臺灣基隆地方法院民事判決114年度重訴字第34號原 告 余武芳訴訟代理人 陳樹村律師
陶厚宇律師被 告 余武三被 告 余立平上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國114年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言。經查，原告主張對於坐落新北市○○區○○段000號土地及同段662號建物（下稱系爭不動產）有優先購買權存在，然為被告余武三、余立平（下稱被告2人）所否認，故原告就系爭不動產是否有優先購買權之法律上地位有不安之狀態存在，且此不安之狀態得以確認判決加以除去，是原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告與被告2人為系爭不動產共有人，被告2人與訴外人陳姿
吟於民國114年1月9日簽訂系爭不動產買賣契約書，約定以新臺幣（下同）1,800萬元出售權利範圍全部予訴外人陳姿吟。被告2人於同年1月10日以未附買賣契約之基隆愛三路郵局存證號碼000002號存證信函通知原告於函到15日內行使優先承買權，原告收受上開信函後隨即於114年1月20日以基隆愛三路郵局存證號碼000016號存證信函向被告表示願以同一價格行使優先承買權，並請提供買賣契約相關條件。
㈡原告於同年1月23日即至黃惠卿地政士事務所閱覽契約，並表
示願以1,200萬元購買被告2人之應有部分，並約定於同年2月9日簽訂契約。詎料被告2人竟於同年2月4日，以基隆市○○路○○○○號碼000027號存證信函，以原告逾期未行使優先承買權為由，告知原告已放棄上開權利。從而，原告既業以基隆愛三路郵局存證號碼000016號存證信函合法行使優先承買權，不待被告承諾，在兩造間即應形成與系爭不動產買賣契約同樣條件為內容之買賣契約，是原告依土地法第34條之1第4項規定行使優先承買權，應有理由。
㈢並聲明：⒈確認原告就系爭不動產有優先承買權。⒉被告應按
系爭不動產買賣契約書所示之同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金1,200萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告。
二、被告答辯：㈠被告2人於114年1月9日以1,800萬元將系爭不動產全部出售予
訴外人陳姿吟，並合意簽定不動產買賣契約書。後被告2人乃於同年月10日以基隆愛三路郵局存證號碼000002號存證信函通知原告就系爭不動產行使優先承購權。復原告於同年月23日至黃惠卿地政士事務所審閱契約後，僅為部分接受系爭不動產買賣契約原訂之買賣條件行使優先承買權之意思表示，且原告稱已於當日約定雙方簽訂買賣契約，然當日雙方僅係約定於同年2月9日另行協議，且黃惠卿地政士有告知原告如有意願行使優先承購權，宜先聯繫被告確認買賣條件及簽約日期後，再行簽約，然原告從未聯繫被告重新簽約日。原告既已於114年1月23日審閱系爭不動產買賣契約，實際上已知悉其優先購買權之買賣條件、事實，原告不僅未於當日行使優先承買權，且直至同年2月7日始以瑞芳郵局存證號碼第000016號存證信函表示已於同年1月20日通知被告願以1,200萬元主張優先承購，惟上開存證信函遲至同年2月11日始送達被告，已逾土地法第34條之1執行要點第13款第1目之15日行使期間，應視為已放棄優先承購權。
㈡且原告僅表示願以同一價格行使優先購買權，然原告拒絕接
受系爭不動產買賣契約第12條第7項第3款（下稱系爭條款）之買賣條件（出售後，需供余武瑞無償居住至百年後）（按：余武瑞為兩造之長兄，業已中風，目前居住在系爭不動產），此觀原告與黃惠卿地政士間於114年1月23日之錄音及其譯文、黃惠卿地政士於114年8月21日之證詞可知，難認原告已合法行使優先承購權。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：本件原告主張其與被告2人為系爭不動產共有人，被告將系爭不動產出售予訴外人陳姿吟等情，有原告提出之系爭不動產土地及建物登記第一類謄本為證（本院卷第51至57頁），並有系爭不動產土地建物查詢資料、異動索引查詢資料、買賣契約書等件附卷可稽（本院卷第69至80頁、第93頁），且為被告所無爭執，堪信原告此部分主張為真實。至原告主張其已合法行使優先承購權乙節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌：原告是否已合法行使優先承購權？現判斷如下。
㈠原告未合法行使優先承購權：
⒈按土地法第34條之1第4項所稱共有人出賣共有土地或建築改
良物之應有部分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更（最高法院100年度台再字第46號民事裁判意旨參照）。次按土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，乃基於法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買）」之形成權，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力。又優先承購權人表示以同一條件優先承購，固應認該優先承購契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，惟如兩造就前述共有人行使優先承購權之意思表示真意有爭執時，依民法第98條規定，仍應探求當事人之真意，尚不得拘泥於所用之辭句。倘主張優先承購之共有人，依其表述之內容，實際已對出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，有部分不接受或擅自變更買賣條件情事，自難認其已依上開同樣條件之趣旨合法行使優先承購權（臺灣高等法院110年度重上字第78號民事判決意旨參照）。又按土地法第34條之1執行要點第12款第1目規定：「部分共有人依本法條第1項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之『同一條件』共同或單獨優先購買。」⒉查系爭不動產買賣契約第12條第7項第3款，明確記載：本不
動產買賣經買賣雙方同意其2樓部分現由出售人余武芳、余武三之長兄余武瑞因中風行動不便居住，出售後，必須供其無償居住至百年後等語（本院卷第118頁）。次查被告2人於114年1月10日以基隆愛三路郵局存證號碼000002號存證信函通知原告於函到15日內行使優先承購權，雖未附系爭不動產買賣契約，然有記載黃惠卿地政士之聯絡電話及地址，並告知原告若行使優先承購權，應以系爭不動產買賣契約之同一條件為之等語（本院卷第17至18頁），然被告於尚未聯繫黃惠卿地政士而知悉系爭不動產買賣契約之買賣條件前，即於114年1月20日以基隆愛三路郵局存證號碼000016號存證信函向被告表示願以「同一價格」行使優先承購權，並明確記載非「同一條件」（本院卷第19至20頁），揆諸上開規定及說明，原告此部分所為，並未合法行使優先承購權。
⒊再查原告於114年1月23日至黃惠卿地政士事務所討論優先承
購乙事，綜觀錄音光碟及其譯文，原告於錄音時間2：08秒先提及「重點是大哥我們兩個從小就很不好。」；後黃惠卿地政士於2：25提及「他一千二百萬要賣你。」，原告於2：
27回覆「確定確定。」；黃惠卿地政士又於2：52提及「你可以讓他【大哥】住到那個【百年後】?」，原告友人即回覆「不可能。」，原告隨後回覆「我們會處理，一定要讓人住。」；黃惠卿地政士再於3：08提及「看到大哥還沒結婚，讓他住到那個【百年後】。」，原告回覆「沒有啦這不是重點。」；原告友人又於2：58、3：57先後提及「可是不能寫在條約裡面【讓大哥住到百年後】，這樣就變成強迫了，而且是不平等條約」、「這樣變成逼他養他哥的概念」；末於6：24時原告友人詢問「我看一下有沒有什麼附加條款【系爭不動產買賣契約】」，黃惠卿地政士於6：28回覆「有啦...他要給他大哥住到那個附加條款」等語（本院卷第189至208頁）。又查原告於114年2月7日以瑞芳郵局存證號碼000016號存證信函予被告，內容僅記載原告已於114年1月23日當場表示願以「1,200萬元整」購買系爭不動產等語（本院卷第23至25頁）。另證人黃惠卿具結證稱：我是代書，被告2人曾委託我訂立系爭不動產買賣契約的事項，他們說要賣給陳姿吟，我有跟他們講，還有一個3分之1的問題，希望雙方圓融，但他們說原告應該不會同意；後來114年1月23日原告和友人勾美玲有來看系爭不動產買賣契約，但原告說他不認同同一條件，也就是他哥哥余武瑞住在那邊的條件，原告不認同；原告當時有說還要再約114年2月9日，我說如果要來的話，雙方要講好，要帶證件、錢來訂約，但他沒有來等語（本院卷第174至176頁）。由上可知，針對系爭條款，原告雖於閱覽系爭不動產契約當日表明「我們會處理，一定要讓人住」，然並未表明其謂「處理」所指為何，且另表示「重點是大哥我們兩個從小就很不好」、「沒有啦這（系爭條款）不是重點」，亦即，有關是否同意余武瑞繼續住在系爭不動產乙節，原告完全未予明確之意思表示，有意避重就輕；遑論原告所稱之「我們會處理，一定要讓人住」若指提供系爭不動產以外之住所供兩造之兄長居住，然如此之處理明顯悖離系爭條款訂立之意旨；況且原告於114年1月23日所同意者，實際上僅有「價金條件」，此核對原告於114年2月7日瑞芳郵局存證號碼000016號存證信函記載其已於114年1月23日當場表示願以「1,200萬元整」購買系爭不動產等語，即可明悉；另原告雖約定後續於114年2月9日前簽定買賣契約，然仍不願就系爭條款明確表示同意之意思表示。揆諸上開規定及說明，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，主張優先承購之共有人，若依其表述之內容，實際已對出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，有部分不接受或擅自變更買賣條件情事，自難認其已依上開同樣條件之趣旨合法行使優先承購權。從而，原告顯未合法行使優先承購權。
㈡原告未於15日內即114年2月7日前合法行使優先承購權，即視為放棄：
⒈土地法第34條之1執行要點第13款第1目規定：「他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」本件原告於114年1月23日至黃惠卿地政士事務所閱覽系爭不動產買賣契約時，業已知悉系爭不動產買賣契約之條件，揆諸上開規定，其自應於15日內即同年2月7日前（除斥期間）合法行使其優先承購權（形成權），逾期則視為放棄。
⒉惟查，針對系爭條款，原告於114年1月23日完全未予明確同
意之意思表示，且其於114年2月7日瑞芳郵局存證號碼000016號存證信函亦記載其已於114年1月23日當場表示願以「1,200萬元整」購買系爭不動產等語，又其雖約定後續於114年2月9日前簽定買賣契約，然仍不願就系爭條款明確表示同意之意思表示。由上可知，迄至114年2月7日除斥期間屆滿前，原告從未有何明確同意系爭條款之意思表示，亦即其並未合法行使優先承購權，揆諸上開規定，難認其優先承購權即視為放棄，從而，其請求確認就系爭不動產有優先承購權，且被告應與原告訂立買賣契約，並辦理所有權移轉登記等語，於法無據。
四、綜上所述，原告依土地法第34條之1第4項規定，聲明確認原告就系爭不動產有優先承購權；被告應按系爭不動產買賣契約書所示之同一條件與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金1,200萬元之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予原告等語，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 5 日
民事第二庭法 官 曹庭毓以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 12 月 5 日
書記官 羅惠琳