高雄高等行政法院判決
94年度訴字第361號原 告 甲○○被 告 財政部台灣省南區國稅局代 表 人 乙○○ 局長訴訟代理人 丁○○
戊○○上列當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十三年十一月三十日台財訴字第○九三○○五○四○六○號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、事實概要：緣原告八十八年度、八十九年度及九十年度綜合所得稅結算申報，未列報其將所有坐落台中市○區○○路○○○號、五○八號及五一○號二樓之一房屋（以下簡稱系爭房屋）提供廣正開發股份有限公司（下稱廣正公司）使用（其中八十八年度將五○六號二樓二○二櫃位供大盛電腦用品社營業使用；八十九年度將五○六號二樓二○一—一櫃位供強龍科技有限公司營業使用），並由廣正公司轉租予登中國際股份有限公司（下稱登中公司），嗣於民國（下同）八十八年八月二日改由登峰國際股份有限公司（下稱登峰公司）台中英才店接續經營NOVA台中資訊廣場使用之租賃所得，案經財政部台灣省中區國稅局（以下簡稱台灣省中區國稅局）查獲，乃通報被告處理。嗣被告乃參照當地一般租金標準設算原告八十
八、八十九及九十年度租賃收入為新台幣（下同）二、五一
七、九三三元、二、五一七、九三三元、二、五一八、○五六元，減除百分之四十三必要損耗及費用，分別核定租賃所得一、四三五、二二○元、一、四三五、二二○元及一、四
三五、二九一元，併課其各該年度綜合所得稅。原告不服，申請復查未獲變更，提起訴願亦遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：
⑴訴願決定及原處分（含復查決定）均撤銷。
⑵訴訟費用由被告負擔。
㈡被告聲明求為判決：
如主文所示。
三、兩造主張之理由：
甲、原告主張之理由：原告未於言詞辯論期日到場，惟據其所提出之書狀及於準備程序期日到庭之陳述，主張如下：
⒈原告並未出租臺中市○區○○路○○○號、五○八號及五
一○號二樓之一系爭房屋，實係遭他人竊佔營業，原告並未收取任何租金，不應課徵所得稅。
⒉被告所援引之原告與廣正公司簽訂之房屋租賃契約書及原
告同意廣正公司有權將系爭房屋轉租予登中公司之同意書，其中該租賃契約書係由他人偽造原告之簽名，且契約內容未標記每月應付原告多少租金，至所述之押金九千萬元原告亦未曾收取。而該八十八年四月十二日及同年月十九日之同意書上之簽名亦非原告之筆跡，顯係偽造。除此之外，被告亦未能提出第三人給付原告租金之證據。又租金設算課稅應依土地公告現值及房屋評定現值不得超過百分之十，且本件系爭房屋有向銀行貸款繳息，亦應扣除費用。
乙、被告主張之理由：⒈查原告於復查階段主張其為人頭戶，系爭房屋產權非其所
有，嗣於臺灣臺中地方法院又主張系爭房屋為其所有，請求登峰公司返還租金利益，前後主張自相矛盾，合先陳明。茲據登峰公司臺中英才店出具之說明函並檢附原告同意書記載，原告將系爭房屋出租予廣正公司，同意廣正公司有權轉租予登中公司（八十八年八月二日由登峰公司臺中英才店接續）及登峰公司，登中公司及登峰公司亦得再轉租予第三人；又鄰近房屋出租供營業使用，申報每坪每月租金八十八年度三、七○一元及二、一四一元；八十九年度三、八七五元及二、一五三元；九十年度二、七一八元及二、一九二元，均較當地一般租金標準每坪每月六○○元為高，原告既為系爭房屋所有權人，並將該房屋提供廣正公司轉租予第三人營業使用，被告依規定核定其租賃所得八十八年度七五一、四九一元、三九六、一七九元及二
八一、八五○元；八十九年度六四七、三○○元、三九六、一七九元及二八一、八五○元；九十年度七五七、二二六元、三九六、二○○元及二八一、八六五元，依法並無不合。
⒉另據臺灣臺中地方法院九十二年度重訴字第五七九號民事
判決指稱，經調閱相關卷宗，比對原告於應訊後或調查筆錄之簽名，其簽名之筆法、運行、形態、特徵均屬相符，應屬同一人之筆跡，且該法院檢察署九十二年度偵字第九四三○號偵查案件，就此事實亦作同一認定，足認上開同意書上原告之簽名，確為原告所為，原告訴稱該同意書係屬偽造，核不足採。
⒊至稱租金設算不得大於土地公告現值及房屋評定現值之百分之十及系爭房屋有銀行貸款繳息，應予扣除費用乙節。
查土地法第九十七條固規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，惟依財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第000000000號函釋意旨及最高行政法院九十二年十月份庭長法官聯席會議決議亦採取「出租房屋僅供住宅用者，始受土地法第九十七條第一項規定之限制」之見解，足認供營業使用之房屋，稽徵機關參照當地一般租金調整計算租賃收入時，並不受土地法第九十七條規定之限制。本件系爭房屋既供營業使用，揆諸前揭說明，其租金收入之調整自不受土地法第九十七條第一項規定之限制。又原告雖檢附臺中市第四信用合作社個人繳息明細一覽表，僅能證明原告有借款及繳息情形，尚無法證明該借款係用於購置系爭房屋，況繳息起迄日為八十六年四月二十五日至八十七年十月二十五日間，非八十八年度、八十九年度及九十年度所發生，其所訴洵不足採。
理 由
一、原告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第二百十八條準用民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敍明。
二、按「個人之綜合所得總額，以其左列各類所得合併計算之．．．第五類：租賃所得及權利金所得：．．．將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」、「本法第十四條第一項第五類第四款所稱他人，係指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人而言。本法第十四條第一項第五類第四款及第五款所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部備查。」分別為行為時所得稅法第十四條第一項第五類第四款、第五款及同法施行細則第十六條第二項、第三項所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」、「土地法第三編第三章『房屋及基地租用』章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂於土地法第三章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決。此由第九十四條積極的增加房屋的供給，以供人民承租自住之用，第九十五條間接的採取新建房屋賦稅之減免，與第九十六條消極的限制每一人民自住之房屋間數觀之，第九十七條所稱『城市地方房屋租金』，其所謂『房屋』，應指僅供住宅用之房屋而言。內政部七十一年五月二十四日台（七十一）內地字第八七一○三號函亦採此見解。是稅捐稽徵機關所定之當地一般租金標準，如所出租之房屋，供住宅用者，應受土地法第九十七條第一項所設最高額之限制；如房屋供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制，仍得按所定標準核算租金收入。」亦分別為財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第000000000號函及最高行政法院九十二年度十月份庭長法官聯席會議決議所明釋。
三、經查，原告八十八年度、八十九年度及九十年度綜合所得稅結算申報，未列報其將所有系爭房屋提供廣正公司使用（其中八十八年度將五○六號二樓二○二櫃位供大盛電腦用品社營業使用；八十九年度將五○六號二樓二○一—一櫃位供強龍科技有限公司營業使用），並由廣正公司轉租予登中公司，嗣於八十八年八月二日改由登峰公司台中英才店接續經營NOVA台中資訊廣場使用之租賃所得，案經台灣省中區國稅局查獲，乃通報被告處理。嗣被告乃參照當地一般租金標準設算原告八十八、八十九及九十年度租賃收入為二、五一七、九三三元、二、五一七、九三三元、二、五一八、○五六元，減除百分之四十三必要損耗及費用，分別核定租賃所得一、四三五、二二○元、一、四三五、二二○元及一、四三五、二九一元，併課其各該年度綜合所得稅等情，此有被告八
十八、八十九及九十年度綜合所得稅核定通知書、九十三年八月五日南區國稅法二字第○九三○一一三九四三號、九十三年八月三日南區國稅法二字第○九三○一一三九四二號、九十三年八月五日南區國稅法二字第○九三○一一○四六四號復查決定附於原處分卷可稽，堪予認定。
四、原告雖主張其並未出租本件系爭房屋，實係遭他人竊佔營業，原告並未收取任何租金；又原告與廣正公司簽訂之系爭房屋租賃契約書及原告同意廣正公司有權將系爭房屋轉租予登中公司之同意書，係由他人偽造原告之簽名，並非原告之筆跡；此外，租金設算課稅應依土地公告現值及房屋評定現值不得超過百分之十云云。惟查：
⒈不動產物權以登記為生效要件，本件系爭房屋原登記所有權
人為原告，後於九十二年三月十三日由中興銀行股份有限公司拍賣取得所有權，此為兩造所不爭執，並有臺灣臺中地方法院檢察署檢察官九十二年度偵字第一一○三二號、第二四五一六號不起訴處分書及臺灣高等法院臺中分院九十三年度重上字第八三號民事判決附卷可參，則依民法第七百五十八條、第七百六十條及土地法第四十三條等規定，是項登記即有絕對效力。又原告前於八十五年十一月二十一日即與廣正公司簽訂房屋租賃契約書，將系爭房屋租予廣正公司，租期自八十五年十一月二十一日起至九十二年六月二十日止，此有房屋租賃契約書影本乙份附於原處分卷可稽。另原告於八十八年四月十二日及四月十九日復分別出具同意書及確認同意書各乙紙，其上均明載原告同意將系爭房屋租與廣正公司，且同意廣正公司與登中公司間之轉租亦為有效；並同意登中公司有權再將系爭房屋轉租予第三人，亦有該同意書及確認同意書影本各乙紙附於原處分卷可參。此外，台灣省中區國稅局台中市分局為明瞭系爭房屋使用概況，前曾發函向登峰公司台中英才店查詢其租用之情形，茲據登峰公司臺中英才店以九十二年十二月二日登峰台中字財字第九二一二○一號函覆台灣省中區國稅局台中市分局稱：自八十五年十一月二十一日起向廣正公司承租系爭房屋，經營NOVA臺中資訊廣場，將租賃標的物分割隔間後，轉租第三人經營電腦商品，並由本公司負責管理等語，亦有該函附於原處分卷可稽，足徵原告所有之系爭房屋確有出租第三人營業屬實。至原告堅稱其與廣正公司簽訂之系爭房屋租賃契約書及廣正公司有權將系爭房屋轉租予登中公司之同意書，係由他人偽造原告之簽名，並非原告之筆跡云云，然查原處分卷所附之臺灣臺中地方法院九十三年七月十三日九十二年度重訴字第五七九號民事判決已指明略以，經調閱相關卷宗，比對原告於應訊後或調查筆錄之簽名，其簽名之筆法、運行、形態、特徵均相符，應屬同一人之筆跡，且台灣台中地方法院檢察署九十二年度偵字第九四三○號偵查案件就此事實亦作同一認定，足認上開同意書上之簽名，確為原告所為。又原告八十八年四月十九日出具之確認同意書，前亦經臺灣高等法院臺中分院於審理原告與登峰公司間返不當得利事件乙案時，另檢俱原告簽名之交通銀行聯合貸款合約書、台灣台中看守所收容人新收資料表、中國信託商業銀行印鑑卡、彰化商業銀行業務往來文書等，一併送請法務部調查局鑑定結果，證明上開確認同意書上之簽名為真正，亦有臺灣臺中地方法院九十二年度重訴字第五七九號、臺灣高等法院臺中分院九十三年度重上字第八三號民事判決書附於原處分卷可資參酌。準此，原告稱上開房屋租賃契約書及同意書上之簽名係遭人偽造，惟未能舉證以實其說，所訴即不足採。從而原告主張其所有之本案系爭房屋，係遭他人竊佔營業，亦不可採。
⒉又原告雖稱系爭房屋出租，伊迄未收取任何租金云云，然證
人丙○○於臺中高等行政法院九十四年度訴字第三四號綜合所得稅事件中，曾到庭證稱：依原告與廣正公司簽訂房屋租賃契約書記載有保證金九千萬元，應該是有先設算利息，再以該保證金孳生利息充當租金，至於廣正公司再轉租於登中或登峰公司所收取租金，應不會再轉交於原告等語，此有該判決書附卷可參。又證人丙○○於九十四年十月二十六日本院言詞辯論時，亦到院證稱：伊並無握有廣正公司付款之憑證或收據，而系爭房屋之真正所有權人是曾正仁，原告僅是曾正仁之人頭而已，租金之收入都是廣正公司在收，不會給原告。至於保證金以會計作帳方式來說，當時應該有匯入原告的戶頭，而入了戶頭之後再匯給何人，如何支付，伊就不知道了等語，此亦有該言詞辯論筆錄可參，惟殊不問廣正公司就系爭房屋所支付之租金，最後是否由原告收取，然原告既是系爭房屋之所有權人，且系爭房屋又非係無償提供他人作營業使用，依行為時所得稅法第十四條第一項第五類第四款規定，對於無償借用之房屋，限以非供營業或執行業務者使用，始得免予設算租賃所得，從而系爭房屋依規定自仍須按當地一般租金標準計算原告之租賃收入，此乃所得稅法擬制之結果。故被告於八十八年度按大盛電腦用品社開立之免扣繳憑單金額一○、○○○元，核定租賃所得五、七○○元，並參照當地一般租金標準設算租賃收入一、三二八、四○七元【六○○元×〔（一六○‧三八坪×五○ %＋二十四）＋（一八一‧四六坪×五○ %＋二十四）×○‧七〕×十二月】、六九五、○五二元〔六○○元×（一四五‧○七坪×五○ %＋二十四）×十二月〕及四九四、四七四元〔六○○元×（一四八‧二二坪×五○ %＋二十四）×十二月×○‧七〕，減除四十三 %必要損耗及費用暨上揭核定數，核定租賃所得七五一、四九一元（減除依免扣繳憑單核定之租賃所得五、七○○元）、三九六、一七九元及二八一、八五○元；於八十九年度按強龍公司開立之免扣繳憑單金額一九二、七九一元，核定租賃所得一○九、八九一元，並參照當地一般租金標準設算租賃收入一、三二八、四○七元【六○○元×〔（一六○‧三八坪×五○ %＋二十四）＋（一八一‧四六坪×五○ %＋二十四）×○‧七〕×十二月】、六九五、○五二元〔六○○元×（一四五‧○七坪×五○ %＋二十四）×十二月〕及四九四、四七四元〔六○○元×（一四八‧二二坪×五○ %＋二十四）×十二月×○‧七〕，減除四十三% 必要損耗及費用暨上揭核定數，核定租賃所得六四七、三○○元（減除依免扣繳憑單核定之租賃所得一○九、八九一元）、三九六、一七九元及二八一、八五○元；於九十年度則參照當地一般租金標準設算租賃收入一、三二八、四六八元【六○○元×〔（一六○‧三九坪×五○ %＋二十四）＋（一八一‧四七坪×五○ %＋二十四）×○‧七〕×十二月】、六九五、○八八元〔六○○元×（一四五‧○八坪×五○ %＋二十四）×十二月〕及四九四、五○○元〔六○○元×（一四八‧二三坪×五○ %＋二十四）×十二月×○‧七〕，減除四十三 %必要損耗及費用，核定租賃所得七五七、二二六元、三九六、二○○元及二八一、八六五元，併課其各該年度綜合所得稅，並無不合。
⒊再按，房屋僅供住宅使用者，始受土地法第九十七條第一項
規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十之限制，業據前揭最高行政法院九十二年度十月份庭長法官聯席會議決議在案。本件系爭房屋既供營業使用，原告主張本件之租金設算課稅應不得超過土地公告現值及房屋評定現值總價之百分之十，尚無足採。又本件係參照當地一般租金標準設算租賃收入，並減除百分之四十三之必要損耗及費用核計房屋之租賃所得，原告主張應減除房屋貸款利息支出，核屬無據，併予敘明。
五、綜上所述，原告之主張，並無可採。被告以原告未列報租賃所得，乃參照當地一般租金標準設算八十八、八十九及九十年度租賃收入，減除百分之四十三必要損耗及費用，核定租賃所得一、四三五、二二○元、一、四三五、二二○元及一、四三五、二九一元，併課其各該年度綜合所得稅，核無違誤；訴願決定予以維持，亦無不合。原告聲明求為撤銷，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第二百十八條、第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，民事訴訟法第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 31 日
第三庭審判長法 官 邱政強
法 官 李協明法 官 詹日賢以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票7份（每份34元）。
中 華 民 國 94 年 10 月 31 日
書記官 藍慶道