臺灣基隆地方法院民事判決114年度重訴字第27號原 告 市更新建設股份有限公司法定代理人 楊宗錦訴訟代理人 林宇文律師被 告 楊一書訴訟代理人 黃清濱律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國115年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落基隆市○○區○○段000000地號土地上，如附圖編號A1部分所示，面積114.64平方公尺，及同段1506-1地號土地上，如附圖編號A2部分所示，面積3.6平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾參萬肆仟壹佰伍拾貳元，及自民國114年4月1日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣壹拾貳萬肆仟玖佰貳拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項命返還土地之部分，於原告以新臺幣貳佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒佰壹拾捌萬捌仟柒佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項命給付金錢之部分就已到期之金額，於原告以到期金額三分之一為被告供擔保後，得為假執行；但被告如以到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時原係聲明請求：(一)被告應將坐落於基隆市○○區○○段000000○000000地號土地上，如附圖所示紅色斜線部分面積各30平方公尺、70平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告。(二)被告應給付原告新臺幣(下同)198,031元，及114年4月1日起至返還前項土地之日止，按年給付105,650元。嗣於本院審理中變更聲明為：(一)被告應將坐落於基隆市○○區○○段000000○000000地號土地上，如基隆市地政事務所（114）基隆土丈字第049700號複丈成果圖所示A1部分面積114.64平方公尺、A2部分面積3.6平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告。(二)被告應給付原告234,152元，及114年4月1日起至返還前項土地之日止，按年給付124,920元。經核原告前開聲明就請求返還土地面積予以特定而更正，屬不變更訴訟標的而補充或更正法律上之陳述，且係本於原告請求被告等拆除地上物並返還占用土地之同一基礎事實所為，無礙於被告防禦及本件訴訟終结，揆諸前述規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)坐落基隆市○○區○○段000000○000000地號土地(下合稱系爭土地，分別稱系爭1506-1地號土地、1506-4地號土地)為原告所有，而被告為門牌號碼基隆市○○區○○路00號房屋(下稱系爭64號房屋)登記所有權人，其在屋後増建欠缺構造上及使用上獨立性之鐵皮房屋(下稱系爭增建物)，而為系爭增建物事實上處分權人，惟系爭增建物無合法權源占用系爭土地如附圖即基隆市地政事務所114年8月4日複丈成果圖所示編號A
1、A2部分，面積各114.64、3.6平方公尺，為此爰依民法第767條第1項規定，請求被告將上開占用土地騰空返還予原告。
(二)又被告無權占用系爭土地，原告自得依不當得利之規定，請求其等給付起訴前5年及自起訴狀繕本送達之翌日起至謄空返還占用土地之日止，就其占用土地所受相當於租金之利益。系爭土地自112年1月起之申報地價均為每平方公尺9,882.4元，自113年1月起則調整為每平方公尺10,565元，故以上開申報地價，按年息10%、系爭增建物占用土地面積共118.24平方公尺【計算式：114.64＋3.6=118.24】計算，被告自112年5月1日起至112年12月31日止應返還原告之不當得利為78,430元【計算式：9,882元×118.24平方公尺×10%×245/365日=78,430元，元以下捨去】，自113年1月1日至114年3月31日受有不當得利之數額則為155,722元【計算式：10,565元×11
8.24平方公尺×10%×(1＋90/365）日=155,722元，元以下捨去】，合計為234,152元【計算式：78,430元＋155,722元=234,152元】。另被告自114年4月1日起至返還系爭土地之日止，應按年給付占有系爭土地之不當得利124,920元【計算式：10,565元×118.24平方公尺×10%=124,920元，元以下捨去】。
(三)對被告抗辯所為之陳述：
1.被告雖辯稱原告應受買賣不破租賃原則之拘束，惟本件被告即系爭增建物事實上處分權人與原告之前手即訴外人唐新存、余蔣水倉、李麗霞(下均逕稱其名)並無租賃關係存在，被告所稱租賃契約係存在訴外人即被告之父楊棟彥(下逕稱其名)，縱被告曾按年給付5萬元予原告，亦係使用系爭土地之補償，並非租金，不能因此即認兩造間有租賃之合意。故被告自無引用系爭租賃契約法律效果之地位，不得主張買賣不破租賃及租賃契約默示更新。
2.被告雖主張其為民法第426條之2及土地法第104條規定之優先承買權人，受優先承買權保護，惟被告與原告或原告之前手並無租賃關係存在，自無優先承買權可主張。且優先承買權在未經過法院判決確認之前，亦無對抗所有權人之權利；若經法院判決確認，則不外乎係承認優先承買權人具有租賃關係，則租賃關係即為其占有之本源，何須援用優先承買權之規定。
3.被告辯稱原告請求拆屋還地為權利濫用，更屬荒唐。本件乃係被告先行占用系爭土地興建違章建築，其後楊棟彥方與原告之前手訂定租約，故原告對於無權占用之被告，主張民法第767條所有物返還請求權乃是權利正當之行使，豈能謂為濫用。又被告辯稱前案確定判決已認定系爭增建物並非得單獨割裂拆除而不影響主建物功能之獨立建物云云，惟系爭增建物是否為單獨所有權客體，與拆除該增建物是否會影響64號主建物之獨立功能，根本無關。若系爭64號房屋需由系爭增建物始具備完整功能，當初必不可能能取得建築執照及使用執照。又系爭增建物目前使用情形，為被告對於系爭64號房屋本身利用之規劃，並非係占用他人土地之藉口，更何況被告所稱之設施，並非系爭64號房屋本體所原有之結構，而係占用系爭土地後之增設，縱加拆除亦不影響其整體性，故被告主張原告拆屋還地係屬權利濫用，自無理由。
4.原告無論在本件或本院115年度訴字第115號被告請求確認優先承買權存在事件中，均主張被告為系爭增建物之事實上處分權人，惟並未承租系爭土地，承租系爭土地者為楊棟彥，故被告並無土地法第104條及民法第426之2之承租人身分，而不具有優先承買權，如此主張何來矛盾。
(四)並聲明：
1.被告應將坐落於基隆市○○區○○段000000○000000地號土地上，如基隆市地政事務所（114）基隆土丈字第049700號複丈成果圖所示A1部分面積114.64平方公尺、A2部分面積3.6平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告。
2.被告應給付原告234,152元，及114年4月1日起至返還前項土地之日止，按年給付124,920元。
3.第1、2項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告，並答辯略以：
(一)被告對系爭土地具有正當占有權源：
1.被告自96年起即向當時土地所有權人承租占用系爭土地如附圖A1、A2部分所示，搭建系爭增建物，供以系爭64號房屋為營業處所之餐廳作為廚房、烹調區、冰櫃及衛生設施使用，每年租金為5萬元，並於107年9月10日授權楊棟彥與出租人補訂書面租賃合約(下稱系爭租約)，約定租期自107年5月1日起至112年4月30日止，每年租金5萬元。而原告於110年10月18日取得系爭土地所有權時，系爭租約尚在存續期間，故依民法第425條第1項規定，原告應概括承受原地主之出租人地位及租約全部條款之拘束；又原告取得系爭土地所有權後，仍持續收受被告繳交之租金，此一積極收租之行為，足認原告在事實上已承認租賃關係之存在，依民法第148條第2項誠信原則及禁反言法則，原告既已接受租金給付而享受租賃契約之利益，即不得事後翻異，反稱被告自始為無權占有，而據以請求拆屋還地。
2.依系爭租約第4條約定，甲方（即出租人）如不繼績出租，應於租期屆滿前至少六個月以書面及口頭通知乙方(即承租人)；租約自然中止後一個月內，再通知乙方搬遷及拆屋還地，鑑界及拆屋費用由甲方負責。原告於系爭租約112年4月30日租期屆滿後，既未依約履行六個月前通知義務，屆期後亦未於一個月內通知被告搬遷拆屋，依民法第451條規定，原告之不作為已發生租賃默示更新之法律效果，被告對系爭土地之占有具有合法之租賃權源，並非無權占有。
3.系爭租約第4條及第6條明文約定，鑑界及拆屋費用由甲方（即出租人）負責。原告既依民法第425條概括承受出租人之全部權利義務，自應受上開條款之拘束，其請求被告自費拆除，與契約明文相悖，於法自屬無據。
(二)原告請求拆屋，構成民法第148條規定之權利濫用：臺灣高等法院112年度重上字第520號民事判決理由，業已認定系爭增建物為被告所有之系爭64號房屋向外加蓋而成，與主建物間欠缺構造上及使用上之獨立性，應與光明路64號建物整體視為一體。而系爭增建物為以系爭64號房屋經營之餐廳之核心機能區域，實際供餐廳廚房、爐台、烹調區、冰櫃及衛生設施使用，並包含三間衛生間、小便斗及洗手台等基本營業設施。上開區域一旦遭強制拆除，整體建物將喪失基本營業機能與完整使用價值，其損害並非單純拆除附屬物所能比擬。又本件原告之請求，並非單純正當行使土地所有權，而係在權利取得本即存在通知義務瑕疵、優先購買權及租賃關係爭議等重大法律爭點之情形下，仍要求拆除與主建物構造上不可分割之核心區域。此種行使方式，客觀上無助於土地有效利用，主觀上亦難認係基於所有權之正當目的，顯已逾越民法第148條第1項所定權利行使之正當界限，且與土地法第104條及民法第426條之2所追求房地合一、使用安定之制度目的相違，應認構成權利濫用。
(三)原告於本件及另案採取相互矛盾之訴訟立場，違反誠信原則：
原告於本件拆屋還地訴訟中，係以被告為系爭增建物之所有人（或外部法律關係上之支配主體），對其提起民法第767條之請求；然於另案優先購買權訴訟即本院115年度訴字第115號事件中，原告卻否認楊一書為土地法第104條及民法第426條之2所定之優先購買權人。其就同一建物、同一法律事實，在不同程序中採取截然相反之立場，違反民事訴訟誠信原則及禁反言法則。
三、經查，坐落基隆市○○區○○段000000○000000地號土地為原告於110年10月6日買受，並於同年月18日登記為所有權人，而被告為門牌號碼基隆市○○區○○路00號房屋登記所有權人，其在屋後増建欠缺構造上及使用上獨立性之鐵皮房屋，而為系爭增建物事實上處分權人，惟系爭增建物無合法權源占用系爭土地如附圖即基隆市地政事務所114年8月4日複丈成果圖所示編號A1、A2部分，面積各114.64、3.6平方公尺，及系爭64號房屋與系爭增建物現均出租予他人經營餐廳等事實，有系爭土地及系爭64號房屋登記第一類謄本附卷可稽，並有基隆市稅務局以114年4月9日基稅房字第1140006979號函檢送之系爭增建物稅籍證明書在卷足憑，復經本院於114年6月17日會同基隆市地政事務所人員前往現場勘測，有勘驗筆錄、現場相片及基隆市地政事務所以115年2月4日基地所測字第1150100466號函檢附之複丈成果圖(即附圖)在卷可憑，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明文。再以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。被告對於原告為系爭土地所有權人，及其所有系爭增建物占用系爭土地等情既不爭執，揆諸前開說明，即應就其占用系爭土地具有正當權源之有利於己事實，負舉證責任。被告雖辯稱其自96年起即向當時土地所有權人承租占用系爭土地如附圖A1、A2部分所示，搭建系爭增建物，並於107年9月10日授權楊棟彥與出租人補訂系爭租約，約定租期自107年5月1日起至112年4月30日止，依民法第425條第1項，原告於110年10月18日取得系爭土地所有權應括承受原地主之出租人地位，且其取得系爭土地所有權後，仍持續收受被告繳交之租金，且於系爭租約112年4月30日租期屆滿後，未依約履行六個月前通知義務，屆期後亦未於一個月內通知被告搬遷拆屋，依民法第451條規定，已發生租賃默示更新之法律效果，被告對系爭土地之占有具有合法之租賃權源，並非無權占有云云。而查，被告辯稱系爭租約為其授權楊棟彥與出租人訂立云云，固據其提出授權書影本為證，惟按以代理關係存在為由，訴請本人負授權人責任之前提要件，在於代理人為該法律行為時，必須表明代理之意旨，若無此表示，該行為人即為本人，應無代理關係存在之可言(最高法院90年度台上字第981號判決參照)。經查，系爭租約之當事人欄記載出租人為系爭土地所有權人唐新存、余蔣水倉、李麗霞，承租人則為被告之父楊棟彥，且未表明代理之意旨之事實，有被告提出之系爭租約影本附卷可稽，則被告辯稱系爭租約為其授權楊棟彥簽立，法律效果應歸於被告云云，已非可採。況查，觀諸上開授權書所記載「基隆七堵市○○路00號房及土地，是本人父親楊棟彥借用本人名義買入登記，特此書面確認並同意本人父親對於該房屋租售等全部事項，均有權自行處理」之內容，不僅與被告所辯「其為系爭64號房屋及系爭增建物所有權人，授權楊棟彥訂立系爭租約」相悖，更足據以推認楊棟彥係以系爭64號房屋及系爭增建之所有權人自居，而與唐辛存、余蔣水倉、李麗霞簽定系爭租約，系爭租約之權利義務自均應歸於系爭租約之當事人楊棟彥，而與被告無關，被告與系爭土地所有權人間既未曾有成立租賃契約之合意，則縱曾給付相當於系爭租約租金數額之款項予原告，亦無從以此即謂兩造間存有租賃契約。是被告辯稱其為系爭土地之承租人，依民法第425條第1項，原告應承受系爭租約出租人地位，且系爭租約因默示更新而仍存在云云，自均非可採。而被告既未舉證證明其占有系爭土地有何正當權源，則原告本於系爭土地所有人之地位，請求被告拆除系爭增建物占用系爭土地部分，並將占用土地騰空返還予原告，即為有理。
五、被告雖又辯稱其就系爭土地為民法第426條之2及土地法第104條規定之優先承買權人，受優先承買權保護；而系爭增建物為以系爭64號房屋經營之餐廳之核心機能區域，若遭拆除，整體建物將喪失基本營業機能與完整使用價值，又原告之請求，並非單純正當行使土地所有權，客觀上無助於土地有效利用，主觀上亦難認係基於所有權之正當目的，已構成權利濫用；另原告於本件係主張被告為系爭增建物之所有人，惟在另案優先購買權訴訟即本院115年度訴字第115號事件中，卻否認被告為土地法第104條及民法第426條之2所定之優先購買權人，而其就同一建物、同一法律事實，在不同程序中採取截然相反之立場，違反民事訴訟誠信原則及禁反言法則云云。惟查：
(一)按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權；前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人；出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，民法第426條之2第1項前段、第2項前段、第3項、土地法第104條第1項前段、第2項後段固分別定有明文。惟查，被告並非系爭土地承租人乙節，既如前述，則其自無從依上開規定主張就系爭土地有優先承買權人存在。況按所謂不得對抗優先購買權人，係指基地或房屋出賣人與承買人，不得主張基於買賣而使優先購買權人之優先購買權消滅而言。此與優先購買權人對於買賣標的之基地或房屋有無無權占有之情形，乃屬有別，兩者非有必要之關聯(最高法院95年度台上字第2497號判決意旨參照)。是被告縱就系爭土地依土地法第104條規定有優先承買權，亦不因此當然就系爭土地有合法占有使用之權源，被告辯稱其為系爭土地優先承買權人，「受優先承買權保護」云云，自非可採。
(二)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固有明定。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的；民法第148條第1項所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用（最高法院71年台上字第737號判例、79年度台上字第2768號判決意旨參照）。經查，被告確有以系爭增物占用系爭土地，且所占用之面積多達118.24平方公尺，已如前述，顯已影響原告就系爭土地利用之完整性、土地價值與增值性，其行使所有物返還請求權所可取得利益自非極少，原告訴請拆除無權占用之系爭增建物並返還系爭土地，係為求回復其對於系爭土地之基於所有權權能而生之權利，乃權利之正當行使，被告本不應有得永久占用他人土地，以供自己建造地上物再出租以獲取租金利益之不合理期待，是原告請求拆屋還地縱因此影響被告現實使用之利益，難認係以損害被告為主要目的，尚不得認原告有何權利濫用之情。被告此部分所辯，要屬無據。
(三)再查，原告於本件及本院115年度訴字115號，被告以本件原告及系爭土地前所有權人暨繼承人為被告，請求確認就系爭土地優先承買權存在之民事事件中，均主張被告為系爭增建物之事實上處分權人，惟系爭租約之承租人為楊棟彥，被告並無土地法第104條及民法第426之2之承租人身分，而不具有優先承買權之事實，業經本院依職權調取上開民事事件卷宗核閱無訛。而「占用土地建物之所有權人」本非必為「租地建屋契約之承租人」，原告前揭主張自無矛盾，更無違反禁反言及誠信原則可言，被告所辯，亦非可採。
六、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文；而不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號民事判決意旨參照）。經查：
(一)原告為系爭土地之所有人，而被告並無合法之占有權源即占有系爭土地等節，業如前述，則依前揭說明，被告自因而獲得系爭土地相當於租金之不當利益，是原告請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬有據，應予准許。復按城市地方租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地申報總價年息百分之10為限。所謂土地之總價額，係指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，而公有土地則以公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條定有明文。
又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號民事判決意旨參照）。查系爭土地鄰近七堵火車站，附近有長興國小及明德國中等學校，惟交通便利，附近商業活動尚稱發達等情，有前揭現場照片及Google地圖查詢結果附卷可稽，參酌系爭土地坐落位置、工商業發展程度及生活機能程度，併考量被告等無權占有土地部分面積合計為118.24平方公等一切情狀，堪認原告主張被告所獲得相當於租金之利益，應以系爭土地之申報地價年息10%計算為適當。
(二)又系爭土地自112年1月起之申報地價均為每平方公尺9,882.4元，自113年1月起則調整為每平方公尺10,565元之事實，有系爭土地第一類謄本附卷可稽。故以上開申報地價，按年息10%、系爭增建物占用土地面積共118.24平方公尺【計算式：114.64＋3.6=118.24】計算，被告自112年5月1日起至112年12月31日止應返還原告之不當得利為78,430元【計算式：9,882元×118.24平方公尺×10%×245/365日=78,430元，元以下捨去】，自113年1月1日至114年3月31日受有不當得利之數額為155,722元【計算式：10,565元×118.24平方公尺×10%×(1＋90/365）日=155,722元，元以下捨去】，合計為234,152元【計算式：78,430元＋155,722元=234,152元】。另被告自114年4月1日起至返還系爭土地之日止，應按年給付占有系爭土地之不當得利，則為124,920元【計算式：10,565元×118.24平方公尺×10%=124,920元，元以下捨去】。是原告請求被告給付上開不當得利，即為有理。
七、綜上所述，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告將坐落系爭土地如附圖編號A1、A2部分所示，面積各114.64、
3.6平方公尺之系爭增建物拆除，將該部分土地騰空返還原告；並請求被告給付234,152元，及自114年4月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付124,920元之不當得利，為有理由，應予准許。
八、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，併酌定相當擔保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 115 年 7 月 3 日
民事第二庭 法 官 姚貴美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 3 日
書記官 鄭筑安