臺灣基隆地方法院民事判決113年度訴字第399號原 告 吳奕翰訴訟代理人 葉慶人律師被 告 賴悠容訴訟代理人 鄭凱威律師
蔡順雄律師複 代理人 許振愿律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國114年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國112年8月15日，透過訴外人中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）基隆深溪加盟店之仲介人員，以新臺幣（下同）372萬元之價格，購買被告所有門牌號碼基隆市○○區○○○街0巷00○0號5樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基隆市○○區○○段0000地號、面積609平方公尺、權利範圍1/20之基地（下稱系爭土地），兩造並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），嗣原告付訖價款，並於112年10月3日完成點交取得占有。詎原告於113年3月26日動工重新裝修系爭房屋時，始發現系爭房屋有下列嚴重瑕疵：「廚房天花板」有大面積水漬痕跡、油漆剝落、多處裂縫及施打發泡針痕跡；「浴室天花板」有大面積滲漏水、鋼筋裸露；「客廳天花板」吊燈處滲漏水、水珠懸掛，靠牆處有明顯水漬等情。原告業於113年4月8日請仲介人員通知被告，惟被告卻對此置之不理。系爭房屋因嚴重滲、漏水減損通常效用及價值，屬瑕疵重大；且兩造於系爭買賣契約內固有關於現況交屋之特別約定，然上開瑕疵，並非買受人依肉眼觀察、以手觸摸、以嗅覺感受均可得悉，亦非交屋時所得查知，自不應納入現況交屋範疇；被告對此亦有不告知系爭房屋有滲漏水瑕疵之故意，應認兩造間特約無效，被告仍應負物之瑕疵擔保責任。為此，原告自得依民法第359條規定，以本件起訴狀繕本送達向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1、2款規定請求被告返還已付價金372萬元。縱認原告不得解除系爭買賣契約，然系爭房屋因存在前開嚴重滲漏水瑕疵，已減損其經濟上價值約80萬元，原告亦得依民法第359條規定，請求減價80萬元，並請求被告返還減少之價金80萬元。
(二)並聲明：
1.先位聲明：被告應給付原告372萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2.備位聲明：被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告答辯：
(一)先位聲明部分：
1.系爭房屋係69年7月29日於基隆市所建成，原作為國民住宅之用，迄已逾44年之久，揆諸常情，按系爭房屋之屋齡及所在區域，即便正常使用，有滲漏水情事，亦非屬不可預見。被告於95年11月29日向前屋主購入系爭房屋後，歷經重新裝潢、修繕房屋、定期施做預防性防水工程，於其居住期間，已完全修繕既有滲漏水情況，至被告出售系爭房屋前，再未有何滲漏水情事，被告係確信系爭房屋無滲漏水情形，始出售系爭房屋，從未刻意隱瞞系爭房屋屋況。而被告委託中信房屋基隆深溪加盟店之仲介人員即證人曹湘𥠲出售系爭房屋時，經該仲介人員尚確實詢問被告之系爭房屋並「無」滲漏水情形，且記載於「不動產說明書現況調查表」；買方仲介即證人王琳琴帶看系爭房屋時，以肉眼觀察確認屋況，亦未見有何漏水情形存在，據此，系爭房屋於出售時，確「無」滲漏水情事至明。況系爭房屋經被告重新裝潢後，室內空間上方均有樓板阻隔，如滲漏水情況輕微，被告本無發現或知悉之可能，被告亦不可能於出售房屋之際破壞原有裝潢並拆除樓板，被告實無民法第366條所定「故意」不告知瑕疵之情事。原告自應就有利於其之事實，先舉證以實其說。
2.實則，兩造就系爭房屋以系爭買賣契約特約約定：「特別約定事項一、因賣方降價成交，就屋況全部不負民法物之瑕疵擔保責任，由買方自行處理（重大瑕疵凶宅、輻射屋、海砂屋、傾斜屋不含在內）」、「其他重要事項：現況交屋不付房屋瑕疵擔保」等內容，並經兩造確認無訛，足徵原告為換取較優惠之買賣價格，已自願承擔排除瑕疵擔保可能產生之法律風險，系爭房屋之物之瑕疵擔保責任業已特約排除方式為免除，原告本不得據民法瑕疵擔保相關規定請求「解除」系爭買賣契約。此外，系爭買賣契約上開約定固排除「重大瑕疵」，然系爭房屋業經兩造逐一點交、確認屋況，原告所指天花板內部之滲漏水情狀顯屬輕微，非完全拆除裝潢所不可得見，亦非凶宅、輻射屋、海砂屋、傾斜屋等重大瑕疵情形所得比擬，故原告主張解除系爭買賣契約，亦無理由。
3.退言之，縱被告應就系爭房屋漏水情形負物之瑕疵擔保責任，但原告將系爭房屋原有裝潢破壞拆除，已然無法回復系爭房屋至被告出售前之原狀，假使被告因原告解除房屋買賣契約取得系爭房屋所有權，尚須為系爭房屋重新裝潢，裝潢所費不貲，相比原告僅需修復系爭房屋天花板之漏水而言，顯失公平，亦應認原告據此主張解除系爭買賣契約，為無理由。
(二)備位聲明部分：本件原告係於113年12月3日具狀追加「減少價金」之備位主張，依民法第365條規定可知，「解除契約」與「減少價金」係不同之權利，原告於113年7月3日向被告以本件訴訟主張「解除契約」並非「減少價金」，故原告於通知被告系爭房屋有漏水情事近10個月後，始向被告主張「減少價金」之請求權，顯已逾6個月除斥期間，原告主張應無理由。
(三)並聲明：原告先位及備位之訴均駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告主張其於112年8月15日，透過中信房屋基隆深溪加盟店仲介人員，以372萬元購入系爭房屋暨座落基地，兩造並簽訂系爭買賣契約為憑。而原告付訖價款後，業於112年10月3日完成房屋點交等情，業據提出第一建經不動產買賣契約書、價金信託履約保證申請書、特別約定事項、不動產說明書現況調查表、簽收紀錄表、不動產說明書、迦南地政士房地產權點交書等件為證（頁17至35、67至115、167），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。至原告主張其於113年3月26日動工重新裝修系爭房屋時，查知系爭房屋有：1.「廚房天花板」大面積水漬痕跡、油漆剝落、多處裂縫及施打發泡針痕跡；2.「浴室天花板」大面積滲漏水、鋼筋裸露；3.「客廳天花板」吊燈處滲漏水、水珠懸掛，靠牆處明顯水漬等重大瑕疵，原告自得解除系爭買賣契約或減少價金等節，則為被告所否認，並執前詞置辯。是本件兩造爭點應為：1.原告主張系爭房屋之廚房天花板、浴室天花板、客廳天花板有多處滲漏水之情事，被告應否負物之瑕疵擔保責任？原告據此依民法第359條、第259條第1款及第2款規定請求解除契約，返還價金372萬元，有無理由？2.如前項請求無理由，原告依民法第359條規定請求減少系爭買賣契約之價金80萬元，有無理由？現判斷如下：
(二)原告主張系爭房屋之廚房天花板、浴室天花板、客廳天花板有多處滲漏水之情事，被告應否負物之瑕疵擔保責任？原告據此依民法第359條、第259條第1款及第2款規定請求解除契約，返還價金372萬元，有無理由？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項本文、第359條本文定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照）。又按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354 條規定自明。
倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。是買受人應就瑕疵於出賣人交付標的物時即已存在之事實，負舉證之責（最高法院111年度台上字第561號裁定、109年度台上字第3275號判決意旨參照）。經查：
⑴原告主張其購入系爭房屋，於112年10月3日完成交屋，於113
年3月26日進行裝潢，裝潢時發現系爭房屋有：⑴「廚房天花板」大面積水漬痕跡、油漆剝落、多處裂縫及施打發泡針痕跡；⑵「浴室天花板」大面積滲漏水、鋼筋裸露；⑶「客廳天花板」吊燈處滲漏水、水珠懸掛，靠牆處明顯水漬等瑕疵，並據此提出系爭房屋漏水照片（含裝潢拆除前、後照片）、原告告知仲介人員系爭房屋漏水之LINE對話紀錄以佐（頁39至65、169）。本院審酌原告提出之系爭房屋照片，確見系爭房屋之廚房天花板、浴室天花板、客廳天花板，於拆除裝潢及層板後，揭露出之內部結構中，有部分範圍係有水漬、水痕、裂縫、油漆剝落、修補漏水（施打發泡針）痕跡及鋼筋露出情狀，是原告主張其於113年3月26日裝潢系爭房屋時，發現廚房天花板、浴室天花板、客廳天花板內部，有如上所述之現象存在，固非無據。惟此僅可認系爭房屋於交屋前曾有修繕、打針止漏之情事，然衡系爭房屋屋齡老舊，本有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況尚不能與全新之成屋相提並論，又原告係於交屋後近半年，因拆除既有裝潢始發現上開水漬、水痕、裂縫、油漆剝落、修補漏水（施打發泡針）痕跡及鋼筋露出情事，依原告提出之上開事證，尚無法認定上開現象係代表系爭房屋有「滲漏水」情形，且其「滲漏水」原因係於「交屋時」即已存在。
⑵況參中古房屋因有自然損耗、老化等現象，業如前述，一般
中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質，只要出賣人交付房屋時，其屋況具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質。且買受人於決定買受中古屋前本可事先檢視、查看屋況，並據當時屋況老舊程度與出賣人議價，以斟酌買受人取得中古屋產權後，自行負擔翻新整修之成本，重新施作防水及修補，以達近似新屋之效用或品質，此情應非原告於締約當時所不能預見。是基於本件中古屋買賣之性質，亦難認系爭房屋拆除舊有裝潢後，廚房天花板、浴室天花板、客廳天花板內部範圍有水漬、水痕、裂縫、油漆剝落、修補漏水（施打發泡針）及鋼筋露出情形，係已達系爭房屋於交付時具滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。
2.再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院111年度台上字第511號判決意旨參照）。又按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條亦有明文。民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院107年度台上字第2093號判決意旨參照）。本院細繹兩造就系爭房屋締結買賣契約時，已就系爭買賣契約後附之不動產說明書現況調查表「是否有滲漏水情形」之選項勾選為「否」、「其他重要事項」後方以手寫文字記載「現況交屋不負房屋瑕疵擔保」字樣，並經原告、被告分別簽名、用印其上（頁31）；兩造之價金信託履約保證申請書後附「特別約定事項」，尚以手寫文字載明：「其他約定事項：一、因賣方降價成交，就屋況全部不負民法物之瑕疵擔保之責，由買方自行處理（重大瑕疵凶宅、輻射屋、海砂屋、傾斜屋不含在內）」，復經兩造各自於約定事項下方「買方簽章」、「賣方簽章」欄位簽名、用印屬實（頁25）。足見，兩造就系爭房屋之買賣約定，業經文義明確合致：原告係明知其係得以較低之價格購買系爭房屋，遂自願承擔排除物之瑕疵擔保可能產生之法律風險，故兩造顯已合意免除出賣人（即被告）就買賣標的物（即系爭房屋）於凶宅、輻射屋、海砂屋、傾斜屋等「重大瑕疵」以外之物之瑕疵擔保責任。是兩造既合意免除被告就系爭房屋於上開重大瑕疵以外之物之瑕疵擔保責任，則關於原告主張系爭房屋廚房天花板、浴室天花板、客廳天花板部分範圍有水漬、水痕、裂縫、油漆剝落、修補漏水（施打發泡針）及鋼筋露出等節，兩造之權利義務自應適用上開「特別約定事項」列載之特別約定，亦即，原告主張之上開瑕疵既非屬凶宅、海砂屋、輻射屋、傾斜屋等重大瑕疵，被告即無庸負物之瑕疵擔保責任，基此原告依物之瑕疵擔保相關規定，請求被告負瑕疵擔保責任，並依民法第359條本文規定主張解除系爭買賣契約，自屬無據。
3.原告雖主張上開瑕疵並非現況交屋所包含之情形，屬重大瑕疵，且被告故意不告知瑕疵，依民法第366條規定，免除瑕疵擔保責任之特約為無效等語，然為被告所否認，則依民事訴訟法第277條前段規定，即應由原告就前開利己事實負舉證之責，始符舉證責任分配之原則。查：
⑴觀諸系爭買賣契約所附不動產說明書現況調查表（頁29至31
），其上「是否有滲漏水情形」之選項，業經勾選為「否」；「其他重要事項」後方，亦經手寫文字記載「現況交屋不負房屋瑕疵擔保」字樣，均由兩造簽名用印屬實，業如前述。再參卷附不動產說明書，其內容除檢附房屋物件資料表記載：「代看注項：陽台尚未申請補登、現況交屋、無房屋瑕疵擔保」等語，其檢附系爭房屋買賣之各項相關資訊（包含產權、建物條件與環境、交易條件、稅費及服務費、照片、土地及建物謄本、土地使用分區、不動產標的現況說明等），尚載明俟原告審閱後，應於「買方簽章」欄位簽章，復經原告簽章無訛（頁67至95）。
⑵佐以被告是否有故意不告知系爭房屋有發生滲漏水之情事，業經下列證人到院結證稱以：
①證人王琳琴證稱：我在112年8月間從事房屋仲介，期間約2年
，有在基隆市深溪路中信房屋擔任房屋仲介近1年，當時深溪店店長即證人劉志霖，我當時是原告的房屋仲介。我在仲介過程中，未聽過賣方（即被告）或賣方仲介（即被告之仲介）告知該房屋以前有漏水或是天花板、屋頂曾經重新整理過修繕之情事，我有看過系爭房屋之不動產說明書現況調查表，其中編號34之「滲漏水情形」勾選「否」，有雙方簽名，雙方對此未有特別說明討論。原告於簽約前，有前去查看系爭房屋達4次，都看很久很詳細，我也都在場陪同，看屋4次都沒有看到或發現漏水，代書有在系爭房屋特別約定事項強調不負瑕疵擔保責任，房子沒有重大瑕疵、凶宅、輻射屋、海砂屋、傾斜屋等問題，因為系爭房屋並不是新成屋。原業務員在物件調查表也有註記不負瑕疵擔保責任等語（頁251至257）。
②證人劉志霖證稱：我現在在太平洋房屋基隆中山加盟店擔任
業務，從事仲介8、9年了。我大致知悉系爭房屋的簽約過程，因為業務接案回來我一定要審核屋況調查表有無如實跟屋主確認，房子如果有任何問題有無跟屋主做確認。當時的賣方仲介是我們深溪加盟店之業務曹湘𥠲，他有告稱屋主說房屋有曾經整理過，至於整理細節我沒有多問。依我多年仲介經驗，所謂現況調查表是當下填資料時跟屋主在現場逐一核對資料，告知屋主並由屋主以房屋現況親自勾選。系爭房屋在委賣時，也有填載房屋物件資料，因業務曹湘𥠲跟我回報系爭房屋屋主要求銷售時不負物之瑕疵擔保責任，所以我們才會註記。我與買賣雙方在成交前有說，系爭房屋不負物之瑕疵擔保責任，但是有但書，海砂屋、輻射屋、房屋傾斜、凶宅不在此範圍內。除這些以外全部都不負物之瑕疵擔保責任等語（頁258至260）。
③證人曹湘𥠲證稱：我自95年起從事房屋仲介，於112年間有在
中信房屋基隆深溪加盟店服務，並受被告委託出售系爭房屋。售屋當時有對該房屋現況做調查，並填載不動產說明書現況調查表，根據裡面所載的問題逐條口述給委託人聽，並請其勾選，勾選完後請委託人再次審閱所有問題，並請在委託人欄位簽名。再根據屋主勾選的一一檢視房屋，當時屋況很好，並沒有發現漏水或鋼筋裸露等現象。委託人出售房屋當時有向我要求系爭房屋不負物之瑕疵擔保責任，他說房子都是屋主自己在居住使用很愛惜，陸陸續續都有在做保養、屋頂會不定期做防水、地面磁磚也有更換過、油漆也會不定期的粉刷。我不清楚天花板有幾層，客廳、餐廳天花板都沒有維修孔、廚房的維修孔則是封閉的，故無打開查看，只能從外部檢視。我經手的就是系爭房屋物件資料的調查、產權調查及不動產現況的調查。當時屋主有記載勾選系爭房屋沒有漏水，我看到的系爭房屋也確實沒漏水。我當時也有上屋頂看過，可看出曾做過防水，但不是新的。有關屋主有表示居住期間會陸續保養房子、不定期施作防水之事，業務接案後都會跟公司全部同仁介紹該案詳情，同仁都知悉，且同仁（即證人王琳琴）帶客看屋前，也有再次請同仁向買方說明。本案買方前後來看了兩次，簽約後點交前又看了兩次，據我們詢問帶看的同事，他是說他都有說。我們不管是委買或委賣都有固定的流程，新案件進來也會於週會時介紹自己接的案件。成交後點交前，我是負責去開門讓買方去看，共兩次，兩次都看很久，當時的屋況跟接案時的狀況是一樣的，買方連水錶電錶位置也都有查看，也有檢查排水孔疏通性。天花板當時並沒有看到任何水漬等語（頁273至277）。⑶本院審酌證人劉志霖、王琳琴、曹湘𥠲之證述可知，渠等為
當時系爭房屋委託出售之中信房屋加盟店店長、原告（即買方）仲介、被告（即賣方）仲介，對於系爭房屋出售時之屋況、兩造買賣房屋交易之過程均清楚知悉、親自見聞，所述應屬可信。而被告委託售屋當時，證人曹湘𥠲已向被告逐一核對屋況及填載不動產說明書現況調查表，親自觀察確認系爭房屋各處外觀無虞，因客廳、餐廳天花板無維修孔、廚房維修孔封閉，故從外部檢視，查無滲漏水情事，且至系爭房屋頂樓確認曾有施作防水痕跡（非新作），亦無滲漏水情事，且因系爭房屋非新成屋，歷經被告多次整理，故被告請求附加不負物之瑕疵擔保責任之條件，並經證人曹湘𥠲記明於不動產說明書內；證人王琳琴則為原告仲介，多次帶原告至系爭房屋確認屋況，詳細確認屋況，證人王琳琴每次均在場陪同，原告看屋4次，原告均未看到或發現系爭房屋有漏水情形，證人王琳琴也未見系爭房屋有滲漏水之情狀。堪認證人王琳琴、曹湘𥠲分別與兩造一同在系爭房屋確認屋況，未曾見聞系爭房屋於出售時有滲漏水之情事存在屬實。此外，被告復已自行揭露系爭房屋歷經修整，出售條件欲包含免除物之瑕疵擔保責任，併核系爭買賣契約所附不動產說明書現況調查表、不動產說明書等件記載內容，原告明知其購入之系爭房屋係69年所建、非新成屋、被告有免除重大瑕疵以外物之瑕疵擔保責任之買賣條件等情，尚難遽認被告就系爭房屋有何刻意隱匿不告知瑕疵之情事，原告主張系爭買賣契約關於免除被告瑕疵擔保責任之特別約定無效等語，洵無可取。
⑷從而，兩造既於各自就系爭房屋屋況、市場價格等因素，評
估利害得失後，約定以372萬元減價成交，以免除被告就系爭房屋為凶宅、海砂屋、輻射屋、傾斜屋以外之物之瑕疵擔保責任，且原告上開舉證尚不足證明被告故意不告知瑕疵，則原告主張系爭買賣契約關於免除被告凶宅、海砂屋、輻射屋、傾斜屋以外物之瑕疵擔保責任之約定無效等語，即無可採，原告請求被告應負瑕疵擔保責任，並主張依民法第359條、第259條第1款及第2款規定請求解除契約，返還價金372萬元，應屬無據。
(三)如前項請求無理由，原告依民法第359條規定請求減少系爭買賣契約之價金80萬元，有無理由？按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條定有明文。前開所定期間為除斥期間，買受人之買賣契約解除權、價金減少形成權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，應依職權予以調查審認，以為判斷之依據。又觀諸民法第365條之立法理由揭明其目的為使權利狀態早日安定…。原告主張本件依民法第359條規定，其如不得解除契約，仍得請求減少價金云云。然查，原告不爭執其係業已於113年4月8日通知被告，系爭房屋有滲漏水瑕疵之情事存在，並提出LINE對話紀錄以佐（頁169），則其請求減少價金之請求權，應自113年4月8日起算，但原告迄至113年12月3日方追加「減少價金」之形成權（頁265），是迨原告主張請求減少價金之時，顯已逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間，是原告據此請求被告減少價金，自難認有據（按：況本院綜合審酌系爭買賣契約及相關約定、房屋現況及前揭證人之證詞，已知在簽約當時，兩造明確就屋況約定排除物之瑕疵擔保責任，此外，原告未舉證被告係明知不實而為前開特約之故意情事，從而，本院認為本件原告所主張之「瑕疵」，應屬兩造買賣系爭房屋特約中對被告所免除之瑕疵擔保責任範圍，原告亦不得主張依民法第359條規定請求被告減少價金），不應准許。
四、綜上所述，原告先位主張解除系爭買賣契約，請求被告返還原告已給付之買賣價款372萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；備位主張減少價金80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 10 月 23 日
民事第二庭法 官 曹庭毓以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 23 日
書記官 羅惠琳