臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決114年度基簡字第745號原 告 黃文德訴訟代理人 陳彥嘉律師被 告 林世祥訴訟代理人 蔡聰明律師複 代理人 許澤永律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告前於民國113年5月10日與原告訂立房屋租賃契約（原證1，下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼基隆市○○區○○街000號4樓房屋（下稱系爭房屋）供其經營基隆市私立深美文理短期補習班（喬登美語深美分校，下稱系爭補習班）使用，約定租賃期間自113年7月1日至121年6月30日止，自113年7月1日至117年6月30日止之月租為新臺幣（下同）5萬元，自117年7月1日至121年6月30日止之月租為5萬5,000元，兩造並於系爭租約第11條約定「合意終止 ⒈本契約於期限屆滿前，雙方得終止租約。⒉依約定得終止租約者，租賃之一方應於3個月前通知他方，且應賠償他方2個月租金額之違約金」；第12條約定「租賃物之返還 …乙方（即被告）應於租約期滿或終止時，將租賃房屋（即系爭房屋）遷讓交還給甲方（即原告）…乙方未即時遷出返還房屋，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，每日依房租日租金5倍計算之違約金」。惟因被告多次向原告寄發存證信函，且被告曾於系爭補習班室內烹煮食物、於系爭房屋公眾梯間堆放雜物、室內焚燒金紙、以乘客電梯搬運重物、放任學童玩弄電梯等行為，而多次與原告及其配偶發生爭執，原告不堪其擾，遂依系爭租約第11條第2項約定，以臺北古亭郵局存證號碼314號存證信函（原證5，下稱系爭存證信函）為終止租賃契約之意思表示，並表明願意賠償被告2個月租金額之違約金，請被告於114年6月30日前遷出系爭房屋等語，系爭存證信函嗣於114年3月25日送達被告，已發生終止效力。是以，依民法第767條、第455條、系爭租約等法律關係，被告於114年7月1日後仍未遷讓返還系爭房屋，即屬無權占有，被告自應遷讓返還系爭房屋，並應自114年7月1日起至返還系爭房屋予原告之日止，按日給付原告8,065元之違約金（計算式：月租5萬元÷31日×5倍＝8,065元，元以下四捨五入）。
㈡、對被告抗辯所為陳述：⒈原告原於系爭房屋經營系爭補習班（加盟喬登美語），係因
屆齡退休、身體狀況不佳，而於113年6月24日與喬登企業管理顧問股份有限公司（下稱喬登公司），以個人因素提前終止租約（原告本與喬登公司約定若其因個人因素提前終止契約並完成契約終止事宜，喬登公司同意無息退還保證金），並與被告於113年5月10日簽立系爭租約及讓渡契約書（被證2，下稱系爭讓渡契約），並無被告所稱因經營不善始將系爭補習班轉讓，嗣後見被告經營漸上軌道，又意圖接管系爭補習班而刁難之情事。又系爭租約為繼續性契約，系爭讓渡契約則為一次性給付契約，且系爭補習班亦非不能遷址，依當事人真意及文義解釋，二契約間均無聯立關係。
⒉退步言之，縱認系爭租約及系爭讓渡契約間存在一定之關聯
性，亦不必然限制原告終止權及所有權之行使，是基於契約自由原則及文義解釋，系爭租約第11條之約定既係出自內政部所訂住宅租賃契約書範本（原證11，下稱系爭範本）所載：「第13條 任意終止租約之約定 本契約於期限屆滿前，除依第16條及第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方☐得☐不得任意終止租約。依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前1個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1個月租金額之違約金…」，則系爭租約第11條與系爭範本第13條之結論應相同，即雙方均得片面提前終止契約，並負擔一定數額之違約金作為平衡，因此並無被告所稱違反誠信、權利濫用之情事。⒊被告曾於113年年底，一次給付12張支票予原告作為114年全
年度之租金，但是原告自114年7月1日起就沒有再兌現每月租金的支票，如果有需要，原告同意將支票返還被告。又被告確已給付押金10萬元，原告也多次表示願意返還，但被告均拒絕受領，所以原告同意於請求之金額扣除該10萬元押金部分。
㈢、並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應自114年7月1日起至將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按日給付原告8,065元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告之抗辯略以：
㈠、本件係因被告同意受讓原告經營不善之系爭補習班（實質上由班主任即原告配偶經營），兩造遂簽立系爭租約及系爭讓渡契約，系爭讓渡契約第3條約定原告應將系爭房屋繼續租給被告作為系爭補習班使用，故系爭租約及系爭讓渡契約間應同其命運。兩造既已約定將系爭租約及系爭讓渡契約間成立法律上聯立契約，該契約聯立之約定自已限縮系爭租約關於解除或終止約定之效力，而為無效。本件原告主張其得片面提前終止系爭租約，已違背其所簽訂之系爭讓渡契約，因此系爭租約未經合法終止，仍為有效。
㈡、倘若被告未受讓系爭補習班，被告當無可能向原告承租系爭房屋，又被告頂讓系爭補習班及投入裝修之花費甚鉅，至少要數年才足以回本，又因系爭補習班位於基隆市立深美國民小學旁，學生來源具有地緣性，且力求能在原址長期經營，並承接原有之學生客群，兩造遂約定系爭租約之租賃期間為8年，由上開締約動機、過程可知，殊難想像被告會同意於系爭契約賦予契約當事人任何一方得任意片面終止之權限，此觀系爭契約第11條標題為「合意終止」，而有意捨棄系爭範本第13條標題「任意終止租約之約定」甚明。因此不論從文義、體系、目的解釋，系爭契約第11條均非原告得以片面、提前終止租約之約定。
㈢、系爭補習班事實上係由原告之配偶經營，亦均係由原告之配偶與被告協商、接觸、洽談讓渡事宜，因此原告並非因身體因素而提前終止加盟，而係因經營不善，始讓渡交由被告經營，原告並因此獲得房租收益及喬登公司免予沒收保證金之利益。然原告見被告經營漸上軌道，竟任由其配偶出面，多次、無端要求被告負擔系爭契約約定以外之消防費用及額外電梯維修費，經被告拒絕、寄發掛號信後，原告始同意自行負擔，復於提出不合理要求未果後，捏造事實、不實指謫被告，更於被告方受讓系爭補習班未滿1年，尚未收回加盟金、人力聘僱及裝潢成本之際，寄出系爭存證信函欲片面終止系爭租約。若原告得以任意片面終止系爭租約、收回系爭房屋，被告不僅需承擔經營系爭補習班風險，更冒賠付喬登公司加盟保證金（加盟契約書第3條約定，系爭補習班班址僅限於系爭房屋；招生宣傳學校限制為深美國小、深澳國小、八斗國小）及另覓地點經營系爭補習班之風險，將處於完全弱勢狀態，故本件原告行使權利顯有權利濫用，違反誠信原則之情形。
㈣、被告曾於113年年底一次給付12張支票予原告，作為114年全年度之租金，系爭租約仍屬有效，又若法院認原告請求有理由，系爭租約第12條之違約金亦顯然過高，請求酌減。
㈤、並聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭房屋之所有權人，兩造於上開時間簽立系爭租約及系爭讓渡契約，原告嗣寄出系爭存證信函（於114年3月25日送達予被告）表示欲提前終止系爭租約等事實，為被告所不爭執，並有建物登記第一類謄本、系爭租約、系爭讓渡契約、系爭存證信函等件在卷可稽，此部分事實堪信為真。至原告主張系爭租約業已終止，而請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並自114年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按日給付違約金8,065元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠、系爭租約與系爭讓渡契約非聯立之契約：⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按聯立契約，係指數個獨立契約互相結合，惟彼此間具有依存不可分離之關係，性質上應同其存續或消滅，此乃因違反其一，無從期待單獨履行其他契約以達其契約目的，是倘一契約合法解除，其他契約應生同步解除之效力。又聯立契約之成立與否、無效、撤銷或解除，固應同其命運，惟其有關法律關係應分別適用各個契約之約定，是如債務不履行之損害賠償、回復原狀、給付違約金等，應依各契約之約定；如約定不明或未約定者，應探求當事人之真意定之（最高法院110年度台上字第2765號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭讓渡契約係約定原告應將系爭補習班之學生、生
財器具設備、經營權、加盟契約等權利移轉予被告，並協助被告完成立案變更登記及承租系爭房屋以經營系爭補習班，故於系爭讓渡契約第3條約定「甲方（即原告）應負責使本補習班班址之房東（即原告）同意將補習班房屋（即系爭房屋）繼續租給乙方（即被告）作為補習班使用」，惟系爭讓渡契約非屬繼續性契約，亦未見兩造有何「系爭租約成立之租賃期間或終止、解除條件，均需與系爭讓渡契約同步」或「系爭讓渡契約應與系爭租約需同時存續或消滅」之具體約定；且兩造縱於讓渡系爭補習班後，就系爭房屋之租金、租期等事項加以調整，亦不當然影響系爭讓渡契約效力，核與一般聯立之契約（如：房屋買賣契約與土地買賣契約，或兩願離婚契約與子女親權約定協議），均係違反其一，即無從期待單獨履行其他契約以達其契約目的之情形相異。準此，系爭讓渡契約、系爭租約間應僅具目的、動機上之關聯性，難認有何依存不可分離之關係，被告主張上開二契約成立法律上聯立契約，系爭租約關於解除或終止之約定無效等語，委難足採。
㈡、原告不得依系爭租約第11條第2項片面提前終止租約：⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院104年度台上字第1150號判決意旨參照）。
⒉觀諸系爭租約第11條第1項約定「本契約於期限屆滿前，雙方
得終止租約」，未明定究係雙方得「提前合意終止租約」或「提前片面終止租約」，致兩造就此部分之真意有爭執。惟考量兩造均不爭執系爭租約係源自其等對於系爭範本之修改，復經比對系爭範本第13條與系爭租約第11條可知，系爭範本第13條之標題「任意終止租約之約定」，業經修改為系爭租約第11條之標題「合意終止」；系爭範本第13條所載「租賃雙方☐得☐不得任意終止租約。依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前1個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1個月租金額之違約金…」等內容，亦遭刪去「任意」、「一方未為先期通知而逕行終止租約者」等文字，應認上開相異之處，乃契約當事人於簽訂系爭租約時有意為之。再參以被告既已投入相當成本、精力自原告承接系爭補習班，更與喬登公司於加盟契約書第3條約定系爭補習班班址僅限於系爭房屋、招生宣傳學校亦有相關校區限制，如變更異動需得喬登公司同意（見被證4加盟契約書，本院卷第211-218頁），並於系爭租約約定長達8年之租賃期間，復按不同階段具體約定各區間之租金金額，顯係有意使兩造之租賃關係能穩定持續進行，以達其能順利經營系爭補習班之目的；則依前述兩造意思表示所根基之原因事實、經濟目的，衡以一般社會通念及經驗法則，堪認兩造應無可能於系爭契約第15條、第16條已分別訂有出租人、承租人得提前終止租約之情況下，另行約定任一方均得任意、片面、提前終止租約，否則難以平衡兩造之權利義務關係，故被告辯稱系爭租約第11條並非原告得以片面提前終止租約之約定等語，尚非無稽。
⒊從而，系爭租約第11條第2項所約定「依約定得終止租約者，
租賃之一方應於3個月前通知他方，且應賠償他方2個月租金額之違約金」，仍應以「得依約定終止租約」為前提，是系爭租約第11條既非單方當事人得以片面提前終止租約之約定，本件原告主張其依系爭租約第11條第2項約定，提前於3個月以系爭存證信函通知被告，即得片面終止系爭租約等語，即難足採。
㈢、承上所述，本件原告既未證明系爭租約已依其所主張，自114年6月30日起合法終止，則系爭租約所定之租賃期間尚未屆滿，兩造間之租賃關係仍然存在，被告具有占有系爭房屋之正當權源，原告自不得依民法第767條、第455條之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，亦無從依系爭租約第12條約定，請求被告自114年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按日給付未即時遷出返還之違約金。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第455條及系爭租約等法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並自114年7月1日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告8,065元，均無理由，不應准許；其假執行之聲請，因訴之駁回失所依附，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所用證據暨調查證據之聲請，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 4 日
基隆簡易庭 法 官 姜晴文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 4 日
書記官 李紫君