高雄高等行政法院判決
92年度訴字第936號原 告 甲○○訴訟代理人 丁○○被 告 財政部高雄市國稅局代 表 人 邱政茂 局長訴訟代理人 乙○○
丙○○上列當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十二年六月二十五日台財訴字第○九二○○三○○四一號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：緣原告所有坐落高雄市○○區○○○路○○○號一樓及三○六號二樓等二戶房屋，於民國（下同）八十八年五月十九日出售，惟於辦理八十八年度綜合所得稅結算申報時，未申報財產交易所得，被告乃分別依該二戶房屋出售時之評定現值新台幣（以下同）五、一一六、一○○元及五、二三二、五○○元之百分之二十，核定財產交易所得各為一、○二三、二二○元及一、○四六、五○○元，併計原告八十八年度綜合所得課稅。原告不服，申經復查結果，未獲變更，提起訴願，亦遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：
⑴訴願決定及原處分（含復查決定）均撤銷。
⑵訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明求為判決：
如主文所示。
三、兩造主張之理由：
甲、原告主張之理由：⒈查原告於八十一年五月十九日向長谷建設股份有限公司（
以下簡稱長谷建設公司）購買高雄市○○區○○○路○○○號一樓、三○六號二樓及地下一樓等三戶房屋及土地，買入總價為四六四、七三○、○○○元，其中三○四號一樓及三○六號二樓房地於八十八年四月十六日以二九八、○○○、○○○元出售予長谷建設公司，並提示出售房屋買賣合約書、收款證明、發票證明、銀行利息收入及說明書等為證，惟被告以原告僅出售二戶，無法證明該二戶之個別賣出價格，因此無法證明買價高於售價；惟原告所有三○六號地下一樓房屋，另已於九十一年十二月二十三日出售予顏健民，出售價格為六、○○○、○○○元，所以此三戶總售價為三○四、○○○、○○○元，如與買入總價四六四、七三○、○○○元相較，顯然損失一六○、七三○、○○○元，已無財產交易所得，甚為明確。
⒉被告以原告雖於九十一年十二月二十三日將三○六號地下
一樓出售予顏健民，出售價格為六、○○○、○○○元，亦無法證明三○四號一樓及三○六號二樓等二戶房屋買進、賣出時之成交價額一事，亦屬推託之詞。原告除已提出之長谷建設公司說明書外，被告仍可以原告於八十一年購入時成本之房地比例計算，亦即買入時之房地比為房屋佔百分之三十，土地佔百分之七十，以買入時三戶之總價四
六四、七三○、○○○元計之，則房屋價格為一三九、四一○、○○○元；而賣出時三戶之總價（含土地及房屋）為三○四、○○○、○○○元計之，則房屋價格為九一、二○○、○○○元（其中一、二樓為八九、四○○、○○○元，地下一樓為一、八○○、○○○元），是故就買入及賣出之房屋價格計之，損失計為四八、二一○、○○○元，應已相當清楚，何來之交易所得？又如被告認為前述方法仍不足以作為無財產交易所得之依據，亦可依購入時房地之現值比例（即土地以公告現值，房屋以稅捐稽徵機關之評定理值之比例）計算買賣時房地個別之價格，作為認定有無財產交易所得之依據，因該三戶買賣之標的，既屬在同一地號上，則課徵之土地增值稅及契稅均採同一標準，依此計算課稅稅額，而是否有財產交易所得，即可依該比例將買賣時房地價格分算後予以認定。
⒊又被告以原告購入時之銀行貸款之債務人除原告外，尚有
鍾介欣、鍾正光及陳彩繁等三人，尚難認定純屬原告個人之借款等為由駁斥原告之說明，在此提出中國信託商業銀行股份有限公司（以下簡稱中國信託銀行）東高雄分行所提供之核准撥款憑單，除用以證明確實由原告提供該三戶房地向該行借款外，且該款確係撥付予原告個人，用以支付向長谷建設公司購買三戶房地之價款，是被告辯稱因尚有鍾介欣、鍾正光及陳彩繁等三人為借款之債務人，尚難認定純屬原告個人之借款。原告既已提出買入時房屋土地合約書之影本三份，清楚交代房地買入之分別價格，此即為原告之取得成本，況實際買賣房屋，顯少有分別訂定房地之分別價格，因此就同一事件應作一致性處理，既然有其他客戶向長谷建設公司購買房屋而有相同之情形，並獲准為無財產交易所得之核定，則對原告亦應作同等之對待，否則即有違平等原則。
⒋又根據一般市場行情，地下室通常做為倉儲功用，因通風
及視野不佳，其價格均低於樓上樓層，查與系爭房屋同棟之十二樓之一面積為一一四．○八坪，總價二千三百八十八萬，每坪房地單價為二十點九萬，房屋款佔百分之三十為七百十六萬元，每坪房屋款單價為六點三萬元；另第十一樓之一總價二三六八萬元，每坪房地單價為二十點八萬元，房屋款佔百分之三十為七一二萬元，每坪房屋款單價為六點二萬元。倘原告購買之地下室每坪亦比照樓上每坪二十點九萬元計算，則八十一年買入時地下室總價應為五千零九十一萬元，以此類推，原告於當年買入系爭一、二樓房地之總價應為四億一千三百八十二萬元（四六四、七三○、○○○元－五○、九一○、○○○元），而房屋款佔百分之三十，從而系爭房屋購入時之價款應為一億二千四百十四萬元，是原告於八十八年四月將系爭房地出售時，一、二樓總價為二億九千八百萬元，如以房屋款佔百分之三十計算，系爭房屋應為八千九百四十萬元，由此證明，本案房屋之銷售，無論就房地總價或僅就房屋款部分均為損失，並無所得。至被告主張於售出合約上之房地分算金額筆跡不同，認為係事後加註一事，經向長谷建設公司查證，事實上合約製作人通常為業務人員，因習慣上僅書寫總價款，而經審核人員複核後，因作帳要求會將房屋、土地價款分別載明，致會有字跡不同之情形。又因本案之房屋土地比為百分之三十比百分之七十，賣出及買入時均同，並無不合理之處。另被告所提契約所載土地持分與土地登記資料記載不符原因，係因土地持分一般需等建物辦竣丈量完畢，分算公設比例後，再依建物單戶面積比佔總建物面積比去分算土地持分，因此一般習慣均如權狀面積所示，而本案土地雖有二買主，但實際地號已併成一地號，作業人員為表示出售之土地持分為一萬分之二○六五，故僅寫在其中一本合約中，然於過戶時，亦合計移轉萬分之二○六五予原告，並無不符。而本案一、二樓土地持分為萬分之一三一五，地下室為萬分之七五○，因八十一年原告買入時為一、二樓及地下室，故合計為萬分之二○六五，八十八年賣出時，因僅賣一、二樓，故轉讓萬分之一三一五給長谷建設公司，萬分之七五○於九十一年出售地下室時過戶給顏建民，因顏建民向長捷公司加買二車位，故土地持分增加為萬分之三四，合計過戶萬分之七八四。⒌再查，原告係於八十八年四月十六日售出二戶房屋給長谷
建設公司，由長谷建設公司承受該時點之借款餘額為一億六千九百五十萬元，然於申請將債務人由原告轉為長谷建設公司時，銀行要求長谷償還四千六百五十萬元，借款金額降為一億二千三百萬元，才同意塗消原告之抵押權設定，並將抵押權設定之金額降為一億四千七百六十萬元，其降低債務之設定登記時間為八十八年八月二十日。而本案開立發票時間比貸款時間早，是為配合所有權移轉時間，蓋系爭房屋之所有權登記時間為八十一年六月三十日，依據開立統一發票辦法，於產權移轉完成日內，建設公司必須將所有款項開立發票，本案因貸款金額較大、手續繁瑣，故核貸時間稍有落後，貸款延至八十一年十月才辦理完竣。至契約中約明貸款金額為三億六千四百八十萬元係依當時一般銀行可以核貸之貸款成數而定，然於實際辦理貸款時，銀行為考量風險承擔，尤其在大額貸款常會將貸款金額調降，並增加保證人或增提擔保品，以保證銀行之債權，故本案最後核貸金額為三億元，並增加鍾介欣之土地持分萬分之二○四為擔保，並將鍾正光、陳彩繁、鍾介欣同列為債務人，此係銀行為保障自己債權之作法，然實際借款人為原告一人，是足以清楚證明為原告購屋之借款，而非公司借款，因倘為公司借款，債務人應為長谷建設公司，而非個人，而個人也沒有理由提供個人財產予公司作擔保。除此，本案除就售屋之損失外，尚有買入之契稅一、二八六、七三一元（地下室四八一、八二三元、一樓三
八二、九四三元、二樓四二一、九六五元）及賣出時之增值稅一、○七二、二八五元之支出，及七年之房屋稅、地價稅等，是本案不可能有財產交易所得。
⒍再者，長谷建設公司係於八十八年八月二十三日以高雄市
○○區○○○路○○○號一樓、三○六號二樓房地為擔保品，向中國信託貸款一億二千三百萬元，於當日該筆款項匯入長谷建設公司0000000000000號帳戶，連同其本身自有資金，合計一億三千七百八十三萬八千零五十三元，開立彰化商業銀行支票後，抬頭人為長谷建設公司轉出，用以代償原告向中國信託銀行貸款本金一億三千七百五十萬元及利息三十三萬八千零五十三元，並以此作為支付原告出售系爭房屋之買賣價金。則原告代償中國信託銀行之三千二百萬元，即長谷建設公司應返還原告三千二百萬元，然因長谷建設公司暫時資金調度尚有不便，未能及時支付，及至八十九年，又因台灣本土金融風暴影響，銀行大量縮減銀根，致長谷建設公司發生財務周轉困難，至今仍欠原告應付帳款三千二百萬元，故無相關之付款流程供核，是原告因有應收帳款三千二百萬元，加上實際收入金額，即成為交易金額。原告八十八年八月二十三日還清貸款本息一億五千九百八十三萬八千零五十三元於當日還清，除由原告代償之二千二百萬元外，其餘一億三千七百八十三萬八千零五十三元，即是由長谷建設公司償還。
⒎本案所應具備之文件、房地買賣契約書、長谷開立之發票
證明聯、房地產權等，於地政事務所辦理產權移轉登記時均已完成，且就該等文件言，長谷乃為一上市公司，每年財務報表均經會計師查核簽證，稅務申報亦經國稅局查核，其對此購屋價款支付亦無提出任何問題或有未付清之表示，是原告已依法盡舉證義務，被告僅以缺少資金流程為由，否認原告交易損失之事實，即有違證據法則。再參照台北高等行政法院九十二年度訴字第二二三三號判決意旨：「依據民法第三四七條之規定，買賣契約僅買賣雙方間就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，至於買賣價金如何支付法令上並無明文規定，縱買賣價金於契約成立後或移轉登記後再交付，也無礙於買賣契約之成立。」故買賣契約無論係成立要件或生效要件，皆與資金流程無涉。
乙、被告主張之理由⒈按「個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，
如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。說明：．．．個人出售房地，如能提示買進及賣出該房地之買賣契約書，且該契約書附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證，經稽徵機關查明屬實者，除可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格，以憑核實計算財產交易所得外，餘均依主旨規定辦理；．．．。至個人出售房屋如未申報或未能提出證明文件者，依所得稅法施行細則第十七條之二規定，稽徵機關依本部核定標準核定之。」、「八十八年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準，高雄市部分，應按房屋評定現值之百分之二十計算。」為財政部八十三年一月二十六日台財稅第000000000號及八十九年二月十日台財稅第0000000000號函所明釋。
⒉查原告於八十一年五月十九日以四六四、七三○、○○○
元向長谷建設公司及地主鍾介欣同時購買前開高雄市○○區○○○路○○○號一樓等三戶房地，其於買入時雖已就該三戶房屋與其坐落之土地分別訂立買賣契約書（其中土地為長谷建設公司及地主鍾介欣所共有），但並未劃分該三戶房屋之房地個別價格，而長谷建設公司復無法提出系爭房屋八十一年度之出售明細等相關資料供核，此外，原告亦僅提示八十一年十月三十日向中國信託銀行貸款三○○、○○○、○○○元之利息收入收據補發證明單供核，經查該筆借款之擔保物提供人除申請人外，尚有地主鍾介欣；而共同債務人除原告外，尚有地主鍾介欣、鍾正光及陳彩繁等三人，又長谷建設公司開立發票予原告之日期為八十一年五月十九日至八十一年六月二十九日及發票之金額合計為三○二、○七○、○○○元，均與前述借款之時間及金額不符，復未就前開貸款之資金用途提示確係用於購買系爭房屋之有力證明，是依中國信託銀行提供之抵押借款保證書、授信契約書、抵押權設定契約書及他項權利證明書等影本資料所載，尚難認定純屬原告個人之借款，且原告迄無其他支付價款證明足資證明；另原告於八十八年五月十九日以二九八、○○○、○○○元出售上開三○四號一樓及三○六號二樓兩戶房屋，對象為原房屋出賣人長谷建設公司，後雖於九十一年十二月二十三日以六、○○○、○○○元將餘屋三○六號地下一樓房地出售予顏建民，惟因出售之時點不同，損益顯難劃分。
⒊又原告所提示之不動產買賣契約書，雖已註記房屋、土地
個別出售價格，惟顯為事後加註，不足採據，有長谷建設公司開立之發票影本、土地及建物登記謄本、中國信託商業銀行股份有限公司東高雄分行九十一年七月九日中信東高發第0000000000號函及被告九十一年十二月十八日電話紀錄等附案可稽，是原告出售該二戶房地，其原始取得成本及出售價格之金額，既無法加以查核明確，原告復無其他支付價款證明足資證明，被告初核依財政部核定標準核定原告八十八年度財產交易所得，自無不合，請予維持。至長谷建設公司雖於九十年四月二十四日出具出售予原告上開三戶房屋原始取得個別價格之說明書，惟無相關帳證資料以實其說，核無足採。
⒋至原告主張可依購入時房地之成本比或現值比例計算買賣
時房地個別之價格，作為認定有無財產交易所得之依據乙節，惟如前面論述，原告出售系爭二戶房地，其原始取得成本及出售價格之金額，既無法加以查核明確，原告復無其他支付價款證明足資證明，其主張依房地之成本比計算買賣時房地個別之價格乙詞，並無足採。而土地公告現值及房屋標準評定現值僅為供課徵土地增值稅及契稅之依據，並非交易時之實際成交價格或原始取得成本，所訴核無足採。另主張實際買賣房屋，顯少有分別訂定房地之分別價格，因此就同一事件應作一致性處理，並獲准為無財產交易所得之核定，否則即有違平等原則乙節，查被告處理類似案件，皆依規定辦理，尚無為不利當事人之處理，亦無違平等原則，原告主張實際買賣房屋顯少有分別訂定房地之分別價格，復於出售契約內加註個別之房地價格，顯屬矛盾，不足為採。是本件買賣契約既具備成立要件與生效要件，原告本應就其得減除之原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用等，依法負舉證責任，還原事實，其怠盡其協力義務，徒以所有權移轉登記等相關制式文件作為收付價款之憑證，證據顯有不足，自難認其主張為真實。
⒌再查，依中國信託銀行九十四年一月七日中信發字第九三
一一七○○六一號函說明三：「長谷建設公司於八十八年八月二十三日以右揭高雄市○○區○○○路○○○號一樓、三○六號二樓房地為擔保品向本行借款一二三、○○○、○○○元，當日該筆款項匯入長谷建設公司0000000000000號帳戶，並連同長谷建設公司本身自有資金合計一三七、八三八、○五三元以支票方式轉出，．．．」等語，惟依中國信託銀行提示當日傳票，該款項一
三七、八三八、○五三元是開立彰化商業銀行支票轉出，且抬頭人為長谷建設股份有限公司，與原告說明該款項償還原告貸款本金一三七、五○○、○○○元及利息三三八、○五三元，顯有未合。另原告所稱代償中國信託銀行部分為三二、○○○、○○○元，亦未提供該款項長谷建設公司相關之付款流程供核，是原告實際收入金額與成交金額並不相符。又前揭中國信託銀行函說明三：「．．．另當日甲○○向本行借款二二、○○○、○○○元，同日甲○○償還前向本行借款之本息一五九、八三八、○五三元」惟查，原告系爭房屋之貸款至八十八年八月二十三日貸款本息共計一五九、八三八、○五三元，於當日還清，惟由何人償還，銀行並無提供相關傳票及帳證。再據中國信託銀行民族分行九十四年六月三十日中信發字第九四一一七一○○四二號函說明二：「經查八十八年八月二十三日長谷建設自其0000000000000號帳戶提領新台幣一三七、八三八、○五三元以開立支票方式轉出，長谷建設公司將該支票轉入本行存放同業帳戶償還甲○○貸款。」僅能證明原告賣出系爭房屋部分價金，另原告代償中國信託銀行貸款三二、○○○、○○○元部分，至今長谷建設股份有限公司尚未償還原告，是契約所載之價格自失之客觀，不足採據。
⒍再就原告買入系爭房屋之付款流程，其向中國信託銀行借
貸時，係以原告所有土地持分二、○六五／一○、○○○及鍾介欣所有土地持分二○四／一○、○○○及原告所有系爭建物（中正一路三○四號一樓、三○六號二樓及地下一樓等三戶房屋）為抵押擔保，擔保物提供人為原告及鍾介欣，而借款之債務人為原告、鍾介欣、鍾正光及陳彩繁。惟查鍾介欣之身分為出賣人，並兼抵押貸款之義務人及債務人，且原告等四名債務人之身分皆為長谷建設公司及關係企業之大股東，有中國信託銀行高雄分行九十一年七月九日中信銀東高發第0000000000號函覆資料及被告就原告等四名債務人投資對象查核表附卷可稽，顯與經驗法則有違，是究為公司借款或為個人借款，或為公司變相之盈餘分配，顯難劃分，且原告亦未說明資金用途及提示資金支付流程供核，是被告乃分別依該二戶房屋出售時之評定現值之百分之二十，核定財產交易所得，依法並無不合。原告上開主張，均無理由，請駁回原告之訴，以維稅政。
理 由
一、按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：．．．第七類：財產交易所得：．．．財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」、「個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之。」分別為所得稅法第十四條第一項第七類第一款及同法施行細則第十七條之二第一項所明定。次按「個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。說明：．．．個人出售房地，如能提示買進及賣出該房地之買賣契約書，且該契約書附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證，經稽徵機關查明屬實者，除可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格，以憑核實計算財產交易所得外，餘均依主旨規定辦理；．．．。至個人出售房屋如未申報或未能提出證明文件者，依所得稅法施行細則第十七條之二規定，稽徵機關依本部核定標準核定之。」、「八十八年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準，高雄市部分，應按房屋評定現值之百分之二十計算。」復為財政部八十三年一月二十六日台財稅第000000000號及八十九年二月十日台財稅第0000000000號函所明釋。
二、經查，原告於八十八年五月十九日出售其所有坐落高雄市○○區○○○路○○○號一樓及三○六號二樓等二戶房屋，惟於辦理八十八年度綜合所得稅結算申報時，未申報財產交易所得，被告乃分別依該二戶房屋出售時之評定現值五、一一
六、一○○元及五、二三二、五○○元之百分之二十，核定財產交易所得各為一、○二三、二二○元及一、○四六、五○○元，併計原告八十八年度綜合所得課稅等情，此有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、八十八年度綜合所得稅結算申報書、高雄市稅捐稽徵處苓雅分處九十一年四月二日高市稽苓財字第○九一○○一五五五○號函附於原處分卷可稽，洵堪認定。
三、原告雖主張其於八十一年五月十九日向長谷建設公司購買高雄市○○區○○○路○○○號一樓、三○六號二樓及地下一樓等三戶房屋及土地，買入總價為四六四、七三○、○○○元，其中三○四號一樓及三○六號二樓房屋地八十八年四月十六日以二九八、○○○、○○○元出售予長谷建設公司；另原告所有三○六號地下一樓房屋，復於九十一年十二月二十三日出售予顏健民，出售價格為六、○○○、○○○元，所以此三戶總售價為三○四、○○○、○○○元，如與買入總價四六四、七三○、○○○元相較，顯然損失一六○、七三○、○○○元，已無財產交易所得云云。惟查：
⒈原告於八十一年五月十九日以四六四、七三○、○○○元
向長谷建設公司及地主鍾介欣同時購買前開高雄市○○區○○○路○○○號一樓等三戶房地，其於買入時雖已就該三戶房屋與其坐落之土地分別訂立買賣契約書，固有原告所提出之土地不動產買賣契約書二份及房屋不動產買賣契約書乙份、買入房地之發票存根影本、契稅繳款書等附於原處分卷可參，惟上揭買賣契約書並未劃分該三戶房屋之房、地個別價格；又原告於八十八年四月十六日以二九八、○○○、○○○元出售系爭三○四號一樓及三○六號二樓兩戶房屋及土地予長谷建設公司，依其提出之不動產買賣契約書所載，亦未劃分該二戶房屋之房地各別價格，故系爭二戶房屋並無明確之買進賣出之房屋價格可資比較，其出售之損益顯難劃分。抑且，長谷建設公司復無法提出系爭房屋八十一年度之出售明細等相關資料供核，則原告因無法證明其出售之系爭二戶房屋之售價，遠低於買入時之價格，從而被告初核依財政部核定標準，乃按按房屋評定現值之百分之二十計算其財產交易所得，依首揭說明，即無不合。
⒉又「當事人主張事實須負舉證責任，倘其所提出之證據不
足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實。」改制前行政法院三十六年判字第十六號判例可資參照。查被告於復查時，一再要求原告提出系爭二戶房屋之收付款證明，以證明其實際之交易價格，而原告雖有提出賣出之收款證明（參原處分卷所附長谷建設公司電匯予原告之電匯申請書、匯款委託書證明條、匯款回條聯等），惟卻未能提出付款之具體證明。雖原告主張其於購入上開三戶房地時，曾於八十一年十月三十日向中國信託銀行貸款三億元，用以支付長谷建設公司出售該三戶房地之價款並提出中國信託銀行利息收據補發證明單及長谷建設公司出具之說明書為證，然查，原告買入系爭房屋之付款流程，其向中國信託銀行借貸時，係以原告所有土地持分二、○六五／一○、○○○及鍾介欣所有土地持分二○四／一○、○○○及原告所有系爭建物（中正一路三○四號一樓、三○六號二樓及地下一樓等三戶房屋）為抵押擔保，擔保物提供人為原告及鍾介欣，而借款之債務人為原告、鍾介欣、鍾正光及陳彩繁。惟查鍾介欣之身分為出賣人，並兼抵押貸款之義務人及債務人，且原告等四名債務人之身分皆為長谷建設公司及關係企業之股東，亦有中國信託銀行高雄分行九十一年七月九日中信銀東高發第0000000000號函覆資料及被告就原告等四名債務人投資對象查核表附於原處分卷可稽，此與一般個人之購屋貸款情形有違，是該筆鉅額借款，究為公司借款或為個人借款，不無疑義。原告雖另稱前開抵押貸款確係撥付予原告個人，並提出中國信託銀行東高雄分行所提供之核准撥款憑單及存入憑單為證，然銀行核撥貸款，一般均係依貸款人之要求，將貸款悉數撥入其指定之帳戶，故本件縱稱中國信託銀行東高雄分行將三億元貸款全部撥入原告之銀行帳戶，亦無法證明該筆貸款係原告全部用以支付其向長谷建設公司購買前開三戶房地之價款。此外，長谷建設公司開立發票予原告之日期分別為八十一年五月十九日至八十一年六月二十九日及發票之金額合計為三○二、○七○、○○○元，均與前述借款之時間及金額不符，而原告復未能就前開貸款之資金用途，提出確實係用於購買系爭房屋之有力證明，是本院自無法依中國信託銀行提供之抵押借款保證書、授信契約書、抵押權設定契約書及他項權利證明書等影本資料所載，認定上開扺押借款純屬原告個人之借款，且作為購買上開三戶房地之用，故原告僅以前後出售高雄市○○區○○○路○○○號一樓、三○六號二樓及地下一樓等三戶房地之總價金低於購入時之總價，認其已無財產交易所得，即不可採。
⒊再者，原告出售系爭二戶房屋，究有無交易所得而應課徵
所得稅，端賴該二戶房屋有明確之買進賣出之房屋價格可資比較而定。茲據原告提出其出售系爭房地予長谷建設公司之不動產買賣契約書觀之，雖契約第二條有註記房屋、土地個別出售價格（土地總價二億零八百六十萬元；房屋總價八千九百四十萬元），惟該註記之筆跡明顯與原契約內容書寫之筆跡不同，顯為事後加註，故其所記載之房地個別出售價格，本院認為尚不得採為有利原告之證據。是原告出售系爭二戶房地，其原始取得成本及出售價格之金額，即無法加以查核明確，此外，原告復無其他支付價款憑證，足資證明其取得系爭二戶房地之成本高於其出售之價格，則被告依法核定其財產交易所得，尚無違誤。
四、至原告主張被告可依其於八十一年間購入系爭二戶房地時房地之成本比例（即買入時之房地成本比例為房屋佔百分之三十，土地佔百分之七十），或依購入時房地之現值比例（即土地以公告現值，房屋以稅捐稽徵機關之評定理值之比例）計算買賣時房地個別之價格，作為認定有無財產交易所得之依據乙節，惟如前面論述，原告出售系爭二戶房地，其原始取得成本及出售價格之金額，既無法加以查核明確，此外，原告復無其他支付價款之確實證明資料可供查核，其主張依房地之成本比例或現值比例計算買賣時房地個別之價格，並無足採。何況，土地公告現值及房屋標準評定現值僅為供課徵土地增值稅及契稅之依據，並非交易時之實際成交價格或原始取得成本，是原告上開主張，並不足採。
五、綜上所述，原告上開主張，均不足採。被告以依系爭二戶房屋出售時之評定現值五、一一六、一○○元及五、二三二、五○○元之百分之二十，核定財產交易所得各為一、○二三、二二○元及一、○四六、五○○元，併計原告八十八年度綜合所得課稅，認事用法，洵無違誤。訴願決定予以維持，亦無不合。原告起訴請求撤銷訴願決定及原處分，並無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法並不足以影響本件判決之結果，自無庸逐一論述，併此敍明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 11 日
第三庭審判長法 官 邱政強
法 官 戴見草法 官 簡慧娟以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票7份（每份34元）。
中 華 民 國 94 年 8 月 11 日
書記官 藍慶道