械的、絕對的齊頭式或形式上平等，而係指「等者等之，不等者不等之」之實質平等，是以自不排除針對事物性質之差異而為合理之區別待遇（司法院大法官會議釋字第485號解釋意旨參照）。又是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判決參照）。蓋現代一切之權利皆具有社會性及公共性，權利之行使應受到社會作用及其目的之規制，自須在權利人與社會全體之利益調和之狀態下為之，以貫徹權利社會化之基本內涵；倘綜合一切具體情事觀察，權利之行使，對自己所獲得之利益極微，對他人及社會所造成之損失極大者，實質上即屬違背法律之根本精神，亦即與權利社會化之內涵及社會倫理背馳，應認為係權利之濫用。再所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決意旨參照）。又民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院69年台上字第2603號判決、最高法院83年度台上字第1530號判決參照）。
⒊區分所有物管理費之高低，涉及區分所有權人之權益，而各
共有人因所有之樓層、位置、面向有所不同，對於社區之管理、維護自有不同之考量，為貫徹公寓大廈管理條例之社區自治原則（區分所有權人會議可以說是公寓大廈自治管理之主要支柱。有關公寓大廈之重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，以及住戶間之互動關係、群居生活等「人的管理」，原則上均可透過區分所有權人會議決定之。而區分所有權人參與集會之決議，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，乃構成員之具體表現，其對落實社區自治意識，確立建築管理自決自治制度，具有正面的積極作用）、住戶自治原則（公寓大廈管理條例規定應成立管理組織，諸如區分所有權人會議、管理委員會，期能透過共同參與、多數決和強制執行等方式，處理與住戶有切身利害關係的共同事務，實踐住戶自治原則）均應透過區分所有權人會議決議行之，且區分所有權人會議係經社區區分所有權人依法定程序過半數以上所形成之多數決，區分所有權人決議容易造成侵犯平等權的危險的範圍甚小，此時司法權在裁量區分所有權人會議之決議有無差別待遇之不公平時，應採寬鬆的審查標準，因此除非區分所有權人會議之決議確係流露出明顯故為差別化待遇之恣意或濫權，否則即難認有違平等原則、誠實信用原則等權利濫用而屬無效。
⒋本院審酌：
⑴區分所有權人或住戶實際使用社區公共設施之頻率多寡及
程度係屬不一，倘逐一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非但耗時費事，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之福，亦不符合公寓大廈管理條例制定之本旨。故公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應依如何之標準繳納公共基金，並未強制定出收費標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以制定出符合該社區現況之合理收費標準。再按規約為公寓大廈區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款亦定有明文。故如公寓大廈內部已依區分所有權人會議或規約訂定費用基準，如無顯失公平之情事，區分所有權人或依法律規定或依規約負有繳納公共基金或其他因共有部分所生負擔之人，仍應按區分所有權人會議決議繳納費用，法院無從於個案訴訟中逕行衡酌管理費之收取標準是否允當。而系爭社區自88年起依公寓大廈管理條例訂立住戶規約，88年5月16日修訂之安樂三期六標國宅住戶管理委員會組織結構規範暨住戶規約，內載「……拾壹、月費繳納 一、收費標準：㈠管理費收入：由互助委員會按實核定，並由住戶大會表決通過。營業戶及一樓店面商家戶，按住家收費標準加收百分之五十。」嗣後100年12月更訂之住戶規約，其中第41條第1項約定「管理費用之收費標準為成立委員會後，依各區分所有權人之權狀實際坪數『含附屬物及公設面積』每戶收取500元、店舖750元，除支付定期性管理費用，餘款移入公共基金，以充裕其數額。
」此有被告提出之前開住戶規約各1件可參，亦即系爭社區早自88年起即已在住戶規約中約定以1樓店舖（商業用）及2樓以上之純住家作為管理費收取標準之區別對象，而訂定不同管理費之收費標準。嗣112年12月17日系爭決議，一般住戶收取1,000元、店舖住戶收取1,500元，且調整之金額幅度均同屬1倍，亦即一般住戶之管理費由原500元調整為1,000元、店舖住戶則由750元調整為1,500元，顯然系爭決議關於管理費之調整及其幅度均係沿襲系爭社區自88年起住戶規約長期以來以1樓店舖及2樓以上純住家作為不同管理費之收費標準之約定，符合系爭社區所有區分所有權人長期以來之預期及信賴保護，系爭決議確有所本，而非出於恣意，難謂有何權利濫用之情事。
⑵又商場與住宅混合之大廈，與一般純住宅之大廈不同，在
客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務，及對社區環境品質之影響（含有形及無形之影響）程度明顯不同，基於為增進社區共同利益，確保社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用暨對住戶生活品質之影響，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議決議，對於商場與住戶採管理費不同之收費標準。由被告就便利商店之消費者進出購物、教會群集唱詩歌、補習班學生下上課、家長接送學生等上開抗辯可知，系爭社區對於店舖住戶及一般住戶採取不同管理費之收取標準，究其原因無非以1樓店舖為求營利，以消費者之頻繁進出或經營型態、時間之不同所生之吵雜、清潔、環保、安全等疑慮，勢必對社區生活環境造成不同程度之影響，有較高於一般純住家之環境品質影響及安全管理要求因而收取較2樓以上純住家為高之管理費，依照上開說明，自不違反平等原則，更無所謂違反公序良俗、誠信原則之情事。至於本件原告對於其區分所有建物其主要用途乃屬商業用，亦不爭執，復有原告提出之建物登記第一類謄本可稽，系爭社區之住戶規約及系爭決議之管理費收取標準，依權狀之登記用途不同予以差別待遇，已有一客觀劃一之收費標準，當無再因應1樓個別區分所有建物之個別實際使用狀況予以細分之必要，以免造成分類及執行上之困難，故原告有無將原告房屋當作營業使用，則屬另事，並不影響其原告房屋係屬商業用之本質而應適用店舖住戶之管理費收取標準。惟倘系爭社區1樓營業用之戶數有限，經營分類在實際執行上並無困難，被告不妨再考慮依實際營業之型態及對社區住戶之生活環境品質影響，再細分訂定不同之管理費收取標準，或許會更貼近實際使用之原則，附此敘明。
⑶綜上，經本院認為系爭決議並無流露出明顯故為差別化待
遇之恣意或濫權，而有違平等原則、公序良俗、誠信原則。此外，原告復未能舉證證明系爭決議有何違反平等原則、誠信原則之情事，故原告以籠統含糊之差別化待遇為由而主張系爭決議有違公共秩序、善良風俗、誠實信用原則等權利濫用而屬無效，即無可採，應予駁回。
(二)原告之備位請求：原告主張被告召開112年12月17日區分所有權人會議，未經公告及通知原告，召集程序違反公寓大廈管理條例第30條第1項前段規定，請求撤銷系爭決議之備位事實，此為被告所否認並以上開情詞置辯，是本件爭點即為系爭決議有無違反公寓大廈管理條例第30條第1項規定而應予撤銷，茲析述如下：
⒈按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載
明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」公寓大廈管理條例第30條第1項前段定有明文。次按「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」民法第56條第1項定有明文。而公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議之召集程序、決議方法或其決議之內容違法時，究應如何處理，並無明文規定，惟依區分所有權人團體係由區分所有權人集合而成之社員團體以觀，其性質猶如民法中之社團總會；又區分所有權人團體固非社團，無獨立之法人格，然依公寓大廈管理條例第36條、第38條第1項之規定，管理委員會之職務之一即在執行區分所有權人會議決議之事項，且具有當事人能力。是為給予救濟途徑、便利紛爭之解決，應認區分所有權人會議如有召集程序、決議方法上之瑕疵，或其決議之內容違法時，各區分所有權人得類推適用民法第56條之規定，以管理委員會為被告，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。
⒉被告雖抗辯112年12月17日區分所有權人會議之公告張貼於系
爭社區公告欄內等語，並提出112年度第14屆管理委員會區分所有權人會議公告及將公告張貼於系爭社區公告欄之照片等件為證，觀諸112年度第14屆管理委員會區分所有權人會議公告，其內明載112年度第14屆管理委員會區分所有權人會議之時間及地點，並註明已將開會通知單、出席委託書，置放於住戶信箱請住戶查收，且公告日期自112年12月5日起至同月16日止。惟依照上開說明，區分所有權人會議除有急迫情事須召開臨時會，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，而非以公告方式為之，況且原告係屬1樓住戶，位在被告社區某棟樓大門之旁，由開放空間直通社區外面，其出入無需經由大門內部，有照片在卷可稽，則被告將公告張貼於系爭社區公告欄，亦難認對原告已生公告之效力。
⒊原告係屬1樓住戶，並無信箱，此為兩造所不爭，被告雖又抗
辯社區總幹事有將開會通知單等相關資料交付原告等語，然此為原告所否認，而被告對社區總幹事有將開會通知單等相關資料交付原告之有利事實，則未能舉證以實其說，故原告主張被告並未將112年12月17日區分所有權人會議開會通知單等相關資料合法通知原告而主張系爭決議之召集程序有違反公寓大廈管理條例第30條第1項前段規定之瑕疵，應予撤銷，自屬可採。原告備位請求系爭決議應予撤銷，於法自屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告先位之訴，請求確認系爭決議無效，為無理由，不應准許。原告備位之訴，類推適用民法第56條第2項規定，請求撤銷系爭決議，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸再予一一審酌。
六、本件訴訟費用即第一審裁判費17,335元，由原告負擔。
七、據上論結，原告先位之訴為無理由，備位之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 113 年 6 月 13 日
民事庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 13 日
書 記 官 林煜庭