高雄高等行政法院簡易判決 九十一年度簡字第二０九號
原 告 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 財政部高雄市國稅局代 表 人 乙○○局長訴訟代理人 丁○○
戊○○右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十一年四月二十五日台財訴字第０九０００六七一七０號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、緣原告於民國（下同）八十八年間將其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號七樓之一房屋，出租予訴外人李俊德等人供營業使用，於當年度綜合所得稅結算申報時，未申報租賃所得，經被告參照當地一般租金標準核定其全年租賃收入為新台幣（下同）七九三、００八元，減除百分之四十三必要費用後，核定租賃所得為四五二、０一四元，應併課八十八年度綜合所得稅，原告不服，申請復查未獲變更，向財政部提起訴願，亦遭駁回。原告仍不服，遂提起本件訴訟主張按財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發字第七七０六六五八五一號函釋「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關，應實地調查鄰近房屋之租金，作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」是原告申請復查後，被告依法自應實地調查最鄰近房屋之申報租金為依據，但被告拒絕實地調查，隨便引用情況、樓層不相當之鄰近五福二路四十一之一號、四十一之二號、四十五之一號等房屋作為依據，致核定之租金高於鄰近地區房屋申報之租金，且所謂鄰近房屋應指最鄰近且較相當房屋而言，查同棟大樓五樓之二房屋，八十七年申報之租金每月為三０、０００元，即每年三六０、０００元，加押租金之利息後，合計為三六三、五七０元，減除百分之四十三必要費用後租賃所得為二０七、二三五元，「八十七年」以後房地產急速不景氣，租金逐年下降，八十八年不可能上漲，故以前一年「八十七年」度申報租金為證並無不妥，訴願決定書以其年度尚屬有別自難作為核課本件租賃所得之依據，其證據之認定方法顯然不公，故求為判決撤銷原處分及訴願決定等語。被告則以原告將系爭房屋租予李俊德作營業使用，八十八年度未申報租賃所得，被告依行為時所得稅法相關規定，參照當地一般租金標準即平均每月每坪七五０元，並考量其房屋面積超過五十坪部分酌情按租金標準之百分之八十計算，核定全年租賃收入七九三、００八元，扣除百分之四十三必要費用後，核定八十八年度租賃所得為四五二、０一四元，並無不合。又經實地調查系爭房屋鄰近地區即同棟三樓之三、同路四十一之一號、四十一之二號、四十五之一號、四十五之一號二樓之一等房屋申報租金情形，均較被告報經財政部核備之當地一般租金每月每坪七五０元為高，被告按一般租金調整計算系爭房屋租賃所得，洵無違誤。再查原告所舉高雄市○○區○○○路○○○號五樓之二房屋「八十七年」申報之租金收入固較被告報經財政部核備之當地一般租金每月每坪七五０元為低，然被告已依規定調整增列租賃收入在案，其處理方式與系爭房屋並無不同等語，資為抗辯。
二、按「第五類：租賃所得及權利金所得：一、．．．五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」為行為時所得稅法第十四條第一項第五類第五款所明定。此規定係對納稅義務人出租財產，其約定之租金，顯較當地一般租金為低時，授權稽徵機關得參照當地一般租金調整計算其租賃收入，其立法本旨，係基於核實課稅原則，為防免租賃雙方勾結，藉故壓低申報租賃所得，用以逃避所得稅而設。又「本法第十四條第一項第五類第四款及第五款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」所得稅法施行細則第十六條第三項定有明文。次按「八十八年度房屋（含土地）之當地一般租金標準．．．（二）高雄市部分．．．２非住家用（含營業用）：依『高雄市區房屋租賃租金標準表』，並考量特定情形予以核定。」亦經財政部八十九年一月三十一日台財稅字第０八九０四五０九一七號函核備在案。而系爭房屋租賃租金標準每月每坪一樓為一、五００元，二樓以上為七五０元，亦有被告高雄市區房屋租賃租金標準表（非住家用）附於原處分卷可稽。
三、經查，原告八十八年度將其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號七樓之一房屋除出租予李俊德外（自一月一日起至七月二十四日止），另出租予新天地撞球場（自一月一日起至十月一日止）及全力企業行（自十月一日起至十二月三十一日止），均供營業使用之事實，此有房屋租賃契約書、查詢業務資料通報單、高雄市政府營利事業統一發證設立登記申請書、登記案件聯合作業審核表、營利事業暨扣繳單位統一編號查詢等影本附卷可稽。原告當年度未申報租賃所得，而依系爭房屋附近商家申報之租賃所得情形，其中同棟四十七號三樓之三每月每坪租金為八０五元，同路四十一之一號、四十一之二號合併計算每月每坪租金一樓部分高於一五００元，二、三樓部分高於七五０元，四十五之一號、四十五之一號二樓之一合併計算每月每坪租金一樓部分為一、五二一元，二樓部分每月每坪七六０元，此有各該房屋八十八年度非自住房屋使用及租賃情形核定表、設算租賃所得復查系爭內容分析及通報表等影本附於原處分卷足稽，足見上開房屋申報之租金均高於當地一般租金標準每月每坪七五０元。則被告依上開法律規定及函釋意旨，參照當地一般租金標準即每月每坪七五０元，並考量系爭房屋面積超過五十坪部分酌情按租金標準之百分之八十計算，核定全年租賃收入七九三、００八元【計算式：（七五０元╳五０坪＋七五０元╳四七．六四坪╳八０％）╳十二個月】，扣除百分之四十三必要費用後，核定原告八十八年度租賃所得為四
五二、０一四元，應併課當年度綜合所得稅，依法並無不合。
四、又原告主張與系爭房屋同棟之四十七號五樓之二房屋，八十七年度申報之租金低於被告核定之系爭房屋租金，而所謂鄰近房屋租金，應以申報租金為原則，而非以調整增列之租賃收入為準云云。然查，房屋出租所約定之租金，顯較當地一般租金為低者，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入，為所得稅法第十四條第一項第五類第五款所明定。故納稅義務人申報之租金顯較當地一般租金為低者，稽徵機關參照當地一般租金調整計算租賃收入，依法並無不合。是原告主張比較租金是否顯較當地一般租金為低，應以申報租金為準，顯屬無據。又上開四十七號五樓之二房屋八十七年度租賃所得，經被告調整為每月每坪七五０元，八十八年度亦經調整為每月每坪七五０元，核定當年度租賃所得為六六二、二八０元，因被告採用之當地一般租金標準係採平均值計算，故申報之租金所得已達一般租金標準百分之八十以上，被告即不予以調整租賃收入，亦經被告陳明在卷，而上開房屋八十八年度申報之租金所得為六０二、二九二元，已達一般租金標準百分之九十，被告乃依納稅義務人申報之金額核定租賃所得，此有王正宏八十八年度綜合所得稅結算申報書、八十八年度非自住房屋使用及租賃情形核定表、被告新興稽徵所綜合所得稅更正核定表等影本附於原處分卷可資佐證。況系爭房屋八十七年度租金所得，亦經被告參照一般租金標準核定平均每月每坪七五０元確定在案，此有最高行政法院九十一年度判字第一三五六號判決影本在卷為憑。且原告亦無證據可資證明系爭房屋周遭環境，有何急遽變化，致八十八年度之租金收入發生銳減之情形。是原告主張其房屋租金低於一般租金標準，並應參照同棟之四十七號五樓之二房屋八十七年度申報之租金，核定其租賃收入云云，委無足採。
五、再者，系爭房屋租予李俊德供營業使用，其租賃契約雖經法院公證，惟法院之公證僅能證明出租人與承租人雙方確有訂立租賃契約之法律行為，至契約約定內容如何，是否屬實，及義務是否履行等，則非屬公證之效力所及。故縱經法院公證之租賃契約，其約定之租金顯較一般租金標準為低者，仍得調整計算其租金收入。故出租人、承租人經法院公證之租賃契約中之租金，只能作為稅捐稽徵機關之參考，不能作為課稅之唯一依據。且該公證契約書所載租金與被告報經財政部核備之當地一般租金每月每坪七五０元相較，本件租金之約定顯較當地一般租金為低，被告依首揭規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入，並無不當。又依卷附被告提出之系爭房屋鄰近地區即同棟大樓四十七號三樓之三、同路四十一之一號、四十一之二號、四十五之一號、四十五之一號二樓之一等房屋使用及租賃情形核定表所示，當年度申報租金均高於上述當地一般租金標準，足見原核定並無違誤。至同棟房屋或鄰近房屋之結構、新舊、使用情形是否有別，是否同樣十年來無人承租等項，固得供為調整租金之參考，然並非調整租金之唯一必要條件，是本件被告既就同棟大樓及鄰近同區段已出租房屋租金申報情形調查，並與上述財政部核定之當地房屋租賃租金標準表互核比較詳加考量，自無違誤。原告主張被告未依財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發字第七七０六六五八五五一號函釋意旨，實地調查鄰近房屋之租金，作為核課之依據，而鄰近房屋係指最鄰近且較相當之房屋，非任取一棟不相當之房屋與樓層做比較云云，亦不足採。
六、本件事證已臻明確，且本件係就系爭房屋八十八年度租賃租金所生之訴訟，如今勘驗現場亦無法得知八十八年度系爭房屋之實況，故原告請求勘驗現場核無必要。原告另聲請訊問證人王正宏，證明王正宏所有高雄市○○○路○○○號五樓之二房屋，八十六年及八十七年度被告逕為核定之租金收入過高，均有提出異議乙節，查該房屋八十七、八十八年申報租金及核定租金之情形，已如前述，原告聲請訊問證人王正宏，亦無必要，併此敘明。
七、綜上所述，原告之主張既不足取，被告參照一般租金標準以平均每月每坪七五０元，核定系爭房屋全年租賃收入為七九三、００八元，減除百分之四十三必要費用後，核定租賃所得為四五二、０一四元，應併課八十八年度綜合所得稅，揆諸首揭法律規定，並無違誤。復查決定及訴願決定遞予維持，亦無不合。原告起訴請求撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。並不經言詞辯論為之。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第二百三十三條第一項、第二百三十六條、第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十五 日
高雄高等行政法院第一庭
法 官 李協明右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造當事人人數附繕本）。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十五 日
法院書記官 蔡玫芳附註：
行政訴訟法第二百三十五條（第一項、第二項）：
對於適用簡易程序之裁判提起上訴或抗告，須經最高行政法院之許可。
前項許可，以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限。