高雄高等行政法院簡易判決 九十年度簡字第二四三○號
原 告 甲○○被 告 財政部高雄市國稅局代 表 人 乙○○ 局長訴訟代理人 丙○○右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國八十九年九月七日台財訴第0000000000號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文訴願決定及原處分（復查決定）均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告於民國（下同）八十七年度將其所有坐落高雄市○○○路○○○號二樓房屋（下稱系爭房屋），出租與財神投資股份有限公司、源富投資股份有限公司及暘光精密工業材料股份有限公司（以下分別稱財神公司、源富公司及暘光公司）等供營業使用，並自行申報全年租賃所得新台幣（下同）一萬七千一百元，被告以其申報金額顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準，核定全年租賃收入為三十六萬一千五百三十元，減除百分之四十三費用，調整計算其租賃所得為二十萬六千零七十二元（計算式：（750×40.17坪×12）×57﹪＝206,072），即增列租賃所得十八萬八千九百七十二元併入原告當年度綜合所得額課稅。原告不服，申經復查結果，未獲變更，提起訴願亦遭駁回，遂提起本件訴訟主張：系爭房屋為供原告住家使用，出租與財神公司、源富公司及暘光公司，每家承租五坪，共計承租十五坪，因上述三家公司均為原告所投資，故十五坪租金共僅酌收年租金三萬六千元，實屬合理。且事實上暘光公司只是把地址設在該處，並無實際承租，實際承租者為財神公司及源富公司，而投資公司只有一張桌子，一支電話，一個工作人員，未對外營業，其它地方則為原告所使用。並系爭房屋僅一一
四．二三平方公尺，有地政機關所核發之建築改良物所有權狀為憑，亦非被告所認定之四０．一七坪，而因經濟不景氣之故，位於中正路與民族路口之維士比大樓隔鄰新蓋的二十層辦公大樓，每坪租金僅為五百元，相互比較下，被告對於系爭房屋評定之租金行情明顯高估。且系爭房屋，正面對著達仁街屬路沖，加以大樓並無停車位，房屋亦為二十年前建造之舊大樓，三樓又是經營色情行業，全大樓多數是空屋，故房屋行情顯然低於同地段房屋甚多，絕非被告所參照當地一般租金標準平均每坪七百五十元，此租金標準對系爭房屋而言顯係太過偏高且不合理等語，而聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。被告則以：「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」為所得稅法第十四條第一項第五類第五款所明定。查原告將系爭房屋租予財神公司、源富公司及暘光公司等三家公司供營業使用，本年度申報租金收入顯較當地一般租金為低，是被告自應依首揭規定，參照當地一般租金標準即平均每月每坪七百五十元，核定本年度租金收入；又系爭房屋面積依據高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍登記資料，房屋面積為四０．一七坪（132.87平方公尺×0.3025）無誤，又查當地一般租金標準之訂定，係以當地繁榮之程度，為房屋帶來之經濟效益為參酌之要件，是不同街道之租金標準有別，系爭供營業用房屋之約定租金，既較當地一般租金偏低，被告參照當地一般租金調整計算租金收入，揆諸首揭規定，並無不合等語資為抗辯，而聲明求為判決駁回原告之訴。
二、原告提起本件訴訟主要是以系爭房屋出租之面積僅十五坪，且系爭房屋亦僅一一
四．二三平方公尺，並非被告所認定之四０．一七坪；並系爭房屋係二十年前建造之舊大樓，被告核定租金標準亦顯然過高等語為論據。爰分述如下：
（一）查依原告提出之系爭房屋八十七年度房屋稅繳款書之記載，系爭房屋均是供營業使用，有該房屋稅繳款書影本附卷可稽，而原告就其出租面積僅十五坪，其餘則為住家一節，並未能提出證據以供本院調查；系爭房屋既是全部均為營業用途，則被告主張系爭房屋全部均係出租，即堪採取，原告主張僅出租十五坪云云，尚難採信。然被告以高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍登記資料為據，主張系爭房屋面積為一三二．八七平方公尺即四０．一七坪，惟依原告提出之系爭房屋建物登記謄本之記載，系爭房屋總面積為一一四．二三平方公尺，且無其他公共設施之記載，有該謄本附卷可稽，況承租房屋若以坪數作為計算租金之基準，則該坪數當係承租人可使用之面積，本件建物登記謄本既登記系爭房屋總面積為一一四．二三平方公尺，被告無其他佐證，僅憑高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍登記資料，即認定系爭房屋之出租面積為一三二．八七平方公尺實嫌率斷，尚難採取。
（二）茲就被告核定之租金標準，敘述如下：
１、按「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入」。又「本法第十四條第一項第五類第四款、第五款所稱當地一般租金，由當地主管機關查明報由省（直轄市）主管機關核定，並送財政部備查」。固為所得稅法第十四條第一項第五類第五款及行為時所得稅施行細則第十六條第二項所明定。惟查「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」。乃土地法第九十七條第一項就房屋租金最高額所設強制規定，約定租金超過此項限制者，房屋出租人對超過部分無請求權．而所得稅法對此復未設有排除適用之規定，尚不宜輒以行政命令排除其適用。是故主管稽徵機關依首揭所得稅法規定及財政部核定當地一般租金標準調整租金收入，苟其調整之結果超過土地法規最高限額時，除就其超過部分能證明納稅義務人實際業已取得者外，似難對此項納稅義務人依法無請求權之部分，僅以稅捐稽徵機關推測之收入遽加課稅。（最高行政法院七十九年九月份庭長評事聯席會議決議、前行政法院八十三年度判字第一五八六號、八十三年度判字第一六九五號判決與八十五年度判字第一○三七號判決參照）。至內政部七十一年五月二十四日台（七十一）內地字第八七一０三號函雖表示：「有關土地法第九十七條第一項規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。所稱房屋係指供住宅用之房屋。」惟自土地法第九十七條第一項：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」之規定觀之，此條所規範房屋租金最高額之限制，只有城市與非城市之別，而無營業與否之分（前行政法院八十三年度判字第一九八五號判決參照）。故上開內政部函釋顯係以行政命令限縮法律適用範圍及對象，應認牴觸法律規定而無效，爰不予援用。
２、又本件行為時所得稅法施行細則第十六條第二項係規定：「本法第十四條第一項第五類第四款、第五款所稱當地一般租金，由當地主管機查明報由省（直轄市）主管機關核定，並送財政部備查」。而本件被告訂定八十七年度房屋之當地一般租金標準，其內容為住家用，依房屋評定現值之百分之十九計算，非住家用（含營業用），則依「高雄市區房屋租賃租金標準表」，並考量特定情形予以核定，上開標準，並經報准財政部核備。而被告核定住家用當地一般租金標準，所據以計算之基礎為「房屋評定現值」，而房屋評定現值，係高雄市政府依據不動產評價委員會組織規程之規定，組織該委員會，其委員除政府及民意機關代表外，尚有民間之農會、營造、建築師公會等專業代表參與，共計十一人（參見上開規程第二條及第三條），分別由該代表及所屬單位人員，依照該規程及不動產評價實施辦法之規定實地調查，擬定房屋標準單價、房屋位置所在段落等級、折舊標準，並會同調查報告及其他參考資料後，開會決定，其評定結果，因有專業人員參與，加上遵循法定之評定程序，並考量房屋之折舊（即屋齡），逐年調整現值以符實況，故此評定房屋現值，自較為客觀公平；反之，非住家用（含營業用）之租金標準，係由被告所訂定，其訂定程序之客觀性，較之房屋評定現值之評定程序，實無法比擬，且依高雄市區房屋租賃租金標準表之記載，其租金標準，僅考量房屋位置所在路段及房屋層次，並未加入房屋折舊即屋齡因素在內，而一律訂定同樣金額之標準（然房屋之新舊程度亦是當事人議定租金時所考慮之因素）。並同屬院轄市之台北市，眾所周知其市場租金高於高雄市，然台北市八十七年度房屋當地一般租金標準，不論住家或非住家，一律以房屋評定現值為基礎，此種租金標準，依前開所述，不僅較被告所訂之房屋租賃租金標準表客觀公平，且經本院將被告訂立之高雄市區房屋租賃租金標準表之規定及台北市八十七年度房屋當地一般租金標準，以本件之個案為例分別核算結果，依台北市之標準（房屋評定現值之百分之三十）所核定之租金為高雄市租金標準所計算租金之三分之二；高雄市之市場租金遠低於台北市，然依被告所訂之租金標準，其租金金額卻遠高於台北市，則被告依其所訂之「高雄市區房屋租賃租金標準表」是否足以反映當地之一般租金，並據以認定非住家用房屋租金是否顯較當地一般租金低，而作為調整計算租賃收入之依據，即非無疑，自不可遽採。
３、本件原告就其所有系爭房屋於八十七年度出租與財神公司、源富公司及暘光公司供營業使用，係自行申報全年租賃所得一萬七千一百元，被告以其申報金額顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準，核定全年租賃收入為三十六萬一千五百三十元，減除百分之四十三費用，調整計算其租賃所得為二十萬六千零七十二元（計算式：（750×40.17坪×12）×57﹪＝206,072），有原核定通知書及復查決定書可按。又系爭房屋於八十七年一月至六月之房屋評定現值為八十三萬二千八百元，八十七年七月至十二月為八十一萬七千三百元，而系爭房屋所坐落之基地共二百零六平方公尺，系爭房屋之應有部分為十分之一，而該基地八十七年度之申報地價為每平方公尺四萬六千八百四十元，有土地及建物登記謄本暨地價證明書附卷可稽，則依土地法第九十七條第一項規定計算系爭房屋八十七年度租金金額為不得超過十五萬七千九百九十元（即八十七年一至六月：【832800＋（206平方公尺×0.1持分×46840＝964904）】×0.1＝79770。八十七年七至十二月：【817300＋（206平方公尺×0.1持分×46840＝964904）】×0.1＝78220。79770+78220＝157990），故被告設算系爭房屋之租賃收入為三十六萬一千五百三十元，顯逾土地法第九十七條第一項規定之最高限制，而就此超過部分除被告能證明原告實際業已取得者外，似難對此項被告依法無請求權部分，僅以稅捐稽徵機關推測之收入遽加課稅，而被告並未能舉證證明原告確有收取此部分之租金，且被告所定之一般租金標準，有如前述之疑義，並不宜遽採；故而原告主張被告調整之租金金額過高云云，即非無據。
三、綜上所述，本件因原告申報系爭房屋之租賃所得金額過低，被告依所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定調整計算租賃收入，固非無據；惟被告調整系爭房屋租金所據以計算之面積及調整之金額均有如上所述之違法，訴願決定予以維持，亦有未合，故而，原告提起本件訴訟，求為撤銷，即有理由，應予准許；又本件被告調整租金之處分，其據以計算之面積既有違誤，且調整之基準亦有未洽，而此一般租金標準之爭執，則有待被告詳為調查後再為處分之必要，故將訴願決定及原處分（復查決定）（即關於調增系爭房屋租賃所得部分）予以撤銷，由被告另為適法之處分，並不經言詞辯論為之。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第二百三十三條第一項、第二百三十六條、第一百九十五條第一項前段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 十四 日
高雄高等行政法院第一庭
法 官 楊惠欽右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造當事人人數附繕本）。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十 年 六 月 十四 日
法院書記官 藍亮仁附註：
行政訴訟法第二百三十五條（第一項、第二項）：
對於適用簡易程序之裁判提起上訴或抗告，須經最高行政法院之許可。
前項許可，以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限。