臺灣基隆地方法院民事判決114年度訴字第723號原 告 黃共隆訴訟代理人 黃登酩被 告 許俊傑上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒佰零肆元。
被告應自民國一百一十四年八月一日起至被告遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項，於原告以新臺幣伍拾陸萬元為被告供擔保後，得為假執行。
本判決主文第二項，於原告以新臺幣貳佰參拾元為被告供擔保後，得為假執行。
本判決主文第三項，原告於所命各期給付到期後，每期以新臺幣肆仟陸佰元為被告供擔保後，得為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於民國113年12月1日至115年11月30日間，向原告承租門牌號碼基隆市○○區○○路00○0號3樓房屋（下稱系爭房屋），並約定每月租金新臺幣（下同）14,000元，押租金28,000元，且水、電費用均由被告負擔，兩造並有簽訂租賃契約（下稱系爭租約）。詎被告至114年8月1日止，僅交付押租金28,000元、6個月之租金，且未繳付114年1月至7月之水電費共計704元。而被告既已遲付租金達2個月以上，且原告業以存證信函通知被告限期繳清及逾期即終止租約，並再以起訴狀重申此意，則系爭租約即合法終止。為此，爰依系爭租約之法律關係及民法第767條第1項、第179條規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告704元，並自114年8月1日起至遷讓返還房屋止，按月給付原告14,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之系爭房屋建物
登記第一類謄本、系爭租約、存證信函暨掛號函件執據、114年1月至7月系爭房屋之台灣自來水公司繳費憑證、114年1月至7月系爭房屋之台灣電力公司繳費憑證等件為證（本院卷第17至47頁、第71頁），且被告經合法通知，俱未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯以供審酌。從而，本院綜合上開證據調查結果，自堪信原告之主張為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，倘被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，惟以非無權占有為抗辯者，則原告對於被告無權占有之事實，即無舉證責任，而被告就其占有係有正當權源之事應負舉證之責，如不能證明，即應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第1552、2516號判決意旨參照）。
次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第421條第1項、第440條第1項、第2項定有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明文。再按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。準此，押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生「當然抵充」之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。
㈢查兩造簽訂之系爭租約係定有期限之租賃契約，約定租賃期
間係自113年12月1日起至115年11月30日止，每月租金為14,000元，押租金為28,000元，電費及水費另外計算，此有系爭租約第2條、第3條及第5條在卷可稽（本院卷第17頁）。
而被告至114年8月1日止，僅交付押租金28,000元、6個月之租金，嗣即未給付租金，且原告業以存證信函通知被告限期繳清租金及逾期即終止租約，並再以起訴狀重申此意，又迄至言詞辯論終結時即114年12月4日，被告積欠租金確實已逾2月，是以，原告對被告終止系爭租約，自屬於法有據。又於兩造租賃關係終止後，被告占有系爭房屋已無法律上權源，且被告亦未提出任何合法占有系爭房屋權源之證據。是原告依系爭租約之法律關係及民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，洵屬有據，應予准許。
㈣再者，原告為被告代墊114年1月至7月之水電費已達704元，
此有原告提出之系爭房屋114年1月至7月台灣電力公司繳費憑證、系爭房屋114年1月至7月台灣自來水公司繳費憑證在卷可查（本院卷第41至47頁）。是原告依系爭租約之法律關係，請求被告應給付原告704元，亦屬有據，應予准許。㈤按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條著有規定。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。經查，被告至114年8月1日止，僅交付押租金28,000元、6個月之租金，嗣即未給付租金，且原告業以存證信函通知被告限期繳清租金及逾期即終止租約，並再以起訴狀重申此意，又迄至言詞辯論終結時即114年12月4日，被告積欠租金確實已逾2月，是以，系爭租約業經合法終止，已如前述。而系爭租約經合法終止前，被告應按月給付租金14,000元，且系爭租約經合法終止後，被告繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，亦應償還相當於租金之不當得利。對此，爰審酌系爭房屋之位置、利用狀況、交通情形、繁榮程度、使用經濟效益等情，本院認系爭租約所定租金每月14,000元，應為市場合理之價額，且被告使用系爭房屋既已有租金之約定，則被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，即應以系爭租約所約定之租金14,000元為不當得利金額之計算基準。從而，原告請求被告應自114年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告14,000元，亦應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係及民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付704元，且自114年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付14,000元，均為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 8 日
民事第二庭法 官 曹庭毓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 115 年 1 月 8 日
書記官 羅惠琳