臺灣基隆地方法院民事判決113年度訴字第423號原 告 劉昌銘訴訟代理人 林根億律師複 代理人 楊曜宇律師被 告 余哲夫
王余梅
余哲壵訴訟代理人 余陳牙被 告 郭余秀珊
余秀恒
謝春秋
余文芳
余文君兼上列 3人 余文娟訴訟代理人上列當事人間核定地租等事件，本院於民國113年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告公同共有之門牌號碼新北市○○區○○路000號建物占用新北市○○區○○段0000地號土地如附圖所示編號B部分(面積59‧21平方公尺)，自民國一百一十一年七月十二日起至上開建物得使用期限為止，每月租金以下列公式計算：「房屋占用之土地面積×該土地當年度申報地價×7%÷12」。
被告應連帶給付原告新臺幣貳萬壹仟零壹拾陸元，及自民國一百一十三年一月一日起至第一項建物得使用期限為止，按月連帶給付原告以「房屋占用之土地面積×該土地當年度申報地價×7%÷12」公式計算之金額。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之六，餘由原告負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決第二項所命給付，其中一次給付部分，於原告以新臺幣柒仟壹佰元供擔保得為假執行，但被告如以新臺幣貳萬壹仟零壹拾陸元預供擔保，得免為假執行；就應按月給付已到期部分，於原告以每期金額三分之一供擔保得為假執行，但被告如各以每期金額之全部預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴聲明為：㈠核定被告共有門牌號碼新北市○○區○○路000號建物（下稱系爭建物）占用原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）部分，自民國111年7月12日起，每月應付地租新臺幣（下同）2萬元。㈡系爭土地之地上權存續期間定至114年7月12日止。㈢被告應自111年7月12日起至系爭土地地上權存續期間止，按月連帶給付原告2萬元，及起訴狀繕本送達前已到期部分，自起訴狀繕本最後送達翌日起，起訴狀繕本送達後到期部分，自各該月次月一日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣以民事變更訴之聲明暨準備狀將起訴聲明列為先位聲明，另依民法第425條之1第2項規定追加備位聲明：㈠核定被告共有系爭建物占用原告所有系爭土地部分，自111年7月12日起，每月應付地租2萬元。㈡被告應自111年7月12日起至系爭建物得使用期限止，按月連帶給付原告2萬元。㈢准供擔保宣告假執行。原告所為訴之追加，係基於被告所有系爭建物使用原告所有系爭土地，不能協議租金數額之同一基礎事實，且上開先、備位聲明在實質上、經濟上乃具有同一性，並得因任一方案勝訴而達訴訟目的，二者攻擊防禦方法可相互為用，為求訴訟經濟及紛爭一次解決，並防止裁判矛盾，自應准許之，先予敘明。
二、被告郭余秀珊經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠系爭土地及其上系爭建物原同為余義卿所有，余義卿於86年4
月22日死亡，系爭土地及系爭建物由余義卿全體繼承人即被告公同共有，嗣原告經由國有財產署公開標售程序，於111年7月12日取得系爭土地所有權。系爭建物占用系爭土地，依民法第838條之1第1項、第425條之1規定，推定兩造有地上權關係、租賃關係，惟兩造就租金之數額無法達成協議，為此依民法第838條之1第1項、第425條之1請求核定地上權存續期間、租金數額及請求被告給付租金。
㈡系爭建物為加強磚造2層樓房建築，於58年7月1日建築完成，
已逾行政院頒佈之固定資產耐用年數表之耐用年限35年，如原告負擔稅捐卻長久無法使用系爭土地，顯不公平，地上權存續期間應至114年7月12日止。又本件地上權關係、租賃關係，自系爭土地與系爭建物分屬不同人所有時即已發生，建物所有權人自斯時起即有給付租金之義務，僅其租金數額無法協議時由法院核定而已，是經法院核定後，自得回溯計算，且爭土地使用類別為乙種建築用地，位於新北市瑞芳區中山路主要幹道上，附近工商繁榮，系爭建物現況係作為「開山茶行」營業使用，應無土地法第97條第1項規定之限制，並參酌系爭建物鄰近其他房屋租金行情、被告以系爭建物營業所得利益等情，請求核定自111年7月12日起每月租金為2萬元。
㈢並聲明：⒈先位聲明：⑴核定被告所有系爭建物占用原告所有
系爭土地部分，自111年7月12日起，每月應付地租2萬元。⑵系爭土地地上權存續期間定至114年7月12日止。⑶被告應自111年7月12日起至系爭土地地上權存續期間止，按月連帶給付原告2萬元，及起訴狀繕本送達前已到期部分，自起訴狀繕本最後送達翌日起，起訴狀繕本送達後到期部分，自各該月次月一日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉備位聲明：⑴核定被告所有系爭建物占用原告所有系爭土地部分，自111年7月12日起，每月應付地租2萬元。⑵被告應自111年7月12日起至系爭建物得使用期限止，按月連帶給付原告2萬元。⒊准供擔保宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠被告余哲夫、王余梅、余哲壵、余秀恒部分：原告取得系爭
土地之原因登記為買賣，自無民法828條之1第1項規定之適用。又被告余哲夫夫妻居住在系爭建物1樓，曾將部分面積經營開山茶行，現因被告余哲夫年歲已高，並無營業，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，應以系爭土地申報總價額年息2%核定本件租金，原告主張之租金過高，無異使被告失去住所，且請求法院酌定地租之訴，屬形成之訴，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之地租，有最高法院105年度台上字第875號判決意旨可參，原告關於溯及本件起訴前之租金請求，自無理由等語。
㈡被告謝春秋、余文芳、余文娟、余文君部分：沒有居住使用系爭建物，不應該負擔租金等語。
㈢被告郭余秀珊經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提
出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張系爭土地及系爭建物原同為余義卿所有，余義卿於86年4月22日死亡，系爭土地及系爭建物由余義卿全體繼承人即被告公同共有，原告於111年7月12日取得系爭土地所有權等情，已有提出余義卿繼承系統表、除戶戶籍謄本及被告戶籍謄本、土地登記第一類謄本、建築改良物所有權狀等件影本為證（本院卷第21頁至第45頁），且為被告所不爭執，原告此部分主張堪信為真實可採。
四、原告依民法第838條之1第1項、第425條之1規定請求法院酌定系爭建物與系爭土地間地上權存續期間、被告占有使用系爭土地之租金，被告余哲夫、王余梅、余哲壵、余秀恒、謝春秋、余文芳、余文娟、余文君則以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠原告先位請求，有無理由？⒈土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之
拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，99年2月3日增訂之民法第838條之1第1項定有明文。
而其立法理由，係認土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第75條第3項、辦理強制執行事件應行注意事項40（七）所明定，如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。其地租、期間及範圍，宜由當事人協議定之；如不能協議時，始請求法院以判決定之。如土地及其土地上之建築物同屬一人所有，執行法院僅就土地或建築物拍賣時，依前述同一理由，亦宜使其發生法定地上權之效力。
⒉又物權除依法律或習慣外，不得創設，民法第757條定有明文
，故基於物權法定主義精神，法定地上權必須合於法律之特別規定，始能成立，亦即於上開民法838條之1第1項之情形，須土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，且係因強制執行之拍賣或僅以土地或建築物為拍賣，致土地與建築物之拍定人各異時，方得視為已有地上權之設定。倘非因強制執行之拍賣或非僅以土地或建築物為拍賣，致土地與建築物之拍定人各異，自無適用民法第838條之1第1項規定之餘地。
⒊本件系爭土地及系爭建物原屬余義卿所有，由原告於111年7
月11日以「買賣」為原因取得系爭土地所有權，有系爭建物查詢資料、異動索引查詢資料(本院111年度訴字第470號卷第89頁、第91頁、第107頁、第109頁)及土地登記第一類謄本(本院卷第43頁)可憑，原告亦自承係經由國有財產署公開標售程序取得系爭土地所有權，依上開規定及說明，本件即與民法第838條之1第1項項發生法定地上權之效力，須以因強制執行之拍賣，或僅以土地或建築物為拍賣，致土地與建築物之拍定人各異為構成要件之情形不符，自無適用或類推適用民法第838條之1第1項規定之餘地。從而，原告依民法第838條之1第1項規定，請求法院核定地租、期間及範圍，並請求被告連帶給付該段期間之地租暨法定遲延利息，為無理由，均應予駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
㈡原告備位請求，有無理由？⒈土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1定有明文。查原告於111年7月11日因買賣取得爭土地所有權，並於111年7月12日登記為所有權人，被告所有系爭建物，與原有之系爭土地間成立民法第425條之1規定之法定租賃關係，且雙方無法協議租金數額，應認兩造間在系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係存在，原告請求本院酌定租金及訴請被告連帶給付租金，洵屬有據。又系爭建物第一層、第二層登記面積各為60.35平方公尺、92.72平方公尺，占用系爭土地面積59.21平方公尺，有新北市瑞芳地政事務所112年4月27日新北瑞地測字第1125943866號函附複丈成果圖可憑(本院111年度訴字第470號卷第299頁至第302頁)，兩造間在系爭建物得使用期限內，依民法第425條之1規定就系爭建物使用之系爭土地推定租賃關係存在，已如前述，則其等就系爭建物實際占用系爭土地面積59.21平方公尺之範圍成立租賃關係。
⒉土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院核定租金數
額者，得請求自租賃關係成立時起算，非僅限於其請求法院核定租金之意思表示到達房屋所有人之日以後始起算，此為最高法院110年度台上徵字第3013號經徵詢民事各庭之程序而統一之法律見解，原告請求核定自111年7月12日其登記為系爭土地所有權人時（即推定租賃關係成立時）起之租金及請求被告連帶給付自斯時起之租金，即屬有據，被告余哲夫、王余梅、余哲壵、余秀恒抗辯訴請核定租金無溯及效力，原告僅得請求核定及給付自起訴狀繕本送達後之租金云云，尚非可採。
⒊城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年
息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。系爭土地屬於「鄉村區乙種建築用地」，並非城市土地，然非城市地區土地之使用價值，通常較低於城市土地，依舉重以明輕法理，亦應類推適用土地法第105條、第97條規定。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查：
⑴系爭建物於58年7月1日建築完成，位於省道台2丁線旁，外觀
老舊，房屋後側呈不規則狀，係供住家使用，後方即為山壁，房屋前側經營開山茶行，鄰近有連鎖速食店、機車行、電器行之零星商家等情，此有本院111年度訴字第470號拆屋還地事件112年2月2日勘驗筆錄及現場照片可憑。又系爭土地係鄉村區建築用地，由系爭建物前述使用狀況觀之，實仍不脫係供住家使用之本質，尚不因被告余哲夫平日住居兼有小規模商業活動而成為「營業用房屋」，關於租用土地之租金，自仍應遵守前述土地法第105條、第97條規定，以土地申報地價年息10%為上限。
⑵審酌系爭土地坐落新北市瑞芳區，位於省道台2丁線旁，鄰近
瑞芳車站及客運轉運站、瑞芳國小、礦工醫院等設施，附近有河堤步道、瑞芳老街等一切因素，認以系爭土地申報地價總額年息7%計算租金為適當，並據以核定被告就其等所有系爭建物占用系爭土地如附圖編號B部分面積59.21平方公尺，自111年7月12日起至系爭建物得使用期限為止，每月應給付原告之租金以下列公式計算：「房屋占用之土地面積×該土地當年度申報地價×7%÷12」，被告余哲夫、王余梅、余哲壵、余秀恒抗辯應以申報地價年息2%計算年租金，尚不可取。
⑶查系爭土地111年、112年並無申報地價，依平均地權條例第1
6條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，111年、112年申報地價以111年公告地價4,300元80%即3,440元為其申報地價，113年1月之申報地價為每平方公尺3,520元，則原告請求被告連帶給付自111年7月12日起至112年12月31日止之租金2萬1,016元(計算式：59.21×3,440×7%÷365×538＝21,016，小數點以下四捨五入)，及自113年1月1日起至系爭建物得使用期限為止，按月連帶給付原告以「房屋占用之土地面積×該土地當年度申報地價×7%÷12」公式計算之金額，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。至於被告謝春秋、余文芳、余文娟、余文君為系爭建物之共有人，即負有給付租金之義務，與實際上是否居住使用系爭建物無關，且自111年7月12日原告取得系爭土地所有權起所生之租金，係於余義卿死亡後，被告自己繼承上開推定租賃關係之遺產後所生之公同共有債務，非屬余義卿之債務，被告亦未就共同繼承之推定租賃關係為遺產分割，其等基此所負同一租金債務，其給付仍屬不可分，依民法第1151條、第272條、第292條規定，應負連帶清償責任，被告謝春秋、余文芳、余文娟、余文君所辯不足採信。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，一併說明。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，併酌情宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 25 日
民事庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 25 日
書記官 洪儀君