臺灣基隆地方法院民事判決114年度訴字第84號原 告 基隆市山海觀公寓大廈管理委員會特別代理人 張嘉偉訴訟代理人 林富貴律師被 告 曾佳盈即和旺商行訴訟代理人 常子薇律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國115年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○○○○○○○○○號二樓房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一百一十四年一月一日起至交還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之九九七，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2項定有明文。次按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推1人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期1至2年，連選得連任1次；但區分所有權人會議或規約未規定者，任期1年，連選得連任1次，公寓大廈管理條例第25條第3項定有明文。
再按本條例第25條第3項所定由區分所有權人互推1人為召集人，除規約另有規定者，應有區分所有權人2人以上書面推選，經公告10日後生效，公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項亦有明定。又依基隆市山海觀社區（下稱山海觀社區）規約第3條第1項規定：「區分所有權人會議乃由本社區全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例第25條之規定，召集人由具區分所有權人身分之管理委員會主任委員為召集人。主任委員無法召集時由副主任委員召集之，主任委員及副主任委員均無法召集時，由管理委員召集之。召集人無法產生時，依區分所有權人名冊順序或申請地方主管機關指定臨時召集人。輪值召集人違反召集義務時，區分所有權人得申請主管機關指定次順位區分所有權人任之。本社區之管理組織由如本規約附件二」。
二、經查，原告於民國111年8月28日決議「罷免陳瑾琳主任委員」及推選「馬翠花委員擔任主任委員」，經本院於112年3月14日以111年度訴字第462號民事判決確認無效，嗣經該案被告（即本件原告）撤回上訴而告確定（見臺灣高等法院112年度上字第609號卷第137頁），本院即應受該確定判決既判力之拘束，不得為相反之認定。從而，馬翠花於112年5月14日以主任委員身分召集第10屆第2次區分所有權人會議所選任之第10屆管理委員，即因馬翠花非合法之召集權人而自始無效，該第10屆管理委員嗣於112年6月2日召開第10屆第1次管理委員會所為「第10屆管理委員會主任委員為張嘉偉（即本件原告之特別代理人，下稱其名）」之決議，亦不生效力（臺灣高等法院114年度上字第801號民事判決亦同此認定；臺灣高等法院以114年度上字第629號民事判決則以山海關社區第10屆管理委員之任期已於114年6月15日屆滿，屬過去之法律關係無確認利益，而駁回原告請求確認張嘉偉與原告間第10屆管理委員之委任關係不存在之訴在案）。
三、從而，山海觀社區第10屆區分所有權人會議召集召開之期間，山海觀社區並無管理委員、主任委員，應屬山海觀社區規約第3條第1項規範無管理委員可召集區分所有權人會議之狀態，揆諸前揭說明，即應優先適用山海觀社區規約第3條第1項規定，依區分所有權人名冊順序或申請地方主管機關指定臨時召集人，始得合法召開區分所有權人會議。準此，張嘉偉另以公寓大廈管理條例第25條第3項規定之方式，由山海觀社區區分分所有權人書面推選為召集人，該受推選為召集權人之程序已違反山海觀社區規約第3條第1項所定應依區分所有權人名冊順序或申請地方主管機關指定臨時召集人之推選程序，自未能取得區分所有權人會議之合法召集權，故張嘉偉以「經區分所有權人互推為召集人」之身分，於114年6月14日召集區分所有權人會議選任第11屆管理委員之會議決議，因未經合法召集，即屬不成立，則該第11屆管理委員嗣於114年6月15日召開第11屆管理委員會所為「第11屆管理委員會主任委員為訴外人游亞婷」之決議亦不生效力，堪認原告現無法定代理人，本院經聲請於114年2月19日以裁定選任張嘉偉為原告之特別代理人，以進行本件訴訟，先予敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、被告前於111年12月31日與原告簽訂房屋租賃契約書（見原證1，由馬翠花代表原告與被告簽立，本院卷一第17頁，下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼基隆市○○區○○街00○00○00號2樓房屋（下稱系爭房屋），做為和旺商行經營使用，約定租賃期間自112年1月1日起至113年12月31日止，應於每月25日前支付租金新臺幣（下同）4萬元，並給付7萬元押租金以為擔保。嗣因兩造未達成續租之共識，原告遂於113年9月23日以基隆市新豐郵局存證號碼第158號存證信函（寄件人用印為「基隆市山海觀公寓大廈管理委員會」、「張嘉偉」，見原證2，本院卷一第19頁，下稱系爭存證信函），告知被告依原告第10屆管理委員會第15次會議決議，系爭租約於租期屆滿後不再續約；然經被告於113年12月9日以基隆百福郵局第92號存證信函（見原證3，本院卷一第21頁），回復稱張嘉偉並非合法之主任委員，請原告派有權代表原告與被告洽談續約事宜等語；原告再於113年12月30日委請律師發律師函表明不續租並催告遷讓返還系爭房屋，被告均置之不理，亦未於租期屆滿後騰空遷讓返還系爭房屋。是以，被告於系爭租約之租期屆滿後仍未返還系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，被告自應遷讓返還系爭房屋；又依系爭租約第7條第2項約定，被告未依規定返還系爭房屋時，原告得請求被告按月給付按照租金1倍計算之違約金8萬元至遷讓之日止。為此先位依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，倘法院認定馬翠花所代表原告簽立之系爭租約不成立，則被告亦因系爭租約不成立而無從合法占有系爭房屋，故備位主張依民法第767條第1項、第179條提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；⒉被告應自114年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8萬元。
㈡、對被告抗辯所為之陳述：⒈張嘉偉為原告合法之第10屆管理委員會主任委員，本院113年
度訴字第501號判決雖確認張嘉偉與原告間第10屆管理委員之委任關係不存在，惟經臺灣高等法院以114年度上字第629號廢棄原判決並駁回該案原告之訴（按：該判決係因第10屆管理委員之任期已於114年6月15日屆滿，屬過去之法律關係無確認利益，而駁回原告之訴），故張嘉偉未曾經判決確定剝奪，其所代表原告寄發之系爭存證信函自屬有效之意思通知。縱認張嘉偉非合法主任委員，其亦得以本件特別代理人之身分，承認系爭租約及系爭存證信函之效力，故兩造間已無租賃關係存在。
⒉馬翠花雖非原告之合法主任委員，惟其所代表原告簽立之系
爭租約已因原告特別代理人承認而有效，原告自得以系爭租約為本件請求權基礎。惟倘法院認定系爭租約不成立，則備位主張被告因系爭租約不成立而無權占有系爭房屋。被告辯稱其於簽立系爭租約時，不知馬翠花之非合法主任委員，屬善意第三人等語，惟系爭租約既已經到期，被告確未積極的與原告協商、解決契約或是終止租約，一昧主張原告法定代理人不合法，未盡與原告談妥契約或解約之義務，非善意之第三人。且原告均已如數退還被告於租期屆滿後仍給付之租金（原證24，本院卷二第225頁），至被告所稱之7萬元押租金係擔保被告能依約返還租賃物，故原告自得行使同時履行抗辯權，待被告實際騰空返還系爭房屋予原告後，再行結算應返還之押租金。
二、被告之抗辯略以：
㈠、對於原告主張之兩造曾簽立系爭租約等事實不爭執，惟依系爭租約第6條第6款「甲方（即原告）不擬續出租本約標的物時，應於租賃期滿30日前，以存證信函通知乙方（即被告），否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示」，而張嘉偉並非原告合法之主任委員，並無代理原告寄發系爭存證信函或提起本件訴訟之權限，故系爭存證信函並非合法向被告表示不續租之意思表示，依上開約定應視為同意以原租賃契約條件內容續租，被告亦於原租期屆滿（113年12月31日）後，每月仍持續繳納租金4萬元及管理費2,788元，嗣雖均遭原告退回，然原告亦未退還被告先前繳交之擔保金（押租金），應認兩造間仍存在租賃關係，則原告請求被告遷讓房屋及給付違約金，為無理由。
㈡、被告簽立系爭租約時，不知道馬翠花之主任委員身分有問題，故被告為善意第三人自應受保障，亦無所謂談妥契約或解約義務存在，因此系爭租約屬有效。原告至今未舉證其有無經決議對被告提起本件訴訟，事實上，被告與原告之區分所有權人相處良好，正在等與合法之管理委員會就系爭房屋簽訂新的租賃契約，系爭租約原租期屆至（113年12月31日）時，原告亦未進行點交或返還先前繳交之擔保金（押租金），更持續收受被告按月給付之租金（張嘉偉無權以原告管理委員會之銀行帳戶退回上開款項），故縱認原告已以系爭存證信函或管理委員會決議合法終止系爭租約，兩造亦已默示同意以不定期租賃之方式續租系爭房屋。
㈢、並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、馬翠花、張嘉偉均非山海觀社區合法之主任委員：承前壹、程序事項部分所述，原告於111年8月28日決議「罷免陳瑾琳主任委員」及推選「馬翠花委員擔任主任委員」，經本院於112年3月14日以111年度訴字第462號民事判決確認無效，嗣經該案被告（即本件原告）撤回上訴而告確定（見臺灣高等法院112年度上字第609號卷第137頁），則馬翠花於112年5月14日以主任委員身分召集第10屆第2次區分所有權人會議所選任之第10屆管理委員，即因馬翠花非合法之召集權人而自始無效，該第10屆管理委員嗣於112年6月2日召開第10屆第1次管理委員會所為「第10屆管理委員會主任委員為張嘉偉」之決議，亦不生效力。從而，馬翠花、張嘉偉均非屬山海觀社區合法之主任委員，馬翠花代表原告所簽立之系爭契約與張嘉偉代表原告所寄發之系爭存證信函，均屬無代表權人代表本人所為之意思表示及意思通知行為，非經本人承認，對於本人不生效力。
㈡、系爭契約與系爭存證信函均經本人承認而發生效力：⒈按特別代理人於法定代理人或本人承當訴訟以前，代理當事
人為一切訴訟行為；但不得為捨棄、認諾、撤回或和解；關於訴訟之法定代理，依民法及其他法令之規定，民事訴訟法第51條第4項、第47條分別定有明文。申言之，特別代理人係法院於無訴訟能力人無法定代理人或法定代理人不能行代理權時，裁定選任補充行法定代理權之人，是經受訴法院審判長以裁定選任之特別代理人，其地位與法定代理人相當，得代行法定代理人之職務，其所代為或代受訴訟行為之效果，直接歸屬於所代理之當事人本人。而當事人之訴訟行為，依其內容可分為聲明、陳述、訴訟上法律行為三種，陳述包括事實上之陳述及行使權利之陳述，當事人為伸張或防衛其權利，在訴訟中得為事實上之陳述，並得同時行使私法上之請求權、形成權、抗辯權等權利（如：時效抗辯、行使扣減權、代為或代受意思表示等）。
⒉經查，原告主張馬翠花於111年12月31日代表原告與被告就系
爭房屋簽訂系爭租約，約定租金為4萬元、租賃期間自112年1月1日起至113年12月31日止，張嘉偉復於113年9月23日以系爭存證信函，代表原告通知被告租期屆滿後不再續約等事實，業據原告提出系爭契約、系爭存證信函等件為證，堪信為真。又馬翠花、張嘉偉均非屬山海觀社區合法之主任委員，業經本院認定如前，則馬翠花所無權代表原告而簽立之系爭契約與張嘉偉無權代表原告所寄發之系爭存證信函，均因原告特別代理人代理原告為「本人承認」之行為，而對本人發生效力。被告辯稱系爭租約雖屬有效，但系爭存證信函因張嘉偉非合法主任委員而不生效力等語，尚與前開規定及說明不符，要難憑採。又原告就系爭租約成立之先位主張既已准許，則其對於若認定系爭租約不成立之備位主張即無庸審酌，附此敘明。
㈢、原告得請求被告將系爭房屋遷讓返還原告：⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。⒉承前所述，原告已於系爭租約租期屆滿（113年12月31日）30
日前，以系爭存證信函通知被告租期屆滿後不再續約，即無系爭租約第6條第6款「視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示」之情形，堪認兩造之租賃關係於113年12月31日租期屆滿時消滅，故被告辯稱系爭存證信函不生效力，應視為原告同意以原租賃契約條件內容續租等語，委難足採。準此，系爭租約業於113年12月31日租期屆滿時消滅，被告自負有返還系爭房屋之義務，揆諸前開說明，其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，故原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
⒊至被告雖執前詞辯稱兩造已默示同意以不定期租賃之方式續
租系爭房屋等語，然原告既以系爭存證信函通知被告不欲續約，復於113年12月30日委請律師發律師函表明不續租並催告遷讓返還系爭房屋（見本院卷一第33-34頁），再於114年1月3日提起本件訴訟請求返還系爭房屋（見本院收文章），並如數退還被告於租期屆滿後仍給付之租金，實難認原告有何默示同意與被告成立不定期租賃之情事可言。又被告迄未遷讓返還系爭房屋乙節，業經兩造所不爭執，則原告稱其須待被告實際騰空返還系爭房屋後，方能確認押租金所擔保及抵充之債務不履行損害賠償金額，並結算其應返還之押租金等語，即非無據，被告自難僅以原告未進行點交或返還押租金，逕認原告已默示同意其續租系爭房屋。
㈣、原告得請求被告自114年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第179條、第250條第1項亦定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；上開違約金酌減之規定，民法第252條規定不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院61年度台上字第1695號、79年度台上字第1915號、70年度台上字第3796號判決意旨參照）。
⒉觀諸系爭租約第7條第2項約定「…如不及時騰空遷讓交還房屋
時，甲方得向乙方請求按照房租增加1倍之違約金（即每月8萬元）至遷讓之日止」。承前所述，被告於兩造租賃關係消滅後，即屬無權占有系爭房屋，原告自得請求被告自114年1月1日起返還系爭房屋之日止，依系爭租約按月給付原告違約金。惟審酌違約金之目的僅在促使被告儘速遷讓返還租賃物，則本件原告因被告遲延騰空返還系爭房屋之損害，即應為原告無法收回系爭房屋占有所可能獲得相當於租金之利益損失，且被告亦係因原告主任委員合法性爭議而未及時騰空返還系爭房屋，再考量本件原告因被告違約所受損害程度、現今社會經濟狀況等一切情狀，本院認原告主張每月8萬元計算之違約金，尚屬偏高，應予酌減為每月4萬元（即系爭房屋相當於租金不當得利金額），較為適當。是以，原告向被告請求自114年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元，即屬有據，逾此範圍之請求，不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自114年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬元，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，至被告固聲請傳喚證人曾一峰到庭，以證明張嘉偉非山海觀社區合法之主任委員或召集人等事實，惟張嘉偉非山海觀社區合法之主任委員，亦未取得區分所有權人會議之合法召集權等節，業經本院認定如前，是被告此部分調查證據之聲請核無必要。又兩造其餘攻擊防禦方法或所用證據暨調查證據之聲請，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條規定，判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 7 日
民事第二庭 審判長法 官 曹庭毓
法 官 石蕙慈法 官 姜晴文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 7 日
書記官 洪承豐