臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決114年度基簡字第999號原 告 張明詩訴訟代理人 林衍鋒律師
徐偉瀚律師被 告 趙悅真
郭宗勳即京東美容護膚名店上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國115年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百一十五年三月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬伍仟元。
被告趙悅真應自民國一百一十四年六月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬伍仟元。
被告趙悅真應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一百一十四年十月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣捌萬零柒元由被告負擔，並應加給自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣陸佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但被告趙悅真如以到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項得假執行；但被告趙悅真如以新臺幣捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
經查，原告起訴原係聲明請求：(一)被告等應共同將門牌號碼基隆市○○區○○路00號房屋回復原狀，並騰空遷出返還予原告。(二)被告等應自114年7月1日起至交還房屋之日止，按月共同給付原告新臺幣(下同)55,000元。(三)被告趙悅真應自民國114年6月1日起至交還房屋之日止，按月給付原告55,000元。(四)被告趙悅真應給付原告80,000元及自本訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣經多次變更聲明後，最終於114年12月18日言詞辯論期日當庭變更聲明為：(一)被告等應自門牌號碼基隆市○○區○○路00號房屋騰空遷出，並返還予原告。(二)被告等應自115年3月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告55,000元。(三)被告趙悅真應自114年6月1日起至交還房屋之日止，按月給付原告55,000元。(四)被告趙悅真應給付原告80,000元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。經核原告前揭聲明之變更，分別係本於同一基礎事實，及縮減應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
二、被告等均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)原告與被告趙悅真於112年6月就門牌號碼基隆市○○區○○路00號房屋(下稱系爭房屋)簽立租賃契約(下稱系爭租賃契約)，約定租期自112年6月1日起至114年5月31日止，每月租金55,000元。詎被告趙悅真承租系爭房屋後，未經原告同意，即將系爭房屋提供予被告京東美容護膚名店即郭宗勳(下稱郭宗勳)占有使用，以供二人共同經營「京東美容護膚名店」，並將「京東美容護膚名店」之營業地址設於系爭房屋。而原告已提早於114年3月19日系爭租賃契約期間屆滿前即寄發存證信函，通知被告趙悅真到期後即不再續租，並要求被告等於租期屆滿時將系爭房屋回復原狀並點交歸還，嗣更數度以通訊軟體LINE傳訊通知被告趙悅真上情，惟被告趙悅真拒絕返還系爭房屋，並與被告郭宗勳無權占用系爭房屋迄今，已妨害原告所有權，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告等遷讓返還系爭房屋，又原告就被告趙悅真部分，另依系爭租賃契約之約定為前揭遷讓房屋之主張，並請求本院擇一為有利判決。
(二)被告等無權占用系爭房屋，乃無法律上原因受有占有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，原告爰依民法第179條規定，請求被告等自115年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利55,000元；又系爭租賃契約第14條約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金(未足一個月者，以日租金折算)至返還為止。」，故原告就被告趙悅真之此部分請求另得依系爭租賃契約第14條約定為請求權基礎，並請求本院擇一為有利判決。
(三)系爭租賃契約除於第14條約定，承租人若未於租賃期間屆滿時返還房屋，應按月給付出租人按租金計算之違約金，第24條亦約定承租人若有違約情事，承租人應賠償因涉訟所繳納之訴訟費律師費。被告趙悅真於系爭租賃契約期間屆滿後既未依約返還系爭房屋，原告即得依前揭契約約定，請求被告趙悅真自114年6月1日起至交還房屋之日止，按月給付原告相當月租金額計算之違約金55,000元，及原告為處理本件訴訟所花費之律師費用80,000元及利息。
(四)對被告抗辯所為之陳述：
1.被告郭宗勳雖主張其與原告間就系爭房屋存在不定期租賃關係云云，惟未提出任何證據證明；且原告與被告趙悅真租賃關係存續期間，無論其等間有何法律關係存在，被告郭宗勳至多僅係基於占有連鎖而得占有使用系爭房屋，系爭租賃契約既已到期，占有連鎖即不存在，被告郭宗勳迄今仍繼續占有系爭房屋，顯已構成無權占有。
2.被告趙悅真雖自系爭租賃契約期間屆滿後迄115年2月止，均按月匯付55,000元予原告，惟該款項並非租金，且原告已自本件請求之不當得利數額中扣除。
(五)並聲明：
1.被告等應自門牌號碼基隆市○○區○○路00號房屋騰空遷出，並返還予原告。
2.被告等應自115年3月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告55,000元。
3.被告趙悅真應自114年6月1日起至交還房屋之日止，按月給付原告55,000元。
4.被告趙悅真應給付原告80,000元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息
5.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告等未於言詞辯論期日到場，惟其等提出書狀聲明請求駁回原告之訴，另陳明如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告，並答辯略以：
(一)系爭租賃契約為原告與被告趙悅真基於通謀虛偽意思表示而訂立，依民法第87條規定該契約應為無效，原告與被告趙悅真間並未存在租賃關係，不得依系爭租賃契約請求被告趙悅真給付相當於月租金之違約金，以及律師費之賠償。
(二)系爭房屋現為被告郭宗勳使用，且郭宗勳同時承租系爭房屋隔鄰之房屋，並打通二屋牆面多年，原告亦知悉上情，而系爭租賃契約第7條第3項訂有轉租之限制，故被告等間不可能有轉租關係。況原告按月收受之租金，均係來自京東美容護膚名店，其每年度取得之房屋租賃收入扣繳憑單，亦係以京東美容護膚名店名義開立，可見原告與被告郭宗勳間就系爭房屋實質上成立不定期租賃契約關係，且此不定期租賃契約關係仍然合法存在。
三、經查，原告主張其與被告趙悅真於112年6月就其所有之系爭房屋簽立系爭租賃契約，約定租期自112年6月1日起至114年5月31日止，每月租金55,000元；又原告於系爭租賃契約期間屆滿前之114年3月19日即以存證信函通知被告趙悅真到期後即不再續租，嗣又數度以通訊軟體LINE傳訊通知被告趙悅真上情，惟被告等迄仍占用系爭房屋等事實，業據其提出系爭租賃契約、存證信函暨回執、通訊軟體LINE對話紀錄截圖等件影本為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。被告雖辯稱系爭租賃契約為原告與被告趙悅真基於通謀虛偽意思表示而訂立，依民法第87條規定該契約應為無效云云，惟按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當（最高法院51年台上字第215號判例意旨參照）。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。本件被告等主張原告與被告趙悅真係基於通謀虛偽意思表示簽立系爭租賃契約，既為原告所否認，揆諸前揭說明，自應由被告等就此事實，負舉證責任。惟被告等迄本院言詞辯論終結時止，均未提出任何證據舉證以實其說，則其所辯已非可採。至被告等固以系爭房屋現為被告郭宗勳使用、系爭租賃契約第7條第3項訂有轉租之限制、原告每年度取得之房屋租賃收入扣繳憑單均係以「京東美容護膚名店」名義開立等原告不爭執之事實為據，主張被告郭宗勳始為系爭房屋之承租人，其與原告間存有不定期租賃契約云云，惟按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之，民法第421條定有明文。又當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立，此觀民法第153條規定自明。是租賃契約之成立固不以訂立書面為要件，然仍須雙方當事人就契約必要之點意思表示合致。而占有乃事實行為，徒憑占有之事實自不足以推認占有人必係基於租賃等特定法律關係占有；又租賃契約是否有轉租之約定，亦與承租人以外之占有人有無占有權源無關；至被告郭宗勳以「京東美容護膚名店」名義開立扣繳憑單以供原告繳納所得稅之行為，不過係配合所得稅法之行政規定，本與當事人間是否就特定契約定必要之點意思表示一致毫無相涉，況被告等亦自承「京東美容護膚名店」得以租金申報營業費用而達節稅之目的，益徵前揭扣繳憑單縱係以「京東美容護膚名店」名義開立，亦不得以此即謂原告與被告郭宗勳已就「原告以系爭房屋租與被告郭宗勳使用、收益，被告郭宗勳支付租金，且未約定租賃期間」之內容達成合意，更無從以此遽認原告與被告趙悅真係基於通謀虛偽意思表示簽立系爭租賃契約，被告等前揭所辯，自均非可採。
四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，為民法第455條前段、第767條第1項前段所明定。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判參照）。系爭租賃契約於114年5月31日租期屆滿，原告於租期屆滿前即以存證信函及通訊軟體LINE訊息表明不再續租，並請求被告趙悅真返還系爭房屋等情，既如前述，而已向被告趙悅真明示期滿後不再續租之反對意思，自不因被告趙悅真繼續占有使用系爭房屋使其與原告間之租賃契約成為不定期租賃，是原告與被告趙悅真間就系爭房屋之租賃關係已於114年5月31日系爭租賃契約期間屆滿時當然消滅，而被告於系爭租賃契約期間屆滿後仍繼續占有系爭房屋，已無正當權源，另被告郭宗勳與原告間並無租賃契約存在，亦如前述，是被告等占有使用系爭房屋均係無權占有，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告等遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
五、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念。另依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制（臺灣高等法院99年上字第484 號判決參照）。經查，本件被告等現均仍無權占用系爭房屋之事實，已如前述，又原告與被告趙悅真原既已約定系爭房屋之租金為每月55,000元，揆諸前揭說明，原告主張以上開租金數額認定被告等占有使用系爭房屋所受之利益，並依民法第179條之規定請求被告等自115年3月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利55,000元，亦為有理。
六、復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又按系爭租賃契約約第14條第3項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止」之事實，有系爭租賃契約影本附卷可稽。查兩造租約已於114年5月31日消滅，惟被告趙悅真迄未依約返還系爭房屋等情，亦如前述，則原告請求被告給付自114年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告與月租金相當之違約金55,000元，亦屬有據，應予准許。
七、再查，系爭租賃契約第14條第1項、第24條分別約定：「租賃關係消滅時......承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、「承租人若有違約情事，致損害出租人之權益時願聽從出租人賠償損害，如甲方(出租人)因涉訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方(承租人)負責賠償，並且同意以基隆地方法院為第一管轄法院。」之事實，亦有系爭租賃契約影本附卷可稽。本件被告趙悅真於114年5月31日系爭租賃契約期間屆滿後，迄未返還租賃物即系爭房屋，堪認其確有違約之情事，自已損害原告之權益，而原告為請求被告趙悅真遷讓返還房屋而提起本件訴訟，因此支出律師費用8萬元乙情，亦據其提出本件原告訴訟代理人出具之律師收費收據，經審酌該事務所律師確向本院提出民事委任書並為相關訴訟行為，則原告依上開約定請求被告趙悅真給付律師費用8萬元，即屬有據。
八、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項、第203條亦有明定。本件原告本於系爭租賃契約約定請求被告給付之律師費用，乃係以給付金錢為標的且未定給付期限，揆諸前揭規定，應自被告受催告時起，始負遲延責任。從而，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告趙悅真給付原告80,000元，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即114年10月3日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，亦堪認有據。
九、綜上所述，原告依民法第455條規定、第767條第1項前段、第179條及系爭租賃契約第14條、第24條約定請求被告等將門牌號碼基隆市○○區○○路00號房屋騰空遷讓返還原告；並請求被告等自115年3月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利55,000元；另請求被告趙悅真自114年6月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付違約金55,000元，暨給付律師費80,000元及法定遲延利息，為有理由，應予准許。
十、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又被告等陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
十一、本件第一審裁判費為80,007元，此外核無其他費用之支出，爰依職權確定本件訴訟費用由敗訴之被告負擔。
十二、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段、第87條第1項、第91條第3項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
基隆簡易庭 法 官 姚貴美以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 12 日
書記官 鄭筑安