高雄高等行政法院判決 九十年度訴字第一六一七號
原 告 甲○○訴訟代理人 丁○○被 告 財政部高雄市國稅局代 表 人 乙○○ 局長訴訟代理人 丙○○右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十年四月十一日台財訴字第○八九○○六一○二七號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、事實概要：原告於民國（下同）八十六年度將其所有坐落高雄市○○區○○○路○○○號四樓房屋（下稱系爭房屋），出租與財來投資股份有限公司（下稱財來公司）供營業使用，惟當年度綜合所得稅結算申報未申報租賃所得。經被告初查，參照當地一般租金標準，核定全年租賃收入為新台幣（下同）三十六萬一千五百三十元，減除財來公司已扣繳申報租賃收入三萬六千元後，調整計算其租賃所得為十八萬五千五百五十二元，併入原告當年度綜合所得額課稅。原告不服，申經復查結果，未獲變更，提起訴願亦遭駁回，遂提起本件訴訟。
乙、兩造聲明：
一、原告聲明求為判決：㈠訴願決定及原處分（含復查決定）均撤銷。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告聲明求為判決：如主文所示。
丙、兩造之爭點：
一、原告主張之理由：㈠系爭房屋為供原告住家使用，僅提供其中五坪出租與財來公司，因該公司為原告所投資，故五坪租金共僅酌收年租金三萬六千元，實屬合理。
㈡系爭房屋僅一一四．二三平方公尺，有地政機關所核發之建築改良物所有權狀為
憑，亦非被告所認定之四０．一七坪。而因經濟不景氣之故，位於高雄市○○路與民族路口之維士比大樓隔鄰新蓋的二十層辦公大樓，每坪租金僅為五百元，一戶七十二坪之租金為三萬六千元；相互比較下，被告對於系爭房屋評定之租金行情明顯高估。
㈢且系爭房屋，正面對著達仁街，屬路沖，加以大樓無停車位，房屋亦為二十年前
建造之舊大樓，三樓又是經營色情行業，全大樓多數是空屋，故房屋行情顯然低於同地段房屋甚多，絕非被告所參照當地一般租金標準平均每坪七百五十元，此租金標準對系爭房屋而言，顯係太過偏高，且不合理。
二、被告主張之理由：㈠按「．．．四、將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務
者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」分別為所得稅法第十四條第一項第五類第四款、第五款所明定。
㈡查原告將系爭房屋租予財來公司供營業使用，本年度未申報租金收入，是被告自
應依首揭規定，參照當地一般租金標準即平均每月每坪七百五十元，核定本年度租金收入三十六萬一千五百三十元，減除財來公司已扣繳申報租賃收入三萬六千元後，調整計算租賃所得十八萬五千五百五十二元，併課其綜合所得稅，並無不合；且核定之租金並未高於鄰近地區房屋申報租金。
㈢又查當地一般租金標準之訂定，係以當地繁榮之程度為房屋帶來之經濟效益為衡
量標準，倘約定之租金顯較當地一般租金為低，自應依首揭所得稅法規定，調整計算租金收入課稅。原核定每坪每月租金七百五十元，並未較鄰近中正二路六八--五號及一三四號五樓之一、五樓之二房屋申報租金為高，並無不洽。又系爭房屋面積依據高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍登記資料，房屋面積為四０．一七坪（
132.87平方公尺×0.3025），亦非無據。再者，原告雖稱僅提供五坪與財來公司營業使用，然未舉證以實其說，自無可採。
理 由
一、按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：第一類．．．．。第五類：租賃所得．．．．四、將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。」所得稅法第十四條第一項第五類第四款定有明文。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」「土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；上述條文所稱『房屋』，係指供住宅用之房屋而言，並經內政部七十一年五月二十二日七十一台內地字第八七一０三號函釋有案。稽徵機關依所得稅法第十四條第一項第五類規定設算租金時，可參照上開內政部函釋意旨辦理。」亦為財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第000000000號及財政部八十一年九月二十九日台財稅第000000000號函釋在案。
二、本件原告將其所有系爭房屋供財來公司營業使用，八十六年度綜合所得稅結算申報未申報租賃所得，被告乃參照當地一般租金即平均每月每坪七百五十元，依其供營業用面積四○．一七坪核定本年度租金收入三十六萬一千五百三十元【計算式：750元×40.17坪×12月=361,530元】，減除財來公司已扣繳申報租賃收入三萬六千元後，調整計算租賃所得十八萬五千五百五十三元，合併核定原告八十六年度綜合所得總額之事實，有原告綜合所得稅結算申報書、高雄市八十六年度房屋及土地一般租金標準表、高雄市房屋稅籍紀錄表、被告核定書等影本分別附於原處分卷及本院卷可稽，揆諸首揭規定，尚非無據。
三、原告提起本件訴訟主要是以系爭房屋出租之面積僅五坪，且系爭房屋亦僅一一四．二三平方公尺，並非被告所認定之一三二．八七平方公尺即四０．一七坪；另系爭房屋係二十年前建造之舊大樓，被告核定租金標準亦顯然過高，應比照土地法第九十七條規定等語為論據。爰分述如下：
㈠查依被告提出之前開高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍紀錄表記載，系爭房屋八十六年
度均供營業使用，有該房屋稅籍紀錄表影本附卷可稽；原告就其當年度出租面積僅五坪，其餘則為住家一節，並未提出證據以供本院調查；則系爭房屋既全部均為營業用途，被告以系爭房屋全部出租，核算租金，並無不當，原告主張僅出租其中五坪，尚難採信。次查關於被告以高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍登記資料認定系爭房屋面積為一三二．八七平方公尺即四０．一七坪部分；依原告提出之系爭房屋建物登記謄本記載，總面積固為一一四．二三平方公尺，然依被告提出之卷附高雄市稅捐稽徵處之系爭房屋稅籍登記資料及高雄市政府工務局核發系爭房屋使用執照影本互參，系爭房屋包含其他公共設施後之樓層總面積確為一三二．八七平方公尺；足見原告提出之建物登記謄本所載樓層面積，未含建物公共設施面積。而承租房屋，除有特約，其公共設施坪數應屬承租人可使用之面積，仍應計入核算租金面積；本件原告並未舉證證明，其與財來公司間之租賃關於租金曾特別約定不包括公共設施面積，則被告依高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍登記資料據以認定系爭房屋之租金面積，自無違誤。原告主張應依建物登記謄本所載面積計算本件租金，即非可採。
㈡再者，原告主張應依土地法第九十七條規定設算租金乙節，經查土地法及所得稅
法均為經立法程序制定之法律，現行土地法第九十六條及第九十七條係民國三十五年四月二十九日國民政府修正公布者，考其立法意旨，在於安定民居，防止暴利，並兼顧無住屋者之權利，是土地法第九十七條第一項所稱房屋，當指供住宅用之房屋而言；至現行所得稅法第十四條第一項第五類第四款係民國五十七年十二月三十日總統令修正公布者，其修訂該款之立法理由，係鑑於社會經濟發展結果，房屋所有權人與承租人每故約定無租金，藉以規避稅負，稽徵機關原可逕行實地調查，以核定實際之租金數額，惟此逐項調查工作可能造成不便或苛擾情事，為簡化稽徵作業，遂修定該第四款，明定將財產借與他人使用，如供營業或執行業務者使用，稽徵機關即得參照當地一般租金調整計算租金收入。從而土地法第九十七條及所得稅法第十四條第一項第五類第四款原係分別基於保護經濟弱者及公平合理稅負之不同政策衡酌，前者對租金限制係保護承租人免於受剝削，後者係針對出租人課稅，二者適用對象不同。衡諸土地法第九十七條第一項租金最高額限制，房屋使用情形（住宅、營業用）如未區分，均一體適用，未免失之寬縱；況依現狀言，土地及建築物價額均偏離實價甚多，據以設算租金收入，亦與實際租金相去甚遠；且作為營業使用之房屋，承租人所支付之租金，不僅為使用房屋之對價，尚包括營業利益之對價及地段繁榮之利益在內，當非普通住宅房屋之承租可資相比，自不受土地法第九十七條所定房屋租金最高限制之約束。是故，供營業用房屋，被告參照高雄市八十六年度一般租金標準表調整計算本件租賃收入，揆諸首揭所得稅法第十四條第一項第五類第四款規定，及財政部上揭函釋意旨，並無不合。原告所稱，顯然對相關法律立法意旨及理由容有誤解，核無足採。
㈢至原告所稱因經濟不景氣，位於高雄市○○路與民族路口之隔鄰新蓋二十層維士
比辦公大樓，每坪租金僅五百元，系爭房屋所在之大樓復為路沖，又無停車位且係二十年前建造之舊大樓，空屋甚多，三樓為色情行業使用等因素所致，房租行情遠低於同地段者甚多，被告以每坪七百五十元核計租金，顯屬過高云云，不惟未舉證以實其說；況查依被告提出之與系爭房屋同棟大樓其餘出租房屋（即中正三路五四號二樓、三樓、五樓）與同地段斜對面中正三路九三號大樓八樓之二、五樓之二等供營業使用房屋之八十六年度租賃情形核定表所示，各該出租房屋之租金均達或超過上述高雄市當地一般租金標準，有上開房屋八十六年度租賃情形核定表附卷足佐。本件被告依首揭規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入，應無不當。
四、綜上所述，被告參照一般租金標準以平均每月每坪七五０元，核定原告全年租賃收入為三十六萬一千五百三十元，減除財來公司已扣繳申報租賃收入三萬六千元後，調整計算其租賃所得為十八萬五千五百五十二元，併入原告當年度綜合所得額課稅，揆諸首揭規定及函釋意旨，並無違誤。復查決定及訴願決定遞予維持亦無不合。原告起訴請求撤銷訴願決定及原處分（含復查決定），並無理由，應予駁回。至本院九十年度簡字第二四三○號訴外人丁○○（即本件訴訟代理人）八十七年度綜合所得稅行政爭訟事件，所涉核計租金所得爭執之房屋，雖與本件上開房屋屬同棟、同面積、不同樓層，且該事件並經本院於九十年六月十四日判決撤銷被告依當地一般租金標準所為核計租金併課丁○○綜合所得稅之處分在案；然係屬個案判決，對本件尚無拘束力，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十九 日
高雄高等行政法院第二庭
審判長法官 高 秀 真法 官 戴 見 草法 官 江 幸 垠右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十九 日
法院書記官 李 建 霆