臺灣基隆地方法院民事判決114年度基簡字第1032號原 告 李其駿訴訟代理人 吳俊達律師
王亭涵律師陳禮文律師被 告 孔裕民
簡小千上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國115年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告簡小千應將門牌號碼基隆市○○區○○○路○○○號五樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告簡小千應自民國一一四年十一月一日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。如對被告簡小千之財產為強制執行而無效果時，由被告孔裕民給付之。
三、訴訟費用由被告簡小千負擔，如對被告簡小千之財產為強制執行而無效果時，由被告孔裕民給付之。
四、本判決第一項得假執行；但被告簡小千如以新臺幣壹佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項得假執行；但被告簡小千、孔裕民如每期以新臺幣參萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告簡小千前於民國113年9月15日，邀同被告孔裕民擔任保證人，與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租其所有之門牌號碼基隆市○○區○○○路00號5樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自113年10月1日起至114年9月30日止，每月租金新臺幣（下同）1萬5,000元；又原告於系爭租約屆至前曾委託父親李俊彥告知租期屆滿後不續約，並請求簡小千依約騰空返還系爭房屋予原告，然簡小千猶以租屋期間已施作裝潢，協助原告修繕系爭房屋等事由，向原告表示應延長租期為5年而拒絕搬離。又依系爭租約第14條第3項約定，承租人未依規定返還系爭房屋時，原告得請求未返還期間之相當月租金額1萬5,000元及按照月租金額計算之違約金1萬5,000元。是以，簡小千於系爭租約終止後仍未返還系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，簡小千自應遷讓返還系爭房屋，並應按月給付原告3萬元（相當月租金額之1萬5,000元及違約金1萬5,000元）；又孔裕民為保證人，自應代負履行責任，爰依系爭租約、民法不當得利與保證之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告簡小千應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告簡小千應自114年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元。如對被告簡小千之財產為強制執行而無效果時，由被告孔裕民給付之。
二、被告簡小千、孔裕民則答辯稱：㈠被告簡小千承租系爭房屋時即一再表明希望租期至少5年，然
因兩造先前並無任何信任關係，故協議先簽訂1年期之系爭租約，並口頭約定若被告簡小千均能按時繳納租金，則自動續約，租期延長為5年。另被告簡小千於締約時有告知會進行裝潢工程，是原告稱被告簡小千未經同意即自行施作裝潢工程並非屬實，且倘非原告與被告簡小千間關於系爭租約之真意為5年期，被告簡小千當不會支付遠高於1年租金之裝潢費用裝潢、維修系爭房屋。
㈡系爭租約已因原告之代理人與被告簡小千口頭約定而依民法
第422條後段之約定「視為不定期租賃」，原告既無土地法第100條所稱情事，自不得任意終止系爭租約，故雙方之租賃契約既仍繼續存在，原告自無從依民法第455條規定請求被告簡小千返還租賃物，亦不得依照民法不當得利之規定，請求被告簡小千返還相當於租金之利益。被告孔裕民亦無須代負履行責任等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准宣告免假執行。
三、本院之判斷：㈠按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前
段定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第179條、第250條第1項亦定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。㈡原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、L
INE對話紀錄截圖等件為證（本院卷第17至49頁），被告簡小千則以上詞置辯，是本件之爭點實為：⒈原告與被告簡小千間就系爭房屋有無租期5年之約定？⒉原告是否知悉並同意被告簡小千為裝修行為？茲述如下：
⒈關於原告與簡小千間就系爭房屋有無租期5年之約定部分：
⑴證人即原告之母王玉燕於本院審理時稱：我是於113年9月10
日下午將系爭房屋刊登到591，簡小千於9月12日下午表達很想要租，還跑去瓦斯公司登記。9月14日我們（按：指王玉燕與證人即王玉燕之夫李俊彥）就帶了房租契約範本過去給她看，後來約9月15日下午4點在樓下便利商店碰面，當場有我、李俊彥、簡小千跟孔裕民，有講一下房子的狀況跟核對契約條文。簽完約還有到房子裡面看房屋狀況。在9月11日去看房到9月15日簽約的過程中，簡小千沒有跟我確認過租期問題，因為我租房子都是簽1年，上一個房客也是簽1年。
簡小千是否有表達想租久一點我沒有印象，因為我一般都只簽1年，何況我對她不瞭解等語（見本院卷第165至166頁）。⑵證人即原告之父李俊彥於本院審理時稱：9月11日看房子那天
我也有去，而9 月15日我們已經在電話中先跟被告溝通過價錢及相關條件，9 月15日是約在系爭房屋附近的全家便利商店，我們是先簽約才去點交。系爭房屋的設備，簡小千於9月11日的時候已經看過，他們想說要換天然氣。在9 月15日簽約的時候也有逐條確認，但到了現場，簡小千才跟我們提出要拆房子，拆臥室石頭板的隔間牆，然後說要在臥室裝1台冷氣。我們都跟對方說租期是1年。簡小千沒有跟我們提說要延長租約等語（見本院卷第168頁）。
⑶證人趙淑英於本院審理時結證稱：簡小千簽約前跟我說系爭
房屋內有家具，所以我就過去看，系爭房屋內都是霉味，有辦公桌跟幾張辦公椅，簡小千說要承租並裝潢系爭房屋，並說要租系爭房屋時屋主答應她最少要租給她5年，也有提到系爭房屋有設定登記，5年內不能賣，屋主說可以優先賣給簡小千，但簡小千不能聲請租屋補助。簽約當天我沒有去，後來簡小千說簽約時只簽1年，因為屋主說不認識簡小千，先簽1年，若後續繳租正常再簽1年。我有問為何沒有將再租給簡小千5年的條件寫進去，簡小千說都簽完約了，屋主也不可能騙她等語（見本院卷第170至171頁）。
⑷觀諸上開證人之證述情節，輔以卷附系爭租約內容可知，原
告與被告簡小千簽立之系爭租約租期僅1年，且其內並未載明若後續正常繳納租金將延長租賃期間之相關約定，另租賃契約磋商過程中，雙方就租賃期間、租金多寡、是否繳納押租金及押租金之多寡、租賃房屋之現況及其內之設備等所為之商討，本即可能於正式簽立租賃契約時予以更動，是簽約之雙方所合意之內容自應以最終確定之租賃契約作為認定之依據，故縱如證人趙淑英所述，原告之代理人於被告簡小千看屋時雙方曾就系爭房屋之租期做初步之討論，亦不代表該等內容即為雙方最終所合意之契約內容，更遑論倘被告簡小千確係因原告之代理人同意較長之租期始願意租賃系爭房屋，其理當要求原告之代理人於系爭租約中清楚載明雙方協商合意之內容以保障自身之權益，然被告簡小千捨此未為，反於事後空言主張原告之代理人有為「倘都定期繳納租金，同意延長租約為5年」之承諾，顯非事理之常。又租客個人為增加居住舒適性而自行添購及裝設，乃每個人對於居家環境要求不同所為之決定，自無從以被告簡小千願支付遠高於1年租金之裝潢費用裝潢、維修系爭房屋而遽認係因原告之代理人有承諾願意延長租賃期間，是原告與被告簡小千間就系爭房屋並無租期5年之約定，且系爭租約亦未因原告之代理人與被告簡小千口頭約定而依民法第422條後段之規定「視為不定期租賃」。
⒉關於原告是否知悉並同意簡小千為裝修行為部分：⑴證人王玉燕於本院審理時結證稱：當時簡小千有說要把隔板
拆掉才能放床，簡小千有說拆掉後會自己處理。當時也有核對兩台冷氣，因為房間有少1台，簡小千也說要自己裝，我們也有答應她之後不租的時候可以拆走。當時有測試冷氣、瓦斯爐、抽油煙機都可以正常使用。是在我跟簡小千問可否提前把房子收回，她才說有把房間的地板重新打掉，廁所也重新弄過。我看到後嚇到，怎麼都沒有知會我們，才租2、3個月就弄成這樣，後來跟小孩討論，小孩說不要提前解約，讓簡小千租到期滿等語（見本院卷第165至166頁）。⑵證人李俊彥於本院審理時結證稱：除了拆隔間牆還有冷氣外
，簡小千不曾告知將對系爭房屋進行裝修或整修並告知預估的裝修費用，簡小千都說他們自己處理，不需要我們花費，在簽約之前簡小千希望我們能夠支付桶裝瓦斯改成天然瓦斯3萬多元，我們也同意，只有這個部分是簽約前有講過。在1
月初的時候我太太跟我小孩有跟我說簡小千有把整個房子做重新的裝修跟所謂她說廁所的漏水的整理、防水，我才知道簡小姐有做這件事情，且把馬桶移往其他位置是對身體及風水是不好的，簡小千在做這些事情都沒有跟我們討論過。另如果9月11日看屋時有跟我們說系爭房屋的浴室可能有漏水問題應該要照相，然後跟我們討論，不會就直接跟我們簽約，更何況9 月15日簽約的內容，也完全沒有提到漏水的問題，合約上是直接註明沒有漏水情事，水可以正常使用等語（見本院卷第168至169頁）。
⑶證人趙淑英於本院審理時結證稱：我有跟簡小千說裝潢好不
要給屋主看，不然怕裝潢太好屋主會想收回來自住。發現系爭房屋有漏水是簡小千已經住進去之後等語（見本院卷第171至172頁）。
觀諸證人王玉燕、李俊彥之證述情節可知，證人簡小千並未於裝潢前將其裝潢之構想、預算、估價等事項通知原告或其代理人，且原告稱被告簡小千僅表示會拆隔間及裝房間冷氣外，未告知會為其他裝修乙事，亦可由原告所提供之李俊彥與被告簡小千、王玉燕與被告簡小千之對話紀錄，其中僅113年9月24日有討論關於瓦斯表、熱水器、冷氣等裝修，未見被告簡小千於自行裝潢、修繕系爭房屋前有知會原告或其代理人情事窺知一二（見本院卷第131至146頁）。另觀諸系爭租約租賃標的現況確認書，兩造僅針對系爭房屋有無增改建、違建、滲漏水、供水是否正常及是否為海砂屋等為確認，並點交系爭房屋之設備（冷氣2臺、瓦斯爐1臺、排油煙機1件、熱水器1臺、天然瓦斯），其上均未載明可進行裝修及倘進行裝修於返還系爭房屋時是否需回復原狀等，亦可證明原告於簽立系爭租約時對於被告簡小千後續會自行裝潢乙事，並不知情。
⒊綜上，被告簡小千上開所辯，均不足採信，且縱被告簡小千
因此支出裝潢及修繕費用，亦非其得以拒絕搬離系爭房屋之理由。㈢租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第4
50條第1項定有明文。又承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有民法第451條視為不定期限繼續契約之適用。然出租人於租期將屆滿之際，預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上字第410號判決意旨參照）。查系爭租約期間係自113年10月1日起至114年9月30日止之定期租賃，而原告已於租期將屆前之114年9月4日業已以LINE通訊軟體向被告簡小千明確表示租期屆滿後不再續租（見本院卷第31頁）。故系爭租約已於114年9月30日屆滿時終止，不適用民法第451條之規定。
㈣承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段
定有明文。系爭租約第14條亦明定「租賃關係消滅時，……承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。……」。系爭租約既已於114年9月30日屆期終止，被告簡小千已無占有系爭房屋之合法權源，其現仍居住於系爭房屋，自屬無權占有。原告依上開規定請求被告簡小千應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，洵屬有據。㈤無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，
民法第179條前段定有明文。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。查被告簡小千於租賃關係消滅後，仍繼續占有使用系爭房屋，迄未遷讓返還原告，自屬獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。又系爭租約既約定系爭房屋之租金為每月1萬5,000元，則原告請求系爭租約屆期後相當於租金不當得利之金額以每月1萬5,000元計算，應屬適當。㈥又查系爭租約第14條第3項約定「承租人（即簡小千）未依第
1項規定返還租賃住宅時，出租人（即原告）應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止」，而承前所述，被告簡小千於系爭租約終止後，即屬無權占有系爭房屋，原告自得依系爭租約第14條第3項約定，請求被告簡小千應自114年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元（相當月租金額之1萬5,000元及違約金1萬5,000元），然因原告以被告簡小千所支付支押租金扣抵114年10月份之相當月租金及違約金，故原告請求被告簡小千應自114年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元，洵屬有據，應予准許。
㈦復按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行
債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔；保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償，民法第739條、第740條、第745條分別定有明文。是以普通（一般）保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償，此即所謂保證人之「先訴抗辯權」，惟其性質為一種延期之抗辯，故法院就此應為附條件之判決，僅於原告對於主債務人之財產強制執行無效果時，命保證人為補充之給付（司法院(74)廳民一字第302號函法律座談會意見、最高法院87年度台上字第2029號判決意旨參照）。而查，被告簡小千依系爭租約應給付原告無權占有期間相當月租金額及違約金，業經認定如前，惟觀諸原告所提出之系爭租約（見本院卷第23頁），被告孔裕民係「保證人」，而未見系爭租約有何「連帶」之記載或約定，故被告孔裕民既依系爭租約為被告簡小千之一般保證人，而非連帶保證人，揆諸上開說明及規定，就被告簡小千所負前開債務，應於原告對被告簡小千之財產強制執行而無效果時，始代負履行責任，是原告請求被告孔裕民對於被告簡小千之財產強制執行無效果時給付，並無不合，爰由本院就原告之請求而為附條件之判決。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、系爭租約、民法第179條規定，請求被告簡小千應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，並應自114年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日起，按月給付原告3萬元，且被告孔裕民應就上開金錢請求部分，於被告簡小千之財產強制執行無效果時代負履行責任，均為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。由敗訴之被告簡小千負擔，如對被告簡小千之財產為強制執行而無效果時，由被告孔裕民給付之。
七、本判決係依民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就命遷讓返還房屋及相當月租金額及違約金，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
基隆簡易庭 法 官 石蕙慈以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 陳維仁