臺灣基隆地方法院民事判決115年度訴字第220號原 告 葉志宏訴訟代理人 郭旆慈律師被 告 邱玉婷上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國115年7月22日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼「基隆市○○區○○路000號」房屋（下稱系爭房屋），乃原告與第三人共有，原告應有部分為1/4；而被告則於民國114年8月7日，向原告承租系爭房屋之全部，租賃期間自114年8月7日起至115年8月6日止。雙方約定，被告應給付押租金7,000元，並應於每月7日，給付原告租金7,000元。
惟被告不僅未依約給付押租金，尤延欠114年11、12月租金達兩個月之租額，經原告於114年12月10日發函為「即日起終止租約」之意思表示，限被告於115年1月10日以前，遷讓返還系爭房屋（下稱系爭催告函）；因系爭催告函已於114年12月11日送達被告，故兩造租賃契約遂於當日終止，然而被告僅於114年12月29日，給付114年11、12月以及115年1月之不當得利，故原告自得本於租賃契約以及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告及全體共有人，暨按原告之應有部分，給付相當於租金之不當得利。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人。㈡被告應自115年2月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1,750元（計算式：7,000元÷4＝1,750元）。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：被告係為辦理「御庭西點麵包坊」之遷址事宜，方向原告承租系爭房屋，乃系爭房屋竟非原告單獨所有，原告亦不能提出「全體共有人同意使用」之證明文件，導致被告申請「御庭西點麵包坊」遷址無以為繼，被告遂向基隆市政府申請歇業，並向財政部北區國稅局基隆分局辦理稅籍廢止。故被告自始即未實際遷入，亦未占有使用系爭房屋，系爭租約之租賃目的自始不達，原告本件請求並無理由。況原告所檢附之租金匯款，並非源自於被告本人之金融帳戶；因兩造間並無租金之金流往來，故系爭租約應屬無效。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院判斷㈠系爭房屋乃原告與第三人共有，而被告則於114年8月7日，向
原告承租系爭房屋之全部，租賃期間自114年8月7日起至115年8月6日止；雙方約定，被告應給付押租金7,000元，並應於每月7日，給付原告租金7,000元。此除經被告自認在卷（本院卷第117頁），並有原告提出之建物所有權狀（本院卷第23頁）、住宅租賃契約書（本院卷第25至31頁；下稱系爭租約）附卷可佐。而原告主張被告未依約給付押租金，兼就各月租金屢次延欠（114年8月7日給付首月租金7,000元，同年12月2日給付9、10月租金共14,000元，同年12月29日給付
11、12月與翌年1月租金共21,000元）等前提事實，亦未據被告爭執、否認，並有原告提出之LINE對話截圖（本院卷第81至95頁）、轉帳明細（本院卷第41頁）在卷可稽。㈡被告雖抗辯系爭房屋非原告單獨所有，原告亦不能提出「全
體共有人同意使用」之證明文件，導致其自始即未實際遷入，亦未占有使用系爭房屋，尤以兩造間並無租金之金流往來，故系爭租約應屬無效云云。然按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。民法第421條定有明文。又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立。民法第153條第1項、第2項前段亦有明定。而所謂「必要之點」，係指契約之「要素」；至於租賃契約之「要素」，則為「租賃物」與「租金」（租賃必要之點），兩者缺一不可。承前所述，原告雖非「租賃物之單獨所有權人」，然租賃契約之性質乃「債權契約」（並非「物權處分行為」），基於債之相對性原則，只須兩造對「租賃物」與「租金」達成意思表示之一致，系爭租約即屬成立生效；至於租金匯款並非源自被告金融帳戶，亦僅事涉民法第311條規定之「第三人清償」，不生「變更承租人」或「免除承租人責任」之法律效果；遑論被告抗辯「實際遷入」與否，純屬契約成立後之占有狀態與履行問題，乃有別於「契約是否有效成立」之他事，不容被告倒果為因、混淆視聽。本件遍觀系爭租約通篇條文（本院卷第25至31頁），未見其內容有何違反法律強制或禁止之規定（民法第71條參看），亦未見其悖離國家社會之一般利益或良善社會之道德觀念（民法第72條參看），是回歸私法自治、契約自由之原則，系爭租約當有拘束兩造之法律效力，洵無被告所稱「無效」云云之疑慮。
㈢系爭租約成立生效後，被告不僅未依約給付押租金，尤就各
月租金有所延欠；而原告則本此主張被告未按期給付114年1
1、12月租金，已達兩個月之租額，經其以系爭催告函為「即日起終止租約」之意思表示，系爭租約遂於系爭催告函送達之114年12月11日終止云云，並提出系爭催告函及其送達回執（本院卷第33至39頁）、LINE對話截圖（本院卷第81至95頁）以資佐證。惟查：
⒈按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，
不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第2項定有明文。而租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款、第2項第1款亦明定：「租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。」「出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。」此一法定「催告補繳期間」與「三十日解約預告期間」，乃為保障承租人居住權益之強制規定，出租人即原告非待「承租人即被告欠租已『達二個月租額』且『遲延給付逾二個月』」，不能預先為終止租賃契約之定期催告，尤其不得恣意縮短催告期限，或未依法於三十日以前先為書面預告，即驟為終止契約之意思表示。
⒉綜觀原告提出之LINE對話截圖（本院卷第81至95頁；下稱爭
截圖），參看系爭租約「立契約書人」欄位之簽名（本院卷第31頁），首即可見系爭截圖所示全文，或係「『被告之保證人陳民政』與原告」間之對話，或係「『陳民政代理人』與原告間」之對話。而細繹彼等對話脈絡，亦可知承租人雖自114年9月開始，即未按期（每月7日）給付租金，然而原告於114年11月25日以前所為催繳，均「未設定繳款期限」（參見本院卷第86、88頁），迨原告於同月26日發訊通知「請在11/30之前繳納拖欠租金，否則依照租約第十六條，租約於12/1提前終止」，方見出租人「首次定期（11月30日）」催告繳款（參見本院卷第88頁）；時至同年12月2日，原告發布通牒「請立即交付積欠28000元…租金，否則租約即日起取消，並請在12月7日之前搬空恢復租屋前原狀」，承租人旋於同日匯款「2個月房租14,000元」（部分清償），並就原告回傳「各戶分攤公共抽水馬達更換貲費」之訊息（參見本院卷第89至90頁）；後原告未見承租人之付款下文，乃於同月6日發訊「提醒一下：12/7之前要給我兩個月的地下層租金與押金，共21,000元」，繼於同月10日製發系爭催告函表示「此前欠租屢催無果，自即日起終止系爭租約」（參見本院卷第92、33至38頁），復於系爭催告函送達（114年12月11日）後之翌日（12日），發訊強調「依照存證信函目前租約已經解約」（參見本院卷第39、92頁）。依上對話，原告於114年11月26日「首次定期（11月30日）」催告「併為同年12月1日終止租約」之意思表示，然而被告於同年12月2日「一部清償」（給付2個月租金共14,000元），雙方債務結構發生變動後，原告固亦於同月6日「再次定期」催告，惟其本次指定翌日（12月7日）作為給付期限，客觀上原非「供承租人籌措款項之『相當期限』」（催告期限不相當），而其續於同月10日製發系爭催告函表示「即日起終止系爭租約」，亦未遵守「解約前三十日以書面預告」之法定提前通知義務。因原告行使承租人之終止權，卻未滿足「定相當期限催告」與「提前預告終止契約」之法定要件，故其終止不生法律效力，系爭租約迄本院言詞辯論終結時仍有效存續。⒊綜上，系爭租約迄仍有效存續，原告請求被告遷讓返還系爭
房屋、給付不當得利云云，俱欠根據，為無理由，不能准許。
㈣系爭租約雖仍有效存續，然被告則抗辯系爭房屋並非原告單
獨所有，原告亦不能提出「全體共有人同意使用」之證明文件，導致其申請「御庭西點麵包坊」遷址無以為繼，故本件租賃目的自始不達，其亦無給付租金之義務。經查：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。而租賃契約則係典型之雙務契約，「出租人提供合於目的之租賃物」與「承租人給付租金」，兩者具有對待給付之關係。
⒉系爭租約雖未白紙黑字載明「被告承租系爭房屋之目的（供『
御庭西點麵包坊』遷址營業）」，系爭租約第7條亦規定：「本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。」（本院卷第27頁）然解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句（民法第98條規定參看），因系爭租約乃文具店販售或網路下載之「制式範本」，若拘泥於制式合約之定型化條文，無從反應「兩造締約當時之真意」，故判斷系爭房屋之租賃目的，尤須綜合考量契約通篇內容以及兩造於締約前後之互動。查系爭租約「立契約書人」欄位之記載，不僅係將「御庭西點麵包坊」直接列為「承租人」（即被告經營之獨資商號；參見本院卷第31、21、65頁），承租人亦曾傳送「御庭西點麵包坊」之統一發票專用章、負責人資訊以及財政部北區國稅局之購票證，作為出租人即原告查核並擬訂系爭租約之根據（參見本院卷第71至72頁、第77至79頁、第82至85頁），尤以原告不僅於締約前，主動向承租人索要「公司大小章、營業登記表影本兩份」（參見本院卷第83頁），嗣後兩造履約期間，亦未見反駁「『承租是為了設立公司行號』之承租人說詞」，甚至未見「嚴正重申純供居住、嚴禁營業之住宅用途」（參見本院卷第92頁），兩相勾稽以觀，原告顯然事前知悉並同意「被告以系爭房屋供『御庭西點麵包坊』遷址營業」；故被告以系爭房屋經營「御庭西點麵包坊」，應係兩造以系爭租約所合意約定之使用方式。而兩造既已就此達成意思表示之實質合致，則其合意當可排除「未經兩造實際磋商之定型化契約條款（系爭租約第7條）」。準此以言，被告以系爭房屋辦理「御庭西點麵包坊」之遷址與營業登記使用，無疑乃兩造達成「租賃目的」之所不可或缺。
⒊按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。承前⒈所述，兩造締約之租賃目的，係為辦理「御庭西點麵包坊」之遷址與營業登記，故系爭房屋之「約定使用狀態」，尚非僅止遮風避雨之物理空間，而須具備「可供合法辦理營業登記」之法律狀態；囿於商業遷址與營利事業登記之申辦，必須出具房屋產權證明或所有權人同意書（商業登記申請辦法第6條第4款規定參看） ，故原告即出租人自應善盡「提供相關書面之附隨協力義務」，方得謂系爭房屋已處於「可供合法辦理營業登記」之法律狀態。是若原告怠於或拒絕提供必要之證明文件，導致被告即承租人無法以系爭房屋辦理「御庭西點麵包坊」之遷址與營業登記，其情即與「原告交付租賃物『不合於』約定使用之狀態」無殊。因原告僅為系爭房屋之共有人（應有部分1/4），其出租共有物予他人設立公司或獨資商號，必須取得其他共有人之同意；然而原告卻因共有人之意見分歧，以致遲遲不能就被告交付「共有人同意書」，此同有系爭截圖可供勾稽（參見本院卷第92、93頁），是系爭房屋客觀上存在「無法供被告辦理商業遷址與營業登記」之權利瑕疵狀態，事甚顯然。
⒋按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物
之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。民法第435條第1、2項定有明文。即就本件情節而論，系爭房屋雖無全部或一部之滅失，然系爭房屋之權利瑕疵狀態，導致「御庭西點麵包坊」於115年1月30日歇業迄今（參見本院卷第21、65頁），故原告未保持「租賃物合於約定使用、收益之狀態」，已使被告之營業目的客觀上無法實現，嚴重程度要與「租賃物『全部滅失』」不相上下，被告因此主張「租賃目的無法達成」、免除全部租金，原屬適法而有根據；遑論系爭房屋權利瑕疵狀態未經排除，形同出租人即原告違反民法第423條「交付並保持合於約定使用收益狀態之租賃物」之主給付義務，故「無法以租賃物享受營業利益」之承租人即被告，行使其同時履行抗辯權，拒絕依約給付租金，洵屬適法並且正當。
⒌綜上，系爭租約雖仍合法有效，然原告並未履行承租人之主
給付義務，故被告行使承租人之同時履行抗辯權，拒絕就租金為對待給付，俱有客觀根據而為可採。
四、結論：系爭租約迄仍有效存續，出租人即原告則未履行主給付義務，故承租人即被告行使同時履行抗辯權，尚屬適法有據。從而，原告依系爭租約以及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付欠租以及相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。又原告既受敗訴判決，則其假執行之聲請亦失附麗，爰併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌。
六、訴訟費用由敗訴之原告負擔。中 華 民 國 115 年 7 月 22 日
民事第一庭法 官 王慧惠以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 7 月 22 日
書記官 郭穎宸