高雄高等行政法院判決 九十二年度訴字第六二三號
原 告 甲○○被 告 雲林縣斗南地政事務所代 表 人 乙○○ ○○訴訟代理人 丙○○右當事人間因所有權登記事件，原告不服雲林縣政府中華民國九十二年四月十八日九二府行法字第九二一○○○○三八二號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：緣原告於民國（下同）九十一年十月十八日（收件複建字第○○三八一○號）檢附臺灣雲林地方法院八十七年度訴字第五一一號民事確定判決及相關證明文件，向被告申請坐落雲林縣○○鎮○○段大東小段三二三地號土地上，門牌號碼雲林縣斗南鎮埤麻里七鄰新厝七十三之二號房屋之建物所有權第一次登記。經被告審查結果，通知原告應於收受補正通知之日起十五日內補正土地共有人使用同意書，因原告未依通知事項補正，被告乃以原告經通知應補正事項逾期未補正或未照通知補正事項完全補正為由，以被告九十一年十二月十二日複駁字第十八號通知駁回原告之申請。原告不服，提起訴願遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：
（一）原告聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。被告應准就坐落雲林縣○○鎮○○段大東小段三二三地號土地上門牌號碼斗南鎮埤麻里七鄰新厝七十三之二號房屋依原告九十一年十月十八日（收件複建字第○○三八一○號）土地登記申請書辦理房屋所有權第一次登記之處分。
（二）被告聲明求為判決：駁回原告之訴。
三、兩造之爭點：
甲、原告主張之理由：
（一）原告訴請訴外人蔣振成就坐落雲林縣○○鎮○○段大東小段三二三地號土地上門牌號碼斗南鎮埤麻里七鄰新厝七十三之二號房屋（下稱系爭房屋）辦理所有權第一次登記後，將該房屋所有權移轉登記予原告，業經台灣雲林地方法院以八十八年四月九日八十七年度訴字第五一一號民事判決原告勝訴，並於八十八年六月十六日確定在案；而於完成房屋稅籍納稅義務人名義變更後，乃於九十一年十月十八日向雲林縣斗南地政事務所申請建物所有權第一次登記，然被告即以函文通知原告檢附土地共有人使用同意書，嗣再以原告未補正土地共有人使用同意書而駁回原告申請。惟被告並未於原處分書敘明通知補正文件之法律依據，及事實上理由，其應記載事項顯有欠缺，依行政程序法第九十六條第一項第二款規定，其法定程式明顯不備，有重大瑕疵，應予撤銷。
（二）系爭房屋係坐落雲林縣○○鎮○○段大東小段三二三地號土地，而訴外人蔣振成亦已於七十三年十月二十九日，將該土地之應有部分五０二０二九分之八一九七移轉登記予原告所有，是系爭房屋物與基地屬同一人所有，應無庸檢附使用基地之證明文件。
（三）又系爭房屋之房屋稅是在六十四年四月開始課徵，故系爭房屋應在六十四年四月間已經興建完成，迄今已有二十七年餘，若當時未經過全體基地所有權人同意，焉可能繼續存續二十七年未遭拆除，是系爭房屋具有合法使用基地之權利，彰彰甚明。
（四）況依民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條之規定，如是以取得使用權之意思，二十年間和平公然占有他人之土地，即可取得使用土地之使用權，該房屋已經繼續和平公然占有該基地，長達二十七年之期間，即已取得合法使用系爭基地之權利，實無須再使用文件證明使用基地之權利。
（五）另原告應否代位申請辦理系爭房屋所有權第一次登記，非不容補正之事項，然被告竟未通知原告補正，實有違誤；若本件應以代位申請方式辦理，即以本書狀表明代位申請之意旨，准予補正代位申請。
乙、被告主張之理由：
（一）系爭房屋，經原告訴請訴外人蔣振成辦理所有權第一次登記後，將房屋所有權移轉登記與原告一案，雖經臺灣雲林地方法院八十七年度訴字第五一一號遷讓房屋事件於八十八年四月九日為原告勝訴之判決，並經確定在案，然原告於九十一年十月十八日收件字號第三八一○號向被告申請建物第一次所有權登記係檢附房屋稅籍證明文件以權利人名義申辦，其申請名義事實與判決主文內容不符，亦非因法院拍賣移轉取得建物之情形，合先敘明。
（二）查被告九十一年十一月十九日複補字第○○○○三一號通知，其內容為經查尚有下列事項須予補正，應於接到本通知之十五日內前來本所補正，逾期補正者予以駁回，補正事項為請檢附土地共有人使用同意書。而被告九十一年十二月十二日複駁字第○○○○一八號通知，駁回原告申請之內容，則為經通知應補正事項逾期未補正或未照通知補正事項完全補正；其內容雖漏列法律依據條文，但均明示補正事項、駁回理由，表明被告處分之意旨。
（三）又系爭房屋係坐落雲林縣○○鎮○○段大東小段三二三地號土地上，而訴外人蔣振成雖已將土地應有部分移轉登記予原告，但該筆土地仍是多人共有之土地非單獨所有，故該建物所有人與基地非全屬同一人甚為明確。而系爭房屋，依其房屋稅是在六十四年度起徵之事實，雖可證明系爭房屋係屬實施建築管理前在共有土地興建完成之房屋。然因雲林縣非都市土地使用編定管制公布日期為七十三年十一月二十日，而依地籍測量實施規則第二百七十九條第二項規定及建物所有權第一次登記法令補充規定第二十一點「共有人之一於實施建築管理前在共有土地興建完成之房屋，申請建物所有權第一次登記時，應檢附其他共有人之土地使用同意書。」之規定，原告自應提出其他共有人之土地使用同意書。
（四）另民法第七百六十九條係規定：以所有之意思二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者得請求登記為所有人。而依民法七百五十八條規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更非經登記不生效力，同法第七百六十五條復規定，所有人於法令限制之範圍內得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。且土地法第四十三條規定依本法所為之登記有絕對效力，是故系爭房屋之基地為已登記之不動產，其使用如非經全體土地所有權人同意，則有絕對權利排除他人占有。故原告主張系爭房屋繼續和平公然占有該基地長達二十七年，已取得合法使用系爭基地之權利，而無庸再檢附使用基地之同意書云云，自無可採。
（五）原告申辦建物所有權第一次測量係檢附業經雲林縣稅捐稽徵處核定移轉變更完竣納稅人名義為原告甲○○之房屋稅籍證明書文件，並參附台灣雲林地方法院民事判決書申辦測量，故被告審核本件係屬依法得免發使用執照之證件，因無使用執照且該建物已變更原告為納稅義務人，符合實施建築管理前建造之建物合法文件；至民事判決及確定證明書則作為該房屋所有權移轉登記之佐證文件，是未就原告因申請書申請人欄不符民事判決主文一事通知補正。然無論以權利人名義或以債權人名義代位申請，其均需補正土地共有人使用同意書，是駁回結果並無二致，併予敘明。
理 由
一、按「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：．．．．．．四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」土地登記規則第五十七條第一項第四款定有明文。查土地登記規則係內政部依據土地法第三十七條第二項規定之授權，所訂立關於土地及建築改良物所有權與他項權利登記之細節性及執行性之法規命令；上述關於登記案件處理程序之規定，乃為執行登記業務所必要，核與授權意旨相符，爰予援用。
二、本件原告因受讓系爭房屋，並受讓系爭房屋所坐落雲林縣○○鎮○○段大東小段三二三地號土地之應有部分，而於九十一年十月十八日向被告申請系爭房屋第一次測量及建物所有權第一次登記，經被告辦理系爭房屋第一次測量後，因系爭房屋所坐落之基地係屬分別共有，原告僅受讓該基地之應有部分，而非全部，乃要求原告補正其他土地共有人使用同意書，因原告逾期未為補正，被告乃駁回原告辦理系爭房屋所有權第一次登記之申請等情，業經兩造分別陳述在卷，並有土地登記謄本、被告九十一年十一月十九日複補字第００００三一號補正通知、被告九十一年十二月十二日複駁字第００００一八號駁回原告申請之通知書及原告之申請書附原處分卷可稽，自堪認定。而原告提起本件訴訟，無非以系爭房屋之建築基地，訴外人蔣振成已將其應有部分移轉予原告，故系爭房屋與基地自始屬一人所有，當無庸檢附使用基地證明文件；況系爭房屋於六十四年四月間已興建完成，迄今已二十七年多，若未經全體基地所有權人同意，豈有存續二十七未遭拆除，再依民法取得時效規定，更顯見系爭房屋有合法使用基地之權利，故原告就本件申請並無再附共有人使用同意書之必要等語，資為爭執。
三、經查：
（一）按「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖。有下列情形之一者，並應附其他相關文件：一、區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。二、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：一、曾於該建物設籍之戶籍謄本。二、門牌編釘證明。三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。四、繳納水費憑證。五、繳納電費憑證。六、未實施建築管理地區建物完工證明書。七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。八、其他足資證明之文件。前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。第二項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。」土地登記規則第七十九條定有明文；另「共有人之一於實施建築管理前在共有土地興建完成之房屋，申請建物所有權第一次登記時，應檢附他共有人之土地使用同意書。但該建物為基地共有人區分所有者，免檢附他共有人之土地使用同意書。」則為建物所有權第一次登記法令補充規定第二十一點所明定。又所謂分別共有，係指數人按其應有部分，對於一物共同享有所有權之型態；而所謂應有部分，係指共有人對共有物所有權所享權利之比例，然應有部分，並非侷限於共有物之特定部分，而係抽象存在於共有物之任何微小部分上。故分別共有之各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權；惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共人有全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院六十二年台上字第一八○三號判例參照）。查土地登記規則乃依據土地法第三十七條第二項規定之授權，所訂立關於土地登記之細節性及執行性之法規命令；至於建物所有權第一次登記法令補充規定則是內政部本於中央主管機關之地位，對法規所為之解釋，以利下級機關職務之執行之行政規則；而上述土地登記規則第七十九條規定及建物所有權第一次登記法令補充規定第二十一點均係關於建物所有權第一次登記之細節性規定；而因實施建築管理前，建物之興建雖無庸申請建築執照及取得使用執照，惟因分別共有之土地，各共有人之應有部分係抽象存在於共有物之任何微小部分，故共有人對共有物之特定部分為使用收益，自須徵得他共人有全體之同意；而共有人在共有土地上興建房屋，本質上即為對共有物之特定部分為使用收益，自應得其他共有人之同意；故土地登記規則第七十九條第四項規定及建物所有權第一次登記法令補充規定第二十一點規定，核與分別共有之法理及所有權登記具公示作用之意旨相符，爰予援用。
（二）查原告係於七十三年間向訴外人蔣振成購買系爭房屋及所坐落雲林縣○○鎮○○段大東小段三二三地號土地應有部分五○二○二九分之八一九七，其中土地之應有部分，訴外人蔣振成雖已依約移轉登記於原告，然系爭房屋因遲未辦理建物所有權第一次登記，而未移轉登記於原告，故原告乃提起臺灣雲林地方法院八十七年度訴字第五一一號遷讓房屋訴訟，並經法院判決「被告（即訴外人蔣振成）應就坐落雲林縣○○鎮○○段大東小段三二三地號土地上門牌號碼雲林縣斗南鎮埤麻里七鄰新厝七十三之二號房屋辦理所有權第一次登記。」等情，有臺灣雲林地方法院八十七年度訴字第五一一號民事判決書及土地登記謄本可稽，是系爭房屋雖屬原告個人所有，但該房屋所坐落之基地則為原告與他人共有一節甚明。另系爭房屋是於二十多年前建築，因當時該地尚未實施建築管理，故建築房屋並無庸申請建築執照及使用執照，而系爭房屋之興建確未申請建築執照及使用執照等情，亦據原告及被告分別陳述在卷；而系爭房屋所坐落之區域業於七十三年十一月二十日實施建築管理，復據被告陳述綦詳，並有雲林縣政府函附原處分卷可按，是依首述建物所有權第一次登記法令補充規定第二十一點規定，原告欲申請系爭房屋之所有權第一次登記，即應檢附其他共有人之土地使用同意書，是被告以九十一年十一月十九日複補字第００００三一號通知，通知原告補正共有人之土地使用同意書，自屬有據。原告以訴外人蔣振成已將土地應有部分移轉予原告，主張系爭房屋與基地自始屬一人所有，無庸檢再檢附使用基地證明文件云云，自無可採。另系爭房屋興建迄今雖已二十餘年，然其他共有人未為爭執，僅是消極未為權利之行使，核與是否同意系爭房屋興建，並無必然之關係，是原告以系爭房屋興建迄今，共有人均未請求拆除，主張其事實上已得共有人同意云云，亦難採取。
（三）又按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」民法七百五十八條定有明文，故主張依民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條規定，因時效取得所有權以外之物權，其物權之取得亦非經登記不生效力，而原告並未登記因時效而取得系爭房屋所坐落土地之物權一節，亦有土地謄本附原處分卷可稽，是原告顯未因時效而取得系爭土地所有權以外之物權；故原告以其已和平公然占有系爭房屋所坐落土地二十餘年，主張其有該土地之使用權，而無庸提出其他共有人之土地使用同意書云云，自有誤會，不足採取。
四、又按「行政處分以書面為之者，應記載下列事項︰．．．．．．二、主旨、事實、理由及其法令依據。．．．．．．。」「違反程序或方式規定之行政處分，除依第一百十一條規定而無效者外，因下列情形而補正︰．．．．．．二、必須記明之理由已於事後記明者。．．．．．．．。」」行政程序法第九十六條第一項第二款及第一百十四條第一項第二款分別定有明文；而依上述規定，書面之行政處分，格式上固應記載法令依據，然如自處分之其他記載中已足以明瞭行政處分之主旨及理由，縱未載明處分之法律依據，因不影響行政處分之整體意旨，更於當事人之權益無妨礙，應認僅屬行政處分之微量瑕疵，而不影響行政處分之效力（吳庚著行政法之理論與實用增訂七版第三八一頁參照）。本件原處分即被告九十一年十二月十二日複駁字第○○○○一八號駁回原告申請之通知書，其內容已載明「經通知應補正事項逾期未補正或未照通知補正事項完全補正」為駁回原告申請之理由；而被告為此駁回之處分前曾以被告九十一年十一月十九日複補字第○○○○三一號補正通知命原告補正土地共有人同意書，則有被告九十一年十二月十二日複駁字第○○○○一八號通知書及被告九十一年十一月十九日複補字第○○○○三一號補正通知附原處分卷可稽；而將此二通知綜合觀之，原告是因未補正被告通知補正之土地共有人同意書而遭駁回，即甚明白，是雖被告九十一年十二月十二日複駁字第○○○○一八號通知書是以首開土地登記規則第五十七條第一項第四款規定作為駁回之法令依據，然此法條之漏未記載，並不影響原處分之整體意旨及原告對原處分之瞭解，而不影響原告之權益，是此法令依據之未記載，當屬微量瑕疵而不影響原處分之效力，是原告據以爭執求為撤銷原處分，尚無可採。另被告九十一年十一月十九日複補字第○○○○三一號通知，係命原告補正文件，是此通知並未損及原告權益，其性質當屬觀念通知而非行政處分，是原告援引行政程序法第九十六條第一項第二款規定，爭執該補正通知未載明補正之依據，原處分是屬違法云云，即有誤會，不足採取。
五、再原告雖主張依據臺灣雲林地方法院八十七年度訴字第五一一號民事判決及確定證明書，被告亦應辦理系爭房屋之所有權第一次登記申請云云。然查原告本件申請是持房屋稅籍資料作為證明文件，而非上述民事判決及確定證明書一節，有申請書附原處分卷可按；又前述臺灣雲林地方法院八十七年度訴字第五一一號民事判決主文是諭知該案被告即訴外人蔣振成應就坐落雲林縣○○鎮○○段大東小段三二三地號土地上門牌號碼雲林縣斗南鎮埤麻里七鄰新厝七十三之二號房屋辦理所有權第一次登記，其中關於辦理系爭房屋所有權第一次登記部分，其命為申請行為之主體雖為訴外人蔣振成而非原告，然不論是由訴外人蔣振成或原告申請辦理系爭房屋之所有權第一次登記，依建物所有權第一次登記法令補充規定第二十一點規定，其申請均應檢附土地共有人同意書之文件一節，已經被告陳述甚明，是雖被告就本件申請，未通知原告補正由原告代位訴外人蔣振成辦理申請，亦與本件申請因原告未能補正土地共有人同意書而遭駁回之結果無影響，併予敘明。
六、綜上所述，原告之主張並無可採。被告以原告申請辦理系爭房屋之所有權第一次登記，因未檢附土地共有人同意使用證明文件，經限期命補正而未補正為由駁回原告之申請，揆諸土地登記規則第五十七條第一項第四款、第七十九條及建物所有權第一次登記法令補充規定第二十一點規定，核無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告提起本件訴訟，求為撤銷訴願決定及原處分，並請求被告應准就坐落雲林縣○○鎮○○段大東小段三二三地號土地上門牌號碼雲林縣斗南鎮埤麻里七鄰新厝七十三之二號房屋依原告九十一年十月十八日（收件複建字第○○三八一○號）土地登記申請書辦理房屋所有權第一次登記之處分，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第二百條第二款、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十 日
高雄高等行政法院第一庭
審判長法官 楊惠欽法 官 李協明法 官 簡慧娟右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十 日
法院書記官 藍亮仁