臺灣基隆地方法院民事判決113年度訴字第91號原 告 簡國倫訴訟代理人 匡伯騰律師被 告 蔡春招訴訟代理人 程立全律師
陳愷閎律師上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國113年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)兩造前於民國111年12月4日經永慶不動產七堵百福加盟店(下稱永慶不動產)仲介，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約)，約定由原告以總價新臺幣(下同)445萬元，向被告購買門牌號碼基隆市○○區○○街00巷0○0號房屋(下稱系爭房屋)暨其基地(即基隆市○○區○○段○○○○段0000000000地號土地權利範圍1/20，與系爭房屋合稱系爭不動產），並於112年3月10日完成所有權移轉登記。
(二)詎原告在被告交屋後重新裝潢，將臥室中之舊家具即木床移開時，發現牆面水泥塊剝落，拆除客廳天花板之矽酸鈣板後亦發現水泥頂板鋼筋裸露、混凝土剝落(下合稱系爭瑕疵)，而影響結構物強度、減少房屋應有之使用年限，影響建物應有之結構，顯存有足以減損其價值及效用之重大瑕疵，依系爭買賣契約第9條第5項約定，被告就其出賣之系爭房屋應負瑕疵擔保責任，又被告於出售系爭房屋時僅於系爭買賣契約之增補特約(下稱系爭增補特約)附件揭露系爭房屋陽台及廚房有輕微水泥塊剝落之情形，顯見被告有隱匿輕鋼架內部大範圍龜裂及鋼筋外露之情事，原告根本無從得知糸爭房屋有如此嚴重之瑕疵。嗣經原告查訪左鄰右舍後，始發現鄰房皆為海砂屋，且須另行施作結構補強工程，經原告委由安笙工程顧問有限公司(下稱安笙公司)進行結構補強評估結果，系爭房屋結構補強費用為2,124,260元，為此，原告爰依民法第359條規定以起訴狀繕本送達為減少價金之意思表示，請求減少價金130萬元，並依民法第179條之規定，請求被告返還該部分價金。
(三)對被告抗辯所為之陳述：
1.原告係基於系爭房屋有「鋼筋外露影響結構安全」之瑕疵而請求減少價金，「氯離子超標」係瑕疵可能發生之原因，惟原告並未就肇因本身求償，而係僅就「交付房屋有結構安全疑慮」求償，減損金額亦係以「結構補強之費用」計算，而非以海砂屋市價減損計算。
2.原告於簽立系爭買賣契約前提出之斡旋價格440萬元，係依中古老屋一坪20萬為基準開價，嗣被告開價降到480萬元後，永慶不動產仲介人員郭諭蓁(下逕稱其名)為說服被告降價，促成兩造成立買賣契約，建議以35萬作為可見牆面剝落、房屋老舊之修繕折價，可見系爭買賣契約約定之價格與其他類似條件房屋相近，並非因被告告知有大面積剝落風險而降價，系爭增補特約亦未排除被告就該特約附件以外瑕疵之擔保責任。且系爭房屋之裝潢費用每坪成本可能接近10萬元，總價差更可達近200萬元，被告開價628萬元與成交價445萬元間之價差，不過彌補裝潢費用而已。
3.原告看屋時並未見客廳天花板大面積崩裂之情況，故僅與被告約定折價35萬元，而原告雇請裝潢後，工班進場拆舊衣櫃、牆面時，發現牆面及天花板水泥整片掉落，原告始發現系爭房屋有前揭瑕疵。且系爭增補特約附件中並無系爭房屋天花板龜裂、鋼筋外露之相片，故原告確於工班拆除天花板輕鋼架後，始發現系爭瑕疵。
(四)並聲明：
1.被告應給付原告130萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告，其答辯略以：
(一)系爭房屋為70年8月21日建造完工，被告為求慎重，已於系爭買賣契約成立前即先表明系爭房屋並未做氯離子檢測，兩造更特別約定系爭房屋氯離子含量標準為0.6kg/立方公尺，且須以三孔平均值超過上述標準才得提起訴訟或要求補償，而系爭房屋經檢測後每立方米水溶性氯離子含量三孔平均值為0.55kg/立方公尺，並未超過超過上開標準，原告雖主張系爭房屋之瑕疵為嚴重水泥塊剝落、鋼筋腐蝕外露，惟氯離子含量高之混凝土經常伴隨鋼筋腐蝕外露之損害結果，原告所謂系爭房屋有「氯離子含量偏高」及「鋼筋外露、水泥塊剝落」，實屬互為因果之同一事由，本不得拆為二瑕疵而分別主張，故原告前開主張系爭房屋因氯離子含量過高而存有影響結構物強度、減少使用年限及混凝土剝落等瑕疵，均經系爭買賣契約前揭特別約定排除，不得再以此為由請求減少價金。
(二)系爭房屋已交予原告使用，牆壁混凝土亦有可能因交屋後之人為因素而導致剝落。且系爭房屋有鋼筋外露及水泥塊剝落等情事，被告也早已於系爭買賣契約成立前就已於標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）告知，並說明系爭房屋係屋齡40餘年之房屋，原告觀看屋內狀況後，認為不需要做氯離子檢測，並以低於市價之價格購入系爭房屋，可見原告早於系爭買賣契約成立前就知悉屋內有鋼筋外露、水泥塊剝落之情形，原告明知屋內現況而買受，被告即不須負擔擔保責任。
(三)原告於簽約前即多次以屋內狀況不佳須另外修繕為由，要求減少價金，而雙方經數次議價後，被告最終本欲以480萬出賣系爭房屋，但原告仍對房屋狀況有意見，並指稱可能還有其他地方需要修繕云云，嗣後雙方因考量屋內現況，及可能須有其他地方須修繕而減少價金，遂簽立系爭增補特約以排除前開已知瑕疵外之瑕疵擔保責任。故原告在知悉系爭房屋已至少存有「鋼筋外露及水泥塊突起剝落」等瑕疵之情況下，仍同意以系爭增補特約約定「乙方同意減價35萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉」等語免除被告瑕疵擔保責任，故原告分析其自身利益後，認為系爭買賣契約之成立，符合其交易意願，並願意以可能之風險作為代價，再換取35萬元之對價，自不容其嗣後反覆爭執，更提出訴訟請求減少買賣價金。
(四)依民法第355條第1項規定，買受人於契約成立時，知其物有同法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，而原告於訂立系爭買賣契約前即已知悉系爭房屋有鋼筋外露及水泥塊剝落等情事，故關於交屋前原告早已知悉之鋼筋外露及水泥塊剝落等情形，被告依前揭民法規定本不負瑕疵擔保之責任，自無須以增補特約免除之，可見兩造成立系爭增補特約所欲排除者，應係房屋現況以外尚未發現之瑕疵。又原告對於系爭房屋現況有鋼筋外露、水泥塊剝落等狀況知之甚詳，自應理解系爭房屋仍有其餘隱藏風險，此有證人郭諭蓁之證言可證；原告既已清楚知悉免除被告其餘修繕義務所負擔之風險，仍願以此做為交易條件，足證兩造締約真意均為出賣人單純將系爭房屋現狀交付買受人，不另負其餘修繕責任。且若原告之真意僅係願意自行修繕「可發現、已發現」之瑕疵，則應於系爭增補特約中明列所有修補項目費用，並藉此估算修繕金額作為要求減少價金之議價依據，而非一概免除「非自然身故、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強」以外之瑕疵。況原告所主張之修補費用，與被告出售系爭房屋之價格相加之後約600萬餘元，亦與證人郭諭蓁證稱之系爭房屋同棟大樓之其餘物件售價大致相符。故原告考量交易風險後，願以被告減少35萬元之售價作為免除物之瑕疵擔保之對價，並自行約定排除前開擔保責任，實屬買賣契約當事人間受法律保護之契約自由，別無法律加以介入或禁止之理由，原告提出本件訴訟主張減少價金，實無理由。
三、經查，兩造前於111年12月4日經永慶不動產七堵百福加盟店仲介，簽訂系爭買賣契約，約定由原告以總價445萬元向被告購買門牌號碼基隆市○○區○○街00巷0○0號房屋暨其基地(即基隆市○○區○○段○○○○段0000000000地號土地權利範圍1/20），並於112年3月10日完成所有權移轉登記，有原告提出之系爭買賣契約及土地、建物登記第一類謄本等件影本附卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條第1項、第366條、第359條、第373條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。原告主張系爭房屋於交屋時牆面及天花板上之水泥頂板出現鋼筋裸露、混凝土剝落等瑕疵，並主張依民法第359條規定請求減少價金，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)原告雖以系爭房屋於被告交付後所拍攝之相片及證人即受原告委任從事系爭房屋部分裝潢工程之裝潢師傅郭延琨之證言為證，主張系爭房屋於危險移轉時即存有系爭瑕疵云云，惟查，觀諸前揭相片內容，系爭房屋雖有牆面及天花板水泥頂板鋼筋裸露、混凝土剝落等情形，然該等相片均為原告開始進行裝潢工程後所拍攝乙節，既為原告所不爭執，自無從據以認定系爭瑕疵於危險移轉時即交屋時即已存在，而與原告進行之裝潢工程無關。至證人郭延琨雖到庭證稱：「(問：證人至系爭房屋時，系爭房屋之狀態是否如相片所示？（提示原證8相片）是。但我去的時候，原證8第2頁下方照片中，床後面的牆壁已經剝落在地上。」、「(問：證人所看見之剝落情況是否如相片所示？（提示本院卷68、69、70頁相片）房間牆壁是這樣沒錯，但我去的時候地板不是照片中那樣，我看到牆壁剝落有跟叫我們去的老闆講，但他要我們把剝落的水泥塊放旁邊後先做地板...」、「(問：證人是何日前往系爭房屋施作？)忘記了。」等語(見本院113年5月2日言詞辯論筆錄)，是證人郭延琨既無法指明至系爭房屋施作地板及油漆工程之時間，其證言自亦無從證明系爭房屋於「交付時」或「開始裝潢工程前」即已存有系爭瑕疵。
(二)且查，兩造於訂立系爭買賣契約時，另簽訂系爭增補特約，約定「甲方(即原告)已至房屋現場確認，本標的物現況詳如附件屋況問題，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，本案甲乙雙方原議定之成交價新台幣480萬元，乙方同減價35萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕疵，如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地
、房屋有結構問題無法補強...等情事，乙方仍應負瑕疵擔保責任。甲方經謹慎評估後，同意此交易條件，日後不得就本件買賣向乙方及仲介再為任何請求」，系爭增補特約之附件則為4紙系爭房屋之相片，內容分別經說明為「浴室旁臥室水泥牆面突出及脫漆壁癌」、「陽台走廊水泥塊突出及部分區塊水泥塊剝落、天花板梁柱部分鋼筋有些微露出」、「餐廳走道磁磚有些裂縫及空心」、「廚房天花板水泥塊些微突出」等事實，有系爭增補特約及附件影本附卷可稽。原告雖主張系爭增補特約約定減價價格係附件中之可見牆面剝落及房屋老舊之修繕費用，並非因被告告知有大面積剝落風險而降價，系爭增補特約亦未排除被告就該特約附件以外瑕疵之擔保責任云云。惟按探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。次按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其等欲發生之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範(最高法院111年度台上字第2600號民事判決參照)。經查，系爭增補特約附件之前揭4項瑕疵雖不包含系爭瑕疵，惟系爭增補特約既已明確約定「甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現『尚有』屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責」，顯見兩造於簽立系爭增補特約時之真意，係在排除被告附件以外尚未發現，除重大瑕疵以外之一切瑕疵，而原告既自承系爭瑕疵並非系爭增補特約所指之重大瑕疵(見本院113年3月28日言詞辯論筆錄)，則被告辯稱被告就系爭瑕疵之擔保責任，業經兩造以系爭增補特約之約定而免除，即為可採。
(三)原告雖又主張被告於系爭增補特約附件僅揭露系爭房屋陽台及廚房有輕微水泥塊剝落之情形，顯見被告故意不告知系爭瑕疵云云，惟按所謂故意不告知其瑕疵，應就出賣人個人之情事定之，亦即須出賣人事實上知悉有瑕疵而不告知，方足當之。經查，被告於系爭現況說明書第28項「是否現有或有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」勾選「是」乙節，有系爭現況說明書影本附卷可稽，堪認被告確表明系爭房屋有鋼筋外露或水泥塊剝落之情形；而原告既自承系爭瑕疵係其於進行裝潢工程時，移開臥室中之舊家具即木床或拆除客廳天花板之矽酸鈣板後始發現，足見系爭瑕疵本非在一般居住使用之情形下所得知悉，則縱該等瑕疵於交屋時即已存在，亦不得徒以被告未將之列於系爭增補特約附件中，即謂被告事實上知悉系爭瑕疵而不告知。況查，證人郭諭蓁於本院言詞辯論期日亦到庭證稱：「(問： 證人當時是否懷疑除單純牆壁剝落外，系爭房屋有更嚴重之狀況？)有，我有去問路人跟鄰居系爭房屋是否可能為海砂屋，鄰居說附近的房子有海砂屋，但這棟沒有，我也有問被告，被告說沒有去檢驗過；且因為基隆房屋若老舊且含水量高，牆壁也會有壁癌、水泥塊剝落的情況，很多40年以上的中古屋都有類似問題，所以我就認為只是混凝土含水量高。」、「(問：修繕增補特約附件相片所示之瑕疵，為何需要花費35萬元？)因為修繕金額會有很大差異，有的人只會水泥重補，有的人會連鋼筋都更換或除鏽。」、「(問：系爭35萬元有無特定修繕何處？）沒有，這是為了要促成圓滿成交的合意金額，原告要修繕哪裡都可以。」、「(問：增補特約約定『甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉』，所指範圍為何？）是指現況有發現漏水、龜裂的瑕疵，可能還有其他沒有發現的部分，就折讓35萬元讓買家修繕。」、「(問：天花板拆除後水泥塊剝落之情況是否包含於內？簽約時未發現之其他屋況瑕疵是否包含於內？)有，因為交屋後無法證明交屋後發現之瑕疵為交屋時就存在，可能是動工造成水泥塊剝落。而且雖部分屋況因遮蔽而無法明確知道有瑕疵，但無遮蔽之部分也已經清楚顯露屋況。」、「(問：當時有無將矽酸鈣板打開確認狀況？）有用掃把將矽酸鈣板打開來看，但當時打開時看到的狀況還 好。」、「(問：看屋時是否看見如原證3剝落照片之瑕疵？)沒有，有看到廚房上方的剝落，將矽酸鈣板打開來看內部狀況還好。陽台牆面也有看到，但鈞院卷第70頁項片陽台牆面的狀況是因為有一組客人來看房時說牆面為何突出嚴重，有踢過牆壁導致剝落，我有跟屋主說過。」、「(問：兩造於簽約時有無可能因預見系爭房屋有被遮蔽之瑕疵尚未發現，而決定以445萬元成交？）有，因為附近房屋實價登錄已經到600 萬元，銀行鑑價貸款成數也有到八成，一般那附近的房屋貸款成數是七成。」、「我們有盡檢查義務，發現的瑕疵都有告知，屋主也有盡告知義務，但沒有揭露到原證3的程度，畢竟我們和屋主不可能將系爭房屋每一處都拆開來給買方確認。」等語(見本院113年5月2日言詞辯論筆錄)，益徵兩造確係於各自就系爭房屋屋況、日後可能修繕範圍及費用、市場價格等因素，評估利害得失後，約定減價35萬元以免除被告之瑕疵擔保責任，且被告並不知悉系爭房屋存有系爭瑕疵，更難謂有何故意不告知瑕疵之情事，是原告主張被告明知系爭瑕疵而隱匿云云，亦非有理。兩造就系爭房屋買賣既已以系爭增補契約免除被告之瑕疵擔保責任，則原告以被告出賣系爭房屋有鋼筋外露、混凝土剝落之瑕疵，應負瑕疵擔保責任為由，主張減少價金130萬元並請求被告返還已給付之該部分價金云云，即難認有據。
五、綜上所述，原告主張依系爭契約及民法物之瑕疵擔保責任、不當得利等相關規定，請求被告給付130萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述及調查，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
民事庭法 官 姚貴美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
書記官 林萱恩