臺灣基隆地方法院民事裁定114年度司執字第31621號債 權 人 中租迪和股份有限公司(即抵押權人)法定代理人 陳鳳龍送達代收人 陳柏棟債 務 人 林明俊第 三 人 邱楣瑛(出租人)上列債權人就其與債務人林明俊間清償票款強制執行事件，債權人聲請除去租賃權關係後拍賣，本院裁定如下：
主 文債權人聲明除去租賃權，並請求註記拍賣條件為「點交」之聲請，均予駁回。
理 由
一、債權人聲請意旨略以：附表所示不動產(下稱系爭不動產)係於民國（下同）113年7月23日由債務人林明俊設定抵押權，併於同年7月22日簽署切結書表示系爭不動產其上無租賃、借貸關係及他項權利之存在，亦無第三人占有等情事。且本件執行事件債權人於114年11月5日會同執行人員現場執行時，在場第三人即現居住之租客，所簽發之租賃契約並非與本件債務人林明俊所簽立，且據第三人邱楣瑛(出租人)所陳民事聲明異議狀證物5所示，租賃契約係始於113年11月20日，是故參照民法第866條、第877條規定，聲請法院除去該租賃關係後拍賣之，並據以主張現占有人並無合法占有權源，而依強制執行法第99條規定聲請拍賣條件註記為「點交」等語云云，詳如卷附債權人115年2月5日民事陳報狀、115年6月3日民事陳報（二）狀。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之；不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。民法第866條定有明文。又債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；第三人對其在查封前無權占有不爭執，或其占有權源經執行法院依強制執行法第98條第2項規定除去者，亦有前開點交規定之適用，此觀同法第99條第1項、第2項之規定自明。是故，唯有上開列舉之情形，執行法院始得於拍定後執行點交。
三、經查：㈠系爭不動產於114年11月5日現場查封時，在場人張嘉恬稱係
由第三人邱楣瑛(出租人)出租予第三人黃永順等語，有本院同日查封筆錄在卷可參，肆後債權人復提出系爭不動產房屋租賃契約影本到院，而該租約所載租賃期限為114年11月20日起至116年10月19日，是本院原依強制執行法第113條規定準用同法第51條，認定為該租賃契約始期係於查封期日之後，對於債權人不生效力，故就系爭不動產註記為「點交」之拍賣條件並訂於115年2月4日進行第一次拍賣。惟第三人邱楣瑛(出租人)就「點交」之拍賣條件聲明異議，並提出其與債務人簽訂113年5月31日轉租同意書、113年6月18日同意書兼授權書、其與第三人黃永順簽訂之3紙租賃契約（租賃期限分別為：①113年11月20日至114年10月19日、②111年11月20日至112年10月19日、③114年11月20日至116年10月19日）（以上均為影本）等件為證，故本院就系爭不動產之第一次拍賣予以停拍，合先敘明。
㈡現就本件債權人主張債務人前於113年7月22日簽署切結書表
示系爭不動產其上無租賃、借貸關係及他項權利之存在，亦無第三人占有等情事，並主張該租賃契約始期為113年11月20日，故請求依民法第866條、同法第877條規定除去前揭租賃契約，而聲請點交乙事。惟據㈠所述第三人邱楣瑛(出租人)所提出之①②③租賃契約、債務人簽發之轉租同意書、同意書兼授權書（以上均為影本），顯見第三人黃永順係於111年11月20日承租系爭不動產至今，亦由第三人邱楣瑛(出租人)到院陳述甚明，見卷附本院115年5月19日訊問筆錄。則是第三人黃永順係於系爭不動產經地政機關於114年9月19日為查封登記前即已占有。且其等租賃契約之始期亦早於本件債權人設定抵押權登記（113年7月23日）時，即不符合民法第866條第1項規定，債權人自無從主張除去該租賃關係，是故，本件債權人聲明請求除去租賃權之聲請，自應於駁回。再者，據現第三人黃永順查封前即占有系爭不動產之形式外觀，且第三人邱楣瑛(出租人)主張租賃契約存在，而非無權占有系爭不動產之情事，本院自無從逕依強制執行法第99條規定定為拍定後點交。因此，就債權人聲明就拍賣條件註記為「點交」之聲請，亦應予駁回。綜上，本件債權人之聲請為無理由，應予駁回，爰裁定如主文。
四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內，向本院司法事務官提出異議，並繳納裁判費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 115 年 6 月 22 日民事執行處 司法事務官 張筱妮
附表：
114年司執字031621號 財產所有人：林明俊 編號 土 地 坐 落 面 積 權 利 範 圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 基隆市 七堵區 溪頭 507 2226.31 100000分之582 備考 2 基隆市 七堵區 溪頭 507-1 49.91 100000分之582 備考編號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 (新臺幣元) 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 1 198 基隆市○○區○○段000地號 -------------- 堵南街12之5號7樓 住家用、10層、鋼筋混凝土造 七層: 53.27 合計: 53.27 陽台5.06平方公尺、花台1.94平方公尺 全部 備考 含共同使用部分309建號之持分10000分之60。