高雄高等行政法院判決
95年度訴字第390號原 告 甲○○被 告 屏東縣稅捐稽徵處代 表 人 乙○○ 處長訴訟代理人 戊○○
丁○○丙○○上列當事人間因土地增值稅事件，原告不服屏東縣政府中華民國95年3月9日95年屏府訴字第5號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、事實概要：緣原告原所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），於民國（下同）94年7月6日經台灣屏東地方法院（下稱屏東地院）執行拍賣，由訴外人邱淑蘭拍定取得，被告依據屏東地院通知後，按一般用地稅率核課土地增值稅新台幣（下同）925,762元，並以94年7月14日屏稅土字第0940056752號函請執行法院代為扣繳在案。嗣原告於94年8月11日對上開土地向被告申請改按自用住宅用地稅率核課土地增值稅，經被告以94年8月26日屏稅土字第0940067582號函否准其申請。原告不服，申請復查，未獲變更；提起訴願，經遭駁回；遂提起本件行政訴訟。
乙、兩造聲明：
一、原告未於言詞辯論期日到場，據其起訴狀聲明求為判決：㈠訴願決定及原處分（含復查決定）均撤銷。
㈡被告應准就系爭土地作成改按自用住宅用地稅率核課土地增
值稅，並退還被告按一般稅率核課所溢繳稅款予原告之處分。
㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告聲明求為判決：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
丙、兩造之爭點：
一、原告未於言詞辯論期日到場，據其起訴狀所載意旨略謂：㈠房地有無租賃情形，應不得僅憑書面（租賃契約）認定，如
有爭議，應依事實認定之。原告雖曾與訴外人邱志平就系爭房地簽訂房屋租賃契約，但簽約後邱志平隨即毀約，故從未給付原告租賃擔保金及租金，更無其他人曾入住該屋或作為其他用途過，故上開租賃契約僅屬一廢紙而已，當事人間之租賃關係早已解除而不存在。
㈡又法院拍賣公告載有租賃情形，債務人未提出異議，亦非表
示定有租賃情形，除非法院公告中載明「限期提出異議，否則即認定確有租賃」。而原告就拍賣公告附表所載「本件拍賣之土地、房屋（建號33）現由第三人邱志平承租‧‧‧」並未提出異議乙節，係因原告不知此事會關係到土地增值稅之核課，且因原告財產遭拍賣，心情煩悶，亦無法思及提出異議一事，則被告豈能逕以原告未提異議，即認定有租賃事實存在？況原告既已就租賃事實存在與否予以爭執，被告即應調查事實真相究竟為何，且原告亦已提供邱志平之地址請求被告親赴現場調查，惟被告竟怠於前往，亦有失職，且原告已向被告出具邱志平所書立證明其和原告簽訂租賃契約後，確未支付任何租金，亦未進住等語之字據，更可證原告所述為真。
二、被告之答辯略謂：㈠查原告於88年5月1日與邱志平雙方合意簽訂租賃契約乙份，
出租人甲○○，承租人邱志平，租賃期限經雙方洽訂為6年，即88年5月1日起至94年5月30日止，租金每個月3,000元整，並經雙方簽名蓋章在案。嗣後原告復於93年1月7日與邱志平簽訂第二份房屋租賃契約書，出租人與承租人仍分別為甲○○與邱志平，租賃期限經雙方洽訂為5年，即93年1月16日起至98年1月16日止，租金同樣為每個月3,000元整，且該房屋租賃契約書亦於93年1月7日在台灣台北地方法院所屬民間公證人陳幼麟事務所公證在案，有房屋租賃契約書影本二份及公證書影本乙份附卷可證。又查系爭土地於93年8月13日經屏東地院以屏院高民執戊字第93執14884號函辦理查封登記在案，原告於93年8月19日檢呈房屋租賃契約書影本二份、房屋公證書影本乙份陳報屏東地院民事執行處，該院據以登載於拍賣不動產公告附表，由於該項租賃關係已影響其抵押權，因此無人應買，債權人遂向屏東地院民事執行處聲請將此項租賃權除去後拍賣，經該院准許後，於94年7月6日由買受人邱淑蘭得標買受。當時，該執行處分正、副本亦分別通知承租人邱志平、債務人（原告）甲○○，請原告及承租人邱志平得於強制執行程序終結前對該執行處分聲明異議，而原告並未於前揭時間提出異議。且據法院承辦書記官表示，為使拍定人可以不受該租賃關係之約束，不必負擔債務人的損失，俾使拍賣程序得以順利進行，法院將租賃權除去，並非否定該契約的真實性而認定其租賃契約不存在。
㈡另原告訴稱已提供訴外人（租屋者）邱志平之地址供被告調
查，又要求被告派員親赴現場查訪左鄰右舍有無看過邱志平住過該屋乙節，查本件被告係依據財政部88年7月9日台財稅第000000000號令頒之自用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點，依據戶政機關及稽徵機關內部有關課稅資料，以書面審查方式辦理，不再實地勘查，自屬有據。至原告檢附邱志平95年5月11日所書未住進該房屋，亦未付租金，雙方所簽之租賃契約實已自動解約之證明書乙節，查本件法院進行拍賣系爭房地當時，原告未提示已向法院公證處所辦理終止該系爭房屋租賃契約之公證書，證明其所言為真實，嗣後補附之前開證明書，要難採信。又該租賃契約書既經原告與承租人邱志平合意訂定，且經由法院採據而登載於拍賣不動產公告附表上，而原告於拍賣期間亦未提出異議，是以，被告系爭房地於拍定前一年內有供出租之情事，足堪認定。因此，原告訴稱系爭房地無供出租各節，顯係事後卸責之飾詞，自不足採據。
理 由
一、本件原告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依行政訴訟法第218條準用民事訴訟法第385條之規定，由被告聲請而為一造辯論判決。
二、按「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額依前條規定之稅率徵收之。前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。」土地稅法第9條、第34條分別定有明文。次按「自用住宅用地依土地稅法第九條規定，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辨竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。土地所有權人出售其自用住宅用地，依同法第三十四條第二項規定，自用住宅用地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用按百分之十課徵土地增值稅。至於曾供營業使用，究係出租營業或自己營業使用，以及承租人是否履行租賃契約，均非稅法所問。要以在出售前一年內，無曾供營業使用之事實為認定依據。‧‧‧」亦為財政部賦稅署71年1月15日台稅三發第052號函釋在案。足認原告若向稅捐稽徵處申請按自用住宅用地稅率課徵並退還溢繳之土地增值稅，揆諸土地稅法第9條規定及上開財政部函釋意旨，其積極要件為辦竣戶籍登記，而消極要件則為並未出租或非供營業使用者，始足當之。
三、查，系爭土地於94年7月6日經屏東地院執行拍賣，由訴外人邱淑蘭拍定取得，被告依據屏東地院通知後，按一般用地稅率核課土地增值稅925,762元，並以94年7月14日屏稅土字第0940056752號函請執行法院代為扣繳在案。嗣原告於94年8月11日對上開土地向被告申請改按自用住宅用地稅率核課土地增值稅，經被告以94年8月26日屏稅土字第0940067582號函否准其申請之事實，有被告上開原處分及系爭土地上建物之公證租賃契約書、高雄市房屋稅籍登記表、戶籍謄本、屏東地院民事執行處94年5月26日屏院木民執戊字第93執14884號執行處分、94年7月7日屏院木民執戊字第93執14884號函附於原處分卷可稽，且為兩造所不爭，足堪信為真實。
四、原告提起本件訴訟，係主張本件原為原告所有而遭拍賣之土地，於拍賣前原告雖曾和邱志平訂有租賃契約，惟因邱志平於承租後並未交付租金及擔保金，亦從未入住，故租賃關係早已解除，被告應查明事實，核實課稅，非僅憑原告未對執行法院於拍賣公告上所為有租賃關係存在之記載，未提出異議，即遽以認定有出租事實而否准將系爭土地改按自用住宅用地稅率核課土地增值稅云云，茲為爭執。
五、惟查，系爭土地上建有門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋等建物，該房地於94年7月6日經屏東地院93年度執字第14884號執行拍賣前，原告已辦竣設籍登記之事實，固據原告於向被告為本件申請時，提出戶口名簿、戶籍謄本為證，堪以認定。然系爭房地經屏東地院93年度執字第14884號執行事件於93年8月13日查封後，原告旋於同年月19日具狀向該院陳報該房地業於88年5月1日起出租予第三人邱志平，租期至98年1月16日止，並舉其與邱志平於88年5月1日及93年1月7日所簽訂之房屋租賃契約書2份、第2份租賃契約經台灣台北地方法院所屬民間公證人陳幼麟公證之公證書為證，上開執行法院遂依其主張於拍賣公告標示該項租賃關係，後因該租賃關係影響上開抵押權，致無人應買，債權人遂向屏東地院民事執行處聲請將該租賃權除去後拍賣，經該院以94年5月26日屏院木民執戊字第93執14884號執行處分書准予除去租賃權，並於94年7月6日由買受人邱淑蘭得標買受，繳足全部價金在案，有原告民事陳報狀、上開房屋租賃契約書影本2份、公證書影本、土地登記第二類謄本及屏東地院民事執行處94年5月26日屏院木民執戊字第93執14884號執行處分書、同法院94年7月7日通知被告核課土地增值稅函等附原處分卷可憑。則被告於取得上開事證後，認系爭房地於拍定前一年內有供出租情事，不符合適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之規定，而否准原告之申請，揆諸上開規定及說明，即屬有據，基於禁反言原則，原告於本件反於在上開民事執行事件之主張，否認系爭房地於拍定前有出租予第三人邱志平事實云云，要無可採。
六、原告雖又主張，第三人邱志平於訂約後並未交付任何租金及擔保金，亦未曾入住該處，有邱志平出具之證明書可證，其租賃關係早已解除云云。但查，租賃契約成立後，承租人是否繳付租金，僅屬承租人有無履行契約義務，出租人得否行使租金給付請求權範圍；而承租人訂約後，是否實際使用租賃物，更僅屬承租人對於因租賃關係取得租賃物使用權後，如何行使自己權利之問題，揆諸民法關於租賃規定及前開財政部函釋意旨，皆無礙租賃關係之成立，租賃關係亦不因之而生解除效果，原告所為上開主張，顯不足採。況原告與邱志平88年5月1日訂立租賃契約後，如因邱志平未支付租金及實際使用系爭房地，致解除契約；彼等斷無於第一次租約期滿前，再於93年1月7日改訂第二份房屋租賃契約，並極其慎重之辦理上開公證事宜，足認該租賃關係應確實存在。至原告起訴時雖提出承租人邱志平95年5月11日出具之證明書，載稱訂約後並未支付原告分毫租金或擔保金，亦未住進該房地，其二人間之租賃契約實已自動解除云云，要屬事後臨訟補具，既與上述事實不符，自無可採。
七、綜上所述，原告前揭主張既不足採，則被告以系爭土地上房屋拍定前由第三人邱志平承租，核與土地稅法第9條及第34條規定不合，否准原告對系爭土地改按自用住宅用地稅率核課土地增值稅之申請，揆諸首開規定及說明，並無不合；復查決定及訴願決定予以維持，亦無違誤；原告起訴意旨求為均予撤銷，並請求判決被告應依原告之申請，對系爭土地，作成按自用住宅用地稅率核課土地增值稅之行政處分，並退還溢繳之稅額予原告，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，均無礙本件裁判之基礎，自無逐一審酌必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第200條第2款、第218條、第98條第3項前段，民事訴訟法第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 7 月 20 日
第二庭審判長法 官 江幸垠
法 官 戴見草法 官 簡慧娟以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票7份（每份34元）。
中 華 民 國 95 年 7 月 20 日
書記官 洪美智