臺灣基隆地方法院民事判決113年度訴字第776號原 告 劉建伸被 告 吳素玉訴訟代理人 張文科上列當事人間修繕漏水等事件，本院於民國114年5月14日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告乃門牌號碼基隆市○○區○○路00○0號房屋（即基隆市○○區○○段○○段000○號建物；下稱系爭五樓房屋）之所有權人；被告乃門牌號碼基隆市○○區○○路00○0號房屋（即基隆市○○區○○段○○段000○號建物；下稱系爭六樓房屋）之所有權人；而系爭五、六樓房屋則為同棟公寓（下稱系爭公寓）之上、下樓層。因被告並未善盡修繕、管理、維護系爭六樓房屋之義務，導致系爭五樓房屋屢有滲漏，原告自行鳩工止漏支出新臺幣（下同）35,000元，故原告自可本於所有權人之地位以及侵權行為之法律關係，起訴並聲明：
㈠被告應將系爭五樓房屋修復至不漏水之狀態。
㈡被告應給付原告35,000元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：兩造是鄰居，理應盡量自己修繕，不要浪費司法資源。
三、本院判斷：㈠系爭五、六樓房屋乃系爭公寓之上、下樓層，兩造則各為系
爭五、六樓房屋之所有權人；又原告固頻因系爭五樓房屋漏水，邀被告即六樓房屋之所有權人負責排除，惟被告則認「五樓漏水與六樓房屋無關」而未置理。此首有原告提出之建物所有權權狀（本院卷第13頁）、漏水蒐證照片（本院卷第15頁至第29頁）在卷可參，並經本院職權調取系爭五、六樓房屋之公務用謄本（本院卷第51頁至第60頁）確認屬實，且為兩造之所不爭。
㈡承前，兩造就系爭五樓房屋之「漏水原因」各執乙詞，本院
乃函囑社團法人基隆市建築師公會（下稱基隆建築師公會）鑑定釐清「系爭五樓房屋漏水之原因及其修復至不漏水之方式」，而基隆建築師公會指派戴雄賜建築師於民國114年2月13日、同年3月11日、27日到場會勘，經現場注水、試水結果，「排除六樓露台滲漏」之可能，最終得出「『老舊建築物之外牆防水失敗』，乃系爭五樓房屋主要漏水原因」之結論，有基隆建築師公會附送到院之鑑定報告書（本院卷第111頁至第204頁）在卷可參；依此鑑定結果，本院自難肯認「系爭五樓房屋漏水，乃被告疏未管理、維護、修繕六樓房屋之所致」，並應認「系爭公寓『外牆』之防水失敗」，方為系爭五樓漏水之主要原因。
㈢按公寓大廈管理條例固於84年6月28日始公布施行，惟其制定
之目的，在於加強公寓大廈之管理維護。且該條例公布施行時，即於第43條規定施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依該條例規定成立管理組織，但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。嗣92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例，更明定施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依該條例第25條第4項規定，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，於區分所有權人會議訂定規約前，以該條例第60條規約範本視為規約，但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，直轄市、縣（市）主管機關對未成立管理組織並報備之公寓大廈，得分期、分區、分類擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備（公寓大廈管理條例第55條規定參看）。由此可見，施行前已取得建造執照之公寓大廈，除得不受該條例第7條各款不得為約定專用部分之限制外，仍應一體適用該條例之相關規定，始符該條例之立法原意。承此說明，系爭公寓取得建造執照之時間，雖在公寓大廈管理條例公布施行以前（參看系爭五樓、六樓房屋之第一次登記日期），然其仍應適用公寓大廈管理條例之相關規定，此要無可疑。第按專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面。連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。約定專用有違法令使用限制之規定者。其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第7條、第10條第1項、第2項亦有明定。又公寓大廈管理條例第10條第2項前段已明定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用，由區分所有權人按其應有部分比例分擔之，至管理負責人或管理委員會僅係進行代表區分所有權人進行修繕、管理、維護之人而已，故如公寓大廈區分所有權人未成立管理委員會或推選管理負責人，則僅係無人代表為修繕、管理、維護行為，但並非表示區分所有權人無共同為修繕、管理、維護之義務，以及如公寓大廈有修繕、管理、維護必要而須支出費用時，區分所有權人不用分擔上開費用（最高法院96年度台上字第2640號判決意旨參照）。查系爭公寓之外牆，乃維持建築物外觀及其安全之主要構造，於使用上及構造上均難獨立而非某戶專有，具共益性質而不允分割為獨立區分所有之客體，屬系爭公寓之共同部分，兼之原告並未提出「分管協議，或反於公寓大廈管理條例第7條第3款規定之住戶約定」（按：系爭公寓取得建造執照之時間，雖在公寓大廈管理條例公布施行以前，而可不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用規定之限制，然本件仍因查無反於上揭規定之約定，致系爭公寓外牆並非僅供某戶專用），是系爭公寓外牆自應責由「管理負責人」或「『全體』區分所有權人」負責修繕、管理及維護；又系爭公寓之外牆，既非「單一之區分所有權人」專有、專用，亦非「單一之區分所有權人」所能擅憑己意修繕、管理或維護，則該等共同部分之「防水失敗」，即非「單一區分所有權人」之責任，更「非」被告1人所能決定其修繕方式，是原告本於所有權人之地位以及侵權行為之法律關係，請求被告將系爭五樓房屋修復至不漏水，並請求被告賠償止漏支出35,000元，為無理由，不能准許，應予駁回。又原告既受敗訴判決，則其假執行之聲請，當亦失所附麗而無依據，爰併予駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，爰不贅予一一論駁。
五、訴訟費用由敗訴之原告負擔。中 華 民 國 114 年 5 月 14 日
民事第二庭法 官 王慧惠以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 5 月 14 日
書記官 沈秉勳