臺灣基隆地方法院民事判決114年度訴字第508號原 告 戴東華訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師被 告 陳寶美訴訟代理人 沈孟葳律師被 告 王鴻偉
吳國信倪小明上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳寶美應將坐落於新北市○○區○○○段○○○○○段000地號土地上，如附圖編號151(1)至(7)所示之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告及全體共有人；並自民國113年11月22日起，至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣173元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告陳寶美負擔百分之10，餘由原告負擔。
四、本判決主文第一項前段，於原告以新臺幣17萬2,700元為被告陳寶美供擔保後，得假執行。但被告陳寶美如於假執行程序實施前，以新臺幣51萬8,100元為原告預供擔保，得免為假執行；主文第一項後段得假執行。但被告陳寶美如於假執行程序實施前，就按月給付之屆期部分以每期新臺幣173元為原告供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項被告王鴻偉、吳國信、倪小明經合法通知，均未於最終言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第385條第1項前段規定，准原告訴訟代理人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張略以：
(一)原因事實
1、原告為新北市○○區○○○段○○○○○段000地號土地（面積4,685平方公尺，下稱系爭151號土地）、同段153-1號土地（面積135平方公尺，下稱系爭153-1號土地）土地之共有人，而原告係自訴外人賴金生買受系爭151、153-1號土地，其中系爭151號土地原告之權利範圍為1/4，其餘共有人為訴外人賴山，范寶及賴連梅，其等權利範圍亦均為1/4；另系爭153-1號土地原告之權利範圍為1/4，其餘共有人為訴外人賴連梅、中華民國，其等權利範圍分別為1/4、1/2（如原證1，系爭151、153-1號土地第三類登記謄本所示）。
2、詎系爭151、153-1號土地竟遭被告陳寶美無權占有，其被繼承人盧金郎並於系爭151號土地上興建4間房屋，門牌號碼分別為新北市○○區○○○○路00000號、265-5號、265-6號、265-7號房屋（下分稱系爭某號房屋，合稱系爭房屋），於盧金郎過世後系爭房屋由被告陳寶美繼承，並分別將其中系爭265-
3、265-5號房屋租予被告王鴻偉、系爭265-6號房屋租予被告倪小明、系爭265-7號房屋租予被告吳國信（如原證6，房屋租賃契約所示），原告遂以存證信函（如原證3所示）通知被告等，應將占用之土地、系爭房屋、相關設施及物品移除，然被告陳寶美卻委請律師函覆（如原證4，律師函所示）稱自64年起，系爭151、153-1號土地，已由當時土地全體共有人授權代理人賴盛雄出租給被告陳寶美被繼承人盧金郎，然是否真有租賃事實，及賴盛雄是否有全體土地共有人授權，被告均未提出相關證據。
3、縱如被告所稱，於64年間其就系爭151、153-1號土地有租賃契約（原告否認），本件亦應受修正前民法第449條第1項20年之限制，則系爭建物既已使用超過20年，原告亦併以起訴狀，對被告為終止租賃契約之意思表示，並請求被告返還系爭151、153-1號土地；此外，被告陳寶美違法興建系爭房屋並轉租他人，依土地法第103條之規定，原告亦可收回系爭1
51、153-1號土地。再者，參以最高法院85年度台上第790號、95年度台上字第388號裁判意旨，租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，而系爭房屋依被告主張興建時點係於64年間，迄今已達50年，顯已超過使用年限，則扣除嗣後加蓋增修建之部分，系爭房屋原始建築部分顯將不足以遮風避雨，而難認尚堪使用居住，故系爭房屋之原始建築部分，應可認已長時間使用中自然毀壞，至不能為通常之使用之情形，應無疑義，原告為上開終止與被告間之不定期土地租賃契約關係，亦屬合法無疑；況系爭153-1號土地並無租地建屋事實，租約更應受20年限制，此部分兩造更無租賃關係存在。
(二)對被告陳寶美之法律主張
1、拆屋還地部分按民法第767條第1項前段、中段、第821條之規定，併參最高法院62年台上字第1803號民事裁判先例意旨，承原因事實所述，本件嗣經新北市瑞芳地政事務所複丈，如附表所示內容及複丈成果圖紅色實線區域內之地上物，均為被告陳寶美所有，原告本於系爭151、153-1號土地所有權人地位，自得依上開規定，請求被告陳寶美將如附表所示內容及如複丈成果圖紅色實線區域內之地上物拆除，並將系爭151、153-1號土土地騰空返還予原告及全體共有人如聲明第2項所示。
2、相當租金之不當得利部分按民法第179條之規定，併參最高法院61年度臺上字第1695號判例意旨、臺灣臺南地方法院101年度訴字第1420號民事判決意旨，本件被告陳寶美既未曾取得合法使用系爭151、153-1號土地之權利，則就其無權占有土地，自獲有相當於土地租金之不當得利，而系爭151、153-1號土地公告土地現值每平方公尺新臺幣（下同）1,100元，申報地價則為每平方公尺176元，爰以申報地價百分之10為計算基準，請求被告陳寶美給付自原告取得系爭151、153-1號土地所有權之日（即113年11月22日）起，至返還系爭151、153-1號土地之日止，按月給付相當租金之不當得利1,767元【計算式：（系爭151號土地面積4,685平方公尺＋系爭153-1號土地面積136平方公尺）×每平方公尺176元×10%÷12月×原告之權利範圍1/4=1,767元/月】如聲明第2項所示。
(三)對被告王鴻偉、倪小明、吳國信之法律主張雖有見解認為房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人，惟依最高法院111年度台上字第932號民事提案裁定意旨，占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態，依一般社會觀念，足認占有人對一定之物於其實力下有確定、繼續支配的客觀關係者，即有事實上管領力。又建築物不能脫離土地而存在，建築物之占有人當然須使用所坐落之土地，自與土地有一定且相當繼續性之結合關係，應認係土地之占有人。故被告王鴻偉、倪小明、吳國信占有系爭房屋，實質上即侵害原告之土地所有權，故依原因事實所述，原告本於系爭15
1、153-1號土地所有權人地位，自得依民法第767條第1項中段妨害除去請求權、民法第821條之規定，請求被告王鴻偉、倪小明、吳國信遷出系爭房屋如聲明第1項所示。
(四)對被告答辯之意見
1、對被告陳寶美請求拆屋還地部分
(1)被告陳寶美就系爭151、153-1號土地並無租賃關係①被告不斷主張賴盛雄係基於「代理人」身分簽署系爭151、15
3-1號土地之租賃契約，然細繹被告陳寶美自行提出之立契約書（如被證3號所示），該文件係由「賴盛雄」以「同意人（即土地所有人）」之個人名義簽署，文件上隻字未提其為「代理人」或「受任人」，賴盛雄以所有人自居簽署文件，與被告所稱之「授權代理」關係根本完全不符，至賴盛雄於另案刑事偵查筆錄中自承：「現在地主都死掉，有沒有人繼承你就不清楚，我就持續做我爸要我做的工作」，顯見賴盛雄既無任何委任授權之書面憑據，亦不清楚地主繼承狀況，且地主已死委任也終止，其僅憑「父親要他繼續」即自作主張簽署被證3號之立契約書，除其父親是否有交代根本毫無證據，更顯見該文件純屬其個人無權處分之私下行為，自始不生合法代理之效力。
②另被告辯稱系爭151、153-1號土地於64年間經授權出租云云
，然簽約當時為64年依98年修正前民法第820條之規定，共有物出租應經「全體共有人」同意，然依被告自行提出之新北市政府稅捐稽徵處函文（如被證13所示）即便屬實，關於系爭151號土地，賴盛雄僅為賴山、賴連梅之管理人，欠缺賴金生、范寶之授權；關於系爭153-1號土地，亦僅為賴山、賴連梅、范寶之管理人，欠缺賴金生之授權，是依該文書自始至終均無原告前手即共有人「賴金生」或「范寶」授權之紀錄，被告雖推諉於「年代久遠漏載」自屬無稽，是系爭
151、153-1號土地於簽約時既未依法取得「全體共有人」之同意出租，該租約自始即具瑕疵，對未同意之共有人賴金生及其合法繼受人（即原告）自不生效力；且被告陳寶美係擷取原告於偵查中之隻字片語，謬稱原告自認賴盛雄獲合法授權云云。實則，細繹筆錄全文，原告係稱：「我們在『協調時』我知道他有被授權出租...我認為授權的人(被告之父親)死亡後他就應該沒有權利再繼續出租了...」，而原告之所以稱「知道」，純粹是因為兩造在「協調時」，原告聽聞被告片面誆稱有授權而暫時受其欺瞞。原告當時根本未見過任何授權依據，且被告根本沒有依據，至今也無法提出，被告自己都無法證實，何來原告有辦法認定合法授權之有？縱令被告所稱之授權為真，依民法第550條「委任關係，因當事人一方死亡而消滅」之法理，假設有委任關係，該委任關係亦早於72年間因前任管理人賴王死亡或被繼承人逐一死亡而當然消滅，賴盛雄並未重新取得全體繼承人之合法委任，其根本係屬無權代理。
③縱認系爭租賃關係存在（原告否認），然系爭151、153-1號
土地屬耕地，被告陳寶美未經同意違法興建房屋，構成民法第458條第2款及第5款之法定終止事由，原告自得依法終止租約，則租約既經合法終止，被告占有系爭151、153-1號土地即失其合法權源，自屬無權占有。
(2)被告陳寶美應為本件水泥柱、圍牆之所有人①被告辯稱複丈成果圖編號151A至151I之水泥柱及圍牆非其所
有，拒絕拆除云云。然該等水泥柱及圍牆客觀上即緊臨被告所有之265-3號房屋，依一般社會經驗法則，實屬該房屋之附屬或周邊設施，被告對其具有事實上之管領力至明。被告於主張權利時稱系爭151、153-1號土地均為其承租範圍，遇拆除義務時，卻又對其管領範圍內之地上物推諉卸責？該等水泥柱及圍牆客觀上即緊臨被告所有之系爭265-3號房屋，係屬房屋一部分，也有助房屋使用，被告空言否認該水泥柱及圍牆為其所有，卻又無法說出真正所有權人為何人，純屬臨訟卸責之詞，原告請求其拆除並騰空返還，洵屬有據。
②若被告陳寶美稱複丈成果圖編號151A至151I之水泥柱及圍牆
非其所有為真，然依民法第432條、第455條之規定，系爭15
1、153-1號土地為農牧用地，若被告任由不明人士於其「合法承租」之耕地上違法興建破壞地力之圍牆與水泥柱，顯已嚴重違反承租人之保管義務，更未維持耕地之「生產力」，原告依法得要求其拆除並以生產狀態返還；況被告既自認承租系爭151、153-1號土地，於租約終止後，本即負有將土地保持可供農業使用之「生產狀態」返還予原告之義務，故無論該圍牆與水泥柱為誰所建，既係於被告承租管領期間所產生之非農業用地上物，致土地喪失生產狀態，被告即有義務將其拆除、騰空，以符合法定的返還要件。被告企圖以「非其所有」規避法定義務，不僅自相矛盾，更於法無據。
2、對被告陳寶美請求相當租金之不當得利部分被告陳寶美辯稱其未於系爭153-1號土地上建築房屋，即無須給付相當於租金之不當得利云云。惟被告於其書狀中，一方面自承並積極主張其有承租包含系爭153-1號土地在內之土地 ，另一方面卻又以「房屋未建於系爭153-1號土地」為由，拒絕返還土地及給付相當於租金之不當得利 ，其主張顯然自相矛盾且與法不合，蓋按民法第179條之規定，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，所謂「占有」或「受有利益」，並不以「在其上建築房屋」為唯一要件。被告既主張對153-1號土地有租賃權而排除原告之使用收益，其實質上即已將該土地置於其管領控制之下。在原告依法終止租約（或該租約自始無效）後，被告繼續占有、管領或拒絕返還153-1號土地，即屬無權占有，自受有相當於租金之不當得利，原告依法請求其返還此部分之不當得利，洵屬有據。
(五)基於上述，聲明：
1、被告王鴻偉應自系爭265-3、265-5號房屋遷出；被告倪小明自系爭265-6號房屋遷出；被告吳國信應自系爭265-7號房屋遷出。
2、被告陳寶美應將坐落於系爭151、153-1號土地，如附表及複丈成果圖所示內容及紅色實線區域內之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；並自113年11月22日起，至返還系爭151、153-1號土地之日止，按月給付原告1,767元。
3、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告陳寶美答辯略以：
(一)被告就系爭151、153-1號土地有租賃關係
1、系爭151、153-1號土地於64年間之共有人為賴金生、賴山、范寶及賴連梅
(1)系爭151號土地部分自系爭151號土地日據時期土地登記簿（如被證9所示）之記載，可知該地最初係由賴金生於明治39年6月9日單獨取得，且伊於同日即將其中4分之3移轉於賴山、賴溪河及范寶，大正2年間賴溪河因墜河死亡，其持分再基於相續（繼承）之原因而移轉於賴連梅。勾稽比對151號土地手抄土地登記薄可見於35年8月1日辦理土地總登記時，系爭151號土地之共有人為賴金生、賴山、范寶及賴連梅，直至85年4月27日賴金生死亡後，渠所有之1/4持分方由繼承人賴張桂、賴溪橋、賴炳圭、賴增樺、陳賴惠淑等繼承，是可知於64年間系爭151號土地之共有人確實為賴金生、賴山、范寶及賴連梅無誤。
(2)系爭153-1號土地部分自系爭153-1號土地土地手抄土地登記簿可見於35年8月1日辦理土地總登記時，153-1號土地之共有人同樣為賴金生、賴山、賴范寶及賴連梅（如被證10所示，共有人范寶之姓名於系爭153-1號土地之相關地籍資料上均記載為「賴范寶」，應僅係簿錄時有無冠上夫姓之差異，兩姓名均指同一人），直至85年4月27日賴金生死亡後，渠所有之1/4持份方由繼承人賴張桂、賴溪橋、賴炳圭、賴增樺、陳賴惠淑等繼承，是可知於64年間系爭153-1號土地之共有人確實為賴金生、賴山、范寶及賴連梅無誤。
2、系爭151、153-1號土地由賴王、賴盛雄相繼擔任管理人
(1)64年間系爭151、153-1號土地共有人賴金生、賴山、范寶及賴連梅，均為居住於系爭151、153-1號土地鄰近地區的賴家宗親，其中賴連梅為訴外人賴王之母親、訴外人賴盛雄之祖母。於60年間，因上開共有人皆年事已高，系爭151、153-1號土地所有共有人遂共同決定委任家族中的晚輩即賴王擔任系爭151、153-1號土地管理人，代理處理系爭151、153-1號土地使用收益事宜。代理人賴王遂於64年間，和被告陳寶美之配偶盧金郎，成立出租包含上開土地及之新北市○○區○○○段○○○○○段00000地號土地之不定期租賃契約，供盧金郎興建房屋與豬舍等相關設施使用，並約定年租金為糙米一千台斤。
(2)然因賴王與盧金郎間簽定的租賃契約，在賴盛雄接任成為系爭151、153-1號土地管理人時，已因歷時久遠而遺失，惟參以最高法院112年度台上字第656號民事判決意旨，賴王於72年間死亡後，系爭151、153-1號土地全體共有人同意，委任賴王之子賴盛雄接續擔任土地管理人，此事實亦有賴盛雄於刑事偵査程序（如114年度偵字第2168號刑事案件偵查程序，賴盛雄114年4月8日訊問筆錄所示）中之供詞陳述，及新北市政府地政機關函文（如被證12，114年3月28日新北府地籍字第1140600503號函所示）、稅捐稽徵處函文（如被證13，114年4月11日新北稅瑞一字第1145693429號函所示）可互相勾稽證明。自賴盛雄於刑事偵査陳述，可核實其父親即賴王確實是受系爭151、153-1號土地全體共有人授權擔任系爭
151、153-1號土地管理人，並將系爭151、153-1號土地以不定期租賃契約出粗予盧金郎，於72年間賴王死亡後，系爭15
1、153-1號土地全體共有人同意，委任賴王之子賴盛雄接續擔任系爭151、153-1號土地管理人。上開事實發生之日歷時已逾50年，當事人盧金郎、賴王等人業已逝世多年，人事已非，依民事訴訟法第277條但書，本件因年代久遠，相關證物若有滅失或難以查考的情形，亦符合社會經驗常情，對於前任管理人賴王與盧金郎間有簽訂系爭151、153-1號土地不定期租賃契約之事實，應適度降低證明度，本於經驗法則及降低後之證明度，應足可推知與事實相符。
(3)而賴盛雄為代理系爭151、153-1號土地共有人處理繳納稅款、收取租金等管理系爭151、153-1號土地所必要事務，代理系爭151、153-1號土地共有人與承租人盧金郎重行簽署土地租賃契約（即被證3號），而因被證3號租賃契約本質上是為證明前任管理人賴王與盧金郎間，在64年間簽訂之土地不定期租賃契約確實存在，故雙方合意將租約簽署時間回溯填載為64年10月31日，以符合並彰顯系爭151、153-1號土地租賃關係的真實情況；其後又因時代更迭，以作物付租不便於交易，雙方合意將租金變更為每年2萬元。嗣盧金郎自64年承租系爭151、153-1號土地後，陸續在系爭151、153-1號土地上興建多幢屋舍作員工宿舍、豬舍使用（如被證4，空照圖所示），該土地租賃契約關係自64年延續至今，歷時甚久，原承租人盧金郎及被告順應台灣養豬產業式微，逐步拆除部分房舍，至系爭151號土地上有系爭房屋之現況。嗣被告之夫盧金郎於98年4月18日死亡後，被繼承人盧金郎的全體繼承人約定由被告陳寶美單獨繼承承受本件系爭151、153-1號土地租賃契約關係，以及取得系爭151、153-1號土地上所有未經保存登記建物（如被證7，證明書所示），被告陳寶美遂分別將系爭房屋出租或出借予被告王鴻偉、吳國信、倪小明使用。
(4)退步言，縱法院認賴王未獲全體共有人同意授權為土地管理人，然按68年7月25日頒布之土地稅法第3條第1項及第2項之規定本件系爭151、153-1號土地是農牧用地，依據前開土地稅法規定，得由共有人共同推舉代表人為納稅義務人，查賴盛雄被登記為管理人之資料，係新北市政府經與稅捐機關查對而取得，雖新北市政府稅捐機關之來函表示賴盛雄登記為管理人的原始資料因年代久遠，已無資料可稽，但參照上開土地稅法規定，賴盛雄應是經系爭151、153-1號土地全體共有人推舉選任擔任系爭151、153-1號土地管理人，並代表全體共有人擔任系爭151、153-1號土地稅款之納稅義務人，新北市政府稅捐處資料中未記載賴盛雄為共有人賴金生之管理人，應同樣是因年代久遠而有資料漏載情形。職此，縱使法院認賴王未獲全體共有人同意授權為系爭151、153-1號土地管理人，賴王無權代理系爭151、153-1號土地共有人與盧金郎間成立租賃契約（假設語氣），然賴盛雄有獲系爭151、153-1號土地全體共有人授權為系爭151、153-1號土地管理人，已有上開新北市政府來函可供佐證，是至遲自賴盛雄接任系爭151、153-1號土地管理人，並與盧金郎簽立被證3號系爭151、153-1號土地不定期租賃契約的72年間起，該租賃契約即依法成立於系爭151、153-1號土地當時全部共有人賴金生、賴山、范寶及賴連梅與被告之夫盧金郎間無疑。
(5)至原告主張縱使賴王、賴盛雄與系爭151、153-1號土地共有人賴金生等四人間有委任關係，該委任關係也已因系爭151、153-1號土地共有人陸續死亡而當然消滅，故賴盛雄屬於無權代理云云。然賴盛雄係於72年間，接續父親賴王受系爭
151、153-1號土地當時全部共有人賴金生等四人委任擔任系爭151、153-1號土地管理人，賴盛雄此後基於代理人身分所為管理、出租土地之法律行為，在85年4月27日系爭151、153-1號土地共有人之一賴金生死亡前，毫無疑問皆屬於有權代理，不因85年後其中一位共有人與賴盛雄間委任關係消滅而影響其法律行為之效力。職此，賴盛雄於72年間獲系爭15
1、153-1號土地全體共有人授權，與盧金郎簽立被證3號系爭151、153-1號土地不定期租賃契約，故至遲於72年間起系爭151、153-1號土地當時全部共有人賴金生、賴山、范寶及賴連梅與被告之夫盧金郎間定存在系爭151、153-1號土地租賃契約關係，嗣後該租賃契約關係一直有效存在，且輾轉因繼承或民法425條1項由兩造繼受，不因85年後賴盛雄與賴金生間委任關係是否消滅，而影響先前有權代理法律行為之效力，原告上開主張應無理由甚明。
3、盧金郎去世後由被告陳寶美單獨承受土地租賃關係
(1)按民法第103條第1項、第425條第1項、第1148條第1項前段之規定，系爭151、153-1號土地於64年間當時全部共有人賴金生、賴山、范寶及賴連梅，皆委任賴王擔任管理人，故賴王乃代理土地全部共有人於64年間與盧金郎訂立土地不定期租賃契約，該租賃契约依法成立於系爭151、153-1號土地當時全部共有人賴金生、賴山、范寶及賴連梅與盧金郎間。往後數年間縱使當時共有人陸續死亡而發生繼承，該土地租賃契約關係依民法1148條1項仍由渠等之繼承人概括承受，在盧金郎去世後，被告陳寶美身為其繼承人同樣因繼承而承受該土地租賃契約關係；而原告因買賣而自共有人賴金生之繼承人處，取得系爭151、153-1號土地應有部分1/4，則依民法第425條第1項，上開土地租賃契約關係對於原告仍繼續存在，是被告陳寶美與包含原告在内之系爭151、153-1號土地共有人間，存在系爭151、153-1號土地不定期租賃契約，被告陳寶美係基於該租賃契約使用系爭151、153-1號土地並在土地上興建房屋，原告主張被告無權佔用土地興建房屋、欲依據民法767條請求被告拆除房屋返還土地云云，全然與事實不符。
(2)另參最高法院98年度第2次民事庭會議、98年度台上字第764號、96年度台上字第976號民事判決之意旨，於88年4月21日民法雖修正新增第425條第2項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，然依上開實務見解，於88年民法修正前成立之租賃契約並無民法第425條第2項規定之適用，以維護法律安定性，查本件系爭151、153-1號土地租賃契約雖屬不定期租賃契約，惟該土地租賃契約成立於64年間，故應無現行民法第425條第2項適用，租賃契約對於原告仍繼續存在無疑，故被告陳寶美與系爭151、153-1號土地全部共有人間不定期租賃契約現仍有效存在。
4、原告主張收回土地或終止土地租賃契約均無理由
(1)原告主張被告與系爭151、153-1號土地共有人間64年間成立租賃契約，應受修正前民法第449條第1項20年之限制，系爭建物既已使用超過20年，原告自得終止系爭契約云云。惟按民法第449條第1項之規定，併參最高法院62年度台上字第3128號、65年度台上字第2722號民事判決意旨，本件土地租賃契約並無約定期限（如被證3所示），屬不定期租賃，而民法第449條第1項租賃期限不得逾20年之規定，並不適用於屬於不定期租賃的系爭土地租賃契約，故原告上開主張顯屬無稽，系爭土地租賃契約現仍有效存在。
(2)另原告主張被告陳寶美係違法興建房屋轉租他人，並且系爭房屋建於64年，建物老舊已不足已遮風避雨，難認尚堪使用居住，依土地法第103條規定原告可收回系爭土地云云。惟按土地法第103條第2款之規定，併參最高法院41年度台上字第95號、89年度台上字第1018號民事判決意旨，系爭151、153-1號土地原承租人盧金郎，係基於合法土地租賃契約於土地上興建房屋，原告所謂「被告違法興建」究竟指摘被告有何違法情事，原告並無明確闡述。而系爭房屋雖為未經保存登記建物，然依據上開最高法院見解，土地法第103條第2款所謂承租人以基地供違反法令之使用時出租人得收回土地，並不包含承租人租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照之情形。再者，被告陳寶美係將盧金郎自行興建之房屋出租與被告吳國信、王鴻偉、倪小明等人，並非將系爭151、153-1號土地出租與渠等，核非土地法第103條第3款所定承租人轉租基地於他人之情形。況依現場履勘時所拍攝相片，明顯可見房屋均結構健全、遮風避雨功能性良好，好可供正常使用，又系爭房屋現供被告吳國信、王鴻偉、倪小明作為倉庫之用，假若如被告所言已老舊已不足已遮風避雨，上開房屋承租人倉儲在屋中貨物豈非會時常遭受風吹雨淋而產生財損，如何可能持續作為倉庫使用，是原告稱系爭房屋難認尚堪使用居住，得依土地法第103條第1款收回土地等語，亦顯屬無稽，並無理由甚明。
(3)至原告主張被告擅自於系爭151、153-1號土地上違法興建房屋，顯已長期不為耕作，並將依法編定之耕地違法變更為非耕作地使用，故欲依民法485條規定向被告為終止系爭土地租賃契約之意思表示云云，亦無理由。蓋按民法第263條、第258條之規定，原告僅係因買賣而依據民法425條第1項，自共有人賴金生之繼承人處繼受系爭土地租賃契約關係，系爭土地租賃契約關係之出租人一方尚有賴山、范寶及賴連梅（或渠等之繼承人）為契約當事人，依據上開規定，應由上述契約當事人之一方全體共同，方可對被告陳寶美為終止系爭租賃契约之意思表示，原告應無權依據民法458條規定單獨終止之。
(二)原告不得請求被告拆除非被告興建之地上物縱認本件土地租賃契約不存在，然原告於本件訴訟中自始主張與被告間並不存在系爭土地租賃契約關係，竟又對被告主張民法租賃章節第455條之規定，顯然自相矛盾，且於勘驗本件土地時，被告已明確表示系爭265-3號房屋旁之數根水泥柱及圍牆，非被告所有，原告未提出任何證據證明該等水泥柱及圍牆係被告所有，率爾請求被告拆除如複丈成果圖，編號151A至1511之水泥住及圍牆，應無理由。
(三)原告不得請求被告給付未興建房屋部分之相當於租金之不當得利縱認本件土地租賃契約不存在，然被告並非使用系爭151、153-1號土地面積全部，就未使用並興建房屋於上之部分土地面積，被告實際上即無受有任何利益，應不符合民法第179條「無法律上之原因而受利益」中所謂受有利益之要件。是以，被告並非使用系爭151、153-1號土地面積全部，就未使用並興建房屋於上之部分土地面積，被告實際上即無受有任何利益，應不符合上開受有利益之要件，故原告請求相當於租金之不當得利金額的計算方式，就被告未使用之系爭153-1號土地之總面積136平方公尺應全部扣除，另就系爭151號土地，僅能以被告有興建房屋使用之471平方公尺為計算範圍，是原告請求被告給付相當租金之不當得利金額，應僅於每月173元之範圍内為有理由【計算式：複丈成果圖編號151
(1)至(7)部分之面積471平方公尺×每平方公尺176元×10%÷12月×原告之權利範圍1/4=173元（小數點後四捨五入）】，其餘部分均應予駁回。
(四)基於上述，聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告王鴻偉答辯略以：被告確有使用被告陳寶美所興建之系爭265-3、265-5號房屋，然被告僅係與被告陳寶美借用上開房屋，並非向被告陳寶美租用土地自行建屋，原告就被告與被告陳寶美間之房屋借用法律關係並無置喙餘地，原告今欲請求被告陳寶美拆屋還地，無論主張是否成立，僅需對被告陳寶美為訴訟上請求等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告吳國信答辯略以：被告確有使用被告陳寶美所興建之系爭265-7號房屋，然被告僅係自106年起向被告陳寶美借用該屋作為冷凍倉庫使用，並非向被告陳寶美租用土地自行建屋，原告並非系爭265-7號房屋之所有權人，與被告間並無契約關係存在，原告並無任何法律地位得請求被告自系爭265-7號房屋遷出，無論原告之主張是否成立，僅需以被告陳寶美為請求之對象等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、被告倪小明答辯略以：被告與被告陳寶美間就系爭265-6號房屋租賃契約，確實未經原告同意，然此與被告無關，同意自系爭265-6號房屋遷出。
參、本院之判斷
一、原告主張其為系爭151、153-1號土地之共有人，權利範圍均為1/4，然盧金郎無使用上開土地之權源，竟於其上興建系爭房屋，嗣盧金郎過世後由其配偶即被告陳寶美繼承系爭房屋，被告陳寶美遂將系爭房屋分別出租、借予被告王鴻偉、倪小明、吳國信使用，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條之規定，請求被告陳寶美拆除如附表所示內容，及如複丈成果圖紅色實線區域內之地上物，併依民法第179條之規定，請求被告陳寶美按月給付相當租金之不當得利；復依民法第767條第1項中段、第821條之規定，請求被告王鴻偉、倪小明、吳國信自系爭房屋遷出，為被告等人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：
(一)被告陳寶美就系爭151、153-1號土地有無租賃關係？
(二)原告得否請求被告陳寶美拆屋還地？
(三)原告得否請求被告陳寶美給付相當租金之不當得利？
(四)原告得否請求被告王鴻偉、倪小明、吳國信自系爭房屋遷出？
二、被告陳寶美就系爭151、153-1號土地無租賃關係
(一)被告陳寶美主張其繼承人盧金郎前於64年間即與系爭151、153-1號土地之所有權人所委任代理人賴王成立租賃契約，業據原告否認。然查，被告陳寶美並未提出64年間賴王獲得全部土地共有人委任出租系爭土地之證據，故其主張64年間賴王獲得全體土地共有人授權成立租約顯無可信。
(二)又被告陳寶美主張賴王於72年間死亡後，全體土地共有人同意，委由賴王之子賴盛雄接續擔任土地管理人，並接續上開土地租賃契約，亦經原告否認。而查，被告陳寶美所提出被證3立契約同意書，依據其陳述乃係因64年間之租約年代久遠已遺失，遂由賴盛雄與盧金郎回填日期為64年10月31日，所書立之文書，足認該文書並非64年10月31日書立，而係72年間書立。且該文書內容係記載「本人賴盛雄同意將所有座落台北縣○○鎮○○○○段○○○○○段地號壹伍壹、壹伍壹之壹及壹伍參之壹等等參筆土地租給盧金郎...」等語，上開文書中賴盛雄乃自居為系爭土地所有權人出租土地，而非以土地所有權人委任之代理人身份出租，顯與被告陳寶美主張不相符合，是以該份文書無法證明被告陳寶美所述為真。至於賴盛雄於刑事偵査程序（臺灣基隆地檢署114年度偵字第2168號）之供詞，經調閱上開案卷核閱，毫無提及其72年間曾獲得全體土地共有人授權之陳述。至於被告陳寶美所提出新北市政府地政機關函文（如被證12所示）、稅捐稽徵處函文（如被證13所示）等件，僅能證明賴盛雄係經稅捐機關登錄為賴山、賴連梅、賴范寶之管理人，然此項管理權限無法逕認包含出租系爭土地，且均未見賴盛雄登錄為原告前手「賴金生」之管理人之紀錄，要難認定賴盛雄有獲得全體土地共有人授權出租系爭151、153-1號土地。
(三)依98年修正前民法第820條之規定，共有物之「管理」（包含將共有物出租他人），必須經全體共有人同意。被告陳寶美未能舉證72年間賴盛雄取得全體土地共有人同意，並以代理人身分出租系爭151、153-1號土地出租予盧金郎，該土地租賃契約難認存在，被告陳寶美即無從繼承取得土地租賃契約。被告陳寶美主張其對系爭151、153-1號土地有合法租賃契約存在，要無可信。
(四)至被告陳寶美前於民事答辯暨調査證據聲請狀，聲請傳喚賴金生之繼承人賴承彥等人作證，以探求於64年間盧金郎與系爭151、153-1號土地當時之共有人賴金生、賴山、賴連梅、范寶，成立不定期土地租賃契約，並稱賴金生出售上開土地予原告前，賴承彥等人有詢問非土地共有人之被告陳寶美，是否欲行使優先承買權，應係基於民法第426之2條租用基地建築房屋之優先購買權規定，可推知賴金生與盧金郎間曾就上開土地成立租賃契約，並由被告陳寶美承受繳納租金至今之事實有所知悉，應有調查之必要性等語。然本院認為應無必要，蓋賴承彥等人並未親眼見聞64年間盧金郎與賴金生間成立土地租賃契約之經過，且出售土地時，地主或繼承人有時為求謹慎、避免日後衍生爭議，或出於誤解法律，往往會對現有占用人、鄰地所有人或相關親戚進行禮貌性或通報性之詢問，而詢問之事實，不等於承認法律上存有不定期限基地租賃關係，二者並無必然因果關係，此應屬被告陳寶美之主觀臆測，自無調查必要，併予敘明。
三、原告請求被告陳寶美拆屋還地部分有理由
(一)關於原告請求拆屋還地之範圍依原告於民事更正暨準備三狀於「事實理由、貳」所稱：「…誤載請求返還444、444-1地號部分，爰依法刪除，並更正訴之聲明…」之文字，輔以複丈成果圖及附表，綜合全辯論意旨，探求原告聲明第2項前段所載：「被告陳寶美應將坐落於系爭151、153-1號土地，如附表及複丈成果圖所示內容及紅色實線區域內之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人」之真意，原告請求騰空返還之土地應係指系爭151、153-1號土地；至所稱「紅色實線區域」，應係指複丈成果圖中，位於系爭151號土地上之「紅色實線區域」，而此範圍之地上物，與附表所列複丈成果圖編號151(1)至(7)及編號151A至151I之範圍一致，而不及444、444-1地號之部分，故「紅色實線區域」此部分應屬贅載，且屬不必要，本院自得斟酌其真意而就判決主文為妥適用語之裁判，先予敘明。
(二)系爭151號土地部分
1、複丈成果圖編號151(1)至(7)部分有理由被告被告陳寶美並不爭執坐落於系爭151號土地上，如複丈成果圖編號151(1)至(7)所示之房屋、水塔、小倉庫、紅色鐵皮等地上物為其所有，且有上開土地謄本、複丈成果圖、勘驗筆錄、現場照片在卷可稽，堪以認定。承前述，被告陳寶美就系爭151號土地無租賃關係或其他合法權源，則原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條之規定，請求被告陳寶美應將複丈成果圖編號151(1)至(7)之地上物拆除，並將所占土地騰空返還予原告及全體共有人，於法自無不合，應予准許。
2、複丈成果圖編號151A至151I部分無理由原告主張被告陳寶美為坐落於系爭151號土地上，如複丈成果圖編號151A至151I所示之水泥柱、圍牆之所有權人，業據被告陳寶美否認，且被告所有之系爭265-3號房屋之結構安全與居住功能，並不因原告所指之圍牆、水泥柱拆除而受影響，足徵該圍牆、水泥柱，並非房屋之成分或從物，難以遽認為被告陳寶美所有，原告對此有利於己之事實，僅憑該等水泥柱、圍牆緊鄰房屋客觀情狀，即斷定圍牆、水泥柱為被告陳寶美所有，顯未盡舉證責任，則被告陳寶美對該圍牆、水泥柱既無所有權或處分權存在，原告自不能對於無處分權人請求拆除，故原告此部分之請求，自屬無據，應予駁回。
(三)系爭153-1號土地部分按民法第767條第1項前段規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。所稱「返還」係指將物之事實上管領力移轉交付予所有權人。基此，所有物返還請求權之請求對象，必以現正對該物具有事實上管領力（即占有）為必要條件，若被告客觀上並未占有該物，所有人自無從依據該條前段請求返還不存在之占有。經查，原告主張被告陳寶美占有系爭153-1號土地，請求被告陳寶美騰空返還予原告及全體共有人，無非係以被告陳寶美稱其系爭153-1號土地有租賃權為據，然依本院現場履勘結果，系爭153-1號土地上並無任何地上物，此有複丈成果圖、勘驗筆錄、現場照片在卷可稽，且原告未能提出證據，證明被告陳寶美就系爭153-1號土地有任何具體排他支配之使用事實，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭153-1號土地，自與上開規定之構成要件不符，應予駁回。
四、原告得請求被告陳寶美給付相當租金之不當得利
(一)按無法律上之原因受有利益，而致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例要旨參照）。承前述，原告僅得就系爭151號土地，請求被告陳寶美拆除如複丈成果圖編號151
(1)至(7)之地上物，並將所占土地騰空返還予原告及全體共有人，則原告依民法第179條之規定，請求被告陳寶美，返還自原告取得系爭151號土地所有權之日（即113年11月22日）起，至返還系爭151號土地之日止之相當於租金之不當得利，即屬有據。
(二)次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105條定有明文。而依複丈成果圖所示，編號151(1)至(7)部分之面積，合計為471平方公尺，而系爭151號土地之申報地價為每平方公尺176元，本院審酌被告陳寶美所為之抗辯內容，其所列之計算式亦認以年息10%計算為有理由，爰依此計算原告得請求被告給付相當租金之不當得利金額，經計算被告陳寶美應自113年11月22日起，按月給付原告173元【計算式：複丈成果圖編號151(1)至(7)部分之面積471平方公尺×每平方公尺176元×10%÷12月×原告之權利範圍1/4=173元（小數點後四捨五入）】，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
五、原告不得請求被告王鴻偉、倪小明、吳國信自系爭房屋遷出
(一)被告陳寶美就系爭151、153-1號土地無租賃關係或其他合法權源，已如前述，然原告係對土地上之系爭房屋承租人被告王鴻偉、倪小明、吳國信，本於土地所有權人地位，依民法第767條第1項中段妨害除去請求權、民法第821條之規定，請求其等遷出系爭房屋，惟依原告請求之目的，乃係要求特定人「遷出」空間，實質上已涉及空間之占有與圓滿狀態之回復，應屬同條項前段「所有物返還請求權」之範疇，然所有物返還請求權之請求對象，必以現正對該物具有事實上管領力（即占有）為必要條件，惟按民法第66條第1項規定，坐落於系爭151號土地上之系爭房屋，在法律上屬於獨立之所有權客體，客觀上無權占有土地，造成原告所有權妨害之人，乃該系爭房屋之所有權人即被告陳寶美，而非系爭房屋之承租人（使用人）即被告王鴻偉、倪小明、吳國信；再者，被告王鴻偉、倪小明、吳國信係基於其等與被告陳寶美間之租賃或借貸關係，而入住其所占有、管領系爭房屋，而非占有、管領系爭151號土地，原告若認其所有權受侵害，以房屋所有權人為權利主張對象已足，毋庸指稱房屋承租人為土地之直接妨害人，是原告請求被告王鴻偉、倪小明、吳國信自系爭房屋遷出，自與上開規定之構成要件不符，應予駁回。
(二)至被告倪小明雖以書狀表示：「其與被告陳寶美間就系爭265-6號房屋租賃契約未經原告同意、同意自系爭265-6號房屋遷出」等語，然按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，法院固應依民事訴訟法第384條規定，本於其認諾為該當事人敗訴之判決。惟認諾必須由當事人於言詞辯論期日或準備程序期日，以言詞向法院為之，始生訴訟法上認諾之效力，若僅於言詞辯論前提出書狀表示同意原告之請求，自不生認諾之效果。經查，被告倪小明經合法通知，未於言詞辯論期日到場，雖其曾提出答辯狀表示同意自系爭265-6號房屋遷出等語，然其既未於言詞辯論時以言詞為之，自不生認諾之效力，其上開陳述僅係就「其與被告陳寶美間就系爭265-6號房屋租賃契約未經原告同意」之事實自認，「同意自系爭265-6號房屋遷出」之部分則係不具法律拘束力之陳述，均不影響本院上開就原告依民法第767條第1項中段妨害除去請求權、民法第821條之規定，不得請求被告王鴻偉、倪小明、吳國信自系爭房屋遷出之認定，併此敘明。
肆、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條及民法第179條之規定，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
陸、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，原告勝訴主文第一項前段部分，依聲請分別酌定假執行及免為假執行之擔保金，至主文第一項後段部分，命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，爰諭知如主文所示。原告敗訴部分，其假執行失所附麗，應予駁回。
柒、訴訟費用之負擔：爰依民事訴訟法第79條之規定，審酌兩造勝敗比例，訴訟費用應由被告陳寶美負擔百分之10，餘由原告負擔。中 華 民 國 115 年 5 月 26 日
民事第一庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 5 月 26 日
書記官 王叙閎附表：應拆除之地上物明細表編號 坐落地號 複丈成果圖 設施內容（以複丈成果圖為準） 面積 （平方公尺） 1 新北市○○區○○○段○○○○○段000地號土地 151(1)至(7) 各門牌房屋、水塔、小倉庫、紅色鐵皮等 471 2 151A至151I 水泥柱1至7、圍牆等 不計算面積