高雄高等行政法院判決 九十三年度訴字第一五五號
原 告 甲○○被 告 高雄市政府地政處代 表 人 乙○○處長訴訟代理人 丁○○
丙○○戊○○右當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服高雄市政府中華民國九十二年十二月十日高市府法一字第０九二００六七七六五號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、事實概要：緣原告未經申請許可，並加入同業公會，即以「富晟房屋」名義，在高雄市○○區○○路○○○號六樓之一，從事經營不動產經紀業務，嗣於民國（下同）九十二年五月十四日下午二時二十五分許，為被告所屬不動產經紀業業務檢查小組（下稱檢查小組）於上址查獲，審查違章屬實，乃依不動產經紀業管理條例第三十二條第一項規定，裁處原告新臺幣（下同）十五萬元罰鍰，並禁止營業之處分。原告不服，提起訴願，經遭決定駁回；遂提起本件行政訴訟。
乙、兩造聲明：
一、原告聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。
二、被告聲明求為判決：原告之訴駁回。
丙、兩造主張之理由：
一、原告起訴意旨略謂：㈠原告於九十二年五月一日應富晟房屋負責人陳冠霖之商請，以論件計酬方式擔任
其經紀人，嗣於上揭時地為被告查獲其並未經申請許可並加入同業公會，即從事經營不動產經紀業務後，訴外人陳冠霖即避不見面，且去向不明，原告並非該經紀業負責人。
㈡富晟房屋於籌備期間於報章刊登仲介廣告，並未先經原告簽證，所刊登廣告電話號碼均非原告所有，原告確無營業行為。
㈢綜上所述，被告未予查明，即以被告所屬檢查小組人員檢查時在場之原告為處罰對象，顯有不合。
二、被告答辯意旨略謂：㈠按被告檢查小組於九十二年五月十四日下午二時二十五分，至「富晟房屋」營業
處所所在地（高雄市○○區○○路○○○號六樓之一）實地查證時，現場確實發現該營業處所門口張貼富晟房屋招牌，營業處所內明顯處懸掛「不動產經紀人甲○○證書」（九十一年高市字第０００九五號）及「中華民國內政部地政司規定之不動產仲介經紀業報酬標準」，檢查小組經原告陳述意見「雖於報紙刊登仲介售屋廣告，但未實際成交，目前亦無營業。」後當場作成紀錄表，並經原告簽名確認在案。被告依據紀錄表、現場勘查照片及九十二年三月十二日與四月十七日中國時報房屋仲介廣告版取得刊登富晟房屋仲介廣告資料，認定「富晟房屋」確有營業事實，乃依不動產經紀業管理條例第三十二條第一項規定，裁處原告禁止營業及十五萬元罰鍰之處分，並無不合。
㈡原告主張其非「富晟房屋」負責人、門口張貼「富晟房屋」招牌、刊登廣告、懸
掛不動產仲介經紀業報酬標準及不動產經紀人證書是負責人陳冠霖所為，並應陳冠霖之商請，以論件計酬方式擔任經紀人，且其亦無營業行為云云；按原告係領有合格證書之不動產經紀人，對不動產經紀業之相關規定及罰則應相當熟稔，豈有任由他人使用其證書之理，明知故犯至明，況檢查小組前往查證時，「富晟房屋」僅原告一人接受檢查，且原告當場並未提及「陳冠霖」為負責人之情事，次證諸原告陳述之意見「雖於報紙刊登仲介售屋廣告，但未實際成交，目前亦無營業。」並經原告簽名確認在案，原告業已承認「於報紙刊登仲介售屋廣告」只是「未實際成交」，顯已違反前揭條例第三十二條第一項規定，縱原告非負責人亦為行為人，況原告並未就陳冠霖為負責人之主張舉證以明其說，且因「富晟房屋」未於高雄市政府建設局辦理商業登記，原告所稱陳冠霖為負責人，顯係推託之詞，已非可採。
㈢至未依不動產經紀業管理條例第五條規定申請許可，同時又違反商業登記法未經
登記不得營業之法定義務者，參依司法院大法官釋字第五０三號解釋「違反作為義務之行為，同時構成漏稅行為之一部或係漏稅行為之方法而處罰種類相同者，如從其一重處罰已足達成行政目的時，即不得再就其他行為併予處罰」，及內政部九十一年八月一日台內中地字第九一００一一三八一號令「非經紀業而經營仲介或代銷業務，同時違反本條例及商業登記法規定，應分別處予禁止營業與罰鍰及罰鍰與命令停業之行政罰者」「其以從一重處罰已足達成必要之行政目的，不宜重複處罰，即不應再依商業登記法第三十二條規定併予處罰。」均有明文規定。另依內政部八十九年十一月十八日台內中地字第八九二一七一三號函「不動產經紀業管理條例第三十二條之處罰得由直轄市或縣（市）主管機關因地制宜決定罰鍰之額度」規定，被告亦訂定有「高雄市政府地政處處理違反不動產經紀業管理條例統一裁罰基準」，以為裁罰標準之依據。是本件被告參酌原告之行為及裁罰標準裁處原告十五萬元罰鍰，並無不合。
理 由
一、按「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。」「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業」「經紀業經主管機關許可後，應於六個月內依本條例第七條第一項、第三項規定辦妥公司登記或商業登記、繳存營業保證金及加入登記所在地之同業公會。」不動產經紀業管理條例第五條第一項、第七條第一項及同條例施行細則第四條分別定有明文。又內政部八十九年九月十八日台內中地字第八九八０四０九號函示略以：「．．．故擬經營經紀業者，如未依本條例第七條第一項規定加入同業公會後而營業，即難謂為本條例所稱之『經紀業』，自得依本條例第三十二條第一項規定：『非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。』辦理。」在案，核該函釋係不動產經紀業主管機關對於是屬於該條例所稱之「經紀業」適用疑義所為之釋示，並無逾越不動產經紀業管理條例之規定，本院自得予以援用，合先敘明。
二、原告未經申請許可，並加入同業公會，即以「富晟房屋」名義，在高雄市○○區○○路○○○號六樓之一，從事經營不動產經紀業務，嗣於九十二年五月十四日下午二時二十五分許，為被告所屬檢查小組於上址查獲，審查違章屬實，乃依不動產經紀業管理條例第三十二條第一項規定，裁處原告十五萬元罰鍰，並禁止營業處分之事實，有被告查處違法經營不動產經紀業務檢查紀錄表、原告所有「不動產經紀人證書」、中華民國內政部地政司規定之不動產仲介經紀業報酬標準、照片及九十二年三月十二日、同年四月十七日中國時報所刊載富晟房屋仲介廣告資料附於原處分卷可稽，洵堪信為真實。
三、原告雖主張其僅係受富晟房屋負責人陳冠霖之商請，以論件計酬方式擔任其經紀人，並非該經紀業負責人，富晟房屋於報章刊登仲介廣告，並未先經原告簽證，所刊登廣告電話號碼均非原告所有，原告確無營業行為云云；惟查，高雄市○○區○○路○○○號六樓之一係原告所有之營業場所，為原告所自承在卷，而該場所經被告所屬檢查小組於九十二年五月十四日下午二時二十五分許檢查時，發現現場營業處門口張貼有「富晟房屋辦事處」招牌，內則掛有原告領得之「不動產經紀人證書」及「中華民國內政部地政司規定之不動產仲介經紀業報酬標準」等情，有前揭照片五幀及前揭中國時報所刊載富晟房屋仲介廣告在卷可佐，足見原告係富晟房屋現場負責人無訛。此外原告經訴願決定機關於九十二年十月十四日高市法局一字第０九二０００三七九二號函通知，於十日內述陳冠霖之身分證字號、年齡、住居所及檢附相關證據資料供參，均未提出，顯無法舉證證明富晟房屋負責人為陳冠霖，空言主張，即難憑採。又縱或富晟房屋實際負責人係陳冠霖，然如前述，則原告亦為現場實際行為人，被告依法裁處，並無不合。
四、綜上所述，原告前揭主張既不足採，則被告以原告未經申請許可並加入同業公會，即以「富晟房屋」名義，在高雄市○○區○○路○○○號六樓之一，從事經營不動產經紀業務，依不動產經紀業管理條例第三十二條第一項規定，裁處原告十五萬元罰鍰，並禁止營業之處分，並無違誤；訴願決定予以違持，亦無不合；原告起訴意旨求為均予撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 江幸垠法 官 林石猛法 官 戴見草右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 二十 日
法院書記官 嚴寶明