高雄高等行政法院判決
九十五年度訴字第一一一三號九原 告 甲○○訴訟代理人 戊○○
丁○○凃嘉益 律師被 告 台南縣政府代 表 人 乙○○ 縣長訴訟代理人 丙○○上列當事人間因徵收補償事件，原告不服內政部中華民國九十五年十月十二日台內訴字第０九五０一三七八一二號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文訴願決定及原處分均撤銷。
被告對於原告於民國九十五年三月九日之申請事件，應依本判決之法律見解對原告作成決定。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、事實概要：緣被告為辦理交通部公路總局東西向快速公路北門玉井線中山高至台一線段Ｅ七０八之二標新建工程（下稱Ｅ七０八之二標新建工程），需用原告所有坐落台南縣○○鎮○○段七之一地號土地（下稱系爭土地），報經內政部民國（下同）九十四年八月十八日台內地字第０九四００六二一六九號函核准徵收，被告乃於九十五年二月九日以府地用字第０九五００二四四五一號公告徵收，公告期間自九十五年二月九日起至九十五年三月十一日止共三十天。惟原告以地價補償偏低不及市價三分之一為由，於公告期間之九十五年三月九日提出異議書，案經被告以九十五年四月七日府地用字第０九五００六０五六三號函復原告略以：「．．．
本案土地（分割自同段七地號）徵收前為特定專用區內農牧用地，所屬區段八十九年公告現值為每平方公尺一、八００元，九十年公告現值為每平方公尺一、四００元，九十一至九十二年公告現值為每平方公尺一、三００元，九十三至九十五年公告現值為每平方公尺一、二００元，係依據平均地權條例及地價調查估計規則等相關規定，於辦理公告現值調整作業時業已詳加檢討，並參酌當地當時地價動態，考量民眾賦稅及地價均衡原則，提請地價及標準地價評議委員會評議通過，除八十九至九十二年間因房地產景氣低迷，公告現值有微幅調降以反映市場價格動態外，自九十三年迄今均未以調整，故所定公告土地現值應屬平衡合理。
．．．」等語駁回原告之異議。原告不服，提起訴願，經遭決定駁回，原告遂提起本件行政訴訟。
貳、兩造之聲明：
甲、原告聲明求為判決：
（一）原處分及訴願決定均撤銷。
（二）被告應作成再補償原告新台幣（下同）二九、七四二、六００元之行政處分。
（三）訴訟費用由被告負擔。
乙、被告聲明求為判決：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造主張之理由：
甲、原告起訴意旨略謂：
一、北門－玉井東西向快速路段麻豆至下營（西寮）路段四次變更，民眾憤而抗拒公權力的遂行。當時在立委乙○○、各級民意代表與縣長李雅樵努力下，於八十二年間獲得解決為「本路段改列第三優先，退回預算」，縣長李雅樵更向四、五百位民眾承諾：「不再興建，以後如有興建必要，絕對不會動到陳情民眾土地．．．」。未料立委乙○○九十年底改任縣長後，違背第三優先決議，假地主之意以「本路段地主已不再反對，如有，也只是少數幾人而已。」致中央行政機關誤判，未經查證，遽爾於九十三年核定本路段之興建。惟鄰近系爭土地於八十八年致遠管理學院創設，三年內學生達六千餘人，校內宿舍供不應求，學生找不到房子，原告考量系爭土地之獨特（緊鄰學校）與優越性（空間遼闊環境清幽）蓋了一棟學舍（有三十三間套房）及一間店面供租（學生簡餐、火鍋店），年淨收租約有一百二十萬元。申請建築執照時，特別慎重求證，公所建設課人員曾答以：「沒有路的問題，否則我們不會發照」。未料領有合法使用執照之建物，被告卻欲徵收拆除建路，違反信賴與保護原則。
二、九十年後附近地主見致遠管理學院學生商機頗大，原告經營績效良好，有多家攤商準備租用原告土地進駐，周圍地主遂群起效法，宿舍與店面逐一興建，於九十一年間台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）標售麻豆段五之四地號土地時，即以每平方公尺九、一００元售出。此乃因原告土地優越位置及良好經營績效，帶動前開五之四地號土地之標售價。雖被告主張五之四地號土地有面積與位置特殊條件，然原告土地亦為雙面臨致遠周邊道路，且面積遼闊，適合多樣規劃，能掌握各種商機，豈不更具特別條件與獨特性。抑且，原告之土地為麻豆文旦優質產區，種有00年生文旦、白柚，柚果品質一向優等，曾榮獲麻豆地區文旦評鑑頭等獎，優品可賣到每台斤一百元，年淨產值可達二百二十萬元，加計套房店面收租年淨盈可達三百五十萬元。原告土地在鄉下地區生產力強盛，然上開道路開闢，收入來源即告中斷。系爭土地在興建房屋前即請建築師整體規劃，預留店面空間與學舍擴展區、休閒果園區，假以時日必能發展成小型大學城，掌握學生商機，因有此利益，八十九年間，曾有買主出價每分地七百萬元，希望原告出讓，未料快速道路開闢，此遠景破滅。被告未依土地徵收條例施行細則第二條：「徵收土地於不妨礙徵收目的的範圍內，應就損失最少之地方為之，並應儘量避免耕地」規定，採取對原告土地損失最少之方式為之，卻採破壞最大之方案。原告土地四週皆是台糖公司土地，而能掌握致遠管理學院學生商機僅原告土地及五之四地號兩筆土地，土地之利用已不限於農牧用，相鄰之九七、一三０、一三二地價區段，均無如原告土地優越地理位置與交通條件，其買賣實例之價格自不具參考性。又地價調查估計規則第六條規定：「地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。」被告既不依五之四地號土地買賣實例辦理徵收，故意忽視原告土地之收益力，以五之四地號土地之買賣價不能作為原告土地所屬一四二區段之合理市價，實難令人折服。
三、按平均地權條例第四十六條規定：「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」另土地法施行法第四十條規定：「地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之。」內政部基於法規授權訂立之地價調查估計規則，即為地政機關調查估計每宗土地現值之作業規範。次按地價調查估計規則第三條規定：「地價調查估計之程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。四、劃分或修正地價區段。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」；第四條規定：「地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。」第六條規定：「調查買賣實例或收益實例時，應假買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表之項目調查並填寫之。前項調查得向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有土地管理機關、司法機關或有關機關（構）為之。」第九條規定：「第三條第二款所稱影響區段地價之因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響因素之資料等。前項影響區段地價之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第二十一條第一項規定：「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數○○○區段○區段地價。二、無買賣實例或收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且假前款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區區地價修正之。估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。」由首揭地價調查估計規則第四條、第二十一條第一項之規定內容可知，有買賣實例或收益實例可供估計正常單價之區段，應以買賣實例或收益實例作為估計區段地價之方法，若無買賣實例或收益實例，始得依照地價調查估計規則第二十一條第一項第二款規定之方法估計區段地價。因此，在有買賣實例或收益實例足供作為評估地價之參考標準時，自不能捨棄不採，否則即違背地價調查估計規則第二十一條之規定。
四、原告所有系爭土地與原屬台糖公司所有麻豆段五之四地號土地同屬一四二地價區段，前揭麻豆段五之四地號土地於九十一年四月間由台糖公司出售予訴外人張雪然，該土地面積五十六平方公尺，買賣價金為五０二、０００元，每平方公尺售價近九、０００元，此部分事實為被告所不爭，並有土地買賣契約及台糖公司網站之土地標售資料附卷可稽。準此，被告自應依此調查所得之買賣實例，適用地價調查估計規則第二十一條第一項第一款之規定以估計第一四二地價區區地價。被告故意不採取此買賣實例，實已違反上開地價調查估計規則第二十一條第一項第一款之規定。地價評議委員會據被告錯誤之查估資料評定其土地現值，即有違誤。而系爭土地公告現值之調查估計程序既有違誤，則被告以該土地之公告現值作為系爭麻豆段七之一地號土地補償地價之計算依據，自亦有違誤。
五、地價調查估計規則並未規定買賣實例或收益實例之土地有面積較小或地理位置特殊之情況時，可不予採用；另地價調查估計規則第七條係規定：「買賣實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例調查估價表：一、急買急賣。二、期待因素影響之交易。．．．」由此可知，買賣實例縱有急買急賣等特殊之情形，縣（市）地政機關亦不得對此買賣實例置之不理，僅應先對買賣價格作適當之修正後，再據以估計區段地價。因此，被告辯稱麻豆段五之四地號土地有面積與位置上之特殊條件，依地價調查估計規則第七條之規定應不予採用云云，顯不足採。
六、縱被告認為第一四二地價區段內並無買賣實例可供參考，則被告亦應依前揭地價調查估計規則第四條、第二十一條第一項之規定，調查該地價區段內有無收益實例，倘有收益實例可供參考，自應依調查所得之收益實例作為估計區段地價之依據。經查，第三人台糖公司所有麻豆鎮五之三地號土地（即致遠管理學院坐落之土地），位於原告所有系爭麻豆段七之一地號土地之正對面，二者同屬第一四二地價區段，上開麻豆段五之三地號土地出台糖公司出租予致遠管理學院，並設定地上權登記在案，此一收益實例被告所屬地政機關殊無諉為不知之理，且亦非無法調查，故縱認系爭地價區段內無買賣實例，然既有前述之收益實例，則被告於調查估計區段地價時，亦應予以採用，乃被告對上開收益實例亦故意不予採用，卻另參酌第九七、一三０、一三二地價區段之買賣實例價格作為估算地價之依據，顯違地價調查估計規則第四條、第二十一條第一項之規定。
七、再者，依地價及標準地價評議委員會（下稱地價評議委員會）評議作業規範第六點規定：「本會對於地價、土地改良物價額、標準地價或徵收補償地價加成補償成數之評議，應切合該地當時土地或土地改良物之實值。茲前述原屬台糖公司所有麻豆段五之四地號土地，於九十一年四月間買賣之價格每平方公尺即已近九、０００元，該土地與原告所有系爭土地毗鄰，周圍之地理環境均相同，然原告所有麻豆段七之一地號土地之面積遠大於台糖公司所有之麻豆段五之四地號土地，於土地之利用上更具價值，故原告所有系爭土地之價值，應更高於前揭台糖公司之土地，才屬合理，乃被告及地價評議委員會竟將系爭土地之公告現值定為每平方公尺一、二００元，未切合當時土地之實值，與前揭地價評議委員會評議作業規範第六點之規定顯有違背。
八、綜上所述，被告就系爭土地地價之調查估計過程，既未確實依照「地價調查估計規則」之規定進行估價，且地價評議委員會就系爭土地公告現值之評定亦與「地價及標準地價評議委員會評議作業規範」第六點之規定相違背，則原告請求被告就系爭土地之補償金額適度予以調高為每平方公尺五千元，實屬合法有據。被告拒不採納原告之請求，已有違誤，訴願決定復未將被告之處分撤銷，遽駁回原告所提訴願，其認事用法亦有違誤等語。
乙、被告答辯意旨則謂：
一、按「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。．．．前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」為土地徵收條例第三十條第一項、第二項所明定。公告土地現值制定係按地價及標準地價評議委員會作業規範第三點規定，於每年公告現值評議前，由地政事務所舉辦公開說明會，說明有關地價調查、區段劃分、地價估計作業情形及最近一期地價動態情況，並受理當地民眾意見予以彙整處理作成報告，提送地價及標準地價評議委員會作為評議之參考。因八十九至九十二年間全國性房地產市場持續低迷，於辦理公告土地現值調整作業時，皆審慎斟酌，實際反應市場景氣及地價動態，依據每一年調查所得之買賣實例市場正常交易價格，為全面性地價平衡之考量，予以適當之調整，訂定一合理、平衡之地價，故麻豆段七之一地號土地八十九至九十二年間公告現值調整，主要反應這些年房地產市場價格持續滑落情形，合先敘明。
二、有關原告主張系爭土地之公告土地現值每平方公尺一、二００元不及市價三分之一，公告土地現值自八十九年起連年調降，相鄰麻豆段五－四地號土地標售價格較高，故不服徵收地價補償，原告乃要求本件徵收補償應再給付依每平方公尺
三、八００元加四成補償該地價及一成配合施工獎勵金按徵收面積五、二一八平方公尺計算金額，共計二九、七四二、六００元云云。惟系爭土地與同段五之四地號係相鄰土地同屬一四二地價區段，原屬台糖公司，因面積只有五十六平方公尺且雙面鄰接致遠管理學院周邊道路，於九十一年四月以每平方公尺九、一００元之高價標售，乃因為該筆土地有面積與位置上的特殊條件，其標售價並不能反應該區段（一四二地價區段）之正常交易價格，爰不予採用作為本區段之合理市價，而參酌相鄰同屬農牧用地，條件接近的九七、一三
０、一三二地價區段內的買賣實例價格，依地價調查估計規則第二十一條規定訂定。並考量經濟、稅務、各區段地價之平衡、影響地價因素及上期公告土地現值等因素經估算後送交台南縣地價評議委員會評定地價區段劃分參考圖一份及相關區段土地買賣實例調查表影，其作業甚為嚴謹，故所定公告現值尚屬合理，而配合施工獎勵金並非法定補償，該獎勵金核發與否之權責機關為交通部公路總局。此外，原告爭○○○鎮○○段七之一地號土地（分割自同段七地號）緊鄰學校具優越性並經營學生宿舍出租，假以時日妥善經營必能發展成小型大學城，故所定公告現值偏低云云。然上開土地徵收前為特定專用區農牧用地，依據非都市土地使用管制規則第六條第三項規定，農牧用地之用途並不包含學生宿舍，故原告所陳，並不足以採納作為所定公告現值偏低之理由。
三、有關原告不服Ｅ七０八之二標新建工程路線規劃，為另一事件，且非被告權責。又原告主張七十九年間進行整地填土，政府機關應合情合理補償云云。原告未能提出主管機關發給之改良土地費用證明書，被告依據土地徵收條例第三十二條及同條例施行細則第三十三規定礙難受理補償。本件系爭土地，被告均依照法令規定辦理徵收，原告所訴為無理由等語。
理 由
一、按「土地權利關係人對於第十八條第一項之公告有異議者，應於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知土地權利關係人。」「被徵收土地權利關係人對於徵收補償價額不服前項查處情形者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，土地權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。」「前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」「本條例第三十條第一項所稱徵收當期之公告土地現值，指徵收公告期滿次日起算第十五日之公告土地現值。．．．。」「直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序如左：一、分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。
二、依據調查結果，劃分地價區區地價後，提交地價評議委員會評議。三、計算宗地單位地價。四、公告及申報地價，其期限為三十日。五、編造地價冊及總歸戶冊。」「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」「直轄市或縣（市）主管機關依本條例第四十六條規定查估土地現值時，對都市計畫公共設施保留地之地價，應依左列規定辦理：一、保留地處於繁榮街道路○○區段○○○路線價按其臨街深度指數計算。但處於非繁榮街道兩旁適當範圍內劃設之一般路○○區段○○○路線價為其地價。二、保留地毗鄰土地均為路線價道路者，其處於路線價區段部分，依前款規定計算，其餘部分，以道路外圍毗鄰非保留地裡地區段地價平均計算。三、保留地毗鄰土地均為路○○區段者，其處於路線價區段部分依第一款規定計算，其餘部分，以道路外圍毗鄰非保留地裡地區段地價平均計算。四、帶狀保留地處於非路線價區段者，其毗鄰兩側為非保留地時，以其毗鄰兩側非保留地之區段地價平均計算，其穿越數個地價○○○區段○○○○段計算。五、前四款以外之保留地，以毗鄰非保留地之區段地價平均計算。」「前項所稱平均計算，指按毗鄰各非保留地之區段線比例加權平均計算。都市計畫公共設施保留地之地形、地勢、交通、位置之情形特殊，與毗鄰非保留地顯不相當者，其地價查估基準，由直轄市或縣（市）主管機關定之。」分別為土地徵收條例二十二條第一項、第二項、第三十條第一項、第二項、土地徵收條例施行細則第三十條、平均地權條例第十五條、第四十六條、平均地權條例施行細則第六十三條第一項及第二項所明定。徵諸上開規定，土地徵收時，被徵收土地所有人，其獲得徵收補償費的多寡係依據徵收當期之公告土地現值為基礎計算之，而被徵收土地之公告現值，則以該被徵收土地所坐落之地價區段之數額而定之，易言之，被徵收土地之究應補償多少補償費實取決於其坐落區段地價之數額。又按「地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之」為土地法施行法第四十條所明定。內政部基於此項法規授權訂立「地價調查估計規則」，為地政機關調查估計每宗土地現值之作業規範，核與母法規定之意旨相符，本院自得予以援用。
二、被告為辦理Ｅ七０八之二標新建工程，需用原告所有系爭土地，報經內政部九十四年八月十八日台內地字第０九四００六二一六九號函核准徵收，被告乃於九十五年二月九日以府地用字第０九五００二四四五一號公告徵收，公告期間自九十五年二月九日起至九十五年三月十一日止共三十天。惟原告以地價補償偏低且不及市價三分之一為由，於公告期間九十五年三月九日提出異議書，案經被告以九十五年四月七日府地用字第０九五００六０五六三號函復原告，略以「．．．本案土地徵收前為特定專用區內農牧用地，所屬區段八十九年公告現值為每平方公尺一、八００元，九十年公告現值為每平方公尺一、四００元，九十一至九十二年公告現值為每平方公尺一、三００元，九十三至九十五年公告現值為每平方公尺一、二００元，係依據平均地權條例及地價調查估計規則等相關規定，於辦理公告現值調整作業時業已詳加檢討，並參酌當地當時地價動態，考量民眾賦稅及地價均衡原則，提請地價及標準地價評議委員會評議通過，除八十九至九十二年間因房地產景氣低迷，公告現值有微幅調降以反映市場價格動態外，自九十三年迄今均未以調整，故所定公告土地現值應屬平衡合理。．．．」等語，此有內政部九十四年八月十八日台內地字第０九四００六二一六九號函、被告九十五年二月九日府地用字第０九五００二四四五一號公告、九十五年四月七日府地用字第０九五００六０五六三號函等附於原處分卷可稽，洵堪認定。
三、本件被告否准原告申請提高補償之理由，無非以系爭土地徵收前為特定專用區內農牧用地，所屬區段八十九年公告現值為每平方公尺一、八００元，九十年公告現值為每平方公尺
一、四００元，九十一至九十二年公告現值為每平方公尺一、三００元，九十三至九十五年公告現值為每平方公尺一、二００元，係依據平均地權條例及地價調查估計規則等相關規定，於辦理公告現值調整作業時業已詳加檢討，並參酌當地當時地價動態，考量民眾賦稅及地價均衡原則，提請地價評議委員會評議通過，除八十九至九十二年間因房地產景氣低迷，公告現值有微幅調降以反映市場價格動態外，自九十三年迄今均未以調整，故所定公告土地現值應屬平衡合理。又系爭土地與同段五之四地號係相鄰土地同屬一四○○○區段，該五之四地號土地原屬台糖公司，因面積只有五十六平方公尺且雙面鄰接致遠管理學院周邊道路，於九十一年四月以每平方公尺九、一００元之高價標售，乃因為該筆土地有面積與位置上的特殊條件，其標售價並不能反應該區段（一四二地價區段）之正常交易價格，爰不予採用作為該區段之合理市價，乃參酌相鄰同屬農牧用地，條件接近的九七、一三０、一三二地價區段內的買賣實例價格，依地價調查估計規則第二十一條規定訂定。另系爭土地徵收前為特定專用區農牧用地，依據非都市土地使用管制規則第六條第三項規定，農牧用地之用途並不包含學生宿舍，原告不得執此認公告現值偏低云云，駁回原告之申請，惟查：
（一）按作為補償徵收土地地價依據之公告土地現值，係依首揭平均地權條例第十五條、第四十六條及地價調查估計規則之規定，係由直轄市及縣（市）政府對於轄區內之土地，應分別區段、地目、地價等級，經常調查其地價動態及市價，每年編製土地現值表一次，提經地價評議委員會評定後分區公告；而實際現場作業程序，係由土地調查人員備齊地籍藍晒圖、地價略圖、地形圖及都市計畫有關圖說，並赴實地就土地之一般狀況、位置、交通、工商繁榮程度、都市計畫情形、使用現況、地價差異等詳為調查，再就地段相連，地價相近之土地劃分同一地價區段；調查時並調查近一年之買賣市價或收益情形，且注意地價形成之時間，及參照各種影響地價之因素及其影響之程度，必要時並得參照近年來本區段地價變動趨勢及其他市價比較推定其地價，互相參照校證之。又按「地價評議委員會暨標準地價評議委員會係由包括地方公正人士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，其對於地價（含市價）之評定係基於客觀專業知識，除其評定過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當之情形，否則法院應尊重其判斷。」固據最高行政法院九十一年度判字第一三九六號判決在案。然土地公告現值之評定，涉及市場調查等專業知識，依法設立超然中立「地價評議委員會」進行評定審核（平均地權條例第四條規定參照），是法院原則上應尊重其判斷，惟倘被告在調查估計過程中有違誤之處，以致影響地價評議委員會評定之公告地價之作成或地價評議委員會之評定之過程未遵守相關之程序，抑或其判斷、評定有顯然違法或不當之情形時，法院尚非不得予以審查，以確保評定作業之公正性及公平性者，合先敘明。
（二）參諸地價調查估計規則第三條規定：「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。
四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。五、估計區段地價。六、計算宗地單位地價。」第四條第一項規定：「地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。」第七條規定：「買賣實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例調查估價表：一、急買急賣。二、期待因素影響之交易．．．十一、其他特殊交易。」第八條規定：「買賣實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就買賣實例價格進行調整，並記載於買賣實例調查估價表：一、交易價格及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。」；第十四條第一項第一款規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第七條及第八條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。」第二十一條第一項第一款規定：「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價。」則公告現值調查估計之步驟，應循地價調查估計規則第三條各款規定之程序逐一踐行，即地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。有買賣實例者，並視有無急買急售等特殊交易狀況，決定是否調整修正交易價格；如無特殊交易狀況，買賣實例之價格即為正常價格，再按地價總指數之漲跌情形所算出之調整係數，將買賣實例所顯示之正常價格調整至估價基準日。又最高行政法院九十五年度判字第八五０號判決理由謂：「於調查得有收益實例可供估計正常單價之區段，為估計區段地價時，即應適用該條項第一款規定，而無適用該條項第二款規定之餘地。至前開第四條第一項雖未強制規定應調查收益實例，惟觀之七十八年九月二十七日修正地價調查估計規則時增訂第八條規定（相當於現行條文第四條第一項）之立法理由，係謂：『估價學理上，土地以正常收益價格或正常買賣價格查估所得之地價應相去不遠，二者互為參證比較結果，即得出一個土地客觀真實之地價，而不是同一筆土地同一時間內，互相對立存在之二個地價水準。然而，實際上，許多都市土地可能低度使用或空置不用，致查得之收益價格往往低於買賣價格；農村土地，又因農作物收益偏低，甚至生產收益不敷支出之成本，淨收益為負，欲以收益價格查估土地地價，實窒礙難行。況且，收益價格之調查估計，在實務技術上，存在許多困難，無法克服。．．．為避免實務上之窒礙難行，及爭議糾紛，爰明訂非對全部土地一律同時查估土地買賣價格及收益價格，而應以買賣實例為主，無買賣實例地區始得查估土地收益價格。至於調查合理之收益價格顯有困難時，亦得不調查收益實例，逕依第十七條（相當於現行條文第二十一條第一項）規定辦理。』是應解為地價區段內若查無買賣實例時，應以調查合理收益價格顯有困難時，始得不調查收益實例。」等語，足資參照。
（三）查系爭土地劃分為台南縣○○鎮○○段第一四二地價區段，被告於調查估計區段地價時，將毗鄰系爭土地○○○區段九七、一三０、一三二、一四二地價區段之買賣實例（即一三○○○區段○○○○段第一八０之五地號土地、一三○○○區段○○○○段第一五九０地號土地、九○○○區段○○○○段第九五六地號土地、一四○○○區段○○○段第九九之九地號土地、一三○○○區段○○○○段第一八０之二九地號土地），記載於買賣實例調查估價表，作為估算麻豆段第一四二區段地價之依據，此有被告地價區段劃分參考圖及買賣實例調查表附於原處分卷可稽，此亦經被告於本院九十六年四月十日言詞辯論筆錄自承無訛。惟依前揭地價調查估計規則第一條第二項規定：「依本規則所為之地價調查估計，應符合平均地權條例有關規定。（第二項）」；而平均地權條例第十五條規定：「直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序如左：一、分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。二、依據調查結果，劃分地價區區地價後，提交地價評議委員會評議。三、計算宗地單位地價。四公告及申報地價，其期限為三十日。五、編造地價冊及總歸戶冊。」則地價調查估計實務上，買賣實例之蒐集應以前一年者為限。然查，被告提供地價評議委員會之鄰地地價區段九七、一三０、一三二、一四二地價區段之五筆買賣實例，即一三○○○區段○○○○段第一八０之五地號土地移轉日期為九十二年六月一日、一三○○○區段○○○○段第一五九０地號土地移轉日期為九十一年九月二十八日、九○○○區段○○○○段第九五六地號土地移轉日期為九十年六月、一四○○○區段○○○段第九九之九地號土地移轉日期為九十三年二月二十日、一三○○○區段○○○○段第一八０之二九地號土地移轉日期為九十二年十月二十二日，此並有上開買賣實例調查表可考。足見前開五筆買賣實例係發生於00年至九十三年間，該五筆買賣實例自不得作為九十五年度地價調查估計之參考。本件被告提供上開九十年度至九十三年間之五筆買賣實例調查估價表予地價評議委員會審查，即有未洽，則地價評議委員會據此作成之評定之結果自非正確。
（四）另查，麻豆段五之三地號土地為訴外人台糖公司所有，毗鄰系爭土地，且屬一四二地價區段。又台糖公司出租麻豆段五之三地號土地予致遠管理學院使用，並設定地上權予致遠管理學院，此為兩造所不爭執。該同一地價區段之土地既有實際收益，被告理應依調查所得收益實例○○○區段地價。再者，估計區段地價時，須調查合理收益價格顯有困難，始得不調查收益實例，前揭最高行政法院九十五年度判字第八五０號判決闡述甚明。則縱被告認為第一四二地價區段最近一年並無買賣實例可供參考，其亦應依前揭地價調查估計規則第四條、第二十一條第一項之規定，調查該地價區段內有無收益實例，倘有收益實例可供參考，自應依調查所得之收益實例作為估計區段地價之依據。
本件被告未說明調查本件收益實例有何明顯困難，竟未調查麻豆段五之三地號土地之收益實例，亦有違誤。嗣地價評議委員會據此作成地價評議，其結果難期正確。是被告復依評定結果，作成系爭土地九十五年度公告現值為每平方公尺一、二００元，於法自有未合。
四、綜上所述，系爭地價評定之作成程序既有瑕疵，原處分即非適法，訴願決定未予糾正，亦有未合，原告提起本件訴訟，求為撤銷原處分及訴願決定，為有理由，應予准許；另原告聲明請求被告作成再補償原告二九、七四二、六００元之處分部分，因該徵收補償費之核定，尚涉及被告之職權審查範圍，並非本院所得逕行認定，依行政訴訟法第二百條第四款規定意旨，應命被告依照本院判決之法律見解對於原告申請案件，另作成決定。則原告此部分聲明，為無理由，應予駁回。又本件事證已明，至於兩造其餘主張，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依行政訴訟法第二百條第四款、第一百零四條，民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 四 月 二十四 日
第一庭審判長法 官 呂佳徵
法 官 林勇奮法 官 蘇秋津以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十六 年 四 月 二十四 日
書記官 陳嬿如