臺灣基隆地方法院民事判決114年度訴字第92號原 告 張春燕
周慶隆張明哲李秀鈴劉浩宇干正宛王浚達上七人共同訴訟代理人 黃丁風律師被 告 信義君悅管理委員會法定代理人 周怡芬訴訟代理人 陳雅萍律師複 代理人 吳文君律師上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國114年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國一百一十三年十二月八日所召開信義君悅公寓大廈社區第十二屆區分所有權人會議議案四「增定規約內容：頂蓋型開放空間及退縮空間等，嚴禁設攤營業之事項」之決議無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事 實
壹、程序事項按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告以其為信義君悅公寓大廈社區（下稱信義君悅社區）之區分所有權人，主張信義君悅社區於民國113年12月8日召開第12屆區分所有權人會議議案四「增定規約內容：頂蓋型開放空間及退縮空間等，嚴禁設攤營業之事項，提交區分所有權人會議表決。決議：66票贊成，贊成票數過半（53票）本案通過」（下稱系爭決議四；原證6，本院卷一第91頁）、議案五「修訂規約第六條第一項，經常管理費之收費標準㈠店面管理費每月每坪原新臺幣（下同）30元調整至70元。說明：君悅社區至今已邁入第12個年頭，社區各項設備也陸陸續續面臨老化需汰換更新的狀況，為此每屆管委會均能未雨綢繆編制計畫，為社區完成眾多的改善事項，提升住戶們的居家安全及生活品質。決議：67票贊成，贊成票數過半（53票）本案通過。店面每月每坪從30元調整至50元，115年1月起調整至60元，116年1月起調整至70元整」（下稱系爭決議五；原證6，見本院卷一第91頁）等決議無效等情，為被告所否認，而系爭決議四、五之效力存否，攸關原告本諸信義君悅社區區分所有權人身分之權利義務，且此種不安狀態可經由確認判決予以除去，則原告提起本件確認之訴，應具確認利益，而屬合法。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、被告為信義君悅公寓大廈社區依公寓大廈管理條例成立並經向主管機關報備之管理委員會。信義君悅社區之區分所有權人共144人，區分所有權總面積為9,224.245坪，原告張春燕、周慶隆、張明哲、李秀鈴、劉浩宇、干正宛、王浚達（下稱原告等7人）為信義君悅社區住戶，其分別為附表門牌號碼之地上一樓店面（下稱系爭店面）之區分所有權人。
㈡、系爭決議四部分：⒈原告等7人所分別共有（應有部分各如附表所示）系爭店面之
頂蓋型開放空間（即基隆市○○區○○段○○段000○號建物，面積
277.46平方公尺，詳如附件3之1粉紅色螢光筆所畫出之部分；下稱系爭開放空間，見本院卷一第571頁），其管理使用範圍則如起訴狀附圖（即頂蓋型開放空間分管示意圖，本院卷一第21頁）。另觀諸出賣人寰鼎開發建設股份有限公司（下稱寰鼎公司）出售信義君悅社區房地而與各買受人簽訂之房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）暨附件六住戶管理規約（原證2，本院卷一第67-75頁）之內容，均載有系爭開放空間為原告等7人分管使用之約定，原告等7人應依前項約定提供給「公眾」使用，系爭買賣契約並載明該分管約定，日後不得以區分所有權人會議決議變更使用方式，日後如出售或讓與第三人，應將分管約定之內容告知繼受人並由繼受人併同繼受該約定，系爭買賣契約自有拘束全體買受人或其繼受人即全體區分所有權人之效力。是系爭開放空間應屬原告等7人所分別共有之專有部分，信義君悅社區其餘住戶均未經分配系爭開放空間，自非信義君悅社區之共有部分，原告等7人嗣本於所有權人之權責管理、使用系爭開放空間，並於109年4月13日與被告簽訂協議書，約定「頂蓋型開放空間擺設攤位須遵守默契線擺設整齊（不得超過柱子）」（下稱系爭協議；原證5，本院卷一第87頁）。
⒉又區分所有權人會議之決議內容，對於區分所有權人所有權
之限制，應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則。然信義君悅社區於113年12月8日召開之第12屆區分所有權人會議竟無視上開原則及約定，作成系爭決議四（原證6，本院卷一第91頁），並於同日修改暨公告信義君悅社區規約（下稱系爭規約）第1條第5項「…113年12月8日第12屆區分所有權人會議決議，同意將公寓大廈管理條例第16條第2項列入規約（即住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、『開放空間』、『退縮空地』…等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或『營業使用』…。」等語（原證7，本院卷一第95頁）。是系爭決議四已損害原告等7人就系爭開放空間之管理、使用權益，而違反公寓大廈管理條例第4條第1項，且有背於公共秩序、善良風俗及違反公共利益之情形，依民法第72條、第148條第1項、第2項之規定應為無效。
㈢、系爭決議五部分：另信義君悅社區之1樓店鋪住戶，未使用電梯、無門禁管制保障居住安全、無享有一般住戶之公共設施服務待遇及垃圾收取之服務等，是寰鼎公司依據商店與住戶之實際用益狀態及享受管理委員會所提供之管理服務不同之情狀，就管理費之分擔額與各買受人簽訂系爭買賣契約暨附件六（即住戶管理規約），嗣信義君悅社區爰引上開約定於102年12月28日訂定系爭規約，就店面與住宅之管理費收費標準，寰鼎公司與各買受人訂定之系爭買賣契約均有相同約定，而有拘束各買受人即全體區分所有權人之效力，系爭規約亦為相同之訂定，即店面管理費為住宅管理費之2分之1（即店面管理費每月每坪30元，住宅管理費每月每坪60元）。然信義君悅社區於113年12月8日召開之第12屆區分所有權人會議竟無視上開原則及約定，做成系爭決議五（原證6，本院卷一第91頁），並於同日修改暨公告系爭規約第6條「…113年12月8日第12屆區分所有權人會議決議同意調整上述㈠㈡㈣收費標準，從114年1月1日起開始執行。㈠店面每月每坪新臺幣從30元調整至50元，115年1月起調整至60元，116年1月起調整至70元整。…」（原證7，本院卷一第96頁），復觀諸同日議案六經決議通過，並於同日修改暨公告系爭規約第6條「…113年12月8日第12屆區分所有權人會議決議…㈡依房屋總評數計算每月每坪新臺幣從60元調整至70元整。…」（原證7，本院卷一第96頁），其管理費調整之理由相同，然店面管理費之調整比例高達133.33％（計算式：【70元－30元】÷30元＝1.3333），而住宅管理費之調整比例僅16.66％（計算式：【70元－60元】÷60元＝0.1666），且未見做成不同比例調整之理由，顯違反系爭買賣契約第20條第4項之約定，系爭決議五無異係藉由多數決之方式，形成對少數區分所有權人不利分擔之決議或約定，自屬權利濫用，依民法第56條第2項、第148條第1項、第2項之規定應為無效。
㈣、對被告抗辯之陳述：⒈觀諸建造法律之依據及功能，頂蓋型開放空間與騎樓並不相同：
⑴依實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法第4條第1項
第1款「沿街步道式開放空間：係指建築基地臨接道路全長所留設寬度4公尺以上之步行專用道空間，且其供步行之淨寬度在1.5公尺以上者。但沿道路已設有供步行之淨寬度在1.5公尺以上之人行道者，供步行之淨寬度得不予限制。」及建築技術規則建築設計施工編第283條第1項第1款「本章所稱開放空間，指建築基地內依規定留設達一定規模且連通道路開放供公眾通行或休憩之下列空間：一、沿街步道式開放空間：指建築基地臨接道路全長所留設寬度4公尺以上之步行專用道空間，且其供步行之淨寬度在1.5公尺以上者。但沿道路已設有供步行之淨寬度在1.5公尺以上之人行道者，供步行之淨寬度得不予限制」。而查，系爭開放空間經基隆市地政事務所測量後，其長10.13公尺、寬6.775公尺、最寬處7.675公尺，此有建物測量成果圖（被證3、附件3-1，本院卷一第455、571-578頁）在卷可稽，則寰鼎公司既在系爭開放空間與信二路間留設比系爭開放空間寬度（6.775公尺至7.675公尺）更大之退縮空間，依據前開就「沿街步道式開放空間」之相關法律規定，原告等7人提供系爭開放空間供公眾通行之淨寬度得不予限制；況原告等7人已參照基隆市政府規定騎樓需留1.5公尺人行空間之規定，在系爭開放空間之地面保留寬達1.7米之通道供公眾通行（原證9），自無因營業使用致供步行之淨寬度不足之違法問題。
⑵復觀建築技術規則建築設計施工編第288條第1項「建築物之
設計，其基地臨接道路部分，應設寬度4公尺以上之步行專用道或法定騎樓；步行專用道設有花臺或牆柱等設施者，其可供通行之淨寬度不得小於1.5公尺。但依規定應設置騎樓者，其淨寬從其規定」及基隆市騎樓使用管理自治條例第3條「本自治條例所稱騎樓，指依建築技術規則建築設計施工編第57條暨基隆市都市計畫區騎樓設置標準規定所劃設之法定騎樓地或退縮騎樓地」、第4條「騎樓開放停車路段及人行通行空間範圍，由本小組邀集相關機關（單位）會勘後公告之」可知，頂蓋型開放空間與騎樓之建築設計主要功能雖均為提供行人通行空間，惟其立法依據不同，功能亦有所區別，是不能將系爭開放空間與騎樓等視之。換言之，不應以騎樓之相關規定，限制原告等7人就系爭開放空間之管理、使用、收益權利，故原告等7人使用系爭開放空間，並未違反系爭買賣契約、系爭規約，亦未違反相關建築法令之規定。
⒉系爭開放空間為原告等7人區分所有，而非信義君悅社區144
戶區分所有權人共用部分，自與建築技術規則建築設計施工編第283條第1項第1款所指「開放空間」不同，而不受其規定拘束，亦不受公寓大廈管理條例第16條第2項規定之拘束，則無向直轄市、縣（市）政府核准其供營業使用之必要，亦無須受社區規約或區分所有權人會議決議供營業使用之限制。基隆市政府都市發展處回函稱系爭開放空間屬建築技術規則建築設計施工編第283條所規定之「開放空間」等語，明顯有誤。
㈤、並聲明：⒈確認信義君悅社區於113年12月8日第12屆區分所有權人會議
提案討論議案四、增定規約內容：頂蓋型開放空間及退縮空間等，嚴禁設攤營業等事項之決議（即系爭決議四）無效。⒉確認信義君悅社區於113年12月8日第12屆區分所有權人會議
提案討論議案五、修訂規約第6條第1項，經常管理費之收費標準㈠店面管理費每月每坪從30元調整至70元（即系爭決議五）無效。
二、被告答辯略以：
㈠、系爭決議四部分：⒈系爭開放空間屬信義君悅社區之共有部分，其中系爭開放空
間之建物部分雖經分配由原告等7人（即店鋪所有權人共10戶）共有，惟其所在基地位處信義君悅社區基地，為全體區分所有權人共有，故系爭開放空間非屬專有部分，而為共有部分，此有基隆市○○區○○段○○段000○號建物第二類登記謄本（被證2，本院卷一第453頁）、建物測量成果圖（被證3，本院卷一第455頁）在卷可稽。復觀諸系爭規約第11條「分管及特別約定：一、本社區共有部分分管約定方式：…㈢本社區之頂蓋型開放空間（如附圖二標示部分），全體區分所有權人同意由相鄰之店鋪分管使用，店鋪購買人應依前項約定提供公眾使用」之約定，亦認系爭開放空間屬「共有部分」，僅係透過系爭規約約定為相鄰之店鋪使用，性質上應屬「共有部分經約定專用」，則系爭開放空間即為公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款之共用部分，應受公寓大廈管理條例關於共用部分規定之限制。又系爭開放空間雖經約定專用，然因系爭開放空間係連通各店鋪專有部分之走廊，亦係店鋪專有部分通往室外之通路，依公寓大廈管理條例第7條第2款之規定，應不得約定專用，因此系爭規約第11條關於分管使用之規定應屬無效。
⒉系爭開放空間需供公眾使用，且為公眾往來之通道，於該處
設攤營業，除阻礙通行外，攤販營業亦會造成環境髒亂、噪音及對往來通行民眾安全之危害，而影響信義君悅社區之生活品質，以該社區生活品質之考量，認有對系爭開放空間及退縮空間使用方式於系爭規約明文約定之必要。嗣經基隆市政府於113年6月28日以基府都使參字第11300299904號函覆「…有關建築基地內之開放空間，係屬公寓大廈共用部分，且須對不特定人開放使用，而住戶對開放空間之使用，應依公寓大廈管理條例第16條第2項規定辦理；至於開放空間之營業使用者，如非屬住戶，自無前開規定之適用」等語（被證1，本院卷二第27頁）；復於114年6月30日以基府都使壹字第1140232510號函覆「…該社區一樓頂蓋型開放空間係屬建築技術規則建築設計施工編第283條所規定之開放空間…另依公寓大廈管理條例第16條規定：『…開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用…』，惟本市並未核准任何建築物於開放空間內得供營業使用」等語（見本院卷一第685頁）。
是系爭開放空間及退縮空間之使用僅在縣市政府核准範圍內，依規約或區分所有權人會議決議方得供住戶為營業使用。觀諸系爭規約並無准許系爭開放空間及退縮空間營業之用，基隆市政府亦未核准系爭開放空間得供營業使用，是原告等7人於系爭開放空間設攤營業，本於法未合。至原告等7人雖提出基隆市政府關於騎樓僅需留1.5米人行空間即屬合法之新聞報導，縱基隆市政府該政策為真，亦係針對基隆廟口區域，而信義君悅社區並非位於該政策之施行範圍，是原告等7人此部分主張顯屬有誤。
⒊另寰鼎公司於出售時，固於系爭買賣契約約定系爭開放空間
由店鋪所有權人分管使用，惟亦約定應供公眾使用，系爭決議四僅係針對系爭開放空間及退縮空間「嚴禁設攤營業」之使用方式為限制，而非就原告等7人所有權有所限制，未違反系爭買賣契約及系爭規約之內容。又原告等7人雖提出系爭協議，主張被告同意原告等7人就系爭開放空間為設攤使用，然系爭協議並未經管理委員會決議通過，且僅係針對設攤應遵守事項有所協議，尚難據此即認被告同意原告等7人就系爭開放空間及退縮空間為設攤用途之使用，況系爭開放空間及退縮空間倘為營業使用，尚需經規約或區分所有權會議決議尚屬合法，是原告等7人無從以系爭協議主張得於系爭開放空間及退縮空間為營業使用。
⒋依公寓大廈管理條例規定，可知為維護居住品質、增進共同
利益，區分所有權人會議得透過制訂規約之方式，規範區分所有權人就約定專用部分使用之方式，且系爭決議四之內容旨在維護信義君悅社區之利益及往來人員之安全，此屬私法自治之範疇，亦為法之所許，是本件自無權利濫用或有違公共利益、誠實信用或比例原則之情事。
㈡、系爭決議五部分：系爭買賣契約就店面及非店面所有權人為不同之管理費約定，被告管理委員會成立後乃沿用相關約定，並明訂於系爭規約。嗣經113年12月8日第12屆區分所有權人會議調整管理費，而做成系爭決議五，於調整費率時已考量公平性（即按應有部分比例分攤）並給予緩衝期限逐步調整，並非以多數決方式形成對少數區分所有權人不利之分攤約定。觀諸系爭決議五之內容，由各區分所有權人按應有部分比例分攤管理費，並無權利濫用，亦無違反公共利益、誠實信用原則之情事。
㈢、並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、系爭決議四部分：⒈按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分
其所有物，並排除他人之干涉；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第765條、第758條分別定有明文。
⒉經查，系爭開放空間（即基隆市○○區○○段○○段000○號建物，
面積277.46平方公尺）經登記僅為原告等7人（即店鋪所有權人共10戶）共有等情，為兩造所不爭執，並有建物登記第二類謄本、基隆市地政事務所114年3月28日函檢附之竣工圖說、基隆市信義地政事務所建物測量成果圖（見本院卷一第
453、461、571頁）可參，應堪採信。從而，系爭開放空間既僅經登記為原告等7人分別共有，而非信義君悅社區之區分所有權人所全體共有，則原告等7人得本於所有權人之權責，管理、使用系爭開放空間，至原告等7人以外之信義君悅社區其餘住戶，即非系爭開放空間之所有權人，被告辯稱系爭開放空間性質上屬公寓大廈管理條例所定之「共有部分經約定專用」，尚與前揭登記結果不合，委難足採。準此，被告以區分所有權人會議之多數決，通過「嚴禁設攤營業」之系爭決議四，即屬非所有權人對於系爭開放空間之管理、使用方式進行限制，非經所有權人本人（即原告等7人）之同意或承認，無從對其等發生效力，故原告等7人主張系爭決議四無效，洵屬有據。
⒊又被告固執基隆市政府113年6月28日基府都使參字第1130029
9904號函、114年6月30日基府都使壹字第1140232510號函等資料，辯稱系爭開放空間經基隆市政府認定屬建築技術規則建築設計施工編第283條所規定之開放空間，未經核准不得供營業使用等語，然原告等7人就系爭開放空間之管理使用是否違背相關建築法令乙節，要屬基隆市政府得否另向原告等7人裁罰之問題，尚與本件被告有無權限以區分所有權人會議決議限制、管理系爭開放空間使用方式之認定無涉，故被告此部分所辯難認有據。
㈡、系爭決議五部分：⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。復按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；又查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院45年度台上字第105號、71年度台上字第737號判決意旨參照）。
⒉本件原告主張系爭決議五將店鋪所有權人之管理費自每坪30
元逐年調漲至每坪70元，使店鋪所有權人與住宅所有權人之管理費均為每坪70元，係以對少數區分所有權人（店鋪所有權人即原告等7人）不利分擔之決議，屬權利濫用等語。惟揆諸前開說明，區分所有權人作成多數決議所收取之管理費，係用於支應公寓大廈管理條例所定之共用部分之修繕、管理、維護等公共基金開支，屬於整體共益事項，且該管理維護費用即係按區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則；佐以系爭買賣契約僅約定管理費之初始收費標準，並無日後不得調整變動金額或比例之約定，堪認被告辯稱其考量信義君悅社區已成立12年而有汰換更新設備需求，因而通過系爭決議五將管理費負擔均調漲至每坪70元，並已針對店鋪所有權人給予逐步調整之緩衝期限，非以損害原告為目的等語，尚非無稽。從而，系爭決議五以多數意見調漲管理費之收取金額，已具相當客觀之合理事由，且其收取標準均係按各住戶坪數（即應有部分比例）計算，原告復未提出證據證明系爭決議五有何違反公共利益、或係以損害原告為主要目的之情形，難謂有何權利濫用或違背公共秩序、善良風俗之情事，亦無違反民法第56條存有法令或章程之情，是原告此部分主張，即難憑採。
四、綜上所述，原告請求確認系爭決議四無效，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所用證據暨調查證據之聲請，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 曹庭毓
法 官 鄭富容法 官 姜晴文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 27 日
書記官 李紫君附表 編號 所有權人姓名 建物門牌號碼 應有部分 （基隆市○○區○○段○○段000○號） 登記原因 登記日期 備註 １ 張春燕 基隆市○○區○○路000號 1000分之88 買賣 102年10月7日 建商買賣取得 ２ 周慶隆 基隆市○○區○○路000○0號 1000分之83 買賣 102年10月7日 建商買賣取得 ３ 張明哲 基隆市○○區○○路000○0號 1000分之88 買賣 105年7月14日 第二手買賣取得 ４ 張明哲 基隆市○○區○○路000○0號 1000分之89 買賣 105年7月14日 第二手買賣取得 ５ 李秀鈴 基隆市○○區○○路000○0號 1000分之110 買賣 102年9月13日（民事陳報㈠狀誤載為8月13日，應予更正） 建商買賣取得 ６ 劉浩宇 基隆市○○區○○路000○0號 1000分之120 買賣 102年10月24日 建商買賣取得 ７ 干正宛 基隆市○○區○○路000○0號 1000分之114 買賣 102年10月24日 建商買賣取得 ８ 干正宛 基隆市○○區○○路000○0號 1000分之116 買賣 102年10月14日 （民事陳報㈠狀誤載為10月24日，應予更正） 建商買賣取得 ９ 王浚達 基隆市○○區○○路000○0號 1000分之95 分割繼承 103年4月1日 繼承取得 王浚達 基隆市○○區○○路000○00號 1000分之97 分割繼承 103年4月1日 繼承取得