高雄高等行政法院判決 九十年度訴字第八三六號
原 告 甲○○被 告 台南縣白河鎮公所代 表 人 乙○○ 鎮長右當事人間因租約變更登記事件，原告不服台南縣政府中華民國九十年二月十六日九十府法濟字第二三二二一號訴願決定，依法提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、事實概要：緣原告為台南縣○○鎮○○○段三八四、三九０、三九二地號耕地之承租人魏景之繼承人，於民國（下同）八十九年一月二十八日單獨申辦租約變更登記，被告依「台灣省耕地租約登記辦法」通知出租人祭祀公業王慎齋管理人王乃謙於通知之日起二十日內提出書面意見，該管理人於期限內略以：「承租人積欠地租」提出異議，被告乃以八十九年三月十五日八九所民字第一一二七號函通知原告檢具繳納地租之相關文件辦理，惟原告僅提出異議書未檢具相關文件，被告復以八十九年十月四日八九所民字第一一一二二號函告知原告得依規定申請調解，嗣原告再次單獨申請租約變更登記，被告則以八十九年十月十九日八九所民字第一一七四三號函通知原告應依前述函示辦理並檢還登記申請書，原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
乙、兩造聲明：
一、原告聲明：求為判決：
（一）訴願決定及原處分均撤銷。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、被告聲明：求為判決：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
丙、兩造主張之理由：
一、原告起訴意旨略謂：
（一）原告之父原承租坐○○○鎮○○○段三八四、三九０、三九二號耕地，原告之父死亡後，原告依法申請租約變更登記，業經被告查明屬實擬准予變更租約登記，未料出租人祭祀公業王慎齋管理人王乃謙提出書面稱：承租人積欠地租達七個年期，被告因此通知原告檢具繳費證明文件送辦，並退回申請書及相關文件。
（二）依耕地租賃契約書第四條約定，繳納地租之地點為原告之住宅，出租人若主張承租人積欠地租應由出租人負舉證責任，被告應通知出租人提出收取租金未獲給付之證明文件，倘出租人無法舉證，應由出租人提出調解，被告本末倒置要求原告檢具繳費證明文件，顯有不當。
（三）按台灣省耕地租約登記辦法第二條第一項規定「耕地租約之訂立、變更、終止或續訂登記，應由出租人會同承租人，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記。」本件原告為承租人，而出租人不會同申請登記，原告自得單獨申請登記，依法並無不合。
（四）綜上所述，訴願決定及原處分均有未合，請判決予以撤銷。
二、被告答辯意旨略謂：
（一）按台灣省耕地租約登記辦法第二條規定，略以：「耕地租約之變更登記，應由出租人會同承租人，向當地鎮公所申請。出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，單獨申請登記，除有下列情事之一者得逕行登記外，鎮公所應通知他方限期提出書面意見，逾期未提出者，由該管鎮公所逕行登記，．．．
前項受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依本條例第二十六條規定處理。」
（二）查本案原告於八十九年一月廿八日單獨申辦租約變更登記，因不符臺灣省耕地租約辦法第二條第二項得單獨申請登記之規定，被告於八十九年二月十五日依同法第二條第二項規定，通知出租人祭祀公業王慎齋管理人王乃謙於接到通知之起二十日內提出書面意見，該管理人於八十九年三月二日略以承租人積欠地租達七個年期向被告提出異議，被告以八十九年三月十五日八九所民字第一一二七號函通知原告檢具繳納證明文件送所辦理，原告未依照規定辦理，分別於八十九年十月三日、八十九年十月十八日向被告提出異議書及租約登記申請，被告復以「．．．台端未依規定會同出租人辦理租約變更登記，且經出租人於期限內提出異議，台端若仍有爭議得依台灣省耕地租約登記辦法第二條第三項申請耕地租佃委員會調解。」並無不當之處。
理 由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第二百十八條準用民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形之一，爰依原告之聲請由其一造辯論而為判決。
二、按「耕地租約之訂定、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請；但出租耕地經依法編定為建築用地，出租人依平均地權條例等有關法令終止耕地租約時，應向當地縣（市）政府申請核准後送當地鄉（鎮、市、區）公所辦理。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，除有左列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記：一、經判決確定者。二、經訴訟上和解或調解成立者。三、經耕地租佃委員會調解或調處成立者。四、出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者。
五、耕地經逕為標示變更登記者。六、耕地之一部經政府機關徵收，並辦竣所有權登記者。前項受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依本條例第二十六條規定處理。」為台灣省耕地租約登記辦法第二條所明定。次按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。」復為耕地三七五減租條例第二十六條所明定。
三、經查，原告於其父（原承租人）死亡後，單獨申請租約變更耕地，經被告通知出租人後，出租人以書面表示原承租人積欠地租聲明異議，被告遂要求原告檢具相關繳納地租證明重新辦理，原告不服，以地租未繳納之舉證責任應由出租人負擔為由提出異議，並要求被告依其聲請辦理變更登記，被告遂函原告如對租金是否繳納有所爭議，應提起調解程序，原告仍表不服，再次以調解應由出租人提起為由，重新提出變更登記之申請，被告乃以原告應依上述函示意旨提起調解，駁回原告申請之事實，為兩造所不爭執，並有耕地三七五租約登記申請書、郵局存信函、被告八十九年三月十五日八九所民字第一一二七號函、八十九年十月四日八九所民字第一一一二二號函及八十九年十月十九日八九所民字第一一七四三號函附於原處分卷可稽，堪信為真實。本件原告起訴雖主張，出租人如稱承租人租欠租金，理應由出租人負舉證責任，被告應通知出租人舉證，或命出租人提起調解，被告作法顯然違反耕地契約書之內容云云；惟按台灣省耕地租約登記辦法第二條第一項規定，耕地租約之變更登記，應由出租人會同承租人共同申請。若無法會同申請時，得由一方敘明理由，單獨申請登記，但受理機關應通知他方以書面提出意見。本件原告既係單獨前往登記，被告依法自應通知出租人提出意見；且出租人所提出之欠租異議，係屬耕地租佃爭議，依同條第二項規定，應依耕地三七五減租條例第二十六條規定提起調解程序。原告為耕地租約變更登記之申請人，自應由原告提起調解程序，原告既未提起調解，被告自不得辦理原告所申請之耕地租約變更登記。況對於主張有利於己之事實者，應負舉證責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文，本件出租人即祭祀公業王慎齋管理人王乃謙異議原告有欠租之情事，原告對於無欠租之有利事實，自應負舉證之責，是原告辯稱是否欠租應由出租人即祭祀公業王慎齋管理人王乃謙負責，容有誤解。從而，被告駁回原告之聲請，並無不合。另查，被告八十九年三月十五日八九所民字第一一二七號函檢還之登記申請書，雖於鄉（鎮市區）公所審核情形欄內印有「經查屬實擬准予變更租約登記」字樣，然此僅係機關內部處理程序行為，且未經鄉長用印核准，對外尚不發生效力，非即可認為被告已有准予變更登記之意思，原告辯稱被告已准予變更，亦屬有誤。
四、綜上所述，本案原告所提之變更租約登記申請，既未由原告會同出租人共同辦理，而出租人所提出之異議又屬耕地租佃爭議，被告自應待調解或其後之民事訴訟程序確定後始得辦理登記，是被告依法駁回原告之申請，並無不當，訴願決定予以維持，亦無違誤，原告起訴意旨，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段、第二百十八條，民事訴訟法第三百八十五條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十二 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 林茂權法 官 江幸垠法 官 戴見草右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十二 日
法院書記官 藍慶道