臺灣基隆地方法院民事判決113年度重訴字第31號原 告 姚蘇霞訴訟代理人 馬在勤律師複 代理人 陳佳雯律師被 告 余陳桃
林菊
蘇淑真
蘇志雄
蘇財銘
溫庭箴
彭秀霖
蘇財發蘇美送楊欣芸蘇金龍蘇金河蘇金祥蘇志成兼上列14人 蕭孟安訴訟代理人 身分證統一編號：Z000000000號被 告 李建發 住○○市○○區○○路00巷00號00樓
王宗德共同訴訟代 賴雅雯理人被 告 張丁財
余建良上列 1人訴 吳蕊訟代理人被 告 朱雪真上列 1人訴 余進訟代理人兼上列 3人 余良旺訴訟代理人被 告 蘇清標
蘇陳秀尾共同訴訟代 蘇明順理人 樓被 告 何志德訴訟代理人 余寶桂 住○○市○○區○○路000巷0號0樓 被
告 蘇江蘭英 籍設臺北市○○區○○街00巷00號0樓(被 告 余逸隆被 告 蘇財利
蘇春旺蘇春龍林春福林敬凱上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文附表一所示被告應同意原告自僑馥建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（中國信託商業銀行營業部，戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，專屬帳號：00000000000000號）內之新臺幣貳仟壹佰捌拾肆萬貳仟柒佰零陸元。
附表一所示被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬柒仟肆佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由附表一所示被告負擔百分之八十三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣柒佰陸拾伍萬柒仟元供擔保後，得為假執行；但附表一所示被告如以新臺幣貳仟貳佰玖拾柒萬零壹佰柒拾元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴主張：⒈附表一所示被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）領取履約保證專戶（中國信託商業銀行營業部，戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，專屬帳號：00000000000000，下稱系爭專戶)內之新臺幣(下同)2,527萬930元。⒉附表二所示被告應將基隆市○○區○○段000地號土地(下稱系爭680地號土地)所有權移轉登記予原告。⒊附表三所示被告應將基隆市○○區○○段000地號土地(下稱系爭681地號土地)所有權移轉登記予原告。⒋准供擔保宣告假執行。嗣原告於本院審理時變更聲明如後，核屬基於同一基礎事實而變更應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。
二、被告蘇江蘭英、余逸隆、蘇春旺、蘇春龍、林春福經合法通知均未於言詞辯論期日到場，被告蘇清標、蘇陳尾秀經合法通知均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，准依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：坐落基隆市○○區○○段000地號土地（下稱系爭678地號土地，與系爭680、681地號土地合稱系爭土地）及系爭
680、681地號土地部分共有人於民國110年間將系爭土地出售予訴外人泰穩建設開發股份有限公司（下稱泰穩公司），原告以系爭678地號土地共有人之身分行使優先承買權，於112年6月5日與同意出售系爭土地之共有人，分別就上開3筆土地簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），出賣人詳如附表
一、二、三，並約定由僑馥公司辦理系爭土地買賣價金信託履約保證。原告就系爭678地號土地尚有買賣價金1,844萬3,510元未給付，至於系爭680、681地號土地部分，已依約於112年6月19日將全部買賣價金70萬7,850元、166萬725元存入僑馥公司所保管之履約保證專戶。嗣因原告遲延給付系爭678地號土地剩餘尾款，經部分被告解除系爭買賣契約，並主張沒收買賣價金2,400萬元作為違約金，然系爭678地號土地所有權尚未移轉登記予原告，附表一所示被告並未受有任何損害，2,400萬元之違約金過高，應予酌減至按系爭678地號土地買賣價金5%計算即230萬760元(計算式：46,015,200×5%＝2,300,760)，依民法第179條規定，請求附表一所示被告返還其餘買賣價金2,527萬930元，其中2,184萬2,706元現由僑馥公司保管，附表一所示被告應同意原告領取。另同意出售系爭680、681地號土地之共有人已達土地法第34條之1規定，自屬有權代理其他共有人出售土地，且原告已給付全部買賣價金，系爭買賣契約之出賣人不得解除系爭680、681地號土地之買賣契約，依民法第348條第1項規定，請求系爭680、681地號土地共有人將所有權移轉登記予原告。並聲明：⒈附表一所示被告應同意原告向僑馥公司領取系爭專戶內之2,184萬2,706元。⒉附表一所示被告應給付原告342萬8,224元。⒊附表二所示被告應將系爭680地號土地所有權移轉登記予原告。⒋附表三所示被告應將系爭681地號土地所有權移轉登記予原告。⒌准供擔保宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠被告余陳桃、林菊、蘇淑真、蘇志雄、蘇財銘、溫庭箴、彭
秀霖、蘇財發、蘇美送、楊欣芸、蘇金龍、蘇金河、蘇金祥、蘇志成、蕭孟安部分：
⒈系爭土地部分共有人於110年8月18日推舉被告蕭孟安與泰穩
公司就系爭土地簽訂預約土地買賣契約(下稱系爭泰穩公司契約)，價金為4,982萬1,750元，同意出售之共有人達到土地法第34條之1規定之人數、應有部分，經原告行使優先購買權，因買受人變更，原告於111年5月23日與被告蕭孟安簽訂增補條款(下稱系爭原告契約)，約定買賣契約條款如系爭泰穩公司契約之條件內容，買賣標的自包括系爭土地全部，且系爭680、681地號土地面積甚小，但因接鄰巷道，與不接鄰巷道之系爭678地號土地合併開發時，系爭680、681地號土地可供指定建築線之用，故系爭土地須一併處分，始能開發利用，否則系爭678地號土地將成無對外通路之袋地，減損應有之價值，何況原告僅為系爭678地號土地共有人，係因3筆土地合併出售，原告才得基於同一條件優先購買其無應有部分之系爭680、681地號土地，縱後續為配合履保程序及方便土地過戶登記，而分成3筆土地辦理，兩造成立之買賣條件仍係3筆土地合併出售，不能將個別之買賣契約視為個別之法律行為看待。詎原告延遲給付剩餘之尾款，復經催告仍不履行，經部分被告於113年3月8日以光復郵局第000248號存證信函(下稱系爭存證信函)解除系爭買賣契約，原告無從依系爭680、681地號土地之個別買賣契約優先承購系爭
680、681地號土地，故原告請求被告移轉系爭680、681地號土地所有權，並無理由。
⒉系爭泰穩公司契約約定分2期給付買賣價金，於簽約時應給付
簽約金2,000萬元，且系爭買賣契約第3條第2項記載：「簽約時甲方應給付第一期款（含定金）」故2,000萬元屬定金性質，定金與違約金之性質不同，應無酌減餘地，縱認2,000萬元並非定金，應比照內政部公布之「成屋買賣契約範本」第11條第2項內容，被告得依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收買賣總價15%即747萬3,262元(計算式：49,821,750×15%＝7,473,262）充作違約金。
㈡被告李建發、王宗德部分：系爭680、681地號土地部分持分
是公同共有關係，為避免稅費計算及法律關係複雜，才會建議系爭680、681地號土地單獨簽訂買賣契約，但當時有明確表示系爭土地必須一併買賣，且原告僅是系爭678地號土地之共有人，原告主張單獨移轉系爭680、681地號土地所有權，並無理由。
㈢被告余良旺、張丁財、余建良、朱雪真、何志德部分：目前還在協商，希望可以和解。
㈣被告蘇財利部分：伊是系爭680地號土地共有人，不同意出售
土地，但已經領取提存金，不知目前是要交付土地還是要還錢等語。
㈤被告林敬凱部分：伊為系爭680、681地號土地共有人，與系
爭678地號土地無關，且未拿到價金，原告不得請求伊返還不當得利等語。
㈥被告蘇清標、蘇陳尾秀部分：伊等是系爭681地號土地共有人
，應有部分合計5分之2，不同意出賣土地，被告蕭孟安無權代理伊等出賣土地，系爭買賣契約對被告無拘束力，被告自不負出賣人責任等語。
㈦被告蘇江蘭英、余逸隆、蘇春旺、蘇春龍、林春福均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、查泰穩公司於110年8月18日與系爭土地代表人即被告蕭孟安簽立系爭泰穩公司契約，約定泰穩公司以4,982萬1,750元買受被告所有系爭土地，於簽約時開立面額2,000萬元之30天期票作為簽約金，原告以系爭678地號土地共有人之身分行使優先承買權，於111年5月23日與被告蕭孟安簽立系爭原告契約，約定買賣契約條款如系爭泰穩公司契約，再於112年6月5日與附表一、二、三所示共有人各就系爭678、680、681地號土地簽立買賣契約，並約定由僑馥公司辦理系爭土地買賣價金信託履約保證；原告將2,994萬265元存入履約保證專戶，其中系爭678地號土地部分存入系爭專戶2,757萬1,690元、結存金額2,184萬2,706元，因原告遲延給付剩餘之尾款，復經催告仍不履行，經被告余陳桃、林菊、蘇淑真、蘇志雄、蘇財銘、蕭孟安、余良旺、張丁財、何志德、朱雪真、余建良、蘇美送、蘇金祥、蘇金龍、蘇財發、蘇金河、蘇志成、楊欣芸以系爭存證信函合法解除系爭買賣契約等情，有系爭678、680、681地號土地買賣契約、不動產買賣價金履約保證申請書、系爭存證信函、土地建物查詢資料、系爭泰穩公司契約、系爭原告契約、僑馥公司113年4月26日僑馥(113)字第280號函附系爭土地買賣價金履約保證專戶收支明細等件在卷可憑(本院卷一第39頁至第80頁、第83頁、第84頁、第233頁至第245頁、第257頁至第262頁、第463頁至第471頁，卷二第91頁至第97頁)，且為被告余陳桃、林菊、蘇淑真、蘇志雄、蘇財銘、溫庭箴、彭秀霖、蘇財發、蘇美送、楊欣芸、蘇金龍、蘇金河、蘇金祥、蘇志成、蕭孟安、李建發、王宗德、余良旺、張丁財、余建良、朱雪真、何志德、林敬凱所不爭執，被告蘇財利及蘇清標、蘇陳尾秀亦不爭執分別是系爭680、681地號土地共有人，而被告蘇江蘭英、余逸隆、蘇春旺、蘇春龍、林春福經合法通知均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，此部分堪信為真實。
四、原告主張系爭買賣契約解除後，其得依民法第179條規定，請求附表一所示被告同意原告向僑馥公司領取系爭專戶內之2,184萬2,706元，並應給付原告342萬8,224元，另依民法第第348條第1項規定，請求附表二、三所示被告各將系爭680、681地號土地所有權移轉登記予原告等情，為被告余陳桃、林菊、蘇淑真、蘇志雄、蘇財銘、溫庭箴、彭秀霖、蘇財發、蘇美送、楊欣芸、蘇金龍、蘇金河、蘇金祥、蘇志成、蕭孟安、李建發、王宗德、余良旺、張丁財、余建良、朱雪真、何志德、林敬凱、蘇財利、蘇清標、蘇陳尾秀所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠原告依民法第179條規定請求返還買賣價金部分：
⒈系爭買賣契約第8條第2項約定：「本約簽訂後，甲方（即告
）若有違約情事經乙方（即被告）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為『懲罰性違約金』；除非甲方於僑馥建經最終催告期限內向法院起訴，否則僑馥建經即依約將上述款項交付乙方沒收，沒收後若甲方對違約金之數額再有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求，不得對僑馥建經做主張。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。」（本院卷一第44頁），而因原告延遲給付剩餘之尾款，復經催告仍不履行，經被告余陳桃、林菊、蘇淑真、蘇志雄、蘇財銘、蕭孟安、余良旺、張丁財、何志德、朱雪真、余建良、蘇美送、蘇金祥、蘇金龍、蘇財發、蘇金河、蘇志成、楊欣芸以系爭存證信函合法解除系爭買賣契約等情，已如前述，被告自得依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收原告已給付之全部款項。
⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。而懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否過高，尤應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院110年度台上字第1800號判決意旨參照）。查系爭678地號土地契約總價為4,601萬5,200元，原告已給付2,757萬1,690元，雖因原告遲延給付尾款以致違約，附表一所示被告因原告之違約行為，未能順利取得買賣價金，固受有損害，惟系爭678地號土地所有權尚未移轉予原告，附表一所示被告尚得再依己意處分土地，所受損害尚非甚鉅，系爭買賣契約之違約金約定應屬過高，審酌兩造損害利益、違約情節等一切情狀，本件違約金應酌減為系爭678地號土地總價款之10%，始為妥適，故附表一所示被告依系爭買賣契約第8條第2項所得請求原告給付之違約金，應酌減至460萬1,520元(計算式：46,015,200×10%=4,601,520)，始為適當。⒊無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。原告已給付系爭678地號土地買賣價金2,757萬1,690元，而附表一所示被告得向原告請求之違約金為460萬1,520元，原告依民法第179條規定，請求附表一所示被告返還2,297萬170元(計算式：27,571,690－4,601,520＝22,970,170），自屬有據。
⒋原告所給付系爭678地號土地買賣價金2,757萬1,690元係存於
僑馥公司所管理系爭專戶，且系爭678地號土地買賣價金履約保證申請書第3條第1項約定若違約方於僑馥公司催告期限內起訴，系爭專戶款項暫予保留並以判決結果做為價款撥付之依據，原告請求附表一所示被告應為一定意思表示同意其領取系爭專戶內款項，係有依據。又系爭專戶結存金額為2,184萬2,706元(本院卷二93頁)，從而，原告請求附表一所示被告同意原告向僑馥公司領取系爭專戶內之2,184萬2,706，及給付原告112萬7,464元(計算式：22,970,170－21,842,706＝1,127,464），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。㈡原告依民法第348條第1項規定請求移轉系爭680、681地號土地所有權部分：
⒈聯立契約係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言
（最高法院90年度台上字第1779號判決參照）。又契約當事人如以同一締約行為結合數契約，應綜合法律行為全部旨趣，當事人訂約時之真意、交易習慣及其他具體情事，探求契約之真意，以判斷各該契約是否為獨立契約，抑或各該契約是否有相互依存不可分之結合關係；如數契約屬彼此互相依存結合之聯立契約，其中一契約不成立、無效、撤銷或解除時，他契約則應同其命運；聯立契約，係指數個獨立契約互相結合，惟彼此間具有依存不可分離之關係，性質上應同其存續或消滅，此乃因違反其一，無從期待單獨履行其他契約以達其契約目的，是倘一契約合法解除，其他契約應生同步解除之效力（最高法院108年度台上字第1212號、109年度台上字第1067號、110年度台上字第2765號判決參照）。
⒉查系爭泰穩契約及系爭原告契約之買賣標的物均為系爭土地
，且系爭680、681地號土地面積僅各為26平方公尺、61平方公尺，位於系爭678地號土地西側及部分共有人是公同共有關係，有土地建物查詢資料、系爭土地地籍圖謄本(本院卷一第233頁至第245頁、第473頁)可參，被告余陳桃、林菊、蘇淑真、蘇志雄、蘇財銘、溫庭箴、彭秀霖、蘇財發、蘇美送、楊欣芸、蘇金龍、蘇金河、蘇金祥、蘇志成、蕭孟安、李建發、王宗德抗辯兩造約定系爭土地必須合併出售，堪以採信。衡以原告並非系爭680、681地號土地共有人，係行使系爭678地號土地共有人優先購買權才得以購買系爭680、681地號土地，可見兩造締約買賣系爭土地之真意，係為購買系爭土地全部，應無個別、單獨締約買賣系爭678、680、681地號土地之意。原告於簽立系爭原告契約後，雖再分別與附表一、二、三所示被告簽訂系爭678、680、681地號土地買賣契約，形式上屬三個獨立之契約，然三個契約具有不可分離之依存關係，互相關聯，堪認系爭678、680、681地號土地買賣契約為聯立契約關係。系爭678地號土地買賣契約既經被告余陳桃、林菊、蘇淑真、蘇志雄、蘇財銘、蕭孟安、余良旺、張丁財、何志德、朱雪真、余建良、蘇美送、蘇金祥、蘇金龍、蘇財發、蘇金河、蘇志成、楊欣芸以系爭存證信函合法解除，揆諸前開說明，系爭680、681地號土地買賣契約應生同步解除之效力，方符兩造簽訂系爭土地買賣契約之目的，則系爭680、681地號土地買賣契約亦一併發生解除契約之效力，可堪認定。
⒊系爭680、681地號土地買賣契約均已解除，已如前述，原告
依民法第348條第1項規定請求附表二、三所示被告移轉系爭
680、681地號土地所有權，自無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金准許之，並依職權宣告被告得預供擔保免為假執行。至於原告其餘假執行之聲請因訴之駁回失所依附，應予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，一併說明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 25 日
民事庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 25 日
書記官 洪儀君附表一：
系爭678地號土地共有人(原告未列入) 編號 姓名 1 余陳桃 2 林菊 3 蘇江蘭英(繼承自被繼承人蘇萬金，尚未辦理繼承登記) 4 蘇淑真 5 蘇志雄 6 蘇財銘 7 蕭孟安 8 余良旺 9 張丁財 10 何志德 11 朱雪貞 12 余逸隆 13 彭秀霖 14 王宗德 15 余建良 16 李建發 17 溫庭箴附表二：系爭680地號土地共有人 編號 姓名 1 蘇財發 2 林菊 3 蘇淑真 4 蘇志雄 5 蕭孟安 6 蘇財利 7 蘇財銘 8 蘇美送 9 余良旺 10 張丁財 11 何志德 12 朱雪真 13 蘇春旺 14 蘇春龍 15 林春福 16 林敬凱 17 蘇金河 18 蘇金祥 19 蘇志成 20 蘇金龍 21 余建良 22 余陳桃附表三：
系爭681地號土地共有人 編號 姓名 1 蘇清標 2 楊欣芸 3 蘇財發 4 蘇淑真 5 蘇志雄 6 蕭孟安 7 蘇陳秀尾 8 余良旺 9 張丁財 10 何志德 11 朱雪真 12 蘇春旺 13 蘇春龍 14 林春福 15 林敬凱 16 蘇金河 17 蘇金祥 18 蘇志成 19 蘇金龍 20 余建良