高雄高等行政法院判決
九十五年度訴字第六八九號原 告 甲 ○訴訟代理人 許再定 律師被 告 高雄市政府代 表 人 乙 ○ 市長訴訟代理人 丙○○
戊○○丁○○上列當事人間因徵收補償事件，原告不服內政部中華民國九十五年六月七日台內訴字第０九五００三六九七四號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、事實概要：緣被告為辦理小港區鳳林國中遷校預定地開闢工程，需用原告所有坐落高雄市○○區○○段七一三之二七地號土地（下稱系爭土地），報經內政部於民國（下同）九十四年十一月十日以台內地字第０九四００七一０三０號函准予徵收，被告乃據以九十四年十一月十日高市府地三字第０九四００五六三八三號公告，公告期間自九十四年十一月十一日起至九十四年十二月十日止共三十天，並以九十四年十一月十一日高市府地三字第０九四００五六五五九號函通知原告。原告於九十四年十二月九日以徵收補償地價偏低為由提出異議，經被告以九十四年十二月三十日高市府地三字第０九四００六六二五七號函復查處情形，仍未變更。原告復以系爭土地補償地價偏低不合理，應按公告現值加四．五成計算（即每平方公尺提高為新台幣「下同」五、八五０．七五元），另系爭土地上尚有種有果樹及水電設備、房舍及圍牆等，請求被告從優補償，補償價額為三、０００、０００元為由，提起訴願，經訴願決定：「關於地價部分之訴願駁回，其餘部分之訴願不受理。」原告對於地價部分仍表不服，遂提起本件行政訴訟。
貳、兩造之聲明：
甲、原告聲明求為判決：
（一）訴願決定及原處分均撤銷。
（二）被告應作成再補償原告三、二００、四四二元土地徵收補償費之行政處分。
（三）訴訟費用由被告負擔。
乙、被告聲明求為判決：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造主張之理由：
甲、原告起訴意旨略謂：
一、按平均地權條例施行細則第六十三條規定：「直轄市或縣（市）主管機關依本條例第四十六條規定查估土地現值時，對都市計畫公共設施保留地之地價，應依左列規定辦理：．．
．前項所稱平均計算，指按毗鄰各非保留地之區段線比例加權平均計算。都市計畫公共設施保留地之地形、地勢、交通、位置之情形特殊，與毗鄰非保留地顯不相當者，其地價查估基準，由直轄市或縣（市）主管機關定之。」足見徵收補償應考慮都市計畫公共設施保留地之地形、地勢、交通、位置之情形是否符合公平、情形是否特殊以及與毗鄰非保留地是否顯不相當等要件。本件原告被徵收之高雄市○○區○○段七一三之二七地號土地，位於道路邊，預期發展比鄰近土地還良好，以其當時地價每平方公尺四、０三五元徵收，依徵收公告清冊記載，被告不分土地之良齬，將高雄市○○區○○段原告以外其他原有地價僅每平方公尺十四元而地處海埔地之無價值土地，提高到每平方公尺四、０三五元予以徵收補償，然原告較優良之土地，竟未提高，維持在地價每平方公尺四、０三五元，兩相比較，差額達二八八．二倍之多，被告徵收顯然違反比例及公平原則，亦違反平均地權條例施行細則第六十三條之規定。再者，本件原告被徵收之土地，位於道路邊，應依平均地權條例施行細則第六十三條第一項第一款至第四款之規定徵收，然被告僅依該條第五款之方式徵收，未顧及原告土地之特殊性，已損害原告之權益。
二、次按不動產估價技術規則第九十七條規定：「公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。
」又依內政部土地徵收審議委員會組織規程第七條規定：「本會．．．得推派委員或商請業務有關機關指派人員實地調查．．．。」足證平均地權條例施行細則第六十三條第五款及第二項所述「平均計算」之規定，需先「實地調查」原告與其他鄰近土地之之價值差異，以比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異以及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格估價之，而非僅以毗鄰土地平均價格估價，否則其估價仍然違背法令，應予以撤銷。原處分及訴願決定書均以「毗鄰土地平均價格」為唯一估價標準，而未經「實地調查」原告與其他鄰近土地之價值差異，並以比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，然後再斟酌毗鄰土地平均價格估價，因而造成原告以外之被徵收之土地獲百倍利益，而原告價值較高之土地卻無法享受相同徵收比例，造成不公平。是原行政處分及訴願決定，顯然違反不動產估價技術規則第九十七條、內政部土地徵收審議委員會組織規程第七條、平均地權條例施行細則第六十三條之規定，違反行政法上之比例與公平原則，自應予撤銷。
三、系爭土地之徵收公告地價，依上開說明，應從每平方公尺四、０三五元提高為五、八五０．七五元（計算式：四、０三五×一四五％＝五、八五０．七五元），予以補償徵收始為正確。依此計算：（一）就本件之土地公告地價而言：被告除補償原告五、０八０、０六五元外，應再補償二、二八六、０三０元（（五、八五０．七五－四、０三五）×一、二五九＝二、二八六、０三０），即兩者合計本件土地補償額應為：五、０八０、０六五元＋二、二八六、０三０元＝七、三六六、０九五元。（二）就加成徵收部分：按土地徵收條例第三十條明定：「徵收補償地價，必要時得加成補償。
」而依過去慣例，係以地價加四成之價額徵收。是被告除補償原告七、三六六、０九五元外，應再補償二、九四六、四三八元（七、三六六、０九五元×四０％＝二、九四六、四三八元，合計土地應補償額五、０八０、０六五元＋二、二
八六、０三０元＝七、三六六、０九五元）。（三）綜上二項計算，被告應補償一０、三一二、五三三元（七、三六六、０九五元＋二、九四六、四三八元＝一０、三一二、五三三元），惟被告僅補償原告七、一一二、０九一元，扣除後尚不足三、二００、四四二元。
四、又「行政機關行使裁量權，不得逾越法定之裁量範圍，並應符合法規授權之目的。」行政程序法第十條定有明文。地價調查估計規則第十八條第五項規定：「帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時，應視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。」。是被告未將鳳林國中區段與南星計畫環場道路區段個別劃○○○區段○○○○段劃分地價區段，其本件行政處分顯有違背法令，應予以撤銷。退萬步言，若依被告提出系爭土地現值加權平均計算表及土地範圍圖示，若劃分為左右兩區段，則至少九五區段號及九三區段號之長度應減縮為九五八．三八五及五三二．六０五，若依此計算，區段地價至少應為每平方公尺四七九、七．三元，據此計算原告土地徵收補償價額至少應為四、七九七．三×一、二五九×一四０﹪＝八、四五五、七二０．九元，該價額顯然高出目前徵收價額極多。從而，被告主張若將本區段單獨劃分區段，對原告反而不利云云，並非正確。
乙、被告答辯意旨略謂：
一、按「土地權利關係人對於第十八條第一項之公告有異議者，應於公告期間內向該管直轄市或縣（市）主管機關以書面提出。該管直轄市或縣（市）主管機關接受異議後應即查明處理，並將查處情形以書面通知土地權利關係人。」「被徵收土地權利關係人對於徵收補償價額不服前項查處情形者，該管直轄市或縣（市）主管機關得提請地價評議委員會復議，土地權利關係人不服復議結果者，得依法提起行政救濟。」「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應接毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。」「前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」「本條例第三十條第一項所稱徵收當期之公告土地現值，指徵收公告期滿次日起算第十五日之公告土地現值。．．．本條例第三十條第二項所稱一般正常交易價格，指經由調查當年期一般正常交易價格所估計之區段地價。」「本條例第三十條第一項規定之毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，指毗鄰各非公共設施保留地區段地價之平均數；於每年編製土地現值時，依平均地權條例施行細則第六十三條規定計算之。
．．．」分別為土地徵收條例第二十二條第一項、第二項及第三十條第一項及第二項、土地徵收條例施行細則第三十條、第三十一條所明定。另按「直轄市或縣（市）主管機關依本條例第四十六條規定查估土地現值時，對都市計畫公共設施保留地之地價，應依左列規定辦理：一、．．．五、前四款以外之保留地，以毗鄰非保留地之區段地價平均計算。」「前項所稱平均計算，指按毗鄰各非保留地之區段線比例加權平均計算。」平均地權條例施行細則第六十三條第一項第五款、第二項規定亦明。
二、原告所有系爭土地，九十四年一月一日公告土地現值原為每平方公尺四、０００元，嗣因系爭土地於九十四年二月二十三日經都市計畫變更為鳳林國中遷校預定地，劃定為公共設施保留地，於下次土地現值公告前依法徵收，經被告重新檢討地價，劃歸新增之小港區九三之一地價區段，納入平均計算之非保留地地價區段中，最低區段地價為每平方公尺一、０００元，並無原告所稱地價僅每平方公尺十四元之土地；該保留地地價區段範圍自沿海三路至原鳳林國中外海路八十米及連接中林路五十米道路，其毗鄰之非公共設施保留地地價區區地價分別為：八０號地價區段：六、八００元。八八號地價區段：四、０００元。八八之一號地價區段：
七、０００元。八九號地價區段：九、五００元。九三號地價區段：二、五００元。九四號地價區段：二、０００元。
九五號地價區段：一、０００元。一四０號地價區段：八、五００元。一四二號地價區段：四、０００元。另毗鄰高雄縣二六八號地價區段：一、三五０元。上開該非保留地區區線長度（單位平方公尺）依序為：五五；一０九六．
七四；一四二．０一；一、二九九．五五；一、０六五．二一；二二０．六三；一、九一六．七七；一五０．二０；二九０；一四六．四五。是系爭土地位於九三之一號保留地地價區段，按上開毗鄰各非公共設施保留○○○區區○○○區段線長度比例加權平均計算其區段地價為每平方公尺
四、０三五元〔（六、八００×五五．００＋四、０００×
一、０九六．七四＋七、０００×一四二．０一＋九五００×一、二九九．五五＋二、五００×一、０六五．二一＋二、０００×二二０．六三＋一、０００×一、九一六．七七＋八、五００×一五０．二０＋四、０００×二九０．００＋一、三五０×一四六．四五）÷六、三八二．五六＝四、０三五〕，此經高雄市地價及標準地價評議委員會評議通過為每平方公尺四、０三五元，復經高雄市地價及標準地價評議委員會評定加發四成補償費，合計系爭土地補償地價為每平方公尺五、六四九元。被告據以辦理補償，於法並無不合，亦與不動產估價師法第十四條、第十九條規定及不動產估價技術規則第一條規定誠屬有別，原告陳稱被告應依不動產估價技術規則第九十七條辦理，於法無據。
三、本件原告主張其所有之土地緊鄰道路，預期發展比鄰近土地良好，以系爭土地當時地價每平方公尺四、０三五元徵收，與平均地權條例施行細則第六十三條之規定未合，且同段其他土地徵收補償地價較原地價提高二八八．二倍之多，被告徵收顯違背行政法上比例原則、公平原則。又原處分及訴願決定書，均以「毗鄰土地平均價格」為唯一估價標準，而未經「實地調查」原告與其他鄰近土地之價值、使用分區及使用強度差異，顯然違反不動產估價技術規則第九十七條、內政部土地徵收審議委員會組織規程第七條、平均地權條例施行細則第六十三條之規定，應予撤銷云云。
四、惟按「土地現值公告後，始經都市計畫劃定為公共設施保留地之土地，於下次土地現值公告前依法徵收者，其公告土地現值，應於公告徵收前，依平均地權條例施行細則第六十三條規定重新計算公告之，作為徵收補償地價之依據。但重新計算結果降低者，仍維持原公告土地現值，免再公告，並以原公告土地現值作為徵收補償地價之依據。」徵諸土地徵收條例施行細則第三十一條第二項規定自明。系爭土地經重新計算結果為每平方公尺四、０三五元，較九十四年一月一日原公告土地現值四、０００元為高，自應以每平方公尺四、０三五元作為徵收補償地價之依據，本件地價之評定與計算，均符合相關法令規定，原告所訴以每平方公尺五、八五０．七五元（即四、０三五×一四五﹪＝五、八五０．七五）作為徵收補償地價依據，或屬個人主觀之見解，或對於法令有所誤解，不足採據。
理 由
一、被告之代表人原為葉菊蘭代理市長，於本院審理中改由新任市長乙○接任，茲乙○以代表人之身分聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
二、按「土地徵收，依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法律之規定。其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例。」土地徵收條例第一條第二項、第三項所明定。準此，關於土地徵收補償標準應優先適用土地徵收條例，惟土地徵收條例未規定之事項，則依其他法律辦理，委無疑義。
三、本件被告為辦理小港區鳳林國中遷校預定地開闢工程，需用原告所有系爭土地，報經內政部九十四年十一月十日台內地字第０九四００七一０三０號函准予徵收，被告乃據以九十四年十一月十日高市府地三字第０九四００五六三八三號公告，公告期間自九十四年十一月十一日起至九十四年十二月十日止共三十天，並以九十四年十一月十一日高市府地三字第０九四００五六五五九號函知原告。原告於九十四年十二月九日以徵收補償地價偏低為由提出異議，經被告以九十四年十二月三十日高市府地三字第０九四００六六二五七號函復查處情形，仍未變更。其後原告復以系爭土地補償地價偏低不合理，應按公告現值加四．五成計算，即每平方公尺應提高為五、八五０．七五元，並以系爭土地上尚有種有果樹及水電設備、房舍及圍牆等，請求被告從優補償，補償價額為三、０００、０００元為由，提起訴願，經訴願決定關於土地徵收地價補償部分駁回，其餘部分則為不受理之決定等情，有內政部九十四年十一月十日台內地字第０九四００七一０三０號函、被告九十四年十一月十日高市府地三字第０九四００五六三八三號公告、九十四年十一月十一日高市府地三字第０九四００五六五五九號函、九十四年十二月三十日高市府地三字第０九四００六六二五七號函及本件訴願決定書附卷可稽，洵堪認定。而原告提起本件行政訴訟，無非以：原告所有系爭土地緊鄰道路，發展較鄰近土地良好，惟依徵收公告清冊記載○○○區○○段之其他土地之原有地價僅每平方公尺十四元，地處海埔地，為無價值之土地，被告卻以每平方公尺四、０三五元徵收補償；而原告所有較優良之土地，卻未提高，僅維持地價每平方公尺四、０三五元，兩相比較，前者提高二八八．二倍之多，其徵收顯然違背行政法之比例及公平原則。再者，原告所有系爭土地緊鄰道路，應依平均地權條例施行細則第六十三條第一項第一款至第四款計算徵收補償費，被告依同條項第五款規定計算徵收補償費，顯然未考量系爭土地之特殊性。又原行政處分及訴願決定書，均以「毗鄰土地平均價格」為唯一估價標準，並未實地調查原告與其他鄰近土地之價值差異，亦未比較其與毗鄰土地使用分區、使用強度差異及土地價值減損情況後，再斟酌毗鄰土地平均價格估價，造成原告以外之同案被徵收之土地因本次徵收，獲得百倍利益，原告系爭土地原屬價值較高之土地，卻無法享受相同徵收比例，顯不公平。原處分及訴願決定違反不動產估價技術規則第九十七條、內政部土地徵收審議委員會組織規程第七條、平均地權條例施行細則第六十三條之規定及違反行政法上之比例與公平原則。此外，被告違反地價調查估計規則第十八條第五項規定，未將鳳林國中區段與南星計畫環場道路區段個別劃○○○區段○○○○段劃分地價區段，原處分顯有違背法令，應予以撤銷云云，資為論據。惟查：
（一）按土地徵收條例第三十條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成補償；其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」該規定僅明定都市計畫區內之公共設施保留地，應按「毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值補償其地價」及規定「加成補償」，至關於「毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值」如何計算及「加成」補償之成數，則無明文，依首揭土地徵收條例第一條第二項及第三項規定，自應適用其他法律之規定，先予敘明。次按「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」「本條例第十條所稱毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，以毗鄰各非公共設施保留地土地現值之平均數為準，並於每年編製土地現值時，依第六十三條規定計算之。」「直轄市或縣（市）政府依本條例第四十六條查估土地現值時，對都市計畫公共設施保留地之地價，應依左列規定辦理：．．．五、前四款以外之保留地，以毗鄰非保留地之『區段地價』平均計算。」「前項所稱平均計算，指按毗鄰各非保留地之『區段線比例』加權平均計算。」「依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地，其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限．．．。」「前項公共設施保留地之加成補償標準，由當地直轄市、縣（市）地價評議委員會於評議當年期土地現值時評議之。」分別為平均地權條例第四十六條、同條例施行細則第七條第一項、第六十三條第一項第五款、第二項、都市計畫法第四十九條第一項及第二項所明定。上開規定明定土地徵收補償，關於徵收土地之平均公告土地現值及加成之計算方式，此在前揭土地徵收條例並無明文，則在核算土地徵收補償費時，應予適用。
（二）次按「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」「公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保留地均屬相同區段地價之地價區段時，得併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段。」「帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時，應視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。」「估計區段地價之方法如下：一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區區地價。二、無買賣實例及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區區，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區區地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區區地價修正之。估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。」分別為地價調查估計規則第十八條第一項、第四項、第五項及第二十一條第一項所明定。是作為補償徵收土地地價依據之公告土地現值，係依前揭平均地權條例第四十六條及地價調查估計規則相關規定，由直轄市及縣（市）政府對於轄區內之土地，應分別區段、地目、地價等級，經常調查其地價動態及市價，每年編製土地現值表一次，提經地價評議委員會評定後分區公告；而實際現場作業程序，係由土地調查人員備齊地籍藍晒圖、地價略圖、地形圖及都市計畫有關圖說，並赴實地就土地之一般狀況、位置、交通、工商繁榮程度、都市計畫情形、使用現況、地價差異等詳為調查，再就地段相連，地價相近之土地劃分同一地價區段；調查時並調查近一年之買賣市價或收益情形，且注意地價形成之時間，及參照各種影響地價之因素及其影響之程度，必要時並得參照近年來本區段地價變動趨勢及其他市價比較推定其地價，互相參照校證之。另依前揭平均地權條例第四十六條規定：「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖○○○區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年七月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。」已明定主管機關應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價，俾使地價評議委員會得據以編製當年期之土地現值（即區段地價）表，作為主管機關補償徵收之土地地價之依○○○區段地價應如何估計，地價調查估計規則第二十一條亦有詳細之規定，則關於補償徵收土地之地價，自應依上開法令之相關規定，以「區段地價」作為估計之基準。至於區段地價之估算，其實際作業程序係由土地調查人員備齊地籍藍晒圖、地價略圖、地形圖及都市計畫等有關圖說，並赴實地就土地之一般狀況、位置、交通、工商業繁榮程度、都市計畫情形、使用現況、地價差異等詳為調查，再就地段相連、地價相近之土地劃分同一地價區段；調查時並調查近一年之買賣市價或收益情形及地價形成之時間，且注意地價形成之時間，並參證各種影響地價之因素及其影響之程度，必要時並得參照近年來本區段地價變動趨勢及其他土地市價比較推定其地價，互相參證校正之結果。
（三）又按「地價評議委員會暨標準地價評議委員會係由包括地方公正人士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主管等人所組成，其對於地價（含市價）之評定係基於客觀專業知識，除其評定過程有未遵守相關之程序，或其判斷、評定有顯然違法或不當之情形，否則法院應尊重其判斷。」為最高行政法院九十一年度判字第一三九六號判決所揭示。是土地公告現值之評定，雖涉及市場調查等專業知識，法令上亦係另設有超然中立「地價評議委員會」進行評定審核（參閱平均地權條例第四條），故除有顯然違法外，法院應尊重其判斷。本件原告所有之系爭土地，九十四年一月一日公告現值為每平方公尺
四、０００元，於九十四年十一月十日經都市計畫變更，納入小港區鳳林國中遷校預定地開闢工程範圍，劃定為公共設施保留地，於下次土地現值公告前依法徵收，經重新檢討地價，劃歸新增之小港區九三之一號地價區段，該保留地地價區段範圍自沿海三路至原鳳林國中外海路三十米及連接中林路五十米道路，其毗鄰之非公共設施保留地分別為高雄市小港區八０、八八、八八之一、八九、九三、
九四、九五、一四０、一四二號地價區段及高雄縣二六八號地價區段，此有系爭土地地價區段套繪地籍圖及九十四年九三之一號地價區段公共設施保留地公告土地現值加權平均計算表等影本附卷可，足堪認定。足見小港區九三之一號地價區段實際毗鄰之非公共設施○○○區段○○○區段地價分別為：九四號地價區段：毗鄰長度為二二０．六三公尺，地價每平方公尺為二、０００元；九五號○○區段：毗鄰長度為一、九一六．七七公尺，地價每平方公尺為一、０００元；一四二號地價區段：毗鄰長度為二九０公尺，地價每平方公尺為四、０００元；一四０號○○區段：毗鄰長度為一五０．二公尺，地價每平方公尺為八、五００元；九三號地價區段：毗鄰長度為一、０六五．二一公尺，地價每平方公尺為二、五００元；八八號○○區段：毗鄰長度為一、０九六．七四公尺，地價每平方公尺為四、０００元；八０號地價區段：毗鄰長度為五五公尺，地價每平方公尺為六、八００元；八九號地價區段：毗鄰長度為一、二九．五五公尺，地價每平方公尺為九、五００元；八八之一號地價區段：毗鄰長度為一四二．０一公尺，地價每平方公尺為七、０００元；高雄縣二六八號地價區段：毗鄰長度為一四六．四五公尺，地價每平方公尺為一、三五０元，此有被告公共設施保留地地價加權平均計算表附本院卷可參。是系爭土地位於九三之一號地價區段，按上開毗鄰各非公共設施保留○○○區區○○○區段線長度比例加權平均計算其區段地價為每平方公尺四、０三五元。計算式：（六、八００×五五．００＋
四、０００×一、０九六．七四＋七、０００×一四二．０一＋九五００×一二九九．五五＋二、五００×一、０
六五．二一＋二、０００×二二０．六三＋一、０００×
一、九一六．七七＋八、五００×一五０．二０＋四、０００×二九０．００＋一、三五０×一四六．四五）÷六、三八二．五六＝四、０三五。此並提經高雄市地價及標準地價評議委員會通過，且加成補償成數，亦經高雄市地價及標準地價評議委員會評定結果加計四成，核計系爭土地補償地價為每平方公尺為五、六四九元。則本件系爭公共設施保留地之補償地價前經地價及標準地價評議委員會評議通過，即屬依一定程序所成立之正確補償地價標準，符合首揭規定，當具有高度之公正性及可信度，並依都市計畫法第四十九條規定加四成予以徵收補償在案，業據被告陳明在卷，復有被告提出相關地段之九十四年高雄市小港區公告土地現值表影本附於本院卷為憑，而地價及標準地價評議委員會之判斷、評定並無顯然違法或不當之情形，本院自應予以尊重。基此，被告對本件土地徵收補償價額決定按上開毗鄰各非公共設施保留○○○區區○○○區段線長度比例加權平均計算其區段地價為每平方公尺四、０三五元，加四成補償之計算，均已踐行法定程序，亦無濫用權力且逾越權限之情事，本院自應予尊重。另按「不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」「本規則依不動產估價師法第十九條第一項規定訂定之。」「公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。」分別為不動產出價師法第十四條第一項、不動產估價技術估規則第一條及第九十七條所明定。揆諸上開規定可知，不動產估價師法係規範不動產估價師之登記、開業、責任等管理規範，而不動產估價技術規則係中央主管機關依不動產估價師法第十九條之授權，以主管機關之地位，就不動產估計師如何執行不動產估價所為之技術性行政規則，即屬行政命令之行政規則，核其性質係不動產估價為一般性規定，然公告設施保留地應劃分地價區段及其土地現值應依前揭平均地權條例施行細則第七條及第六十三條第一項第五款規定，以「毗鄰各非公共設施保留地之『區段地價』之加權平均數」及按「毗鄰各非保留地之『區段線比例』加權平均計算。」辦理，自應依平均地權條例規定辦理。是被告依前揭平均地權條例及地價調查估計規則經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價，俾使地價評議委員會得據以編製當年期之土地現值（即區段地價）表，作為主管機關補償徵收之土地地價之依據，即無違誤。從而，原告指摘被告未依不動產估價技術規則相關，辦理實地調查鄰近土地之價值、使用分區及使用強度差異，被告以毗鄰土地平均價格為唯一估價標準，並未經實地調查原告與其他鄰近土地之價值差異，造成原告所有系爭土地原屬價值較高之土地，遭低估價值云云，即屬無據。
（四）另原告爭執同經徵收之高○○○區○○段之其他土地如七一一之八、七一一之九、七一一之四一、七一一之四三、七一一之四五、七一三之一四地號等原地價僅每平方公尺十四元或一三二元，被告卻以每平方公尺四、０三五元徵收補償；而原告所有較優良之土地，僅維持地價每平方公尺四、０三五元，兩相比較，前者提高二八八．二倍之多，其徵收顯然違背行政法之比例及公平原則云云。然查，原告所指前揭七一一之八、七一一之九、七一一之四一、七一一之四三、七一一之四五、七一三之一四等地號土地原地價每平方公尺十四元或一三二元，係六十六年間未經重新計算調整前之地價，在九十四年為徵收，即應依土地徵收條例施行細則第三十一條第二項規定重新計算土地現值，而非以六十六年間地價作為徵收之依據。是本件並無原告所指之違反比例及公平原則情形。
（五）至原告主張被告未將帶狀保留地，劃併為一個地價區段，違反地價調查估計規則第十八條第五項之規定云云。惟依前揭土地徵收條例第三十條規定可知，被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價，在都市計畫區內之公共設施保留地，則應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。而公告土地現值之查定應依上開平均地權條例第四十六條及地價調查估計規則等相關規定，就土地使用管制等各項影響因素將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段，再定其宗地單位地價。經查，系爭土地於九十四年十一月十日經都市計畫變更納入小港區鳳林國中遷校預定地開闢工程範圍，包含高雄市○○區○○段七一一之八至七一三之三０等五十一筆土地，面積合計二．九四七一公頃，與被告九十四年間辦理小港區南星計畫環場道路整併外海路及中林路延建工程之徵收時點相同，被告乃於九十四年二月二十三日將系爭小港區鳳林國中遷校預定地開闢工程用地及小港區辦理南星計畫環場道路整併外海路及中林路延建工程用地，一併劃定為公共設施保留地，並經被告重新檢討地價，劃分為新增之小港區九三之一號地價區段，該保留地地價區段範圍自沿海三路至原鳳林國中外海路三十米及連接中林路五十米道路，此並有地籍圖九十四年小港區鳳林國中遷校預定地工程用地徵收補償地價歸戶印領清冊附卷可稽。足見系爭小港區鳳林國中遷校預定地工程用地之公共設施保留地，經被告劃入小港區九三之一號○○區段，該九三之一號地價區段均為公共設施保留地，範圍自沿海三路至原鳳林國中外海路三十米及連接中林路五十米道路，外觀係屬帶狀保留地。惟按前揭地價調查估計規則第十八條第五項規定，帶狀保留地穿越數個地價○○○區段時，應視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。本件系爭土地劃定之公共設施保留地，劃分入九三之一號地價區段範圍自沿海三路至原鳳林國中外海路三十米及連接中林路五十米道路，係屬帶狀保留地，依地價調查估計規則第十八條第五項規定，本應視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段，而不應併入一個地價區段，惟被告係考量該區域大部分為農業區及保護區，其自然環境、發展情形、土地利用之強度及公共設施等大部分相同，遂將系爭土地一併劃入小港區九十三之○○○區段，此有被告九十六年三月十三日高市府地三字第０九六００一三七０六號函之補充資料附於本院卷可參。本件原告所有系爭土地，於九十四年二月二十三日經都市計畫變更，納入小港區鳳林國中遷校預定地開闢工程範圍，復因被告於九十四間辦理小港區南星計畫環場道路整併外海路及中林路延建工程，因徵收時點相近，被告乃一併劃定為公共設施保留地，並重新檢討地價，劃歸新增之小港區九三之一號地價區段，該保留區區之土地範圍自沿海三路至原鳳林國中外海路三十米及連接中林路五十米道路，係屬帶狀保留地，依前揭說明，原應按地價調查估計規則第十八條第五項之規定，視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段，而不應併入一個地價區段，是被告未將系爭帶狀公共設施保留地分段劃分地價區段，僅劃分九三之一號地價區段，雖有未洽。惟查，若將系爭小港區鳳林國中遷校預定地開闢工程用地單獨劃設地價區段，依前揭土地徵收條例第三十條及平均地權條例第十條規定，都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告現值計算其補償地價，而系爭土地周圍大部分毗鄰非公共設施保留地八八地價區段，地價每平方公尺僅有四、０００元，系爭土地少部分毗鄰九三之一地價區段，地價每平方公尺四、０三五元（同屬公共設施保留地，不列入計算），則平均計算單獨劃設區段地價之結果，區段地價僅有每平方公尺四、０００元，較未劃分時之地價為低，基於不利益變更禁止原則之規定，本件被告應補償原告之金額，仍應以劃分系爭土地於小港區九三之一地價區段，以被告計算結果即每平方公尺四、０三五元為準，原處分仍應予維持。是本件被告以系爭土地之區段地價，依毗鄰非保留地加權平均計算，結果為每平方公尺
四、０三五元，仍予維持；則公告徵收時，被告以該平均公告土地現值及地價評議委員會評定之加成補償成數（四成）給予地價補償，即無不合。
四、綜上所述，原告之主張既無可採。被告就原告所有被徵收之系爭土地，按毗鄰各非公共設施保留地區區線長度比例，加權平均計算其區段地價為每平方公尺四、０三五元，並加四成給予地價補償，核算系爭土地補償地價為每平方公尺五、六四九元，雖被告將帶狀保留地劃分九三之一地價區段，合併計算九三之一地價區段之地價，固有未洽，然因原處分計算對原告較為有利，基於不利益變更禁止原則，原處分及訴願決定仍應予維持。原告起訴意旨求為撤銷訴願決定及原處分，並請求被告應作成再補償原告三、二００、四四二元土地徵收補償費之處分，為無理由，應予駁回。又本件事證已明，至於兩造其餘主張，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第二百條第二款、第九十八條第三項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 五 月 十五 日
第一庭審判長法 官 呂佳徵
法 官 林勇奮法 官 蘇秋津以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票七份（每份三十四元）。
中 華 民 國 九十六 年 五 月 十五 日
書記官 陳嬿如