高雄高等行政法院簡易判決 九十三年度簡字第七十二號原 告 甲○○被 告 財政部高雄市國稅局代 表 人 鄭宗典 局長訴訟代理人 乙○○右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十二年十二月十九日台財訴字第０九二００六六０九六號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、緣原告將其所有坐落高雄市○○區○○○路○○○號八樓之三房屋（以下簡稱系爭房屋），自民國（下同）八十九年九月起出租予子暘水電工程公司（以下簡稱子晹公司）供營業使用，九十年度綜合所得稅申報租賃收入新台幣（下同）二三
０、八五０元（含押金計算租賃收入二、八五０元），減除必要損耗及費用一六
八、０六一元（含地價稅三、三六八元，房屋稅三九、三六０元，利息支出五九、八三五元，折舊一四、七００元，修理費五０、０００元，財產保險費七九八元）後，租賃所得六二、七八九元。經被告初查以其申報金額顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準，設算其租賃收入四五八、六四０元，減除百分之四十三必要費用後，核定租賃所得二六一、四二四元，即調整核增租賃所得一
九八、六三五元，併課原告當年度綜合所得稅。原告不服，申經復查結果，未獲變更，提起訴願，亦遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、茲原告提起本件行政訴訟，無非謂：（一）關於原告所有系爭房屋租予子暘水電公司乙事。該屋自購買迄今一直對外出租，惟八十七年五月間至八十九年八月間，雖一再招租，奈何因景氣不佳，租金高談不成，閒置多時。然而房屋稅、地價稅、水電費、大樓管理費、維修費、銀行貸款本息，每個月均需按期支付耗費龐大，生活壓力遽增。若非當事人，不身入其境，實無法感受其苦。幸而八十九年九月起在子暘水電公司意願租用下，雙方討價還價始談妥，以每個月一九、０００元之固定租金為條件出租至今。雙方訂立租賃契約，並經台灣高雄地方法院公證處公證（公證書八十九年度公字第八００八四０號），子暘公司依約開立一年十二張支票交付原告收執，並按期提示兌現。（二）原告依法據實申報綜合所得稅，並無不合。被告竟認定出租租金「顯較當地一般租金為低」之模擬兩可之解釋強行補稅四一、七一三元，原告實難接受。按一般租金高低係因地點、環境、樓層、坪數、屋況、屋齡、格局、景氣狀況、租用人意願、出租人接受否等因素關連很大。又如無法出租，其期間損失，政府是否給予適當之補貼？僅以一句「較當地一般租金為低」為由，強迫納稅義務人就範，實不合理，乃訴請判決撤銷原處分及訴願決定云云。被告答辯則以：（一）原告該年度將其所有系爭房屋，出租予子暘公司作營業使用，雙方約定每月租金一九、０００元，押金五七、０００元，申報當年度租賃收入二三０、八五０元（含押金計算租賃收入二、八五０元），被告以其申報金額顯較當地一般租金為低，乃按系爭房屋核定營業用坪數四五．五坪參照當地一般租金標準，核定全年租賃收四五八、六四０元【計算式：840元Ｘ45.5坪Ｘ12月】，並以其自行申報之必要損耗及費用一六八、０六一元，尚較按固定資產租賃必要損耗及費用標準百分之四十三計算之必要費用為低，而改按百分之四十三計算必要費用一九七、二一六元後，核定租賃所得二六
一、四二四元，且核定之租金並未高於鄰近地區房屋申報租金，卷附鄰近地區房屋使用及租賃情形核定表可稽，揆諸首揭規定，並無不合，請予維持。（二）又當地一般租金標準之訂定係以當地一般繁榮程度而定，原告當年度將系爭房屋出租予子暘公司作營業使用，且約定之租金較當地一般租金為低，依規定被告即得參照當地一般租金調整計算核增租賃收入。次查，系爭房屋既供營業使用，自無土地法第九十七條規定之適用，是原告所請，洵難憑採等語，資為抗辯。
三、按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：第五類：租賃所得及權利金所得：．．．五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」為行為時所得稅法第十四條第一項第五類第五款所明定。又「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」「土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；上述條文所稱『房屋』，係指供住宅用之房屋而言，前經內政部七十一年五月二十二日七十一台內地字第八七一０三號函釋有案。稽徵機關依所得稅法第十四條第一項第五類規定設算租金時，可參照上開內政部函釋意旨辦理。」復分別經財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第000000000號函及財政部八十一年九月二十九日台財稅字第八一一六七九一二七號函釋在案。
四、經查，本件原告自八十九年九月起將其所有系爭房屋，出租予子暘公司作營業使用，雙方約定租金每月一九、０００元，押租金五七、０００元，九十年度總計自行申報租賃收入二三０、八五０元，減除必要耗損及費用一六八、０六一元後，租賃所得六二、七八九元。經被告以其申報金額顯較當地一般租金為低，乃參照「九十年度房屋租賃租金標準表」內容，核定系爭房屋租賃收入四五八、六四０元，減除固定資產租賃必要耗損及費用標準百分之四十三後，核定租賃所得為
二六一、四二四元，併課其綜合所得稅之事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書影本、九十年度非自住房屋使用及租賃情形核定表、綜合所得稅核定通知書、結算申報書及九十年度房屋租賃租金標準表附於原處分卷可稽，應堪認定。
五、原告雖以前揭情詞爭執，惟查，參照前揭「九十年度房屋租賃租金標準表」所列高雄市○○○路二五四至四二八號及二三一至四一七號之七層以上建築，二樓以上每坪每月租金為八四０元；又系爭房屋同棟大樓但不同樓層之房屋，即高雄市○○○路○○○號十四樓之二號房屋之租金所得，該房屋申報全年租金收入總額為一二０、０００元（即月租金一０、０００元）元，坪數七．二六坪，核計每坪每月租金一、三七七元，有上述房屋九十年度非自住房屋使用及租賃情形核定表影本附卷足稽，足認系爭房屋之租金，顯較當地同棟大樓一般租金為低，則被告依行為時所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入，洵屬有據。又高雄市○○○路二五四至四二八號及二三一至四一七號之七層以上建築，二樓以上實際租金，較上開「九十年度房屋租賃租金標準表」所定月租金為高，被告依「九十年度房屋租賃租金標準」以每月每坪八四０元核算系爭房屋九十年度租金收入，已為有利原告之考量。再者，原告出租系爭房屋申報月租金一九、０００元，換算每月每坪租金約四一八元，僅達當地一般租金標準之半額，實不合常理，故被告依首揭規定，參照當地一般租金標準，並斟酌系爭房屋之坪數、樓層等因素，核算原告所有系爭房屋之租金為四五八、六四０元，減除百分之四十三必要費用後，核定租賃所得為二六一、四二四元，依法即無不合。
六、次按土地法第九十七條固規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，惟考其立法意旨，在於安定民居，防止暴利並兼顧無住屋者居住之權益；至前揭所得稅法第十四條第一項第五類第五款，其立法意旨，係鑑於社會經濟發展結果，房屋所有權人與承租人每以約定較低之租金，藉以規避稅負，稽徵機關原可逕行實地調查，核定實際之租金數額，惟此逐項調查工作可能造成納稅義務人不便或苛擾情事，為簡化稽徵作業，遂增訂該條款規定，明定約定之租金顯較當地一般租金為低者，稽徵機關即得參照當地一般租金調整計算租金收入。職此，土地法第九十七條第一項與所得稅法第十四條第一項第五類第五款之規定，原係分別基於私法上保護經濟弱者及公法上公平合理課稅之不同政策而為衡酌，前者對租金限制係為保護承租人免受剝削，後者則係針對出租人核實課稅，避免其規避稅負，兩者之立法目的與適用對象均不相同。再者，土地法第九十七條第一項租金最高額之限制，如未按房屋使用情形（住宅用、營業用）加以區分，均准一體適用，未免失之寬縱。又依現狀而言，土地及建築物估價額（土地法施行法第二十五條規定，土地額依法定地價，建築物額依該管市縣政府估定之價額）均偏離實價甚多，且相同狀況、相同坪數之不同房屋，土地持分可能懸殊，從而評定現值差別極大，據以設算之租金亦與實際租金相差甚遠，形成課稅不公，偏離均富之政策，且難收遏止逃稅及公平實質課稅之效果。況出租作為營業使用之房屋，承租人所支付之租金，不僅為使用房屋之對價，且包含營業利益之對價及此一地段繁華之利益在內，當非普通住宅用房屋之承租可比，自不應受土地法第九十七條第一項房屋租金最高額限制之拘束。最高法院著有五十四年台上字第一五二八號判例足資參照。復觀諸最高行政法院九十二年十月份庭長法官聯席會議決議亦採取「房屋僅供住宅用者，始受土地法第九十七條第一項規定之限制」之見解，其理由則明揭：「土地法第三編第三章『房屋及基地租用』章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂於土地法第三章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決。此由第九十四條積極的增加房屋的供給，以供人民承租自住之用，第九十五條間接的採取新建房屋賦稅之減免，與第九十六條消極的限制每一人民自住之房屋間數觀之，第九十七條所稱『城市地方房屋租金』，其所謂『房屋』，應指僅供住宅用之房屋而言。內政部七十一年五月二十四日台（七十一）內地字第八七一０三號函亦採此見解。是稅捐稽徵機關所定之當地一般租金標準，如所出租之房屋，供住宅用者，應受土地法第九十七條第一項所設最高額之限制；如房屋供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制，仍得按所定標準核算租金收入。本院七十九年九月份庭長評事聯席會議決議未明示適用對象，應予補充：『所謂出租房屋係指供住宅用之房屋而言』。（本院九十一年度判字第一三五六號判決）」，亦同申斯理。足認供營業使用之房屋，稽徵機關參照當地一般租金調整計算租賃收入時，並不受土地法第九十七條規定之限制。本件系爭房屋係出租予子暘公司作營業使用，為原告所不否認，則系爭房屋既供營業使用，揆諸首揭說明，其租金收入之調整自不受土地法九十七條第一項規定之限制，併予敘明。
七、綜上所述，原告對於系爭房屋係供他人營業用之事實，既無爭執，則被告按系爭房屋核定營業用坪數四五．五坪之坪數，復參照當地一般租金標準，設算系爭房屋九十年度全年之租金收入四五八、六四０元，並改按固定資產必要耗損及費用標準百分之四十三計算九十年度必要費用一九七、二一六元，核算原告九十年度租賃所得為二六一、四二四元，併入原告當年度綜合所得額課稅，揆諸首揭規定及函釋意旨，並無違誤；訴願決定遞予維持，亦無不合。原告起訴意旨求為撤銷訴願決定及原處分（含復查決定），為無理由，應予駁回。又本件為簡易訴訟案件，爰不經言詞辯論為之。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二百三十三條第一項、第二百三十六條、第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 三十一 日
高雄高等行政法院第二庭
法 官 蘇秋津右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須按他造當事人人數附繕本）。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 三十一 日
法院書記官 陳嬿如附註：
行政訴訟法第二百三十五條（第一項、第二項）：
對於適用簡易程序之裁判提起上訴或抗告，須經最高行政法院之許可。
前項許可，以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限。