臺灣基隆地方法院民事判決114年度訴字第676號原 告 李美珠訴訟代理人 陳雅萍律師被 告 張簡穌恩宜
張長耶星慶上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自門牌號碼基隆市○○區○○路00巷00○0號房屋遷出，將該房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一百一十四年八月一日起至遷出返還前項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣肆仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾參萬肆仟元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹佰參拾萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命給付部分，於各該給付期屆至時，原告每月以新臺幣壹仟參佰參拾肆元供擔保後，得為假執行；但被告如每月以新臺幣肆仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告Ａ０００３經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依同法第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：伊於民國114年6月25日經由本院112年度司執字第31167號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍定原為林松園等人共有之門牌號碼基隆市○○區○○路00巷00○0號房屋(下稱系爭房屋)，經核發不動產權利移轉證書，並於114年8月20日辦妥所有權移轉登記，取得系爭房屋所有權。詎被告Ａ０００２(下稱其名)稱其與林松園間就系爭房屋自106年6月起訂有租賃契約，最初每月租金新臺幣（下同）2,000元，之後每月租金變更為4,000元，而於112年6月21日簽訂租期自111年7月24日至112年6月23日止之房屋租賃契約（下系爭租約），故拍定後不點交。然系爭租約屆期後，Ａ０００２與林松園未再另訂租賃契約，成立未定期限之租賃關係，並無民法第425條第1項之適用，系爭房屋由被告夫妻占有使用迄今，並無正當權源，伊得依民法第767條第1項規定，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋遷讓返還予伊。又被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，依民法第179條規定請求被告返還不當得利，並以Ａ０００２承租之租金，即每月4,000元，請求被告按月給付至遷讓系爭房屋之日止。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應自114年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,000元。㈢准供擔保宣告假執行。
三、被告抗辯略以：被告長期與數名年幼未成年子女居住在系爭房屋，惟受到原告與其配偶張金湖多年來有形無形之暴力，遂於3年前搬遷，原告應補償被告3年租金33萬5,500元，並讓被告以每月租金4,000元承租系爭房屋3年，或由被告長輩以100萬元向原告買回系爭房屋，讓被告得有棲身處所等語。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，准供擔保宣告免為假執行。
四、原告主張伊於114年6月25日向本院民事執行處拍定取得系爭房屋，因Ａ０００２與林松園間就系爭房屋訂有租賃契約，每月租金4,000元、租期自111年7月24日至112年6月23日止，租賃期限屆滿後，Ａ０００２與林松園未再另訂租賃契約，故拍定後不點交，伊於114年7月30日領得本院不動產權利移轉證書，並於114年8月20日辦理所有權移轉登記之事實，已提出本院114年7月30日基院雅112司執勤字第31167號不動產權利移轉證書、建物登記第一類謄本等件影本為證（本院卷第15頁、第16頁、第19頁），且為被告所不爭執，並經本院職權核閱系爭執行事件卷宗屬實，原告此部分主張可認為真實。至於原告主張系爭租約到期後，Ａ０００２與林松園未再訂另租賃契約，成立未定期限之租賃關係，並無買賣不破租賃原則之適用，被告無占有系爭房屋之正當權源，其得請求被告自系爭房屋遷出，並給付相當於租金之不當得利等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，本院判斷如下：
㈠出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與
第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。查Ａ０００２與訴外人林松園就系爭房屋簽訂之系爭租約，約定租賃期限為自111年7月24日起至112年6月23日止，期限屆滿後未再另訂租賃契約，已如前述，系爭房屋租賃既未定期限，原告主張依民法第425條規定，並無買賣不破租賃原則之適用，系爭房屋租賃契約對於原告並不繼續存在，應為可取。
㈡所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對
於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，為強制執行法第98條第1項所明定。原告經本院強制執行拍賣程序買受系爭房屋，於114年7月30日領得本院權利移轉證書，並於114年8月20日辦理所有權移轉登記完竣，而被告不得以Ａ０００２與林松園間之租賃關係對抗原告，已如前述，又未舉證證明有權占有系爭房屋之事實，被告既無權占有使用系爭房屋，原告依民法第767條第1項規定，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據。
㈢無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，為民法第179條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。Ａ０００２原係以每月4,000元之租金向林松園承租使用系爭房屋，而被告於原告取得所有權後，仍續為占有使用，為其所不爭執，則其所受之使用利益，自亦得以原先之租金額為計算之依據。又原告係於114年7月30日領得本院不動產權利移轉證書而取得系爭房屋所有權，則原告請求被告自114年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月以4,000元計算之相當租金利益，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋遷讓返還原告，及自114年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,000元，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件為判決基礎之事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與證據資料、聲請調查證據，或與本案爭點無涉，或與判決結果不生影響，爰不再論述，一併說明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 6 日
民事第一庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 11 月 6 日
書記官 洪儀君