臺灣基隆地方法院民事判決113年度訴字第536號原 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 趙子賢訴訟代理人 陳彥彰律師複 代理人 鍾承駒律師被 告 余正德上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國114年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落基隆市七堵區工建段六四三、六四三之四、六四四之一、六四四之二、六四四之三、六四九之二、六四九之一、六四七之二、六四七之三地號土地上之門牌號碼基隆市○○區○○路○○○號房屋及遮棚如附圖編號A1部分（面積一六‧九三平方公尺）、編號A2（面積九‧四三平方公尺）、編號A3（面積八二‧○二平方公尺）、編號A4（面積二‧三九平方公尺）、編號A5（面積三‧二八平方公尺）、B1部分（面積七‧七六平方公尺）、編號B2（面積一八‧四三平方公尺）、編號B3（面積二‧○二平方公尺）、編號B4（面積○‧○八平方公尺）、編號B5（面積○‧○一平方公尺）拆除，並將上開占用土地返還與原告。
二、被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬肆仟伍佰玖拾陸元，及自民國一百一十四年九月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十四年八月一日起至返還第一項土地之日止，按月於次月一日給付原告新臺幣壹萬壹仟捌佰貳拾肆元，及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰肆拾捌萬壹仟柒佰玖拾元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣肆佰肆拾肆萬伍仟參佰柒拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣玖萬捌仟壹佰玖拾捌元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣貳拾玖萬肆仟伍佰玖拾陸元為原告供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第三項於原告以到期部分金額三分之一供擔保後，得假執行；但被告如以到期金額全部為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、查原告之法定代理人原為郭曉蓉，本件訴訟繫屬後經變更後為趙子賢，有財政部民國114年5月19日令可佐，並經趙子賢具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條第1項、第176條規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴聲明：㈠被告應將坐落基隆市○○區○○段000○00000○00000○00000○00000地號土地，其上之建物及地上物（面積約136平方公尺）拆除，並將土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）22萬8,308元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自113年9月1日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告3,795元；嗣迭次變更訴之聲明，最終變更聲明如後，核屬基於同一基礎事實而變更應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠、坐落基隆市七堵區工建段643、643-4、644-1、644-2、644-3、649-1、649-2、647-2、647-3地號土地（下合稱系爭土地）為中華民國所有，並由原告之上級機關財政部國有財產署管理，並依財政部國有財產署各分署組織準則第1條、第2條之規定，系爭土地實際上由原告負責管理而有當事人能力，並得由原告行使所有人之權利，合先敘明。
㈡、被告所有之門牌號碼基隆市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）及遮棚（下稱系爭遮棚）分別占有原告所管理之系爭土地如附圖編號A1、A2、A3、A4、A5部分（系爭房屋占有A1部分面積16.93平方公尺、A2部分面積9.43平方公尺、A3部分面積82.02平方公尺、A4部分面積2.39平方公尺、A5部分面積3.28平方公尺，共計114.05平方公尺）、B1、B2、B3、B4、B5部分（系爭遮棚占有B1部分面積7.76平方公尺、B2部分面積18.43平方公尺、B3部分面積2.02平方公尺、B4部分面積0.08平方公尺、B5部分面積0.01平方公尺，共計28.3平方公尺）。被告前於100年5月1日起，向原告承租基隆市○○區○○段00000地號土地（下稱644-1土地），並簽訂有國有基地租賃契約書（原證10，下稱系爭租約，本院卷第203頁），惟被告於106年7月起即未依約給付租金，原告乃分別於112年2月23、同年4月12日發函催繳、終止兩造間之租賃關係（原證4，本院卷第27-31頁），上開函件雖於112年4月18日因招領逾期退回（原證9，本院卷第199頁），惟已向被告之戶籍地址為送達（亦為被告指定送達址），可認已達到其可支配之範圍，發生送達效力，故系爭租約業於112年4月間合法終止。然被告於系爭租約終止後，經原告於112年6月15日發函請求被告繳付租金並拆除系爭房屋及系爭遮棚如附圖編號A1、A2、A3、A4、A5、B1、B2、B3、B4、B5部分，並返還上開占用之系爭土地，仍置之不理，即屬無權占有系爭土地。被告依民法第767條第1項及系爭租約之規定，自應給付原告前開積欠之租金6萬4,340元及逾期繳納租金之違約金1萬5,656元，復應將系爭房屋及系爭遮棚如附圖編號A1、A2、A3、A4、A5、B1、B2、B3、B4、B5部分拆除，並返還上開占用之土地。
㈢、被告無權占有原告所有之系爭土地，致原告無法使用收益遭被告無權占用之系爭土地，原告自得依民法第179條之規定向被告請求給付自112年5月1日起至114年7月31日止，無權占用644-1土地，及自106年1月1日起至114年7月31日止，無權占用644-1土地以外之其餘系爭土地，相當於租金之不當得利金額共21萬4,600元（計算式詳如附表），及自民事變更聲明（二）狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自114年8月起至返還系爭土地之日止，按月於次月1日給付原告相當於租金之不當得利金額1萬1,824元（計算式詳如附表），及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈣、並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地上之系爭房屋及系爭遮棚如附圖所示
編號A1、A2、A3、A4、A5、B1、B2、B3、B4、B5部分拆除，並將上開占用土地返還予原告。
⒉被告應給付原告29萬4,596元，及自民事變更聲明（二）狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒊被告應自114年8月起至返還系爭土地之日止，按月於次月1日
給付原告1萬1,824元，及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟曾於本院114年6月10日準備程序到庭辯稱：對於原告為系爭土地之所有權人，被告為系爭房屋及系爭遮棚之事實上處分權人，且系爭房屋及系爭遮棚占用系爭土地如附圖所示等事實沒意見，但被告曾經跟原告承租土地，不知道已經終止租賃契約，希望可以繳清積欠費用後與原告重新簽定租賃契約等語，資為抗辯；並聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告依系爭租約請求被告給付積欠租金6萬4,340元及逾期繳納租金之違約金1萬5,656元，並請求被告拆除系爭房屋及系爭遮棚占用系爭土地如附圖編號A1、A2、A3、A4、A5、B1、B2、B3、B4、B5部分：⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段亦有明定。⒉原告主張兩造於上開時間簽訂系爭租約，且被告自106年7月
起即未繳納租金，經原告向被告催討未果，迄今尚積欠租金6萬4,340元及逾期繳納租金之違約金1萬5,656元，經原告再以112年4月12日函之送達（送達至系爭房屋門牌地址即被告戶籍地，於112年4月18日因招領逾期退回）為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，而於112年4月18日終止系爭租約等事實，業據其提出系爭租約、欠繳查詢表、112年2月23、同年4月12日函及回執等件為證，應堪採信。被告雖執前詞，辯稱不知系爭租約業經終止等語，然其於本院114年6月10日準備程序時亦指定戶籍地為其送達地址，且本院於113年11月20日至現場履勘時，鄰居（36號房屋）亦稱被告確實居住於系爭房屋之2樓（1樓由被告房客居住），足證被告戶籍地確實位於被告所支配之範圍，故原告所寄發之112年4月12日函文已置於被告可隨時領取郵件、了解其內容之客觀狀態，原告終止系爭租約之意思表示業已到達被告，堪認系爭租約已於114年4月19日合法終止，被告前開所辯委難足採。
從而，原告請求被告返還系爭房屋占用644-1土地（附圖編號A3部分），並依系爭租約請求給付積欠租金6萬4,340元及逾期繳納租金之違約金1萬5,656元，即屬有據。
⒊又原告主張系爭土地為其所管理之國有土地，被告所有之系
爭房屋及系爭遮棚無權占用系爭土地如附圖所示編號A1、A2、A3、A4、A5、B1、B2、B3、B4、B5部分等事實，業據其提出土地建物查詢資料、地價查詢資料、財政部國有財產署北區分署基隆辦事處112年6月15日台財產北基二字第11233022390號函暨國有土地租金繳款通知書、土地勘清查表暨照片等件為證，且經本院於113年11月20日會同兩造至現場勘驗測量，並囑託基隆市地政事務所測量明確，有本院勘驗筆錄、現場照片及基隆市地政事務所114年2月24日基地所測字第1140200659號函暨土地複丈成果圖（即附圖）在卷可稽，亦為被告所不爭執。從而，系爭房屋及系爭遮棚既占用系爭土地如附圖編號A1、A2、A3、A4、A5、B1、B2、B3、B4、B5所示部分，而被告為系爭房屋及系爭遮棚之事實上處分權人，迄未合理說明並舉證其究竟有何占有系爭土地之權源（644-1土地部分之租賃關係亦已終止，詳如前述），則原告本於所有權人之地位，依民法第767條規定，請求無權占有人即被告拆除系爭房屋及系爭遮棚坐落於系爭土地之結構體，並將該部分之土地返還原告，即屬有據，為有理由，應予准許。
㈡、原告得向被告請求給付相當於租金之不當得利：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第179條、第250條第1項亦定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。
⒉承前所述，被告所有之系爭房屋及系爭遮棚無權占用系爭土
地如附圖所示，自獲得相當於租金之利益，原告依民法第179條規定，請求被告返還該占有利益，應屬有據。本院審酌系爭土地周遭之交通生活機能便利，復參酌國有非公用不動產租賃作業程序第55條第1項第1款規定就出租基地之年租金按當期土地申報地價總額5％計收等情，認原告主張按系爭土地申報地價週年利率5％計算不當得利，應屬適當。
⒊從而，系爭土地各年度之申報地價如附表所示（見本院卷第3
9-43、159-162頁），復以被告占用系爭土地之面積計算（詳如附表「實際占用面積」欄位所示），原告請求被告自112年5月1日起至114年7月31日止無權占用644-1土地，及自106年1月1日起至114年7月31日止無權占用644-1土地以外之其餘系爭土地，相當於租金之不當得利金額共21萬4,600元（計算式詳如附表「原告請求之相當於租金之不當得利」欄位所示），及自民事變更聲明（二）狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自114年8月1日起至返還系爭土地之日止，按月於次月1日給付相當於租金之不當得利金額1萬1,824元（計算式詳如附表「原告請求之月使用補償金」欄位所示），亦有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將坐落系爭土地上之系爭房屋及系爭遮棚如附圖所示編號A1、A2、A3、A4、A5、B1、B2、B3、B4、B5部分拆除，並將上開占用土地返還予原告；再依系爭租約及民法第179條規定，請求被告給付原告29萬4,596元（計算式：積欠租金6萬4,340元＋逾期繳納租金違約金1萬5,656元＋不當得利21萬4,600元＝29萬4,596元），及自民事變更聲明（二）狀繕本送達翌日即114年9月2日（於114年8月22日寄存送達於被告指定送達之戶籍地址，見本院卷第205頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自114年8月1日起至返還占用土地之日止，按月給付1萬1,824元，及自各期應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與規定相符，爰依聲請分別酌定相當擔保金額准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 曹庭毓
法 官 鄭富容法 官 姜晴文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 15 日
書記官 李紫君
附表：113年度訴字第536號 編號 占用地號 附圖編號 占用期間 申報地價 原告請求之金額 實際占用面積（平方公尺） 每月不當得利（「占用面積」×當期申報地價元×年租金率÷12月） 占用月數 原告請求之相當於租金之不當得利（每月不當得利×占用月數，元以下無條件捨去，以下同） １ 基隆市○○區○○段000地號 A1 ① 106年1月至106年12月 5,100元 359.76元 12 4,317元 16.93 ② 107年1月至108年12月 5,600元 395.03元 24 9,480元 ③ 109年1月至110年12月 5,900元 416.20元 24 9,988元 ④ 111年1月至112年12月 6,200元 437.36元 24 1萬0,496元 ⑤ 113年1月至114年7月 6,700元 472.63元 19 8,979元 ２ 基隆市○○區○○段00000地號 A2 ① 106年1月至106年12月 5,100元 200.39元 12 2,404元 9.43 ② 107年1月至108年12月 5,600元 220.03元 24 5,280元 ③ 109年1月至110年12月 5,900元 231.82元 24 5,563元 ④ 111年1月至112年12月 6,200元 243.61元 24 5,846元 ⑤ 113年1月至114年7月 6,700元 263.25元 19 5,001元 ３ 基隆市○○區○○段00000地號 A3 ① 112年5月至112年12月 6,200元 2,118.85元 8 1萬6,950元 82.02 ② 113年1月至114年7月 6,700元 2,289.73元 19 4萬3,504元 ４ 基隆市○○區○○段00000地號 A4 ① 106年1月至106年12月 5,100元 50.79元 12 609元 2.39 ② 107年1月至108年12月 5,600元 55.77元 24 1,338元 ③ 109年1月至110年12月 5,900元 58.75元 24 1,410元 ④ 111年1月至112年12月 6,200元 61.74元 24 1,481元 ⑤ 113年1月至114年7月 6,700元 66.72元 19 1,267元 ５ 基隆市○○區○○段00000地號 A5、B1 ① 106年1月至106年12月 5,100元 234.6元 12 2,815元 3.28、7.76 ② 107年1月至108年12月 5,600元 257.6元 24 6,182元 ③ 109年1月至110年12月 5,900元 271.4元 24 6,513元 ④ 111年1月至112年12月 6,200元 285.2元 24 6,844元 ⑤ 113年1月至114年7月 6,700元 308.2元 19 5,855元 ６ 基隆市○○區○○段00000地號 B2 ① 106年1月至106年12月 5,100元 391.64元 12 4,699元 18.43 ② 107年1月至108年12月 5,600元 430.03元 24 1萬0,320元 ③ 109年1月至110年12月 5,900元 453.07元 24 1萬0,873元 ④ 111年1月至112年12月 6,200元 476.11元 24 1萬1,426元 ⑤ 113年1月至114年7月 6,700元 514.50元 19 9,775元 ７ 基隆市○○區○○段00000地號 B3 ① 106年1月至106年12月 5,100元 42.93元 12 515元 2.02 ② 107年1月至108年12月 5,600元 47.13元 24 1,131元 ③ 109年1月至110年12月 5,900元 49.66元 24 1,191元 ④ 111年1月至112年12月 6,200元 52.18元 24 1,252元 ⑤ 113年1月至114年7月 6,700元 56.39元 19 1,071元 ８ 基隆市○○區○○段00000地號 B4 ① 106年1月至106年12月 5,100元 1.7元 12 20元 0.08 ② 107年1月至108年12月 5,600元 1.87元 24 44元 ③ 109年1月至110年12月 5,900元 1.97元 24 47元 ④ 111年1月至112年12月 6,200元 2.07元 24 49元 ⑤ 113年1月至114年7月 6,700元 2.23元 19 42元 ９ 基隆市○○區○○段00000地號 B5 ① 106年1月至106年12月 5,100元 0.21元 12 2元 0.01 ② 107年1月至108年12月 5,600元 0.23元 24 5元 ③ 109年1月至110年12月 5,900元 0.25元 24 5元 ④ 111年1月至112年12月 6,200元 0.26元 24 6元 ⑤ 113年1月至114年7月 6,700元 0.28元 19 5元 總計 142.35 1萬1,824元 21萬4,600元