臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決114年度基簡字第1001號原 告 陳俐縈訴訟代理人 郭承昌律師被 告 基隆市光華大廈公寓大廈管理委員會法定代理人 李光健訴訟代理人 徐佩琪律師上列當事人間修復漏水等事件，本院於民國115年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾萬陸仟壹佰貳拾肆元，及自民國一百十五年六月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十九，餘由原告負擔。
本判決第一項，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾萬陸仟壹佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第2項分別定有明文。查原告起訴，原聲明：被告應將原告所有門牌號碼基隆市○○區○○○路000巷00號14樓房屋（下稱系爭房屋）之屋頂平台（下稱系爭平台）修復至不漏水之狀態（見本院卷第11頁）。嗣於訴訟進行中，迭為聲明之變更追加，終則聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）45萬4,350元及自變更聲明㈡狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第235頁）。核原告所為係訴之變更、追加及減縮，其變更、追加之訴與原訴主張之原因關係基礎事實相同，且被告對此變更追加未為反對之意思表示而為本案言詞辯論（見本院卷第255至257頁）。依前揭規定，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告為系爭房屋之所有權人，被告為基隆市光華大廈（下稱
系爭大樓）依法成立之管理委員會。原告於民國105年委請被告修繕，遭被告以「依社區現況及慣例，頂樓平台應由各區分所有權人自行負責，僅得向被告申請請領防漏工程款2萬1,000元」為由拒絕修繕。原告於114年間因發現系爭平台有漏水情事，致系爭房屋之天花板有多處漏水、牆壁產生壁癌、天花板木作裝潢已出現大片水漬痕及腐爛情形，原告因此於114年4月23日委請律師發函要求被告修繕，被告乃向基隆市仁愛區調解委員會聲請調解。詎被告迭以96年間以決議將國宅基金發還各住戶，系爭房屋之前屋主已領取10萬6,268元及僅得請領防漏工程款等詞拒絕修繕。為此，依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段，訴請被告負擔回復原狀所必要之修繕費用共計38萬1,500元（含系爭房屋頂樓平台防水工程費37萬3,500元及屋頂排風室除鏽工程款8,000元），並賠償原告系爭房屋內部回復原狀所必要之修繕費用7萬2,850元等語，而聲明如前揭變更後訴之聲明所載。
㈡對被告答辯所為之陳述：
⒈被告所謂之「社區慣例」乃違反公寓大廈治理原則，且無法律效力。
⒉國宅基金、頂樓修繕基金是否收回與被告應否負擔屋頂平台
之維護義務係屬二事，況被告社區住戶幾經更迭，如何收回。
二、被告則以：㈠系爭大樓通過之光華大廈管理委員會組織管理住戶規約章程
（下稱系爭規約）第5條第4款第㈡目、㈥目、第12條至第15條可知，社區共用部分之修繕，費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人案其共有之應有部分比例分擔之。復按公寓大廈管理條例第18條及系爭規約第13條第3款規定，公共基金之運用，應依區分所有權人會議之決議為之，而系爭規約已對公共基金之用途有所規定。
㈡系爭大樓曾於96年8月26日召開第一屆第二次區分所有權人會
議，就國宅基金運用決議通過「基金全額發還住戶（依市府賣價2.5%）」，顯見已就公共基金之運用為決議並將基金全額發還各住戶，此後若有共用部分需修繕，由各區分所有權人自行負擔修繕費用，並自96年迄今形成慣例。系爭房屋前屋主即訴外人廖進順已於96年11月21日領取該公用基金，則系爭平台自應由該房屋之區分所有權人自行修繕。原告購入系爭房屋自應繼受上開慣例，且原告亦曾於105年5月20日依循前開慣例向被告申請補助款，顯見原告亦知悉前開慣例。㈢縱鈞院認被告應負修繕系爭房屋之責，然被告已提出第三人
連傑工程行之估價單，且該估價單係參考原告所提內容進行評估，採用之方式及施作項目基本一致，故應由被告依該估價單之內容將系爭平台予以修繕，以免後續工程糾紛。
㈣至系爭房屋內之損害，因系爭大樓已形成「頂樓修繕部分依
本社區前例由該住戶自行處理」之慣例，系爭房屋內部受損亦應由原告自行處理，倘認需由被告負擔，則就關於零件部分，請予以折舊等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查系爭房屋原為廖進順所有，後於99年2月9日賣予原告。系爭房屋於115年3月13日由本院偕同兩造暨兩造委請之水電人員一同察看，原告主臥天花板及主臥靠近冷氣窗旁之牆面有水漬痕及油漆剝落之痕跡；廚房旁次臥靠近主臥之天花板有水漬痕及油漆剝落之痕跡；廚房旁邊次臥門口門樑上方之油漆有水漬痕及剝落之痕跡；公用衛浴旁次臥靠近窗戶旁之兩側牆面有裂縫。系爭平台已有20幾年沒有重新施作防水層，原本之防水層已老化，裡面之鋪層會吸水而導致漏水等情，為兩造所不爭執，且有本院勘驗測量筆錄、現場照片等件在卷可稽（見本院卷第155至175頁），此部分堪認為真實。
四、得心證之理由：㈠原告得請求被告修繕系爭平台漏水：
⒈按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條
第1項中段定有明文。又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段亦有明文。所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為同條例第3條第4款所明定。大樓屋頂平台為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓各區分所有人之共有部分，縱未經登記，仍不失其共有之性質（最高法院105年度台上字第294號判決意旨參照），是公寓大廈之屋頂平台為共有共用部分，其修繕、管理、維護，均屬管理委員會應負責之事項，如有管理、維護不善或未即時妥為修繕，致生損害於區分所有建物者，自係對於區分所有建物所有權之侵害，應由管理委員會負排除侵害之義務。
⒉按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工
作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第191條第1項訂有明文。次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第213條第1項、第3項、第216條第1項亦分別定有明文。查系爭房屋內部發生滲水損害，係因應由被告管理維護之系爭平台漏水所致，此經本院偕同兩造到場確認無誤，並由兩造各自提出修繕單據，且兩造就所判斷之漏水原因亦無爭執，又依被告所提出之證據，復未能證明其於前揭損害發生前，對於防止損害之發生，已盡相當之注意，依民法第191條第1項規定及說明，應推定被告對此即有過失，而應負損害賠償責任，是原告主張被告就系爭平台之維護有欠缺，且未妥為修繕，致系爭房屋漏水，其所有權受侵害，有加以排除之必要，為可採取。
⒊承前所述，系爭房屋係因系爭平台地坪防水瑕疵造成前揭滲
水或漏水情形，被告應負損害賠償之責。又修繕前揭所受損害之施工方式、項目、內容及必要費用，業經夏商國際工程有限公司（下稱夏商公司）、金棧室內裝修有限公司（下稱金棧公司）及連傑工程行分別進行估算，均建議以全熔式熱熔烘烤改良瀝青防水毯全面施作，所需費用分別為37萬3,500元（另就鐵屋防鏽工程8,000元，未含營業稅5%）、28萬5,600元（另就C型鋼部分加計3萬5,000元），有夏商公司服務合約書、金棧公司估價單、連傑工程行光華國宅屋頂防水工程估價單各1份存卷可參（見本院卷第233、237、267頁），顯見上開修繕方式尚屬相當之修繕方法，核無不當。從而，原告依上揭規定，請求被告給付系爭平台之必要修繕費用，以代回復原狀，即屬有據，應予准許。
⒋又觀諸原告所提出之夏商公司服務合約書與被告所提出之連
傑工程行估價單，均係就系爭平台採相同施工方法，且施工範圍及修復內容亦大致相同，並無證據足認任一單據有高估、低估或虛報工程項目之情形，兩者估價之差異僅在於不同廠商依其工資、材料、管理成本、利潤及報價策略等因素而有所差異，並非修復工法或工程內容存在實質差異。又兩造各自委請廠商估價，均係基於自身考量所為，尚難僅憑單一估價單即認屬客觀合理之修復費用。另就鐵屋防鏽工程與C型鋼部分所欲改善部分雷同。是以，為兼顧兩造權益並符合損害填補及公平合理原則，本院認為應以上揭兩份單據所載金額取其平均作為原告得請求被告負擔之合理修復費用，較為客觀、公允且適當。基此，本件原告提出之夏商公司服務合約書修繕金額為防水工程費用37萬3,500元（含營業稅5%）及屋頂排風室除鏽工程款8,400元（含營業稅5%）、被告所提費用包含連傑工程行所出具之估價單28萬5,600元 （含營業稅5%）及C型鋼3萬5,000元，是原告得請求被告給付關於系爭平台之必要修繕費用應為35萬1,250元【計算式：（38萬1,900元＋32萬600元）÷2＝35萬1,250元】。⒌被告雖抗辯其於96年8月26日召開第一屆第二次區分所有權人
會議，就國宅基金運用決議通過「基金全額發還住戶（依市府賣價2.5%）」，此後若有共用部分需修繕，由各區分所有權人自行負擔修繕費用，並自96年迄今形成慣例，是原告應自行負擔費用，不得請求被告修繕等語。然管理委員會係公寓大廈之管理組織，應依公寓大廈管理條例第36條規定及區分所有權人會議決議執行職務，無自行決議免除應負義務之權限，其就此所為決議，對全體區分所有權人不生拘束力，況觀諸系爭規約第15條乃規定「共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」（見本院卷第93頁），顯見關於共用部分仍由管理委員會負責修繕，且費用為公基金支付，僅於公基金不足時，始由區分所有權人按應有部分比例分擔，故實無被告所述由住戶自行負擔費用修繕之規定，是被告上開解讀顯係誤解系爭規約之規定，自不影響被告依公寓大廈管理條例所負管理維護義務，及各區分所有人對於修繕費用負擔之內部分擔責任，故被告無從因此卸免其所負修繕系爭平台之義務。
㈡原告得請求修繕系爭房屋以回復原狀：
按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額；負損害賠償責任者，應回復他方損害發生前之原狀；債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第196條、第213條第1項、第3項、第215條分別有所明定。而依民法第196條規定請求物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，即修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院77年5月17日第9次民事庭會議決議㈠、80年度台上字第2476號民事裁判要旨參照）。經查：
⒈系爭平台為系爭大樓之共用部分，被告為系爭大樓之管理委
員會，本應執行系爭平台之修繕、管理、維護等工作，竟疏未為之，致系爭平台之防水層年久失修，造成原告所有之系爭房屋天花板及牆面出現滲漏水，並有水漬、壁癌等情，而受有損害，均已認定如前，則原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償其因系爭房屋毀損所受之損害，自屬有據。又系爭房屋因此漏水所受損害為室內天花板、牆面裝修等，業經本院偕同兩造勘查確認無誤，此部分亦經原告提出金棧公司估價單（見本院卷第237頁），觀其所列修繕項目、施工位置及修繕內容，均與現場實際勘查所見之受損部位相互一致，並無估價項目與實際受損情形不符，或逾越必要修復範圍之情事，且該估價係由具有室內裝修專業之廠商依現場實際受損狀況及必要修復工項所為，所列工料費用亦屬一般市場交易價格之合理範圍，尚難認有浮報、灌水或不必要修繕之情形。又被告對於系爭房屋確實受損乙情並不爭執，僅主張系爭零件或設備之修繕費用應予折舊，是原告提出之估價內容及金額，應足以作為認定本件修復必要費用之基礎。
⒉再查，原告主張其修復系爭房屋所需費用為80,850元（含屋
頂排風室除鏽工程款8,000元及營業稅，該部分應予扣除），其中木作工程為工資3萬0,975元、材料1萬0,275元；油漆工程為工資1萬9,425元、零件8,325元，有前開估價單在卷可憑（見本院卷第237頁）。又查，原告購入系爭房屋之時間為99年2月9日，登記為系爭房屋所有權人之時間為99年3月12日（見本院卷第15頁），故以登記為所有權人之時間作為最後一次木作及油漆粉刷時間，且木作為固定資產耐用年數表中房屋建築類之號碼10101，耐用年數為10年；油漆粉刷為固定資產耐用年數表中房屋附屬設備類之號碼10205，耐用年數為10年，堪認系爭房屋因漏水以致木作及油漆塗料受有損害時，其使用時間應已超過10年以上，則揆諸前揭說明，上述木作及油漆材料費用自應折舊計算；又佐以所得稅法第54條第3項曾有採用定率遞減法者，其最後一年度之未折減餘額，以等於成本1/10為合度之規定，是據此計算前述木作材料費用及油漆材料費用經計算折舊後之金額分別應為1,028元（計算式：1萬0,275元×1/10＝1,028元，元以下四捨五入）、833元（計算式：8,325元×1/10＝833元，元以下四捨五入），加計工資費用3萬0,975元、1萬9,425元，合計5萬2,261元（計算式：1,028元＋833元＋3萬0,975元＋1萬9,425元＝5萬2,261元），再加計5%營業稅為5萬4,874元（計算式：5萬2,261元×1.05＝5萬4,874元，元以下四捨五入），是原告依前揭規定，請求被告給付關於系爭房屋之必要修繕費用5萬4,874元，以回復原狀，自屬有據，應予准許。
㈢綜上，原告依據民法第767條第1項中段、第184條第1項前段
規定，請求被告給付關於系爭平台之必要修繕費用35萬1,250元、系爭房屋之必要修繕費用5萬4,874元，共計40萬6,124元（計算式：35萬1,250元＋5萬4,874元＝40萬6,124元），為有理由，應予准許。逾此部分之主張，則無理由，應予駁回。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。查原告請求被告給付之侵權行為損害賠償債權，係屬未定給付期限，且以支付金錢為標的，原告起訴後被告迄未給付，應自受催告時起負遲延責任，是原告併請求自民事變更聲明㈡狀送達翌日即115年6月2日起（送達證書見本院卷第252-1頁）至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，亦屬有據。
五、從而，原告依據民法第767條第1項中段、第184條第1項前段規定，訴請被告給付40萬6,124元範圍內，併請求自民事變更聲明㈡狀繕本送達之翌日即115年6月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、又本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第3、5款之規定，應依職權宣告假執行，被告就原告勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯及所提證據，經本院悉予審酌後，認均於判決結果無影響，於茲不贅。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 8 月 21 日
民事簡易庭 法 官 石蕙慈以上正本係照原本作成。如不服本判決對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 8 月 21 日
書記官 陳維仁