臺灣基隆地方法院民事判決113年度訴字第673號原 告 王仲寧訴訟代理人 梁恩泰律師被 告 羅財基上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國114年8月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌新北市○里區○○街00號2樓房屋交付予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十三，餘由原告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告前透過訴外人昱信不動產仲介經紀有限公司（下稱昱信
公司）之仲介，於民國112年11月9日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）170萬元之價格向被告購買門牌號碼新北市○里區○○街00號2樓房屋（下稱系爭房屋），兩造並約定112年11月30日點交，嗣點交前夕，系爭房屋之樓下（下稱系爭1樓房屋）住戶即證人陳翠琴向原告告知，系爭房屋於出售曾前有翻修並導致系爭1樓房屋漏水情況，其曾通知被告，然被告拒不處理，並要其向新屋主反映處理，原告知悉後遂向昱信公司及被告表示暫緩系爭房屋之點交，待被告修復上開漏水問題後再為點交。後兩造就系爭房屋另約定於112年12月15日進行第二次點交，然因兩造就系爭房屋之修繕漏水問題及減少價金等協調無果，以致無法完成點交，原告遂於113年1月4日以基隆大武崙郵局第2號存證信函（下稱第2號存證信函）及113年6月13日以萬里郵局44號存證信函（下稱第44號存證信函），催告被告應儘速處理系爭房屋之漏水瑕疵及點交系爭房屋，否則將要求減少價金或解除契約及依系爭契約第11條約定請求違約金，然均遭被告拒絕，被告並向昱信公司表示不得將系爭房屋之鑰匙借予原告。被告迄今未能妥善修補系爭房屋之漏水瑕疵，且亦未交付系爭房屋，爰提起本件訴訟，各項請求如下：
⒈減少價金及返還不當得利部分：
系爭契約之建物瑕疵情形第3點記載爭房屋並無漏水情形，然原告經證人陳翠琴告知並知悉系爭房屋有因整修而導致系爭1樓房屋漏水情形後，即自費請訴外人築璟驗屋科技工程股份有限公司（下稱築璟公司）進行驗屋，並確認系爭房屋確有附表所示之瑕疵情形（下稱系爭驗屋報告，見系爭驗屋報告第10頁），另依築璟公司評估後，系爭房屋修復漏水及整理屋況之費用合計為789,745元，則原告依物之疵瑕擔保規定，請求被告減少及返還價金50萬元，自屬有據。
⒉被告應騰空並交付系爭房屋並給付違約金部分：
原告已依系爭第44號存證信函，限被告於文到3日內回覆是否同意解除契約並賠償原告8萬元，或是減少價金45萬元及交付系爭房屋後由原告自行繕修系爭房屋之漏水問題，惟被告於113年6月14日收受系爭第44號存證信函後均置之不理，原告自得依民法第348條第1項之規定，請求被告交付系爭房屋，並依系爭契約第11條第1項之約定，請求被告自113年6月18日起至騰空並交付系爭房屋之日止，按日給付原告1,700元（計算式：1,700,000元×1/1000＝1,700元）。
㈡聲明：
⒈被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉被告應騰空並交付門牌號碼新北市○里區○○街00號2樓房屋即系爭房屋予原告。
⒊被告應自113年6月18日起至騰空並交付系爭房屋之日止，按日給付原告1,700元。
⒋訴訟費用由被告負擔。
⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠原告主張依民法第359條、第179條之規定，請求被告減少價金並返還50萬元，並無理由：
原告已於112年11月30日知悉系爭房屋有漏水情事，依民法第365條第1項規定，其除斥期間應於113年5月30日消滅。原告於113年2月24日收受苗栗市調解委員會調解不成立證明書後，未於10日內提起訴訟，遲至113年9月2日始提起本件訴訟，依民法第133條、民事訴訟法第419條第3項之規定，原告請求減少價金之形成權業已消滅。
㈡兩造間之系爭契約第16條第2項已約定現況點交，故被告關於物之瑕疵擔保責任已依兩造間之特約免除：
兩造間就系爭房屋既已約定現況點交，即有以特約限制出賣人即被告關於物之瑕疵擔保義務之意。系爭契約第12條更約定：「交屋前屋況由賣方負責，交屋後由買方負責」等語，堪認兩造間已特約將系爭房屋限制在擔保「房屋交付時具中古屋通常之效用」範圍內。而原告於112年10月31日看屋時既已觀察系爭房屋之家具、廁所、牆壁、天花板、臥室、陽台等處，若原告稍加注意或多方探知，應不難推知系爭房屋難免存在有損通常效用之瑕疵，若原告不滿意，自得拒絕簽立系爭契約。然原告先與被告約定以現況點交方式交屋，後再以系爭房屋有漏水為由而主張瑕疵擔保，則原告之請求顯屬無據。況且系爭房屋屋齡已達43年，無論原告如何盡力維護，亦無法擔保使用年限久遠之房屋絕對不漏水。退步言之，縱認被告應負瑕疵擔保責任，惟系爭報價單無法確認漏水來源，原告亦未通知被告即進行估價，故被告否認系爭報價單之形式真正。
㈢原告主張依系爭契約第11條第1項約定，請求被告給付違約金，應屬無據：
⒈被告於112年11月30日將系爭房屋點交前，已備齊相關備文件
，並以現況點交方式通知原告交屋，系爭房屋縱存有漏水情事，然該瑕疵並非不能修補，且被告亦於113年6月7日讓原告進入系爭房屋檢測，故無事證可認被告有表示拒絕擔保之行為，是被告除對系爭房屋應負物之瑕疵擔保責任外，並不負給付遲延之責。此外，尚不論系爭報價單形式之真正與否，其中有關廁所防水工項，僅有主客廁所全室防水施作36,000元，顯見系爭房屋縱然確有瑕疵，亦甚輕微，與系爭房屋總價顯不相當，原告不得據以拒絕受領。
⒉又縱認原告此部分之主張有理由，然被告於112年11月30日獲
悉原告請求暫緩點交後，兩造未依系爭契約第1條第6項約定，確實將交屋時間記載於系爭契約第16條其他約定一欄，故遲延天數亦無從起算，因無新的交屋日期，何來遲延交屋。另依系爭鑑定報告之鑑定結果，可知漏水問題係出於同棟3樓房屋，修復漏水也要與同棟3樓房屋協商才能解決，亦非被告所能決定。
㈣本件被告並無故意隱匿系爭房屋漏水情形：
系爭房屋為43年屋齡之中古屋，任何人均無法保證漏水修復後不會再出現，且兩造或證人許寧晅均非以修繕漏水為業，故被告僅能於維修後透過水電人員告知並相信是否修復完成。而證人陳翠琴所稱系爭房屋翻修後導致系爭1樓房屋有漏水云云，可能係被告於110年9月8日委請蘇國輝安裝水管後所生，且被告亦於110年9月22日修復完畢（被證2第7頁），又證人陳翠琴直至112年6月間便不再向被告表示有漏水，故被告便請人粉刷牆壁，此與兩造簽定系爭契約相隔2年，而任何人均無法確定現在系爭房屋之漏水是否與安裝水管有關，況且被告亦信任蘇國輝已完成修復漏水，故原告主張2年前之漏水與現況漏水有因果關係，顯屬無據。再者，原告係經蘇國輝告知系爭房屋已無漏水之情形後，始於112年10月21日委託仲介公司出售系爭房屋，被告並告知證人許寧晅系爭房屋漏水問題已修復完畢，經證人許寧晅檢查後始同意被告於建物瑕疵情形「⒊是否有滲漏水情形」之項目下，填載「無」，而原告亦非常仔細的檢查2次，則被告自無故意隱匿系爭房屋之漏水情形甚明。
㈤對系爭鑑定報告之意見：
⒈系爭驗屋報告第10頁所示之瑕疵，除了漏水原因為同棟3樓房
屋引起外，其餘皆是目視可得知，原告於看屋時，就是如此狀況，系爭鑑定報告指出系爭房屋漏水因為「3F排水管未銜接完整導致，以及2F浴缸底部無防水層」，故漏水原因可歸責於同棟3樓房屋而非系爭房屋。且鑑定人員稱早期泥作施工，浴缸底部是不做防水層等語，故此非被告之過失。
⒉關於漏水修繕費用部分，如鈞院認被告應負修繕之責，則被
告亦應僅負系爭房屋部分，而非全部，另系爭房屋為老屋，請依法計算折舊等語。
㈥聲明：
⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張：兩造於112年11月9日簽訂系爭契約，由原告以170萬元之價格向被告購買系爭房屋，並約定112年11月30日點交等情，業據原告提出系爭契約為證，且為被告所無爭執，堪信為真。至於原告主張系爭房屋有附表所示之瑕疵，而請求減少價金及請求交付房屋、給付遲延交屋之違約金等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌：系爭房屋是否具有附表所示之瑕疵？原告請求減少價金、交付房屋及請求給付違約金，有無理由？茲分述如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」，民法第356條第1項、第359條、第365條第1項分別定有明文。
㈡經查，原告主張其於點交前夕即112年11月29日，經系爭1樓
房屋住戶陳翠琴告知系爭房屋有漏水情形，而通知被告暫緩點交等情，被告則主張業已經系爭房屋之鑰匙交付原告而完成點交。經證人即仲介許寧晅於本院證稱：系爭房屋買賣是由我仲介，我是受賣方即被告委託。賣方委託時有填寫屋況說明書，當時屋主跟我說都已經修好沒有漏水，所以在屋況說明書勾否。後來是1樓屋主反映漏水，這是預計交屋前的事，反映的內容是2樓的浴室會漏到他1樓主臥室的浴室，我有反映給被告，被告說他會處理。這個房子沒有交屋，因為後來買方有找檢測公司去檢測，所以導致沒有交屋。是買方說暫緩交屋，因為買方發現有漏水問題。系爭房屋的鑰匙是交給我，我們公司會幫他保管到交屋，我們交屋的時候會把鑰匙還給屋主，再由屋主親自將鑰匙交給買方。後續雙方沒有約定新的交屋時間。被告有說過以後不准再出借鑰匙給原告，是在第2次調解在我們公司的時候等語（本院卷㈠第337至340頁）。證人即承辦之代書曾茂崑於本院證稱：本案有約定112年11月30日交屋。所有權移轉登記已經辦理完畢，要約點交的時候才發現滲漏水現象，買方有提異議。後續買賣雙方有約在仲介公司協商，雙方對於約定點交的時間沒有辦法達成一致。（有無剛剛被告講的把鑰匙交仲介交給原告，原告將鑰匙丟還被告的事情？）是有同意借原告幾天沒有錯。（所以只有交付鑰匙幾天，並非是交屋給原告？）不是交屋給原告等語（本院卷㈠第342至344頁）。綜合證人許寧晅、曾茂崑上開證言，可知兩造原約定112年11月30日點交系爭房屋，惟於點交前夕，系爭1樓房屋住戶反映漏水，原告即主張延緩點交，嗣後兩造雖有協商，惟就系爭房屋點交時間並未達成合意。而系爭房屋之鑰匙係交由仲介公司保管，其間雖有借給原告數日，但又歸還被告，尚無從認為係屬「交付系爭房屋」。是原告主張系爭房屋迄未點交等情，可以採認。
㈢至於原告主張兩造曾合意於112年12月15日進行第2次點交云
云，並提出原告與證人許寧晅112年12月6日通訊軟體LINE對話紀錄為證（原證14），惟原告係以「被告減少價金為條件，先行完成點交，再由原告自行雇工修繕」之條件為點交，而觀之原證14內容，尚無從證明被告同意此一方案，是原告主張兩造曾合意於112年12月15日進行第2次點交等情，難以採信。
㈣原告主張系爭房屋經原告委請築璟公司於113年6月7日驗屋，
發現有如附表所示之瑕疵等情，業據提出該公司房屋品質檢測報告書為證（本院卷㈠第143至175頁），惟為被告所否認。經本院囑託社團法人基隆市建築師公會（下稱基隆市建築師公會）就：⒈系爭房屋是否有原證七驗屋報告第10頁所示之瑕疵？⒉系爭房屋有無漏水？漏水之原因為何？⒊上開瑕疵及漏水修復之工法及費用為何？等事項進行鑑定，該會鑑定結果略以：⒈系爭房屋是否有原證七驗屋報告第10頁所示之瑕疵？結論：項次1：原告提供之坪數與合約之產登面積相符。項次2至4：與驗屋報告相符。項次5：現勘當日已修復。項次6至7：經測試為2樓浴缸周邊防水矽利康失效及浴缸底部無防水層導致1樓天花板漏水。項次8：經測試為3樓排水管未銜接完整，導致2樓天花板及牆面壁癌及廁所漏水。項次9：測試當日已更換新燈泡。項次10至11：經測試為3樓排水管未銜接完整，導致2樓天花板及牆面壁癌。項次12：
安裝未完整導致滴水，當日已由測試廠商暫時止水；後續須委請專業廠商重新安裝。項次13：浴缸底部排水未安裝確實導致1樓滴水。項次14：客浴及主臥浴之地排皆無法開啟。
項次15：屋頂水塔漏水處依被告說明為1樓加壓馬達及給水管，唯水塔本體亦確實有漏水現象。項次16：經檢測唯浴缸下方無防水層，且浴缸周邊之防水矽利康已失效，導致浴缸下方之1樓天花板漏水。⒉系爭房屋有無漏水？漏水之原因為何？上開房屋之1、2樓確實有漏水之狀況。漏水之主要原因為3樓之排水管未銜接完整導致，以及2樓浴缸底部無防水層。⒊上開瑕疵及漏水修復之工法及費用為何？2、3樓之修復方式為⑴因建物老舊，建議全戶排水施作明管。⑵消除排水管漏水之原因後，再進行防水層重新施做，牆面清除壁癌及油漆粉刷。⑶2樓浴缸若無使用需求，建議拆除重新施作防水層。相關修復費用概估如（附件三），實際金額依使用者需求及市場機制調整。上開各情，有基隆市建築師公會114年7月9日基建師會鑑字第11402067號函檢附鑑定報告書（即系爭鑑定報告）在卷可稽。
㈤按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照。本件系爭房屋建築完成日期為70年7月3日，有系爭契約所附產權調查結果表記載可稽（本院卷㈠第67頁）。可知系爭房屋建築完成已經44年。並參以證人許寧晅於本院證稱：（你帶原告去的時候看過房子幾次？）2次，他看房子看得很仔細。（看房子的時候都沒有東西很清楚看到房子的角落？）對，當時沒有東西沒有錯等語（本院卷㈠第341頁）。並參以系爭契約第16條「其他約定事項」記載有「雙方約定現況點交」等語，並由兩造在其後用印。可知系爭房屋並非新屋，而係44年之舊屋，原告看屋時業經仔細查看，兩造並約定以現況交屋，則於一般看屋時可見，及符合系爭房屋屋齡之現況，自難認為係屬物之瑕疵。經查：
⒈附表項次1業經系爭鑑定報告認原告所提供之坪數與合約之產
登面積相符。項次2至5、9、12則屬系爭房屋一般看屋時可見之現況，不能認為係屬物之瑕疵。附表項次6、7、16，依系爭鑑定報告，為系爭房屋浴缸周邊防水矽利康失效及浴缸底部無防水層導致1樓天花板漏水。衡之早期建築工法，於浴缸底部未必施作防水層。而矽利康失效之修補方式甚為簡單，衡情項次6、7、16尚難認為係屬物之瑕疵。又附表項次14「客浴室地排水孔蓋無法開啟」，衡之此一缺失雖非一般看屋可以察覺，惟系爭房屋屋齡已44年，此等缺失情形應符合此一屋齡房屋所可能發生之狀況，且缺失輕微，依一般交易觀念，亦難認為係屬物之瑕疵。
⒉附表項次8、10、11，系爭鑑定報告認係3樓排水管未銜接完
整，導致2樓天花板及牆面壁癌及廁所漏水。則此自屬系爭房屋之瑕疵。
⒊附表項次13，依系爭鑑定報告認係浴缸底部排水未安裝確實導致1樓滴水，應屬系爭房屋之瑕疵。
⒋附表項次15，依系爭鑑定報告水塔本體有漏水現象，此缺失
係存在於系爭房屋所屬公寓大廈共用部分，亦應認為係屬物之瑕疵。
㈥系爭房屋既有附表項次8、10、11、13、15之瑕疵，則原告主
張系爭房屋係有瑕疵，即屬有據。惟按民法第354 條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，且其瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前，買受人即得行使瑕疵擔保請求權，拒絕給付相當之價金，最高法院107年度台上字第107年度台上字第1496號判決意旨參照。在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金。最高法院110年度台上字第594號判決意旨可參。本件系爭房屋迄未完成點交，業如前述。原告於112年11月29日經樓下住戶告知系爭房屋有漏水情事，而要求暫緩點交，原告主張經被告更換水管修繕未果，而於113年1月4日以第2號存證信函催告被告於3日內修繕，嗣原告於113年6月7日委請築璟公司驗屋，發現系爭房屋有附表所示瑕疵情形，而於113年6月13日以第44號存證信函，向被告表示限於3日內回覆是否同意解除契約並賠償原告8萬元，或減少價金45萬元，返還價金後交付房屋由原告自行修繕漏水問題等情，有存證信函可稽（本院卷㈠第131至
135、197至211頁）。本件系爭房屋之瑕疵並非不能修補，被告亦未表示不願修補，原告雖以第2號存證信函催告被告於3日內修補，惟當時對於系爭房屋漏水情形、原因、是否修復等情，兩造間存有爭議，嗣原告於113年6月7日委請築璟公司驗屋而確認瑕疵情形後，卻未給予被告修補之機會，而逕以上揭存證信函請求被告表示解除契約或請求減少價金，繼而於113年9月5日提起本件訴訟請求減少價金，參以首開說明，應認原告於危險移轉前，尚無從請求減少價金。從而，原告請求減少價金，為無理由。
㈦原告請求交付系爭房屋部分，按物之出賣人，負交付其物於
買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348條第1項定有明文。本件系爭房屋迄未點交，業如前述，則原告依系爭契約請求交付系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈧原告請求給付違約金部分，按系爭契約第11條第1項約定：「
乙方（被告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方原告已支付價款千分之一計算違約金予甲方…。」，有系爭契約可稽（本院卷㈠第43頁）。經查，原告因認系爭房屋有漏水情形而拒絕於112年11月30日交屋，嗣兩造未能就交屋日期達成合意，業如前述，則被告自無違反系爭契約所定義務之履行日期約定。從而，原告依系爭契約第11條第1項約定，請求被告給付違約金，為無理由。
四、綜上所述，原告請求被告將系爭房屋交付原告，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、所提之證據及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 29 日
民事第一庭 法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 29 日
書記官 白豐瑋附表 項次 位置 檢測缺失問題 1 全區 受雇方坪數丈量為29.4坪，買方提供坪數為33.55坪落差過大 2 全區 全室插座皆無接地線（因屋齡過大，僅為記錄） 3 客廳 客廳對講機損壞、弱電系統需等後續廠商配置 4 全區 全室臥室門扇未安裝 5 客廳 客廳大門損壞 6 主臥室 1樓天花板上方壁癌，原因為樓上兩間衛浴防水層破裂導致 7 主臥室 主臥室對應浴室牆體漏水，導致樓下住戶天花板壁癌 8 主臥室 主臥室牆體上緣處漏水，因樓上戶防水年久失修導致 9 主臥室 主臥室燈泡螺旋基座斷裂於燈座中 10 臥室2 臥室2對應牆體漏水，導致樓下戶天花板壁癌 11 臥室2 臥室2牆體上緣處漏水，因樓上戶防水年久失修導致 12 主臥室 主臥室浴缸龍頭冷水管接合處滲水 13 客浴室 客浴室浴缸底部排水管未接確實 14 客浴室 客浴室地排水孔蓋無法開啟 15 屋頂 屋頂上方水塔漏水 16 全區 主、客浴室防水層已無作用，導致樓下戶漏水壁癌