高雄高等行政法院簡易判決 九十三年度簡字第一四四號
原 告 甲○○被 告 財政部高雄市國稅局代 表 人 乙○○ 局長訴訟代理人 丙○○右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十三年一月三十日台財訴第0000000000號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告前將其所有高雄市○○區○○○路○○○號二樓、八樓及高雄市○○區○○○街○○○號（持分七七．二﹪）房屋，分別出租予源富投資股份有限公司（以下稱源富公司）、伊莉特化粧品股份有限公司（以下稱伊莉特公司）及台灣南區郵政管理局達仁支局等供營業使用。其中高雄市○○區○○○路○○○號二樓及八樓房屋部分，原告自行申報全年租賃收入分別為新台幣（下同）三六、○○○元及二一二、○○○元，被告以其申報金額顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準，分別核定全年租賃收入為五六、一九四元及三三七、四二六元，經減除百分之四十三費用後，核定其租賃所得分別為三二、○三一元及一九二、三三三元。另高雄市○○區○○○街○○○號房屋部分，原告本（九十）年度未申報租金收入，經被告查得租賃雙方於民國（下同）九十年九月二十五日簽訂租屋契約，並約定租賃期間自九十年九月一日起至九十一年八月三十一日止，每月租金九○、○○○元，被告乃參照上開約定，核定九十年租賃收入一、○八○、○○○元，減除百分之四十三費用，調整計算其租賃所得為六一五、六○○元，併入原告當年度綜合所得額課稅。原告不服，申經復查結果，租賃所得獲追減三
七七、九七九元。原告仍不甘服，提起訴願，經遭決定駁回，乃就高雄市○○區○○○路○○○號二樓及八樓房屋部分提起本件訴訟（註：高雄市○○區○○○街○○○號房屋部分則未爭執），並主張：⒈高雄市○○區○○○路○○○號二樓房屋部分，原告僅有將其中五坪部分出租與源富公司，每月租金三、○○○元，全年租金收入為三六、○○○元，扣除必要費用及成本一五、四八○元，租賃所得額應為二○、五二○元。⒉另高雄市○○區○○○路○○○號八樓房屋部分，原告係出租與伊莉特公司，租期自八十九年六月十六日起，至九十年六月十五日止，每月租金二三、○○○元；自九十年六月十六日起，至九十一年六月十五日止，每月租金二○、○○○元，是九十年全年租金收入為二五六、五○○○元，減除必要費用及成本一一○、二九五元，租賃所得額應為一四六、二○五元。⒊查高雄市○○區○○○路○○○號房屋之基地面積僅六十二坪，以前為兩戶相連之一樓平房打掉後，重新建蓋九層大樓，其正面對著達仁街屬路沖，加以大樓並無停車位，房屋亦為二十三年前建造之舊大樓，全大樓多數為空屋，故房租行情顯然較低於同地段新建大樓甚多。且被告所依據之當地一般租金標準仍停留於幾十年前經濟大好時之標準，並不符事實。又高雄市○○區○○○路近二年來，因捷運施工開挖，亦使租金更加便宜，房屋亦少有人承租，是被告核定之租金顯然偏高，爰請求判決將訴願決定及原處分均撤銷云云。而被告則以：⒈查原告將其所有高雄市○○區○○○路○○○號二樓房屋，出租予源富公司作營業使用，本（九十）年度申報之租賃收入三六、○○○元，顯較當地一般租金為低，原核定依所得稅法第十四條第一項第五類第一、四、五款規定，參照當地一般租金標準核定該屋租賃收入五六、一九四元，減除百分之四十三之必要費用後，核定租賃所得三二、○三一元，並未高於鄰近地區房屋申報之租金，於法即無不合。至原告所稱上開房屋僅提供五坪面積出租予源富公司作營業使用乙節，查該屋係經高雄市稅捐稽徵處實際勘查，並於現場測量繪圖核定實際使用面積為六．六九坪，亦有高雄市稅捐稽徵處新興分處九十一年十月二日高市稽新財字第○九一○○二二九一八號函可資參照。是原核定以房屋使用人可得使用之房屋面積作為計算基礎，並無違誤。原告所稱僅出租五坪，復無相關事證以實其說，所訴自無足採據。⒉原告將其所有高雄市○○區○○○路○○○號八樓房屋提供予伊莉特公司作營業使用，本（九十）年度申報之租賃收入二一二、○○○元，亦顯較當地一般租金為低，原核定依前揭規定，參照當地一般租金標準核定該屋租賃收入三三
七、四二六元，減除百分之四十三之必要費用後，核定租賃所得一九二、三三三元，並未高於鄰近地區房屋申報之租金，於法亦無不合。至原告所稱中正三路近二年來因捷運施工開挖，使得房屋租金一再便宜，被告所定租金標準實在不合理乙節，查系爭租賃所得之年度為九十年度，而中正三路於九十二年間始有捷運施工開挖工程，時間不同，其所稱復無相關事證以實其說，自不足採信。另原告訴稱高雄市○○區○○○路○○○號房屋屋齡老舊乙節，查該屋為鋼筋混凝土造，其房屋課稅年度數尚未達固定資產耐用年數表之耐用年數一半以上，尚難認定該屋之屋齡老舊。原告之訴為無理由，應予駁回等語，資為抗辯。
二、按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之︰．．．第五類︰租賃所得及權利金所得︰．．．財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。．．．財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」「本法第十四條第一項第五類第四款所稱他人，指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人。」「本法第十四條第一項第五類第四款及第五款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」為所得稅法第十四條第一項第五類第一款、第五款、同法施行細則第十六條第二項及第三項所明定。經查，原告於九十年度將其所有高雄市○○區○○○路○○○號二樓、八樓及高雄市○○區○○○街○○○號（持分七七．二﹪）房屋，分別出租予源富公司、伊莉特公司及台灣南區郵政管理局達仁支局等供營業使用。其中高雄市○○區○○○路○○○號二樓及八樓房屋部分，原告自行申報全年租賃收入分別為三六、○○○元及二一二、○○○元，被告以其申報金額顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準，分別核定全年租賃收入為五六、一九四元及三三
七、四二六元，減除百分之四十三費用，核定其租賃所得分別為三二、○三一元及一九二、三三三元。另高雄市○○區○○○街○○○號房屋部分，原告本（九十）年度未申報租金收入，經被告查得租賃雙方於九十年九月二十五日簽訂租屋契約，並約定租賃期間自九十年九月一日起至九十一年八月三十一日止，每月租金九○、○○○元，被告乃參照上開約定，核定九十年租賃收入一、○八○、○○○元，減除百分之四十三費用，核定其租賃所得為六一五、六○○元，乃併入原告當年度綜合所得額課稅等情，此有原告九十年度綜合所得稅結算申報書、被告九十年度申報核定綜合所得稅核定通知書、九十年度非自住房屋使用及租賃情形核定表附於原處分卷內可稽，經核並無不合。
三、經查，原告提起於本件行政訴訟，無非以被告就高雄市○○區○○○路○○○號二樓及八樓之系爭房屋所核定原告之租金所得，並不符合事實，顯然有誤云云，而為爭執。惟被告則以其核定之租金，並未高於鄰近地區房屋申報之租金，於法即無不合等語置辯。是本件兩造所爭執者，厥為原告所申報之租金收入，究有無顯然偏低之情形，茲分述如下：
㈠高雄市○○區○○○路○○○號二樓房屋部分：
原告雖主張上開房屋僅有五坪部分出租與源富公司，每月租金三、○○○元，全年租金收入為三六、○○○元，扣除必要費用及成本一五、四八○元，租賃所得額應為二○、五二○元云云，惟查，原告前於九十年間就系爭房屋使用情形，向高雄市稅捐稽徵處提出營業面積更正，嗣經高雄市稅捐稽徵處實際勘查，並於現場測量繪圖，核定房屋實際面積為一三二、八○平方公尺，其中二二、一○平方公尺（約六．六九坪）部分則為供營業使用，此有高雄市稅捐稽徵處新興分處九十一年十月二日高市稽新財字第○九一○○二二九一八號函附於原處分卷內可資參照，是被告按房屋使用人可得使用之房屋面積作為計算基礎，據以核定租賃所得，並無違誤，原告所稱僅出租五坪云云，然未見其舉出相關事證以實其說，所訴自無足採。又依首揭所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定，出租財產，如當事人所約定之租金，顯較當地一般租金為低者，稽徵機關得參照當地之一般租金標準，調整計算租賃收入；同法施行細則第十六條第三項並規定當地一般租金標準，應由財政部各地區國稅局訂定，並送交財政部備查。茲依財政部高雄市國稅局高雄市區九十年度房屋租賃租金標準表（營業用），關於高雄市○○區○○○路○號至一四四號二樓以上建築七層以下街路房屋部分，每坪每月租金為七○○元。又納稅義務人申報租金是否顯較當地一般租金為低，原則上則以是否低於當地一般租金標準之80﹪為衡量之基準，此有財政部九十一年二月六日台財稅字第○九一○四五○四一八號函准予核備之當地一般租金標準表及其使用說明附卷可考。查，本件原告自行申報之上開系爭房屋每月租金收入為三、○○○元，然依上開租金標準標表，高雄市○○區○○○路○號至一四四號二樓以上建築七層以下街路房屋部分，每坪每月租金為七○○元，則原告申報之租金已較當地一般租金為低，至為明顯【計算式：3000元÷（6.69×700元）＝64﹪】。抑且，被告於核定系爭房屋之租金時，復就鄰近同區段已出租房屋（如中正三路五四號三樓、同路一一○號十一樓之一等）之租金申報情形予以調查，經詳加比較結果，均較上揭房屋租賃租金標準表所訂定之當地一般租金標準為高，是被告依所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定，參照當地一般租金標準，核定上開房屋九十年度全年租金收入於扣除必要費用及成本後，租賃所得為三二、○三一元【計算式為：
6.69 ×700元×12×57﹪＝32,031元】，併入原告當年度綜合所得額課稅，於法並無違誤。原告主張被告核定原告之租金所得，並不符合事實，顯然有誤云云，應係誤解法令所致。
㈡高雄市○○區○○○路○○○號八樓房屋部分：
原告主張上開房屋九十年全年租金收入為二五六、五○○○元，減除必要費用及成本一一○、二九五元，租賃所得額應為一四六、二○五元，有原告與伊莉特公司簽訂之租賃契約書可資為證云云。惟查，原告上開房屋係出租予伊莉特公司作營業使用，雙方於八十九年六月十六日訂定租賃契約，約定租期自八十九年六月十六日起，至九十年六月十五日止，每月租金二三、○○○元；並於九十年六月十六日另訂新約，約定租期自九十年六月十六日起，至九十一年六月十五日止，每月租金二○、○○○元，九十年全年租金收入為二五六、五○○○元【計算式：（23,000元×5＋23,000元÷2）＋（20,000元÷2＋20,000元×6）＝256,500元】，此雖有雙方之租賃契約附於原處分卷內可資參照，然依前開租金標準表，關於高雄市○○區○○○路二—一四四號二樓以上建築七層以上街路房屋部分，每坪每月租金為七○○元，則原告申報之租金顯較當地一般租金為低，已臻明確【計算式：（256,500元÷12）÷（40.17×700元）＝76﹪】。是被告依所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定，參照當地一般租金標準，復就鄰近同區段已出租房屋（如中正三路五四號三樓、同路一一○號十一樓之一等）之租金申報情形予以調查，詳加考量，核定上開房屋九十年度全年租金收入於扣除必要費用及成本後，租賃所得為一九二、三三三元【計算式為：40.17×700元×12×57﹪＝192,333元】，併入原告當年度綜合所得額課稅，於法亦無不合。原告上開主張，並不足採。
㈢又原告另主張高雄市○○區○○○路○○○號房屋為二十三年前建造之舊大樓
，房租行情顯然較低於同地段新建大樓甚多。且被告所依據之當地一般租金標準仍停留於幾十年前經濟大好時之標準，並不符事實，而中正三路近二年來，因捷運即將施工開挖，亦使租金更加便宜，房屋亦少有人承租，是被告核定之租金顯然偏高云云。惟查，系爭租賃所得之年度為九十年度，而中正三路於九十二年間始有捷運施工開挖工程，時間並不相同。且經被告就鄰近同區段已出租房屋之租金申報情形調查結果，上開當地一般租金標準表所定之租金標準，並未高於系爭二、八樓房屋附近之租金，此有高雄市○○○路○○號三樓、同路一一○號十一樓之一等房屋租賃契約書、房屋租賃之各類所得扣繳暨免扣繳憑單及九十年度非自住房屋使用及租賃情形核定表等附於原處分卷內可為佐證，原告僅空言主張被告核定之租金過高，其主張自不足採信。另原告訴稱系爭房屋屋齡老舊乙節，經查鋼筋混凝土造之房屋，其課稅年數已達固定資產耐用年數表所定之耐用年數一半以上，始符合老舊房屋之課稅標準。此外，房屋課稅年數倘達二十八年以上至三十七年者，其租金之核算得按租金標準折減為80﹪，超過三十七年者，則折減60﹪，亦有上開租金標準表使用說明㈢關於鋼筋混凝土造老舊房屋之折扣標準附卷可稽。查，本件高雄市○○區○○○路○○○號房屋，據原告自陳係屬二十三年之舊大樓，尚難謂老舊殘破，自不符合老舊房屋而得折扣計算租金之情形，併此敘明。
四、綜上所述，被告以原告九十年度就其所有高雄市○○區○○○路○○○號二樓及八樓房屋部分，自行申報之全年租賃所得三六、○○○元及二一二、○○○元，顯較當地一般租金為低，乃依所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定，參照當地一般租金標準，分別核定全年租賃收入為五六、一九四元及三三七、四二六元，減除百分之四十三必要損耗及費用，調整計算核定其租賃所得分別為三二、○三一元及一九二、三三三元，併課原告當年度綜合所得稅，並無違誤。訴願決定予以維持，亦無不合。原告起訴求為撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。又本件為簡易訴訟案件，爰不經言詞辯論為之，附此說明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第二百三十三條第一項、第二百三十六條、第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 三十一 日
高雄高等行政法院第四庭
法 官 邱政強右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造當事人人數附繕本）。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十三 年 五 月 三十一 日
法院書記官 藍慶道附註：
行政訴訟法第二百三十五條（第一項、第二項）：
對於適用簡易程序之裁判提起上訴或抗告，須經最高行政法院之許可。
前項許可，以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限。