臺灣基隆地方法院民事判決114年度訴字第795號原 告 呂淑雯
陳君典陳君儒共 同訴訟代理人 林秀香律師被 告 陳長發
陳三國
徐忠信共 同訴訟代理人 陳欽宗上列當事人間變價分割共有物事件，本院於民國115年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示之土地准予變價分割，所得價金由兩造各依如附表二所示之比例分配。
訴訟費用由兩造依如附表二所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：如附表一所示之土地（下稱系爭土地）係兩造所共有，應有部分如附表二所示之比例。而兩造就系爭土地並無契約訂有不分割之期限，亦無不能分割之情形，惟無法就共有物之分割及使用達成共識，爰依民法第823條第1項前段及第824條第2項第2款前段規定，提起本件訴訟，請求分割共有物。又系爭土地之共有人近10人，如原物分割將致系爭土地碎裂而無法達合理使用目的，請求以變價分割方式分割系爭土地，以符合土地權利單一之國家政策等語。並聲明如
主文第1項所示。
二、被告答辯：原告取得系爭土地之應有部分時，並未通知被告，違反土地法第34條之1第4項規定，故程序上有違法。又系爭土地上有市定古蹟，若予分割，將違反文化資產保存法第25條規定，故應維持現狀而不予分割。又上開市定古蹟現由社團法人臺北市晴雨天光文史藝術協會管理，而原告為此協會理事長之家屬，故此協會之目的係藉分割而取得系爭土地全部。又原告之應有部分較被告之應有部分為少，故原告以分割迫使被告讓與系爭土地，屬權利濫用，且被告長期共有系爭土地，而系爭土地為祖產，故原告請求分割，違反誠信原則。又縱分割系爭土地，亦得採原物分割方式，故被告提出原物分割之方案（詳頁353之被告書狀）等語。並聲明：
原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)查原告主張系爭土地係兩造所共有，應有部分如附表二所示之比例等情，業據原告提出系爭土地之所有權狀、土地登記第一類謄本等件為證（頁19至52、71至113），並經本院調取系爭土地之土地建物查詢資料、異動索引查詢資料、人工登記簿謄本等件確認無訛（頁127至181、371至403），且亦為被告不爭執，堪認原告此部分之主張為真正。
(二)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查原告主張兩造就系爭土地並無契約訂有不分割之期限，亦無不能分割之情形，此業經新北市瑞芳地政事務所民國114年9月10日新北瑞地測字第1146168902號函文、新北市政府文化局115年1月21日新北文資字第1150112739號函文確認無誤（頁185至187、463至466），詳言之，系爭土地中如附表一編號2、5、6、7、9、10、11所示之土地，其上雖有臺陽礦業公司平溪招待所，而進行特殊管制，於所有權異動時應通知新北市政府文化局，以令主管機關確認是否行使依同樣條件優先購買之權（按：古蹟、歷史建築或紀念建築及其所定著土地所有權移轉前，應事先通知主管機關；其屬私有者，除繼承者外，主管機關有依同樣條件優先購買之權，文化資產保存法第32條定有明文），然法律上並無禁止分割之情形。揆諸上開規定，原告就系爭土地對被告為分割共有物之請求，即無不合，應予准許。
(三)按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第1項、第2項第1款及第2款、第7項分別定有明文。次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號、93年度台上字第1797號判決意旨參照）。第按分割共有物，以消滅共有關係為目的；共有物分割之方法，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院51年台上字第271號、69年台上字第1831號判例意旨參照）。又按分割共有物既係以消滅共有關係為目的，則法院於裁判分割共有物時，除因該共有物之使用目的不能分割（如共同使用之道路）或共有人明示仍願維持共有關係等情形外，應將共有物分配與各共有人單獨所有，而「不得」創設新的共有關係（最高法院88年度台上字第1801號判決意旨參照），是法院裁判分割共有物，應符合徹底消滅共有關係兼求公平合理之旨（最高法院82年度台上字第512號判決意旨參照）。另按法院裁量共有物分割之方法，應具體斟酌公平（均衡）原則、各共有人之利害關係、共有物之性質及價格、分割後之利用價值、經濟效用、經濟原則及公共利益、使用現狀、各共有人之意願等相關因素，以為分割方案之妥適決定（最高法院57年台上字第2117號判例意旨、最高法院81年度台上字第16號、85年度台上字第338號、88年度台上字第600號、第2199號、89年度台上字第724號、91年度台上字第805號、第915號判決意旨參照）。
(四)查兩造就系爭土地未能達成分割之協議乙情，此有一般調解紀錄表、調解程序筆錄附卷可稽（頁275至277），揆諸上開說明，系爭土地之分割應以判決分割之方法為之。再者，被告雖就系爭土地提出原物分割之方案（詳頁353之被告書狀），其等先將系爭土地分成其上無古蹟、其上有古蹟、其上部分有古蹟等三組；將其上無古蹟之系爭土地由兩造均分；將其上有古蹟之系爭土地由被告單方取得，並由其等以現金補償原告；將其上部分有古蹟之系爭土地，再分別切割成其上有古蹟、其上無古蹟等兩部分，且將其上有古蹟之部分由被告單方取得，其上無古蹟之部分由兩造均分。然而，觀諸被告之上開方案，其等就系爭土地所分成之三組土地，核與新北市瑞芳地政事務所上開函文、新北市政府文化局上開函文所載進行特殊管制之土地，以及無進行特殊管制之其餘土地，明顯有所相異，已難認可採；且就無進行特殊管制之其餘土地，面積原本均極為狹小，倘若再由兩造均分或依比例分割，將更為破碎、畸零，而造成難以使用、收益，有害共有物之價格、利用價值、經濟效用、經濟原則及公共利益等；又就有進行特殊管制之土地，被告之方案係由其等單方取得，並由其等以現金補償原告，然此方案不僅違反公平（均衡）原則，亦與使用現狀不符；進者，被告就所陳其上部分有古蹟之系爭土地，其等稱應再分別切割成其上有古蹟、其上無古蹟等兩部分，且將其上有古蹟之部分由被告單方三人取得，其上無古蹟之部分由兩造六人均分，造成土地細分再細分，不僅面積狹小、破碎、畸零，且難以使用、收益，有害共有物之價格、利用價值、經濟效用、經濟原則及公共利益等，並違反公平（均衡）原則，與使用現狀不符，遑論與新北市政府文化局上開函文所載就土地整體進行特殊管制之目的，明顯有違。由上可知，有關系爭土地之分割，堪認採原物分割之方式，顯有困難。又以變價方式分割，經公開競價結果，當得獲與市價相當之價金，再依應有部分比例分配予兩造，對各共有人均屬公平，較符合全體共有人之利益，且參以變賣共有物方式為分割時，依民法第824條第7項規定，除買受人為共有人外，共有人仍有依相同條件優先承買之權，是兩造如認經由公開拍賣機制所拍定之價格係一合理可接受之價格，亦得經由優先承買權之行使，取得系爭土地之全部，核與以原物分配共有人中其中一人，補償其餘共有人之結果並無二致，且買受人取得系爭土地完整所有權，可使所有權歸屬與使用關係均趨於一致，而使物之交易及使用關係單純化，進而促進經濟價值等情狀。從而，本院認系爭土地尚不適宜採取原物分割或併用金錢補償，或併用部分原物分配及部分變賣而以價金分配之分割方法，應以變價分割即變賣後以價金分配予各共有人之方法最為妥適，爰判決兩造共有之系爭土地應予變價分割，所得價金由兩造各依如附表二所示之比例分配。
(五)至被告雖辯稱原告取得系爭土地之應有部分時，並未通知被告，違反土地法第34條之1第4項規定，故程序上有違法云云，然原告之前手即原共有人均出具切結書予地政機關，內容記載業已通知其餘共有人，且其餘共有人表示不優先購買等語，此有新北市新店地政事務所114年12月24日新北店地籍字第1146118351號函附登記案卷資料在卷可參（頁407至444）。進者，縱若原告之前手即原共有人未通知其餘共有人，然按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，詳言之，共有人與第三人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則其餘共有人本於土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，請求塗銷共有人與第三人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許（最高法院68年台上字第3141號、66年台上字第1530號、65年台上字第853號判例要旨參照），準此，原告確為系爭土地之共有人，則其依民法第823條第1項前段規定請求分割系爭土地，於法有據。從而，被告此部分之答辯，尚有誤解，難認可採。
(六)被告雖又辯稱系爭土地上有市定古蹟，若予分割，將違反文化資產保存法第25條規定，故應維持現狀而不予分割等語，然系爭土地並無不能分割之情形，僅系爭土地中如附表一編號2、5、6、7、9、10、11所示之土地上於所有權異動時應通知新北市政府文化局，以令主管機關確認是否依文化資產保存法第32條規定行使以同樣條件優先購買之權，業如前述。進者，按建物雖經登錄為文化資產，惟建物坐落之土地並不因登錄為而不得分割（最高法院107年度台上字第850號、臺灣高等法院106年度重上更(一)字第78號判決意旨參照）。況且，文化資產保存法第25條係規定：「聚落建築群應保存原有建築式樣、風格或景觀，如因故毀損，而主要紋理及建築構造仍存在者，應基於文化資產價值優先保存之原則，依照原式樣、風格修復，並得依其性質，由所在地之居民或團體提出計畫，經主管機關核准後，採取適當之修復或再利用方式。所在地直轄市、縣（市）主管機關於必要時得輔助之。聚落建築群修復及再利用辦理事項、方式、程序、相關人員資格及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」並未規定建物坐落之土地不得分割。從而，被告此部分之答辯，亦有誤解，應不可採。
(七)被告雖又辯稱系爭土地上之市定古蹟現由社團法人臺北市晴雨天光文史藝術協會管理，而原告為此協會理事長之家屬，故此協會之目的係藉分割而取得系爭土地全部等語，然原告請求分割系爭土地，於法有據，且經變價程序後，原告非必能取得系爭土地之全部，而亦可能由被告取得系爭土地之全部。況且，縱若原告取得系爭土地之全部，其等應依文化資產保存法等相關規定負保存、維護其上文化資產之義務，且若違反相關義務，亦應負刑事、行政、民事等法律責任，亦即系爭土地之分割與其上文化資產之保存、維護，顯屬二事。從而，被告此部分之答辯，應無理由。
(八)被告雖又辯稱原告應有部分較被告應有部分為少，故原告以分割迫使被告讓與系爭土地，屬權利濫用，且被告長期共有系爭土地，而系爭土地為祖產，故原告請求分割，違反誠信原則等語，然按民法第148條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內，又該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院45年台上字第105號判例意旨、最高法院96年度台上字第1526號裁判意旨參照）。查本件原告依法請求分割系爭土地，並非必能取得系爭土地之全部，亦可能由被告取得系爭土地之全部，且以變價方式分割，經公開競價結果，當得獲與市價相當之價金，再依應有部分比例分配予兩造，對各共有人均屬公平，且變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人仍有依相同條件優先承買之權，是兩造均得以公開拍賣機制所拍定之價格，抑或優先承買權之行使，取得系爭土地之全部，使所有權歸屬與使用關係均趨於一致，促進經濟價值，業如前述，可知，原告依法請求分割系爭土地，非以損害他人為主要目的，且兩造之利益、損失間並未顯然失衡，揆諸上開說明，自不構成權利濫用、違反誠信原則。從而，被告此部分之答辯，亦無理由。
(九)被告雖又陳稱應先行鑑價程序，始能判決變價分割云云，然按執行名義係變賣繼承財產或共有物，以價金分配於各繼承人或各共有人者，執行法院得予以拍賣，並分配其價金，其拍賣程序，準用關於動產或不動產之規定；拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第131條第2項、第80條定有明文，準此，鑑價程序核係執行變價分割共有物程序之一環，故被告此部分之質疑，尚有誤解，附此敘明。
(十)被告雖又陳稱原告於調解程序中先表示會提出合理價格，以購買被告之應有部分，然嗣後卻提出不合理之低價，拒絕提出合理價格，而影響程序公平云云，然按調解程序中，調解委員或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法第22條亦有明文，準此，當事人於調解程序中所為之陳述或讓步，核與裁判之基礎顯有相異，故被告此部分之質疑，亦有誤解，併予敘明。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段及第824條第2項第2款前段規定之共有物分割請求權，請求變價分割，且本院斟酌系爭土地之上開情事，認原告所提出之方案即變價分割，並將變價後所得價金由兩造各依如附表二所示之比例分配，核屬正當，應予准許。
五、末按共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件分割共有物之訴係固有必要共同訴訟，原、被告之間本可互換地位，原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，故本件分割共有物之訴訟費用應由兩造依如附表二所示之比例負擔，並諭知如主文第2項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第二庭法 官 曹庭毓以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 黃瓊秋附表一：
編號 縣市 鄉鎮市區 段 地號 面積 （平方公尺） 1 新北市 平溪區 菁桐段 481 13.15 2 新北市 平溪區 菁桐段 483 123.13 3 新北市 平溪區 菁桐段 484 1.09 4 新北市 平溪區 菁桐段 486 10.9 5 新北市 平溪區 菁桐段 487 58.15 6 新北市 平溪區 菁桐段 488 73.67 7 新北市 平溪區 菁桐段 490 247.07 8 新北市 平溪區 菁桐段 491 39.48 9 新北市 平溪區 菁桐段 492 406.43 10 新北市 平溪區 菁桐段 493 953.92 11 新北市 平溪區 菁桐段 493-1 61.49附表二：
編號 姓名 比例 1 呂淑雯 1/4 2 陳君典 3/32 3 陳君儒 3/32 4 陳長發 1/4 5 陳三國 1/4 6 徐忠信 1/16