高雄高等行政法院判決 九十二年度訴字第一○一○號
原 告 甲○○○訴訟代理人 丁○○被 告 高雄市稅捐稽徵處代 表 人 乙○○處長訴訟代理人 丙○○右當事人間因土地增值稅事件，原告不服高雄市政府中華民國九十二年六月二十四日高市府法一字第０九二００三四二八一號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、事實概要：緣原告前所有坐落高雄市○○區○○○段一二七九之二、一二七九之六號等兩筆土地，面積分別為十五平方公尺及八五平方公尺（其地上房屋為高雄市○○區○○街○○○號），於民國（下同）八十六年十月二十九日經台灣高雄地方法院（下稱高雄地方法院）拍定，被告所屬三民分處依據高雄地方法院通知後，按一般用地稅率核課上開二筆土地增值稅分別為新台幣（下同）八三六、二六三元及三、七二三、五０三元，合計四、五五九、七六六元，並函請高雄地方法院代為扣繳在案；嗣原告於九十一年二月十五日對上揭土地向被告申請改按自用住宅用地稅率核課土地增值稅，經被告所屬三民分處以九十一年八月二十九日高市稽三財字第０九一０００八六二六號函否准其申請。原告不服，申請復查，未獲變更；提起訴願，亦遭決定駁回；遂提起本件行政訴訟。
乙、兩造聲明：
一、原告聲明求為判決：
（一）訴願決定及原處分（含復查決定）均撤銷。
（二）被告應依原告九十一年二月十五日之申請，對於原告所有坐落高雄市○○區○○○段一二七九之二、一二七九之六號等兩筆土地，面積分別為十五平方公尺及八五平方公尺，作成按自用住宅稅率核課土地增值稅之行政處分，並將溢繳稅額退至高雄地方法院重新分配。
二、被告聲明求為判決：原告之訴駁回。
丙、兩造主張之理由：
一、原告起訴意旨略謂：
（一）原告所有高雄市○○區○○里○○街○○○號建物係為三層樓房，一樓供客廳、餐廳及廚房使用，二樓由原告自住使用，三樓則由女兒及女婿與孫兒共住；原告於六十四年十一月十日即在此設籍，因早年喪偶，現又年邁且無兒子可扶養生活，乃不得不與女兒、女婿同住生活以便於受扶養照顧，此乃親情使然，是該房屋純屬自用，至為明顯。
（二）至於高雄地方法院民事執行處卷附租賃契約書，係因同住女婿聽聞將被拍賣之房屋，如有長期出租，欲投標之人會怯步不敢應買，故於法院派人調查現場時，告知有出租並當時書立租賃契約，未經法院公證即補呈法院，原告係一老婦，僅粗識文字，不知其書立契約之內容如何，更不知其法律關係，契約書純由女兒丁○○自行隨意填寫，其非事實之契約，原告全然不知情，亦非本意，更無收取租金之情事，訴願決定未查明真象遽予認定租賃關係，實在冤枉，該房屋純屬「自用住宅」，基於實質課稅原則，亦即課稅宜以實際發生者為限，應請核實認定，以維當事人權益。
二、被告答辯意旨略謂：
（一）查原告所有坐落高雄市三民區三塊厝一二七九之二（面積十五平方公尺）、一二七九之六號（面積八五平方公尺）等兩筆土地及其房屋（門牌號碼：高雄市○○區○○里○○街○○○號），經高雄地方法院民事執行處（八十五年執字第二００九九號）強制執行結果，於八十六年十月二十九日拍定。被告所屬三民分處依據該院民事執行處八十六年十月三十日八十六高嘉民溫八十五執字第二００九九號函通知，並按一般用地稅率核課土地增值稅計四、五五九、七六六元（分別為八三六、二六三元及三、七二三、五０三元），且於八十六年十一月七日高市稽三財字第五０七七一號及五０七七二號函請代為扣繳在案；嗣原告於九十一年二月十五日向被告所屬三民分處申請改按自用住宅用地稅率核課土地增值稅，經該分處於九十一年八月二十九日以高市稽三財字第０九一０００八六二六號函略以：「高雄地方法院八十五年執字第二００九九號強制執行事件不動產附表載示，『本件建物由第三人周建富承租，租期自八十年三月一日起至九十五年二月二十八日止，每月租金新台幣伍仟伍佰元．．．』。本案土地於八十六年十月二十九日拍定，其租賃情形、期間與土地稅法第三十四條規定不符．．．。」為由，乃否准原告申請，於法並無不合。
（二）原告主張：原告於六十四年十一月十日即在此設籍，因早年喪偶，現又年邁且無男孩可扶養生活，乃不得不與女兒、女婿同住生活以便於受扶養照顧．．．
契約書係同住女婿聽聞將被拍賣之房屋，如有長期出租，欲拍賣之人會卻步不敢拍賣，故於法院派人調查現場時，告知有出租並當時書立租賃契約，未經法院公證即補呈法院，原告係一老婦，僅粗識文字，不知其書立契約之內容如何，更不知其法律關係，契約書純由女兒丁○○自行隨意填寫，其非事實之契約，原告全然不知情，亦非本意，更無收取租金之情事，訴願決定未查明真象遽予認定租賃關係，實在冤枉云云；惟查，依據卷附高雄地方法院拍賣不動產附表略載：○○○區○○○段一二七九之二、一二七九之六等二筆土地，其地上建物門牌高雄市○○區○○街○○○號，本件建物現由第三人周建富承租，租期自民國八十年三月一日起至民國九十五年二月二十八日止，每月租金新台幣伍仟伍佰元，．．。」被告所屬三民分處為明瞭本案系爭土地其地上建物於拍定前一年內（自八十五年十月二十九日至八十六年十月二十九日止）供租賃使用情形，分別於九十一年五月六日、九十一年六月十一日及九十一年六月二十八日函文請高雄地方法院提供租賃契約書憑參酌，經該院於九十一年八月十九日以高貴民溫八十五執字第二００九九號函檢附承租人（即周建富）具狀檢陳之房屋租賃契約書影本供參；查該房屋租賃契約書略載：「．．．房屋所在地及使用範圍：高雄市○○區○○街○○○號三層透天樓房全部與其全部附屬建物、及其坐落之土地，租賃期限：自八十年三月一日起至九十五年二月二十八日止計十五年，租金：每個月新台幣五千五百元正，出租人：甲○○○（簽名蓋章）、承租人：周建富（簽名蓋章），立約日期：八十年二月二十七日」，是前述租賃契約書既經原告與承租人周建富合意訂定，且由承租人提出主張經法院採據而登載於不動產附表，而原告於拍賣期間內亦未提出異議，則據上述資料記載，原告原所有三民區三塊厝一二七九之二、一二七九之六號等兩筆土地之地上房屋於拍定前一年內（即自八十五年十月二十九日起至八十六年十月二十九日止）有供出租使用之事實，應堪認定；則系爭二筆土地顯不符適用自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅；是原告辯稱該地上建物無供出租乙節，顯係事後卸責之飾詞，自不足採據。
（三）綜上所述，原處分以原告原所有座落土地之三民區三塊厝一二七九之二、一二七九之六號等兩筆土地，地上房屋於拍定日（八十六年十月二十九日）前一年內有供出租使用」為由，否准其申請改按自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅，認事用法，洵無違誤，原告起訴意旨，顯無理由，應予駁回。
理 由
一、按「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」「土地增值稅之稅率，依左列規定：一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值稅百分之四十。二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之五十。三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅百分之六十。
」「土地所有權人出售其自用住宅用地時，都市土地面積未超過三公畝部分．．．，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之，．．．。前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。．．．。」土地稅法第九條、第三十三條、第三十四條分別定有明文。職是，得適用自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅者，須出售之房地同時符合供自用住宅使用、都市土地面積未超過三公畝及出售前一年內未曾供營業使用或出租等要件始足。
二、查原告所有坐落高雄市三民區三塊厝一二七九之二（面積十五平方公尺）、一二七九之六號（面積八五平方公尺）等兩筆土地及其房屋（門牌號碼：高雄市○○區○○里○○街○○○號），經高雄地方法院民事執行處（八十五年執字第二００九九號）強制執行結果，於八十六年十月二十九日拍定。被告所屬三民分處依據該院民事執行處八十六年十月三十日八十六高嘉民溫八十五執字第二００九九號函通知，並按一般用地稅率核課土地增值稅計四、五五九、七六六元（分別為
八三六、二六三元及三、七二三、五０三元），且於八十六年十一月七日以高市稽三財字第五０七七一號及五０七七二號函請高雄地方法院代為扣繳在案；嗣原告於九十一年二月十五日向被告所屬三民分處申請改按自用住宅用地稅率核課土地增值稅，經該分處於九十一年八月二十九日以高市稽三財字第０九一０００八六二六號函略以：「高雄地方法院八十五年執字第二００九九號強制執行事件不動產附表載示，『本件建物由第三人周建富承租，租期自八十年三月一日起至九十五年二月二十八日止，每月租金新台幣伍仟伍佰元．．．』。本案土地於八十六年十月二十九日拍定，其租賃情形、期間與土地稅法第三十四條規定不符．．．。」為由，否准原告申請之事實，有房屋租賃契約書、高雄市房屋稅籍登記表、戶籍謄本、高雄地方法院八十五年度執字第二００九九號拍賣不動產附表、被告所屬三民分處九十一年八月二十九日高市稽三財字第０九一０００八六二六號函附於原處分卷可稽，且為兩造所不爭，足堪信為真實。
三、原告主張系爭房屋於高雄地方法院民事執行處拍賣時所提租賃契約書，係因女婿聽聞將被拍賣之房屋，如有長期出租，欲投標之人會怯步不敢應買，故於法院派人調查現場時，告知有出租並書立租賃契約，契約書純由女兒丁○○自行隨意填寫，其非事實，原告全然不知情云云；然查，原告所有前揭系爭房屋，經高雄地方法院民事執行處於八十四年八月十五日執行假扣押，案外人周建富即原告女婿旋即於同年月二十四日提出租賃契約書，主張其對系爭房屋有租賃權，期間自八十年三月一日起至九十五年二月二十八日止，有租賃契約書在卷可憑，並經本院調閱高雄地方法院八十四年度執全字第一六一０號假扣押卷核閱屬實；即系爭房屋嗣經高雄地方法院民事執行處執行拍賣，於調查房屋使用情形時，案外人周建富仍為相同主張；另原告委任之代理人莊建儀亦稱：「．．．當初租約未公證。」等語，高雄地方法院遂於拍賣不動產公告載明「本件建物現由第三人周建富承租，租期自民國八十年三月一日起至民國九十五年二月二十八日止，每月租金新台幣伍仟伍佰元，拍定後不點交．．。」各情，亦經本院調取高雄地方法院八十五年度執字第二００九九號民事執行案卷，查閱無訛，且上述租賃契約上原告簽名之真正，亦為原告所不否認（詳本院九十二年十月二十九日準備程序筆錄），基於由誠信原則衍生之禁反言原則，原告自不得任意否定在該民事執行事件所為出租之主張，亦即原告與案外人周建富間於系爭房地拍定前確訂有租賃契約應可認定。原告前開主張，並不可採。
四、綜上所述，原告前揭主張既不足採，則被告否准原告對系爭土地改按自用住宅用地稅率核課土地增值稅之申請，揆諸首開規定及說明，並無不合；復查決定及訴願決定予以維持，亦無違誤；原告起訴意旨求為均予撤銷，並請求判決被告應依原告之申請，對系爭土地，作成按自用住宅稅率核課土地增值稅之行政處分，並將溢繳稅額退至高雄地方法院重新分配，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二百條第二款、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 江幸垠法 官 林石猛法 官 戴見草右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日
法院書記官 嚴寶明