臺灣基隆地方法院民事簡易判決
114年度基簡字第474號原 告 方琳輔 佐 人 李信志被 告 林添福上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國114年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。經查，原告為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）標售案之得標人，被告主張其就系爭土地全部有優先購買權，原告主張被告就系爭土地部分並非全部範圍均有優先購買權，兩造對於被告就系爭土地之優先購買權存在範圍發生爭執，致原告在法律上之地位將有受侵害之危險，是原告提起本件確認之訴，即有確認利益，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：
(一)原告以新臺幣（下同）50萬元，標得新北市政府113年度代為標售地籍清理未能釐清權屬土地第000-00-000標號，即系爭土地。被告依據地籍清理條例第12條第1項第4款之規定主張對系爭土地有優先購買權，新北市政府114年4月14日於新北市地籍字第1140687374號函准予被告優先購買系爭土地。
(二)原告主張被告僅能就系爭土地附圖標示D部分行使優先購買權，其餘部分不得行使優先購買權，理由如下：
1、系爭土地面積共136.50平方公尺，被告所有門牌號碼為新北市○○區○○00號之建物（下稱系爭建物）占有系爭土地位置如附件複丈成果圖（下稱附圖）標示D部分，面積僅為37.84平方公尺。
2、系爭土地為可任意分割之住宅用地，而非法定限制面積以上始可分割之農地或林地。新北市政府遽將非被告持續占有之系爭土地其他面積亦准許被告主張優先購買權並無依據。新北市政府應僅得准許被告就系爭土地附圖標示D部分行使優先購買權，其餘部分應由原告購得。原告並未放棄系爭土地附圖標示D部分以外之土地之得標權利，新北市政府將系爭土地全部准許被告享有優先購買權，顯不合被告實際占有系爭土地面積之優先購買權之優先面積及比例原則。新北市政府准許被告全部土地行使優先購買權僅為行政便宜措施，並非法律明文。新北市政府為上開處分之理由，係因標售之土地為農、林地等地目，如分割由多數人享有所有權，亦不合相關土地法規之強制規定，實與系爭土地為住宅用地得以分割之情形，大為迥異，自不宜類推適用。
3、原告未於第一拍標購系爭土地，係因發現系爭土地上有被告之建物占有系爭土地部分面積，恐有主張優先購買權之人，遂俟第二次拍賣始參與投標。被告並未參與第二次拍賣之標購程序。原告除標購系爭土地外，尚有標得新北市○○區○○段000○000○000地號等3筆土地，而上開614地號土地包含全部鄰地所有人出入之必要道路，且被告系爭建物亦占有該土地部分範圍。原告基於土地和諧利用及提供袋地所有權人通行之良善表意，購買大筆住宅用地供鄰地所有人為出入必要道路使用，己身喪失建築面積之利益，現被告復又主張系爭土地優先購買權，原告恐因喪失系爭土地之標得權，致其他標得之土地無法繼續提供被告及公眾通行權之憾。
4、被告向原告表示購買系爭土地並非自用，而係為轉賣他鄰地所有人，應已構成權利濫用。且被告之建物亦占有原告標得並提供公眾通行之614地號土地之情形，被告竟選擇性主張系爭土地優先購買權，並未就另筆同地段614地號土地主張優先購買權。是以被告優先購買權利之行使，顯逾越合理和正當範圍，而其濫用係專以損害原告之利益為主。亦即被告僅欲享有原告提供他土地供被告及公眾通行之利益，至原告所標得之系爭土地，被告竟主張系爭土地之全部優先購買權，依照上開二事權衡相較即應肯認被告有權利濫用之虞。是以法院應僅就被告實際占有之面積範圍，准許被告優先購買。
5、本件倘為被告勝訴判決，原告因未購得系爭土地，必然會將原提供鄰地通行之土地封閉或擴大建築範圍，以補足原告欲建築之面積，其倒行逆施之結果，除被告之現有建物無通行權外，其主張優先購買之系爭土地亦將成無出入道路之袋地，終非實現公平正義之判決，亦有違法感情之慮。
(三)基於前述，聲明：確認被告就系爭土地附圖標示D部分以外優先購買權不存在。
二、被告答辯
(一)被告所有系爭房屋主要坐落系爭土地及同地段630地號土地上，同地段630地號土地為被告所有。被告依法行使系爭土地之優先購買權，以保存祖厝之固有結構。
(二)被告占有土地尚有建築系統之排污設備，亦為建築不可分割之部分，並非僅限於原告主張附圖標示D部分，原告主張分割行使優先購買權無理由。
(三)被告確實占有系爭土地10年以上，業據原告承認，依據地籍清理條例第12條第1項第4款規定，被告即可對系爭土地全部行使優先購買權，法條並未規定僅就實際占有區域行使優先購買權。
(四)基於前述，聲明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
(一)新北市政府於113年11月18日以新北府地籍字第11322458951號公告代為標售地籍清理未能釐清權屬土地，而進行系爭土地之標售，且系爭土地標售案於114年2月25日開標，由原告以50萬元得標；嗣於決標後10日內之114年2月26日，被告檢具身分證明、保證金票據、優先購買權證明等文件，向新北市政府主張其為優先購買權人，並為承買之意思表示，經新北市政府以114年4月14日新北府地籍字第1140687374號函通知原告准許被告以同一條件優先購買系爭土地，有上開文件在卷可稽。
(二)原告固對被告占有系爭土地於附圖標示D部分，符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定，得行使優先購買權不爭執，然主張系爭土地附圖標示D部分以外部分，被告並未實際占有不得行使優先購買權等語，被告否認其僅占有系爭土地附圖標示D部分，且抗辯其依法得就系爭土地全部行使優先購買權。
(三)按地籍清理條例第12條第1項第4款規定「依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下：四、本條例施行前已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人。」。所謂優先購買權，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，得要求優先成為買受人之權利。
(四)首查，上開地籍清理條例第12條第1項第4款規定，針對占有人占有土地之面積並未限制，因此被告僅須符合上開規定之優先購買要件，即占有系爭土地達10年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，即可取得優先購買地位，而被告占有系爭土地附圖標示D部分，符合地籍清理條例第12條第1項第4款規定，已據原告不予爭執，且經新北市政府調查後以114年4月14日新北府地籍字第1140687374號函認定被告符合優先購買要件，並本院現場履勘被告迄今確仍占有系爭土地，有履勘筆錄在卷可稽，據此堪信被告業已符合上開法條規定之優先購買要件，得就系爭土地行使優先購買權。
(五)次查，新北市政府以系爭土地所有權全部為標售條件，因此如被告符合優先購買之要件，其係取得依據新北市政府原標售契約優先於原拍定人之買受人地位，但不得就原標售契約標的、範圍、價金、付款方式予以更動。是以被告行使優先購買權後，須依據原標售契約即系爭土地全部所有權與新北市政府成立買賣契約，無論土地之地目為何，均無從變更買賣標的為僅就系爭土地特定部分成立買賣契約。是以原告主張因系爭土地可得分割，則被告僅就系爭土地附圖編號D部分得與新北市政府成立買賣契約，此乃變更新北市政府原標售契約之內容，不符優先購買權之規定，其主張顯無可採。
(六)被告依法行使系爭土地優先購買權，嗣後是否另出售他人，及選擇不行使原告另外標取他筆土地之優先購買權，乃其權利行使之取捨及財產之自由處分，要難認有違反民法第148條規定之「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」、「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」可言。至於原告標取他筆土地其上原本即有供公眾通行道路存在，業據原告自承標取前即已知悉，並非因被告行使優先購買系爭土地而發生，是以原告主張被告行使系爭土地致其權利受損，要無可信。而原告計畫多筆土地合併取得所有權之規劃，本即存在他人行使優先購買權而無法如願之風險，原告規劃本應將此項風險納入評估，不得遽認被告行使優先購買權為權利濫用。
四、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認不足影響本件判決之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。
五、從而，原告依民事訴訟法第247條規定，請求確認被告就系爭土地標售案就系爭土地附圖標示D部分以外之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 25 日
基隆簡易庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 11 月 25 日
書記官 王叙閎