臺灣基隆地方法院民事判決113年度訴字第239號原 告 趙華平訴訟代理人 陳郁婷律師被 告 蘇郁美訴訟代理人 劉純增律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國115年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告經由台灣房屋信義君悅特許加盟店營業員李嘉玲、Ａ０１等
人仲介，於民國112年8月15日以新臺幣（下同）216萬元向被告購買門牌號碼新北市○里區○○街00號3樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落土地（新北市○里區○○段0000地號，權利範圍：4分之1，與系爭房屋合稱系爭房地），兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。於兩造簽訂系爭契約前，仲介帶原告確認系爭房屋現狀，當時系爭房屋僅廚房旁之房間有滲水、壁癌之現象，其餘處所無壁癌或滲漏水之情形，且簽訂系爭契約時，被告向原告保證系爭房屋僅有廚房旁之房間有滲水、壁癌，系爭房屋其餘部分並無滲漏水情形，故系爭契約第12條特約事項始載明：「廚房旁房間牆壁有滲水現象及壁癌，雙方約定由買方自行負責修繕」。
㈡系爭房屋於112年10月1日交屋，其後原告將系爭房屋水源總
開關打開後，發現水管破掉滲水，系爭房屋各處開始出現大量滲漏水，且於同年11月逢連日大雨，原告前往系爭房屋查看，發現系爭房屋有如附表所示之瑕疵（下稱系爭瑕疵），已超出原告之認知，是系爭房屋交屋前即存有漏水之瑕疵，且依基隆市建築師公會114年1月20日基建師會鑑字第11402010號函檢附鑑定報告書（下稱鑑定報告），明確指出系爭房屋內之白華（壁癌）可推估漏水時間至少持續2個月以上，本件係於112年10月1日交屋，在此時點系爭房屋已存有多處壁癌，可知至少於同年8月即交屋前即有漏水之瑕疵存在。㈢依系爭契約第5條所載，賣方應保證買賣標的物無物之瑕疵，
賣方並應負擔瑕疵擔保責任，爭房屋有附表所示之瑕疵，業經基隆市建築師公會鑑定確認，被告於簽約時故意不告知系爭房屋有系爭瑕疵，欠缺其保證之價值、效用及品質，故系爭房屋不具備系爭契約之預定效用及價值，原告業於112年12月15日寄發存證信函將系爭瑕疵通知被告，要求被告於5日內處理，然被告仍拒絕修繕，是原告得依民法第359條規定，請求減少系爭契約之買賣價金，並請求被告返還不當得利（最高法院101年度台上字第1916號民事判決參照）。原告為使系爭房屋維持通常效用，因而支出修繕費用1,207,660元，是原告得請求減少系爭契約價金1,207,660元，則被告於1,207,660元之範圍內，即屬無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，爰依民法第179條規定，請求被告返還1,207,660元之不當得利，並聲明：⒈被告應給付原告1,207,660元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈被告辯稱原告於買受系爭房屋前已知悉系爭房屋存在系爭瑕
疵云云。查依仲介人員即證人Ａ０１之證詞，可悉證人Ａ０１帶原告看屋時天氣晴朗，並未下雨，且僅有疑似壁癌、油漆或水泥剝落、龜裂等情形，並無其他滲漏水情形，系爭契約所附之標的物現況說明書也載明無其他滲漏水，是原告於簽約時無從知悉系爭房屋存在系爭瑕疵。況壁癌（白華）係指水分進入牆體，蒸發時將溶解在水分中的鹽類帶到表面形成白色結晶粉末，而進入牆體的水分原因多元，可能來自混凝土預拌時即保有的水分、可能來自外牆、牆內之滲水，亦可能來自空氣中過高的溼氣，系爭房屋坐落新北市萬里區，位於臺灣東北角，長年受潮受海風吹拂，當地民房常因海風關係導致房屋受損，而證人Ａ０１帶原告查看系爭房屋時，均為晴天，沒有下雨，且水源總開關未開啟，原告即使知悉屋內有壁癌狀況，並不能因此草率認為系爭房屋就有滲漏水，更不能錯誤推論為原告知悉有滲漏水。
2.原告於系爭契約簽名前，地政士曾茂崑曾向證人Ａ０１詢問並確認漏水之情形均已於系爭契約明確說明、約定，原告始於系爭契約簽名，是系爭房屋於買賣當時是否有滲漏水現況，應以系爭契約之特約事項及不動產現況說明書為準。
二、被告答辯：㈠原告於買受系爭房屋前有親自前往系爭房屋查看，證人Ａ０１已
向原告說明系爭房屋現況，且系爭房地專任委託銷售契書中之不動產現況說明書，已載明系爭房屋有漏水情形，其範圍包含靠近後陽台的房間、牆壁及天花板、每間房牆壁，此於系爭契約附件「建物目前管理與使用情況」亦有載明，是原告於買受系爭房屋前已知悉系爭房屋存在滲漏水瑕疵，並於系爭契約中約定以現況交屋、由原告自行修繕，被告未惡意隱匿系爭房屋之現況，原告應自行修繕系爭房屋之漏水。
㈡並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准為免為假執行之宣告。
三、本院判斷㈠原告主張於112年8月15日以216萬元向被告購買系爭房地，兩
造並簽訂系爭契約，系爭房屋於112年10月1日交付予原告，系爭房屋有系爭鑑定報告所載漏水項目（即系爭瑕疵）等情，業據提出第一建經不動產買賣契約書、系爭房屋現場照片等件為證，並有系爭鑑定報告在卷可查，且為被告所不爭執，堪信為真實。然原告主張被告故意不告知系爭房屋存有系爭瑕疵，欠缺兩造約定之價值、效用及品質，原告得依民法第359條規定，請求於1,207,660元之範圍內減少系爭契約之買賣價金，是被告受有1,207,660元之不當得利等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點為：被告就原告主張之系爭瑕疵，應否負物之瑕疵擔保責任？如被告應負物之瑕疵擔保責任，則原告主張減少價金1,207,660元，有無理由？⒈按民法第373條規定，買賣標的物之利益及危險，自交付時起
，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。是以，房屋出賣人對買受人所負瑕疵擔保責任，應擔保房屋於交付時，無滅失或減少其價值之瑕疵，除契約另有訂定者外，倘該房屋嗣後始生滅失或減少其價值之瑕疵，則非出賣人應負瑕疵擔保責任之範圍。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文設有規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。準此，原告主張被告未告知系爭房屋有系爭瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任乙情，為被告所否認，原告即應就被告未告知系爭瑕疵及系爭房屋於房屋交付時即存在系爭瑕疵之事實，負舉證責任。
⒉查依系爭契約所附建物目前管理與使用情況，其中項次第31
「是否有滲漏水情形」，被告勾選為「是」，備註說明欄並記載「靠近後陽台的房間牆壁及天花板，母親房牆壁」，且勾選「不修理以現況交屋」，並有原告及被告代理人游盛隆之簽名（見本院卷第171頁），佐以證人即本件買方兼賣方仲介人員Ａ０１證述靠近後陽台女兒房（指廚房旁之房間，即鑑定報告所示之A房間）的天花板及牆壁有滲漏水、靠近浴室母親房（指鑑定報告所示之B房間）的牆壁有滲漏水，此部分有記載在現況說明書，有告知原告現況交屋不修理，原告表示可以接受等語（見本院卷第110頁），可悉依建物目前管理與使用情況項次第31「是否有滲漏水情形」所指有滲漏水之房間有2間，足認原告於買受系爭房屋時，已知悉系爭房屋「靠近後陽台的房間牆壁及天花板，母親房牆壁」有滲漏水情形，並同意免除被告就此2房間之瑕疵擔保責任，應堪認定。
⒊證人Ａ０１證述：「當時是空屋，沒有人居住，當時狀況是前陽
台的牆面有壁癌、水泥剝落、鋼筋外露；兩個次臥牆壁及天花板也有壁癌；客廳電視牆上方牆壁有龜裂；後陽台沒有特別情形，只是天花板部分有油漆剝落；廚房靠房間的牆面有黑色的痕跡，天花板有用塑膠板遮蔽，並沒有留維修孔，不知道內部情形；兩間浴室的天花板水泥部分都黑黑的，疑似壁癌；主臥室沒有問題」、「（屋況）有一一指給原告看。當時帶原告去看屋時，與廚房相鄰的房間有口頭告知原告，如果要購買系爭房屋，外牆的防水一定要做，因為系爭房屋外牆沒有做防水，所以房間內牆壁才會有壁癌，當時原告說他本身是做這一行他知道」、「被告有告知靠近後陽台女兒房（指靠近廚房之房間）的天花板及牆壁有滲漏水、靠近浴室母親房的牆壁有滲漏水，此部分有記載在現況說明書」、「原告有表示可以接受，只要我有提到及合約上記載的地方，如前陽台的牆面有壁癌、水泥剝落、鋼筋外露；兩個次臥牆壁及天花板也有壁癌；客廳電視牆上方牆壁有龜裂；後陽台沒有特別情形，只是天花板部分有油漆剝落；廚房靠房間的牆面有黑色的痕跡；兩間浴室的天花板水泥部分都黑黑的，疑似壁癌，原告都表示他可以自行修繕」、「依現況說明書記載的位置被告確實不負瑕疵擔保責任，但當時我跟原告有告知的地方，原告也告知可以自行修繕」等語（見本院卷第109至111頁），衡酌證人Ａ０１以仲介為業，對買賣雙方就瑕疵之認定及危險移轉之責任歸屬，當知之甚詳，其帶看房屋或簽約過程中應無刻意隱瞞之必要，況且其僅單純為仲介業者，與買賣雙方並無特殊之交情或利益關係，自無偏袒任一方之必要，故其上開證述，應可採信。是依證人Ａ０１所述，足認原告買受系爭房屋前，有前往現場看屋，看屋當時除知悉系爭房屋於「靠近後陽台的房間牆壁及天花板，母親房牆壁」有滲漏水情形外，尚知悉系爭房屋有其餘壁癌、水泥剝落、鋼筋裸露、客廳牆壁龜裂、黑色痕跡、天花板油漆剝落等情狀，並經證人Ａ０１告知系爭房屋外牆沒有做防水，原告亦同意就所見上揭異狀自行修繕之事實，應堪認定。是以，難認原告對系爭房屋之認知僅「廚房旁之房間有滲水、壁癌」，原告主張兩造關於系爭房屋是否有滲漏水現況，應以系爭契約之特約事項及不動產現況說明書為準，不足為採。⒋本院囑託基隆市建築師公會鑑定系爭房屋有無原告所指之漏
水情形暨漏水原因，故鑑定人於113年11月12日至系爭房屋初勘，鑑定結果就漏水可能之時間點推估至少持續2個月以上（見本院卷第228、235頁），依此僅可推論在113年11月12日前2個月即有漏水情事，被告據以主張「系爭房屋係於112年10月1日交屋，在此時點系爭房屋已存有多處壁癌，可知至少於同年8月即交屋前即有漏水之瑕疵存在」，要乏憑據。復依系爭鑑定報告就漏水原因之說明，可知系爭房屋漏水主要源自於「系爭房屋『樓上』廁所樓地板、外牆、女兒牆、女兒牆樓地板防水失效，及系爭房屋多年來未對外牆做維護性防水加強，以至於原始牆面失去原有防水效益，以至於4樓滲水至系爭房屋，系爭房屋外牆無防水效益，以上多重因素結合導致系爭房屋室內多處漏水」（見本院卷第235頁），查系爭房屋於112年10月1日交付原告後，迄鑑定人於113年11月12日初勘時，原告、樓上即4樓房屋所有權人均未為任何修繕，然系爭房屋於交付前已有油漆剝落、水泥剝落、壁癌、鋼筋裸露、滲漏水、黑色痕跡等情形，顯見系爭房屋有找出異狀原因繼以修繕、避免瑕疵擴大之必要，而原告所指前後陽台、廚房、靠近廚房房間、浴室（即附表編號1至6、8至10），均是系爭房屋交屋前即已存在油漆剝落、水泥剝落、壁癌、鋼筋裸露（即前後陽台）、牆壁及天花板滲漏水（即靠近廚房房間）、黑色痕跡（即廚房、浴室）等情狀，於交屋後2個月始呈現「日趨嚴重並蔓延至後陽台磁磚龜裂漏水、廚房天花板、靠近廚房房間地板龜裂滲水」之結果，則被告於交屋時既無隱瞞附表編號1至6、8至10所示位置之情狀，於原告知悉系爭房屋屋況並同意現況交屋、自行修繕之情形下，原告應承擔交屋後上揭異狀可能趨於嚴重之危險，而原告未於交屋後修繕上揭已存在之異狀，致滲漏水情形日益擴大，系爭房屋因而出現「系爭瑕疵」，自不能認被告於交屋後仍應就附表編號1至6、8至10所示漏水負瑕疵擔保責任。至原告主張系爭房屋有附表編號7「大廳電視牆面龜裂隆起且漏水」之情狀，然本件經鑑定後該處無漏水跡象（見鑑定報告第232頁），是原告主張被告應就大廳電視牆面漏水負瑕疵擔保責任，要屬無憑。又證人Ａ０１已證述帶原告看屋時，系爭房屋電視牆上方牆壁有龜裂等語明確，是於原告同意現況交屋之情形下，自已免除客廳電視牆面龜裂之瑕疵擔保責任，是原告主張被告應就附表編號7部分負瑕疵擔保責任，不足為採。
⒌綜上，如附表所示位置實際發生漏水時間是在被告將系爭房
屋點交予原告之後，亦即在被告將系爭房屋點交予原告之危險負擔移轉時之漏水情形並不存在，參諸上揭說明，系爭房屋出賣人即被告負物之瑕疵擔保責任，應以該瑕疵於危險移轉時存在者為限，在危險移轉後因原告未即時修繕，致生日益擴大並蔓延如附表編號1至6、8至10所示漏水，非出賣人應負瑕疵擔保責任範疇，而被告就附表編號7亦不負瑕疵擔保責任，業如前述，是原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，應屬無據。從而，原告依民法第359條規定請求減少系爭契約之買賣價金，並請求被告返還不當得利，為無理由，不應准許。
四、原告依系爭契約及民法第359條、第179條規定，請求被告返還1,207,660元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 5 日
民事第二庭 法 官 黃梅淑以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 5 日
書記官 林逸宸附表：
編號 瑕疵態樣 01 後陽台天花板漏水 02 後陽台磁磚龜裂且漏水 03 廚房門後牆面嚴重漏水 04 廚房天花板滲水 05 靠近廚房房間（即鑑定報告所示之A房間）大理石地板龜裂且滲水 06 客用廁所天花板滲水且牆面發霉 07 客廳電視牆面龜裂隆起且漏水 08 前陽台天花板漏水 09 鐵門旁漏水且存在壁癌 10 前陽台牆面漏水