臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決115年度基小字第318號原 告 邱月娟被 告 賴禹彤上列當事人間返還押金等事件，本院於民國115年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴聲明原為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡退還預繳之管理費1,578元；嗣變更聲明如後，核屬基於同一基礎事實而變更應受判決事項之聲明，符合上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
㈠、原告前於民國114年1月5日與被告訂立社會住宅代租代管住宅租賃契約書及停車位租賃契約書（下合稱系爭租約），向被告承租門牌號碼基隆市○○區○○路000號17樓房屋（下稱系爭房屋）及車位，約定租賃期間自114年1月5日至115年1月4日止，每月租金2萬5,000元（房屋租金1萬8,000元、車位租金7,000元），原告並於承租時給付系爭租約之押租金共5萬元（房屋押租金3萬6,000元、車位押租金1萬4,000元）。嗣被告於114年5至7月間透過管理公司（兆基管理顧問股份有限公司基隆分公司，下稱兆基公司）告知欲賣房，並於透過兆基公司於114年11月10日通知原告提前終止系爭租約，兩造遂約定於114年12月10日退租點交，因此兩造已於114年12月10日提前終止系爭租約，然原告先前已預先繳納114年12月之管理費（每月管理費為2,329元），被告即不當受有114年12月11日至114年12月31日之管理費利益1,578元。又因被告於114年12月10日點交當日，對於系爭房屋的屋況百般挑剔，並刁難原告沒有打掃乾淨、拒絕返還原告押租金，因此沒有完成點交，故原告未將系爭房屋之鑰匙（門禁卡）返還被告，但原告已遷出系爭房屋，又無被告所稱毀損、欠繳費用等情事，被告自應返還押租金5萬元。爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告返還5萬1,578元（押租金5萬元、114年12月11日至114年12月31日之溢繳管理費1,578元）。
㈡、對被告抗辯所為陳述：⒈被告於114年12月10日刁難原告並拒絕返還押租金，原告因此
未將門禁卡返還被告，車位部分則沒有任何遙控器，都是社區警衛協助開閘門進出。然原告所持4張門禁卡均為子卡，被告本身就持有門禁卡母卡，且原告於115年2月24日開庭時表示願意返還門禁卡給被告，並透過兆基公司向被告表示要歸還門禁卡，卻一直沒有辦法得到被告的回音，後來被告在115年3月20日民事陳述意見二狀記載其已經註銷原告所持有之門禁卡並重新設定，因此原告所持有的門禁卡於115年3月19日以後，就無法再進入系爭房屋。
⒉因系爭租約已在114年12月10日終止，原告亦已於114年12月10日結清該日之前的所有費用，自不必負擔114年12月10日以後之費用，並無被告所稱欠繳114年12月10日以後之水、電、瓦斯、社區管理費用。又原告搬入系爭房屋時，櫥櫃本來就有蟲蛀、流理臺也有裂痕，兆基公司當時跟原告稱這些瑕疵不影響使用而以締約時現況出租，此有相關照片為證，故原告於租賃期間內均係正常使用，並無被告所稱毀損門片、畫作、櫥櫃、地毯、梳妝台等情事，被告自應返還5萬元押租金。
㈢、並聲明：被告應給付原告5萬1,578元，及自115年1月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告之答辯略以：
㈠、系爭租約係於114年12月31日終止（後改稱於115年4月23日終止），兩造原本約定點交日期為114年12月10日，被告當時雖身在日本，但已預先匯款5萬元予被告代理人，並交代如原告確有依約將系爭房屋回復原狀，即刻退還原告全額押租金，因此被告並非無理挑剔或藉故刁難不返還押租金。然於點交當日，系爭房屋經發現存有家具遭蟲蛀、流理台破損、燈管毀損、床墊及腳踏墊嚴重髒汙、浴室漏水發霉等狀況，原告不僅拒不履行回復原狀義務，更未交還系爭房屋之門禁卡（車位部分則不需要門禁卡或遙控器就可以直接使用）、積欠各項費用（詳如後述項目），被告方依法暫扣押租金作為抵充。嗣因原告於115年2月24日開庭時承諾願先行返還門鑰匙（門禁卡），被告遂透過兆基公司邀約於115年3月18日至系爭房屋處理點交事宜，然原告於115年3月16日臨時將日期擅自延至115年3月30日，則其無正當權源持續持有系爭房屋門禁卡，屬無權占有系爭房屋，又未給付114年12月10日至114年12月31日之租金、無權占有期間之相當於租金損害賠償及社區管理費，被告為防止損害繼續擴大，遂於115年3月24日申請註銷舊門禁卡、重新設定新門禁卡（見證物17），系爭房屋方於115年3月24日更換新門禁卡（更換後原告所持舊門禁卡就無法再進入系爭房屋），因此系爭租約之終止日應為完成點交、交還租賃物之日，應以被告與租賃住宅管理人員簽立之終止住宅租賃契約書（原告未出面或簽名）所載之點交日115年4月23日為準。是以，被告得請求之欠繳、損害賠償項目（詳後述㈡部分）已遠超過原告請求金額，相互抵銷後已無餘額。
㈡、被告主張與原告請求金額互相抵銷之項目為：⒈原告欠繳114年12月10日至115年3月之租金損害（應指：終止系爭租約前之欠租及終止後相當於租金之損害）。
⒉原告欠繳115年1月至3月之社區管理費。
⒊更換門禁卡之更新費用。
⒋原告欠繳至115年1月4日之水、電、瓦斯費。
⒌系爭房屋門片毀損修復費用。
⒍系爭房屋裝飾畫毀損修復費用。
⒎系爭房屋電視、總開關、燈之毀損修復費用。
⒏系爭房屋歐式梳妝台、櫥櫃蛀蟲、白色地毯、流理台汙損、
桌面龜裂、地板損壞、陽台毀損之修復費用。
㈢、並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；2人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第455條前段、第179條、第334條第1項分別定有明文。復按出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。租賃住宅市場發展及管理條例第7條第2項亦有明定。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院61年度台上字第1695號、87年度台上字第1631號、104年度台上字第1569號判決意旨參照）。
㈡、經查，兩造前於114年1月5日簽立系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋及車位，約定租期自114年1月5日起至115年1月4日止，每月租金2萬5,000元（房屋租金1萬8,000元、車位租金7,000元），原告並已交付押租金5萬元（房屋押租金3萬6,000元、車位押租金1萬4,000元），嗣兩造提前終止系爭租約並約定於114年12月10日辦理系爭房屋之退租點交，惟當日並未完成點交程序，原告遂未將系爭房屋之門禁卡返還予被告等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約、LINE對話紀錄截圖等件可佐，此部分事實先堪認定。
㈢、系爭租約已於114年12月10日終止：依系爭租約第13條第1項約定，除依第16條、第17條規定得提前終止租約外，租賃雙方得提前任意終止租約；復觀諸原告所提出之LINE對話紀錄截圖（見本院卷第123頁），兆基公司於114年5月5日傳訊原告：「房客（即原告）您好，這邊有收到房東（即被告）通知近期有預計要賣房，房東委託的房仲需要至租屋處屋內拍照…」；被告復於114年10月5日傳訊原告：「邱小姐（即原告），早安！我今天有租客要去看房子，請問方便幾點呢？」；原告則於114年11月11日傳訊兆基公司：「您好，我們承租到12/10 12/10會搬遷 這樣通知就可以了嗎？還是需要什麼樣的手續？」，並於114年11月12日傳訊被告：「賴小姐（即被告）您好，我已經通知兆基公司承租到12/10為止」；兆基公司遂於114年11月19日回復原告：「房客您好，收到房東通知希望退租時間可約於114/12/10下午13：30，再請您協助確認此時段是否方便，謝謝U」等語；佐以被告亦不爭執兩造約定於114年12月10日辦理系爭房屋之退租點交等情，堪認原告主張系爭租約業於114年12月10日終止，洵屬有據。至兩造嗣後未能於114年12月10日完成點交程序乙節，乃原告是否於系爭租約終止後無權占有系爭房屋之問題，核與系爭租約業於114年12月10日依兩造約定而提前終止之認定無涉，故被告辯稱系爭租約應於完成點交、返還租賃物始終止等語，委難足採。
㈣、原告自114年12月11日至115年3月24日無權占有系爭房屋：⒈承前所述，系爭租約於114年12月10日終止後，原告即無須依
約給付114年12月10日以後之社區管理費，並應依民法第455條前段規定負返還系爭房屋之義務。從而，原告既自承其未曾將系爭房屋之門禁卡返還予被告等語（見本院卷第96頁），再參以被告所提出之115年3月24日物管中心門禁磁卡遺失（購買）申請表（證物17，見本院卷第293頁），堪認原告自114年12月11日至115年3月24日間即屬無權占有系爭房屋，揆諸前開規定及說明，系爭房屋之押租金自應依法抵充原告前述未履行返還義務所生之債務。
⒉原告雖執前詞主張：被告尚持有門禁卡母卡，且被告曾於115
年3月20日具狀稱已註銷原告所持有之門禁卡，則原告在115年3月19日以後即無法再進入系爭房屋等語；然原告既於系爭租約終止後，仍未將得以隨時進入系爭房屋之門禁卡返還予被告，實難認其已返還系爭房屋之占有。況被告僅於115年3月20日民事陳述意見（二）狀稱已申請社區物管單位註銷舊門禁卡並重新設定等語（見本院卷第103頁），未曾言明原告所持門禁卡是否於115年3月20日前已遭註銷而無法使用，原告復未提出客觀事證以實其說，是原告無權占有系爭房屋之終止時點，仍應以被告至社區物管中心填寫門禁卡遺失（購買）申請表之時點（即115年3月24日）為準。
㈤、準此，本件原告自114年12月11日至115年3月24日無權占有系爭房屋，即應給付被告相當於租金之不當得利共6萬1,548元（計算式：系爭房屋每月租金1萬8,000元×【3＋13／31】月＝6萬1,548元，元以下四捨五入），經與系爭房屋之押租金3萬6,000元依法抵充後，仍餘2萬5,548元（計算式：6萬1,548元－3萬6,000元＝2萬5,548元）；且該餘額顯高於原告請求被告返還之車位押租金1萬4,000元、溢繳管理費1,578元（共計1萬5,578元），是經抵銷後本件原告之請求已無餘額，原告自不得猶向被告請求返還溢繳管理費、系爭房屋及車位之押租金共5萬1,578元甚明。
四、綜上所述，原告依民法不當得利之規定，請求被告給付5萬1,578元及利息，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 8 月 13 日
基隆簡易庭 法 官 姜晴文以上正本係照原本作成對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 13 日
書記官 洪承豐