臺灣基隆地方法院民事判決114年度訴字第807號原 告 簡銘慧訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 張郁姝律師被 告 陳朝煌訴訟代理人 劉炳烽律師上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國115年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按民事訴訟法第247條第1項前段所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。查，原告主張就新北市○○區○○○段○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）有優先購買權，為被告所否認，足認兩造間就簡銘慧對系爭土地是否存有優先購買權之法律關係有所爭執，是原告法律上之地位確有不安之狀態，且此不安狀態得以本件確認訴訟予以除去，堪認原告提起本件訴訟係有確認利益。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠緣被告與訴外人簡寬裕共有系爭土地，權利範圍各為3/4及1/
4，而原告為簡寬裕之繼承人。被告與第三人於民國114年7月10日簽定系爭土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以新臺幣（下同）72萬7,000元出售權利範圍全部予第三人。被告於同年8月19日以臺北信維郵局存證號碼002482號存證信函通知原告行使優先購買權，並檢附系爭土地買賣契約書及訴外人即被告代理人賴宗炘之聯絡方式，原告於114年8月19日收受上開信函後隨即於同日寄發臺北青年郵局存證號碼000135號存證信函，並經其賴宗炘表示已收到前揭存證信函。
㈡其後，原告依系爭買賣契約開立與買賣價金同額支票即72萬7
,000元、土地整合費用3萬2,700元及地政士業務勞務費用25萬元之支票，於114年8月21日攜帶前開三紙支票至賴宗炘辦公室，欲辦理簽約及支付買賣價金等事宜，未料賴宗炘未在辦公室，且迄至114年10月16日為止，原告數度聯絡賴宗炘辦理簽約事宜皆未果。從而，原告既業以依臺北青年郵局存證號碼000135號存證信函合法行使優先購買權，不待被告承諾，在兩造間即應形成與系爭買賣契約同樣條件為內容之買賣契約，被告應依法與原告訂立買賣契約，並履行買賣契約、移轉系爭土地所有權之義務。爰依土地法第34條之1第5項準用第4項、第348條、系爭買賣契約第2條第1項規定提起本件訴訟等語，並聲明：⒈確認原告就系爭土地有優先購買權。⒉被告應按系爭買賣契約所示之同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金54萬5,250元之同時，將系爭土地所有權（權利範圍3/4）移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠依土地法第34條之1第4、5項規定，公同共有人行使優先購買
權有民法第828條第3項規定之適用，原告未得其他60餘位之公同共有人之同意，自不得就系爭土地行使優先購買權。
㈡原告訴之聲明第2項主張被告應按系爭買賣契約所示之同一條
件與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金54萬5,240元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。然系爭買賣契約總價款為72萬7,000元，土地法及土地法第34條之1均未規定優先購買權得先扣除應分配之價金，且原告扣除之價金為簡寬裕繼承人公同共有之應分配之價金，亦非原告單獨分配之價金，顯不符土地法第34條之1第4項「同一價格之要件」，且原告僅請求被告將系爭土地3/4所有權移轉登記，亦不符土地法第34條之1第1項規定。
㈢本件尚有多位簡寬裕之繼承人未能合法受領行使優先購買權
之通知，相關通知信件均已遭退回，故在其他共有人尚未依法受通知並得行使優先購買權之前，原告尚不得提起本件訴訟等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：本件原告主張其與被告為系爭土地共有人，被告將系爭土地出售予第三人等情，有原告提出之系爭土地登記第一類謄本、第二類謄本為證（見本院卷第23至32頁），並有系爭買賣契約、臺北信維郵局存證號碼002482號存證信函等件附卷可稽（見本院卷第33至40頁），且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。至原告主張其已合法行使優先購買權乙情，則為被告所否認，是本件之爭點厥為：原主張其為簡寬裕之繼承人，亦為系爭土地之共有人，是否得就系爭土地行使優先購買權？茲判斷如下：㈠按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部
為公同共有，民法第1151條定有明文。準此，在分割遺產前，基於繼承土地所有權應有部分所生之優先購買權，乃屬全體繼承人公同共有之財產權。次按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意；本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之，民法第828條第3項、第831條亦有明文，所謂其他權利之行使，包括行使優先購買權在內，是公同共有之優先購買權，應由公同共有人全體共同行使，或經公同共有人全體之同意，始得由個別公同共有人單獨行使（最高法院107年度台上字第1609號、99年度台上字第1469號、96年度台聲字第600號裁判意旨可供參照）。故公同共有人欲行使優先購買權，適用民法第828條第3項規定，應得公同共有人全體之同意，始得為之。
㈡經查，簡寬裕即原告之曾祖父已過世，除原告外尚有其他繼
承人，而原告向被告主張優先承買時，尚未辦理繼承登記，亦未辦理遺產分割，是系爭土地權利為全體繼承人公同共有等情，有原告提出之戶籍謄本、繼承系統表等件在卷可稽（見本院卷第23至32頁），亦為原告於本院審理時所是認（見本院卷第88頁），是系爭土地為原告與簡寬裕其他繼承人因繼承而公同共有，行使優先購買權屬就公同共有財產為權利之行使，自須經全體公同共有人共同行使，或由取得全體公同共有人同意之個人單獨行使，原告固具狀陳明行使系爭土地優先購買權，惟未提出其他足資證明業經全體繼承人同意行使優先購買權之證據，即難認其權利之行使合法。
㈢至原告雖主張最高法院109年度台上字第1546號判決、臺灣高
等法院高雄分院114年度上易字第21號判決均認土地法第34條之1優先購買權之目的，係為消滅及簡化共有關係以利土地之利用，是上揭判決均認共有人得單獨以其名義行使優先購買權，優先購買權之行使，非屬民法第828條第3項所定公同共有物之處分及其他之權利行使，無該條項「應得公同共有人全體之同意」之適用。惟觀諸上開判決可知，該等判決均係就土地法第73條之1第3項所稱「土地或建物其他共有人」優先購買權所為詮釋，其規範目的係為使土地之使用與所有權能合一，以利經濟效益，使就欲處分之土地（如處分物是建築改良物，則為建築改良物）之所有權與使用權，逐漸趨於合一之故，與本件客觀要件事實尚有不同，非當然得逕予援引適用。至原告另援引臺灣高等法院暨所屬法院111年法律座談會民執類提案第15號會議決議、臺灣高等法院暨所屬法院102年法律座談會民執類提案第20號會議決議，最高法院106年度台上字第1425號裁定主張其得單獨行使優先購買權云云，然本件被告係依土地法第34條之1第1項之規定處分系爭土地「全部」，且原告與其他簡寬裕之繼承人就其等繼承之系爭土地迄未辦理繼承登記，其等之應繼分例如何計算亦未據原告提出相關資料，是公同共有關係為何顯有不明，此與該座談會提案之法律問題為共有人僅出賣其「應有部分」、公同共有關係明確等前提事實，亦均非相符，自難比附援引，併此敘明。
㈣從而，原告主張優先購買權之行使非處分行為，不需其他共
有人全體之同意云云，尚非可採，其復據以主張被告應與其就系爭土地簽定買賣契約，亦嫌無據。
四、綜上所述，原告依土地法第34條之1第5項準用第4項、第348條、系爭買賣契約書第2條第1項規定，請求確認就系爭土地有優先購買權存在，及主張被告應就系爭土地按系爭買賣契約書所示之同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金54萬5,250元之同時，將系爭土地所有權（權利範圍3/4）移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁。至於原告雖請求本院命被告提出未經隱匿之系爭買賣契約，以查明第三人為何人及提出簡寬裕之繼承人無法合法通知行使優先承買權之相關資料並欲傳喚相關證人到庭作證，然上揭證據之調查與本院前揭判斷不生影響，而無調查之必要，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 13 日
民事第二庭 法 官 石蕙慈以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 13 日
書記官 陳維仁