臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決115年度基簡字第400號原 告 台北邁阿密公寓大廈管理委員會法定代理人 陳秋凰訴訟代理人 鄭程澧
張聖倫被 告 鄭珈恩訴訟代理人 戎啟平上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國115年9月9日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；而被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第1、3、7款、同條第2項定有明文。查原告起訴聲明本係：「㈠被告應將後開頂樓平台私自鋪設之隔熱磚移除，恢復成民國98年區分所有權人會議決議鋪設之七里石地坪。如被告不履行，請准原告代為履行，並命被告負擔費用。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）44,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」嗣本院115年9月9日言詞辯論期日，原告又當庭撤回其有關給付44,000元之請求，求為判命被告將後開頂樓平台私自鋪設之隔熱磚移除，恢復成98年區分所有權人會議決議鋪設之七里石地坪，如被告不履行，請准原告代為履行，並命被告負擔費用。因其所為撤回、變更，事涉減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，尤經被告無異議而為本案之言詞辯論，合於上開規定，應予准許。
二、原告主張：原告乃台北邁阿密公寓大廈（下稱系爭社區）依法成立並向主管機關完成報備手續之管理委員會；門牌號碼「新北市○里區○○路00號10樓」房屋（即新北市○里區○○段000○號建物；下稱系爭房屋）則為系爭社區之區分所有建物。因被告於107年1月9日取得系爭房屋之所有權後，旋於108年在其頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）私自鋪設「5-8公分厚」之隔熱磚（下稱系爭隔熱磚），故被告自有除去妨害並回復原狀之法律義務；又系爭隔熱磚之鋪設縱係被告前手（下稱前屋主）所為，依民法第767條、公寓大廈管理條例第24條規定，被告亦應繼受系爭社區規約，承受前屋主除去妨害與回復原狀之法律義務。故起訴聲明：被告應將系爭頂樓平台私自鋪設之隔熱磚移除，恢復成98年區分所有權人會議決議鋪設之七里石地坪。如被告不履行，請准原告代為履行，並命被告負擔費用。
三、被告答辯：被告購買系爭房屋之時，系爭隔熱磚即已存在，故系爭隔熱磚並非被告擅自鋪設，至於108年9月20日頂樓照片所示「白色、新穎之外觀」，僅係於「既存隔熱磚上」塗刷隔熱漆後之效果；因原告並未舉證系爭隔熱磚乃被告所鳩工鋪設，亦未舉證其違反法令、規約致已就共有部分構成侵害，尤未提出「98年區分所有權人會議決議『禁止私鋪厚磚』」之完整資料，嗣後援114年9月6日區分所有權人會議決議強邀被告拆除亦非適法，故原告本件請求應無理由。爰聲明：原告之訴駁回。
四、本院判斷：㈠原告乃系爭社區依法成立並向主管機關完成報備手續之管理
委員會；系爭房屋則為系爭社區之區分所有建物；而被告則於107年1月9日，取得系爭房屋之所有權，成為系爭社區之區分所有權人。因鄰屋（81號10樓）之區分所有權人陳韻芳（下稱陳韻芳）主張鄰屋漏水，起訴請求原告修繕鄰屋頂樓，原告乃以陳韻芳未經同意於頂樓鋪設隔熱磚導致漏水為由，就陳韻芳反訴請求回復原狀，案分本院以115年度基簡字第82號事件受理（下稱鄰屋訟爭事件）；而鄰屋訟爭期間，原告又以「鄰屋隔熱磚與系爭隔熱磚」乃系爭房屋與鄰屋屋主於「同一時期相連鋪設」為由，就被告起訴而為本件請求。以上前提，悉經本院職權調取鄰屋訟爭事件案卷核閱無訛，且為兩造所不爭，並有民事起訴狀、系爭房屋登記謄本在卷可稽。
㈡原告雖提出79號10樓住戶蔡明章（下稱蔡明章）於108年9月2
0日拍攝之頂樓照片3張（下稱系爭照片），以及蔡明章之LINE對話截圖，主張蔡明章轉述其於108年9月20日拍照當時，頂樓隔熱磚已經鋪畢，惟斯時磚面「新穎白皙」（看起來很新、很白），故其推算隔熱磚應係鋪設於108年夏秋之際（7、8、9月）云云。然被告則執前詞予以否認。經查：
⒈系爭照片所示「新穎白皙」，原可能乃「甫經大雨沖刷、陽
光強烈直射」所產生的視覺曝光，頂樓住戶若予定期清洗維護，地磚「面層（表面）」亦可常保潔白新穎。因被告抗辯系爭照片所示「新穎白皙」，乃其甫於「既存隔熱磚上」塗刷隔熱漆後之效果；而隔熱漆「反射太陽光（阻絕熱能）」以致表面「白皙、潔淨、明亮」，亦吻合其塗刷隔熱之物理特性，故蔡明章依據其個人視覺感受，推論「隔熱磚應係鋪設於108年夏秋之際」云云，首已欠缺根據而難憑採。
⒉頂樓隔熱磚之施作鋪設，無論係採「濕式（水泥砂漿鋪貼）
」抑「乾式（直接鋪排）」工法，均難避免「板材大量搬運、電梯載運防護與廢棄物清運等泥作工程」。因系爭社區明確訂有規約與管理制度，若被告果於「108年夏秋之際」大興土木，職司為社區把關權責之原告，勢必手握「施工人員進出登記表」、「保證金收取紀錄」或「電梯防護載運紀錄」等行政紀錄；反觀被告抗辯「塗刷隔熱漆」之工事，僅係一般「面層（表面）」保養之DIY作業，祇須數桶漆料，完全無涉任何泥作重工，洵無大量板材搬運、電梯載運防護或廢棄物清運等需求，是原告完全提不出任何行政紀錄之「證據真空」狀態，適足反證被告抗辯「108年僅於『既存隔熱磚上』塗刷隔熱漆（非鋪設隔熱磚）」為真。
⒊本件訴訟起因於「鄰屋訟爭事件」（參看前揭㈠所述），原告
於「鄰屋訟爭事件」所提出之「總幹事王漢114年9月8日聲明書」，明確記載：「本人王漢，自民國101年8月24日起，由大中華保全股份有限公司派駐至台北邁阿密社區（即系爭社區）擔任管理服務工作…有關本社區80-82號處樓頂平台加鋪施作水泥空心隔熱磚一事，本人依稀記得『於本人接任本社區管理服務工作時，即已存在該加鋪之狀況』，並非本人任職期間後才進行之施工。…」等語；而原告既主張「鄰屋隔熱磚與系爭隔熱磚」乃「同一時期相連鋪設」，則依總幹事王漢之聲明內容，原可認系爭隔熱磚亦係施作於「101年8月24日王漢到職以前」。原告明知系爭隔熱磚鋪設於101年以前，遠較被告取得所有權之時間（107年）更為久遠，尤為興訟，攀附系爭照片與蔡明章之主觀臆測，於本件強指系爭隔熱磚乃被告於108年鋪設云云，是其主張不僅自相矛盾，更有臨訟杜撰之主觀惡意，洵無足採。
㈢原告固又主張系爭隔熱磚縱係前屋主擅自鋪設，依民法第767
條、公寓大廈管理條例第24條規定，被告亦應繼受系爭社區規約，負除去妨害並回復原狀之法律義務云云。惟公寓大廈管理條例第24條規定，並無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人之效力，後手僅止繼受「規約」或「區權人會議決議」所生之權利義務（例如管理費），並不包含前手個人之侵權行為損害賠償或違章建築回復原狀等個人債務。至於回復原狀等物權性質或公寓大廈管理條例所規定之義務，則須視個案具體情況而定。查：
⒈前屋主所鋪設之系爭隔熱磚，並未變更頂樓平台之構造，亦
未設置圍牆、門鎖阻礙其他住戶進出使用。此徵系爭照片與新北市政府工務局114年4月22日新北工寓字第1140721146號函覆內容即明。雖頂樓平台屬於全體住戶共有，然依民法第818條規定，各共有人除契約另有約定外，原可按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；今系爭隔熱磚既無涉於頂樓平台之構造變更，亦未妨礙其他共有人之自由使用，是此一「不具排他性」之利用，符合共有物之通常使用方法，除非系爭社區別有約定，原告即無強令回復原狀之法律依據。
⒉原告雖屢執98年區分所有權人會議決議（下稱系爭決議）為
其根據。然公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第2款規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」因本院逐條檢視系爭社區於95年訂立並經多次修訂（最後一次修訂日係113年10月12日）之規約全文，其間俱無「頂樓平台必須鋪設七里石」或「禁止住戶鋪設平整隔熱磚」之特約或其鋪設限制，故原告所攀扯之系爭決議，並「未載明於社區規約」，對於「後續買受系爭房屋之被告（繼受人）」而言，系爭決議自始不生效力，原告以此不具規約效力之陳年決議，強邀被告負回復原狀（拆除系爭隔熱磚）之責，欠缺適法根據而屬可議。
⒊系爭規約第2條第3項明文約定：「本公寓大廈法定空地、『樓
頂平臺』為共用部份，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部份。」第14條規定：「住戶對『共用部份』及約定共用部份之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」因頂樓平台之設置目的，包含防水、隔熱；而前屋主自費鋪設系爭隔熱磚，性質上屬於「保護樓頂版主體結構免於日曬龜裂之『必要保存行為』或『簡易修繕』」，依民法第820條第5項規定，乃合法且有益於共有物之保存行為；再加上系爭隔熱磚之鋪設，並未變更平台構造，亦未阻礙逃生與其他住戶利用（參前揭⒈所述），故此一行為原屬系爭社區規約所允，而「非」對於共用部分之侵害。至原告雖臨訟強辯此乃「改良」行為，依公寓大廈管理條例第11條第1項規定，應依區分所有權人會議決議為之；然民法上之共有物管理，依其性質可分為「保存」、「修繕」與「改良」三種。而所謂「改良」，則係指不變更共有物之性質，從根本上增加其效用或價值之行為（例如：將一般外牆改建為玻璃帷幕）；至於「保存行為」與「簡易修繕」，則是為了維持共有物之現有功能，防止其毀損或滅失所做防護。前屋主在頂樓平台鋪設系爭隔熱磚，客觀目的在於「阻絕烈日曝曬，防止樓頂版混凝土及下方防水層因熱脹冷縮以致提早老化龜裂」，故此一行為僅止維持樓頂版現有功能、防止共有物結構受損之「防護性措施」，既未變更樓頂構造，亦未變更平台性質，在法律定性上乃標準之「保存行為」，與公寓大廈管理條例第11條所稱之「改良」要件完全不符，原告張冠李戴、混淆法律概念，換詞強辯「改良行為」要求被告拆除，尤足突顯原告之理虧情虛，洵無可採。
⒋原告雖執113年、114年區分所有權人會議決議，主張被告負
有拆除義務云云。然前屋主於101年以前鋪設隔熱磚（參看前揭㈡所述），乃合法保存行為且未違反系爭規約（參看前揭⒊所述），原告事隔十餘年後，以「針對性之決議」強邀現任屋主（被告）負責拆除，不僅違反民事法之「不溯及既往原則」，尤屬權利濫用而非公允。況該等決議本質係在「剝奪特定住戶既有合法使用之狀態」，系爭社區既未依法踐行修改規約（將該等決議納入規約）之程序，依公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第2款規定，對被告同樣不生拘束力（同前揭⒉所述）。又原告歷次書狀均將系爭隔熱磚定調為「侵害共有人權益」與「造成漏水」之不法行為；俟本院當庭曉諭本件僅止事涉必要之保存行為或簡易修繕，原告方始換詞強辯此乃「改良行為」。然而「改良」本質上乃「增加共有物效用與價值」之有益行為（同前揭⒊所述），既為「有益之改良」，系爭隔熱磚又何來「妨害或侵害共用部分」之理？是原告邏輯不僅自相矛盾，尤可見其為達訴訟目的，隨意羅織名目之毫無誠信。
⒌綜上，前屋主於系爭房屋頂樓鋪設系爭隔熱磚，並未變更頂
樓平台之構造，亦未妨礙其他住戶之進出利用，尤屬符合民法規定之共有物保存行為，既未悖離法律規定，亦係系爭社區規約明文所允。原告本於物權或公寓大廈管理條例之法律關係，請求被告移除系爭隔熱磚並「恢復七里石」云云，顯無理由。爰駁回如主文第一項所示。
五、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用由敗訴之原告負擔。中 華 民 國 115 年 9 月 9 日
基隆簡易庭法 官 王慧惠以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 9 日
書記官 陳維仁