高雄高等行政法院判決
99年度訴字第418號民國100年3月24日辯論終結原 告 國防部代 表 人 高華柱 部長訴訟代理人 陳玫瑰 律師被 告 高雄市政府代 表 人 陳菊 市長訴訟代理人 胡希賢
王宗政輔助參加人 勵志新城甲區管理委員會代 表 人 屈竹林上列當事人間公寓大廈管理條例事件，原告不服內政部中華民國99年5月25日台內訴字第0990037377號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：本件被告原為高雄縣政府，嗣高雄市、高雄縣於起訴後合併改制為高雄市，茲經縣市合併改制後之高雄市政府具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、事實概要︰緣原告係高雄市○○區○○路○○○號等1,343戶建築物（勵志新城甲區社區）之起造人，並領有被告核發之95年5月12日
（95）高縣建使字第01447號使用執照。原告於民國95年12月15日召集上開社區區分所有權人召開區分所有權人會議成立勵志新城甲區管理委員會，該管理委員會並向被告申請管理組織報備，經被告查詢地政資訊系統，該社區大樓住戶半數以上尚未完成所有權移轉，乃以96年2月16日府建使字第0960046999號函復該管理委員會，請依公寓大廈管理條例第28條第1項規定成立管理委員會後，再向被告申請報備。該管理委員會於97年6月1日召開區分所有權人會議，成立管理組織及選任第1屆管理委員，並由李永貴擔任主任委員，報經被告以97年10月7日府建使字第0970239865號函予以備查。嗣該管理委員會以營造商新亞建設股份有限公司（下稱新亞公司）遲未排定該社區現有公設缺失之修繕時程表及經數度函請原告與被告前來辦理相關公設移交手續未果，乃將上情函知原告所屬總政治作戰局及被告。被告乃先以98年3月19日府建使字第0980061729號函原告所屬總政治作戰局略謂：「．．．二、按公寓大廈管理條例第57條規定：．．．本件系爭在於移交檢測範圍，原則應以原核准之圖說為依據就前揭條例規定檢測範圍辦理，合先敘明。三、本案請起造人於文到30日內就前揭條例規定檢測範圍補齊相關資料，會同管理委員會並由本府見證進行移交作業，．．．」，復以98年4月15日府建使字第0980085577號函、98年5月4日府建使字第0980101578號函原告所屬總政治作戰局及以98年8月18日府建使字第0980194911號函及98年10月8日府建使字第0980233179號函原告請依公寓大廈管理條例第57條規定檢測範圍補齊相關資料，會同管理委員會並由被告見證進行移交作業。然原告迄未辦理，被告乃依同條例第49條第1項第8款規定，以98年12月3日府建使字第0980301837號函檢附同文號裁處書處原告新臺幣（下同）4萬元罰鍰，並應於裁處書送達之次日起14日內改善完成或履行義務。原告不服，提起訴願，經遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張︰
（一）原告因執行國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）所訂之業務，於高雄市○○區○○路（基地坐落為岡山隊第462地號等15筆土地）興建新式住宅1批，由訴外人新亞公司承攬興建，並配售予具眷改條例所定資格之原眷戶或違建戶等人。而因基地寬廣，戶數眾多，故興建之集合式住宅又分為甲、乙2基地，嗣完成後，即分為甲、乙2區分別成立管理委員會，其中甲基地興建戶數就高達1,343戶。由於興建完成之住宅，係提供予具備眷改條例所定資格之特定人使用，故於交屋之前即已辦妥抽籤作業，確定原眷戶所得進住之房屋，因此，於工程完工後，原告即於95年12月14日就甲區辦理交屋說明會，並由住戶自行管理相關公共設施，同時召開住戶大會。而該次會議中，親自或委託到場辦理交屋者為978戶，佔全部戶數1,343戶（含登記為起造人國防部之戶數）的72.82％，故該次召開之住戶大會，由住戶選任柳台生等29人為管理委員，組成管理委員會，並由趙屺麟擔任主任委員。新亞公司於前述管理委員會成立後，即於95年12月25、26、27三日，對當選之管理委員會委員，分別進行「發電機設備、污水處理設備」、「中央監控系統、消防設備」及「電梯、瓦斯設備系統」等各項設備之教育訓練與點交作業，而其餘公共設施則於95年12月31日完成移交程序。當時相關設備均屬正常，並無任何無法運作之問題。
（二）前開成立之管理委員會，於新亞公司完成公共設施與設備點交工作後，即接續進行管理工作，不僅向各住戶收取管理費，並對於甲社區所有公共設施具有管理權限，故另與弘燿機電科技有限公司簽訂「機電消防設備定期維護合約書」、啟元機電工程有限公司簽訂「生活污水處理設備操做保養維護契約」，並與台灣光宙科技有限公司針對監視系統簽立「定期保養維護合約書」。換言之，自原告將房屋交付予眷戶，並經過978戶之眷戶親自或委託他人出席為決議選任管理委員，輔導渠等成立管理委員會，且經新亞公司進行公共設施操作與管理之教育訓練後，並在當時管理委員會確認下，將相關公共設施瑕疵改善後並管理權限即已隨同移轉，且公共設備之維護，即由管理委員會以其名義，另外委由專業維護廠商為之。惟原告雖於工程完工後即定期將房屋交付予擬進住之眷戶，然因甲基地社區住戶戶數龐大，就房地所有權移轉之行政作業程序，迄至97年4月間始陸續完成，並於97年6月1日召開區分所有權人大會，重新選任管理委員，由鄭寶聰等29人當選委員，而由李永貴擔任主任委員。詎該管理委員會成立後，卻要求原告須再依公寓大廈管理條例第57條之規定，會同就水電、機械設備、消防系統與各類管線進行檢測，以確認前述設備是否功能正常無誤，並辦理公共設施點交與公共基金移交之作業。其中關於污水處理設備管理負責人部分，依法辦理自應變更名義人為勵志新城甲區管理委員會，然經原告檢送相關資料，勵志新城甲區管理委員會拒絕配合，原告不得已提起民事訴訟，請求參加人勵志新城甲區管理委員會偕同辦理勵志新城甲基地污水處理設備管理負責人變更登記為勵志新城甲區管理委員會，此請求業經台灣高雄地方法院（下稱高雄地院）98年度訴字第2246號民事判決參加人勵志新城甲區管理委員會應協同原告辦理污水處理設備管理負責人變更登記。
（三）按「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」固為公寓大廈管理條例第57條第1項所明定。然本件係依據眷改條例興建之住宅，其興建之目的與交屋、移轉所有權之方式，與一般私人營繕之公寓大廈不同，其區分所有權人除原告預計公告標售之部分外，俱屬具備眷改條例第5條所定原眷戶資格，或第21條所定之違占建戶者，始能獲配售。而依據眷改條例第24條第1項規定，取得所有權之房屋，於5年內不得出售、出典、贈與或交換，因此，依眷改條例所興建之住宅，其區分所有權人於辦理抽籤之時，即已確定，除有繼承情事發生外，已無變動之可能，而原告於完工後亦須依據抽籤結果，辦理所有權移轉登記，故辦理交屋時眷戶無須取得所有權，即可進住興建完成之住宅，除尚未為所有權移轉登記外，其實質之地位其實與區分所有權人並無任何差別。況且，老舊眷村本即為自治組織，故原告延續老舊眷村管理之原則，於眷戶進住時輔導其成立管理委員會，自行管理相關公共設施，其參與選舉管理委員之「住戶」，與所有權移轉登記後之「區分所有權人」，實質上亦並無任何之不同。則同一批眷戶選舉產生管理委員，並組成管理委員會，以管理社區之公共設施，其行為之效果不因選舉時有無具備所有權人身分而有所不同，故無需原告再為重新點交設備。
（四）勵志新城甲區社區於95年12月15日選出管理委員，其組成委員會之後，不僅向眷戶收取管理費，更以管理委員會之名義，將相關設備委由專業廠商進行維護與管理，已如前述。即使於97年6月1日經由區分所有權人會議，重新選任管理委員，其相關管理權責與業務承接，皆係承續前任管理委員會而來，亦即勵志新城甲區管理委員會顯然已承認其成立前管理委員會所為行為之效力，且勵志新城甲區管理委員會於97年6月1日成立後，歷次委員會均邀集前管理委員會期間所委任之專業管理維護公司，進行工作報告，而機電、消防與監視系統維護廠商之合約到期，亦由委員會決議「續約」，此觀勵志新城甲區管理委員會第13次委員會會議紀錄自明。換言之，勵志新城甲區管理委員會組成後，均承認其成立前管理委員會所為行為，否則其為何逕與維護廠商「續約」，且要求專業維護廠商到場進行工作報告。果如此，被告自無否定原告業與參加人勵志新城甲區管理委員會辦理公共設施交接之事實。從而，原告早已完成公共設施之點交予勵志新城甲區管理委員會，自無須再與其進行公共設施或相關設備之點交作業。
（五）訴願決定雖謂，95年12月至96年1月間，新亞公司雖與管理委員會進行設備點交，然僅點數量，並未進行功能測試，故原告所稱點交當時仍有多項設備未點交且原告未提出確實會同管理委員會點交之紀錄，而為不利於原告之決定。然依卷附96年1月8日記載：「電話、網路、攝影機系統自明日起逐項點交」，而同年月9日「社區網路系統設備工程」業經管理委員會委任邢延華（管理委員會聘任之台灣光宙科技有限公司負責人）點收完成；96年1月13日由當時管理委員會主委趙屺麟點收「電話系統設備工程」與「攝影機設備工程」；96年3月19日曾進行車道及柵欄功能測試，結果正常，並經當時管理委員會主委確認無訛；96年7月2日會同當時管理委員會主委施順剛，進行消防系統、消防幫浦、發電機等功能測試，並未記載有任何缺失；96年7月20日與管理委員會委任之維護廠商進行廣播系統測試，完成並且無缺失；96年7月31日進行監視系統、門禁系統、對講機系統等教育訓練及操作，如上開3項系統當時仍有異常，又如何進行教育訓練及操作？電梯部分，則業已通過主管機關安全檢測，並將電梯安檢資料及使用說明書等文件點交給管理委員會，迄今均由社區住戶使用，未聞有任何異常。而關於監視系統部分，住戶反應原設計系統過於老舊，新亞公司嗣後於96年10月26日完成免費更換為數位系統之工作，且加贈DVD燒錄機2台，當時管理委員會於同年10月29日亦曾以勵志甲字第09610004號書函，感謝新亞公司之付出，果若監視系統未通過測試並點交完成，則勵志新城甲區管理委員會之感謝，所為何來？更遑論原告與管理委員會之間關於污水處理廠之爭議，業經高雄地院判決原告勝訴，管理委員會應協同辦理管理負責人之變更作業，已如前述。是以，本件勵志新成甲區公共設施點交，其實早已完成，並移交予管理委員會管理、使用，足資認定。被告空言相關設備尚有未通過驗收或測試云云，惟被告並未說明，究竟有何種設備未通過功能測試，且與前開原告所提與管理委員會間之點交紀錄有何不符之處。更何況，相關設施與設備如俱已點交，並有點交紀錄可參，則如原告所交付之設備真有瑕疵，亦屬原告與管理委員會間是否生民法上瑕疵擔保責任之問題，並非公法上之糾紛，絕非被告以行政機關之立場，可越俎代庖予以認定。因此，被告將民事上之糾葛，逕自施以行政法上之處罰，於法有違。
（六）公寓大廈管理條例第57條所謂「會同主管機關」並非公共設施點收移交之法定要件，是若公寓大廈之公共設施，早已由起造人與管理委員會進行點交，並已由管理委員會負實際管理權責已歷數年，自與無未移交者有間。且內政部營建署93年4月5日內營字第0930083022號函，就如何進行移交，乃說明政府機關派員會同，僅在見證是否移交而已，故如公共設施已經管理委員會點收無訛，並實際上進行管理營運，則主管機關又如何見證已移交數年之公共設施與設備？又行政程序法第6條規定：「行政行為，非有正當理由，不得為差別待遇。」被告為公寓大廈管理條例明文規定之主管機關，如對於轄區內起造人與管理委員會進行公共設施與設備移交，多亦未曾派員會同見證是否移交。卻僅針對特定對象未邀同主管機關，就其未會同之行為加以處罰，其處罰之行為，自難謂無違平等原則。以原告於鄰近地區亦興建勵志新城乙社區為例，其興建完成時間與甲社區相同，公共設施之移交與點收過程並無不同，即於住戶進住時，由住戶選出管理委員，而後新亞公司對於新任委員進行教育訓練與移交公共設施，嗣後相關公共設施即由管理委員會負責。俟住戶完成所有權移轉，住戶再選任新管理委員並組成委員會時，即由管理委員會於高雄市政府所制定之「公寓大廈共用部分、約定共用部分與附屬設施點交表」蓋用印章，再交回予管理委員會辦理組織報備程序。倘若主管機關認為見證乃法定要件，則被告自應將轄區內未曾見證公共設施點交之公寓大廈，註銷其管理委員會報備許可，因此，高雄市政府對於鄰近乙區公共設施之點交，亦未派員「見證」，而仍准管理委員會辦理組織報備，即足以證明，公共設施之移交不因主管機關未見證而無效，關鍵在於是否業已點交予管理委員會，並由其占有使用。因此，本件相關公共設施既已會同管理委員會點交，無論數量、功能，均經當時管理委員會認可，且交付予其聘任之專業廠商為護管理，原告並無拒絕點交之事實，被告仍裁處罰鍰，自有違誤。
（七）參加人稱，原告所交付之公共設施或設備，尚有瑕疵云云，其實與原告是否已完成移交，根本無關，且亦無以否認，參加人相關管理委員或所委託之專業廠商，業已就公共設施、設備為測試、驗收，並簽名確認無訛，且為參加人實際管理之事實。況業已移交管理權限之設施設備，其瑕疵是否為固有瑕疵，抑或係因參加人管理不當所生，參加人從未提出具體之證據資料供參，徒憑一己主張，自不可驟信，而瑕疵存在與否，更屬民事糾紛，應由民事法庭為審認，絕無由行政機關越俎代庖之理。是以，被告僅聽信參加人片面說法，對於原告所提出相關經參加人所屬人員簽名確認之測試、驗收紀錄，完全未加理會，顯對原告有利之事項，未加斟酌，訴願決定未予糾正，則原處分與訴願決定所為不利於原告之決定，自屬違法。又被告未斟酌相關設備早已由管理委員會占有並管理之事實，以原處分命原告再為移交，否則即給予處罰，則原處分顯要求原告為客觀上不能之行為，有行政程序法第111條第3款規定無效情事存在，故原處分暨訴願決定顯然於法不合等情，並聲明求為判決訴願決定及原處分均撤銷。
四、被告則以︰
（一）原告主張：「公寓大廈管理條例第57條所謂『會同主管機關』並非公共設施點收移交之法定要件，是若公寓大廈之公共設施，早已由起造人與管理委員會進行點交，並已由管理委員會負實際管理權責已歷數年，自與無未移交者有間。」云云，實有模糊焦點之虞，因被告在勵志新城甲區管理委員會、勵志新城乙區管理委員會未完成移交作業之前，對甲區管理委員會、乙區管理委員會成立管理組織予以備查之事項，被告係依據內政部所頒訂之「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」及申請報備書、檢查表等相關表格，就所提送資料為形式審查後所為之「備查」，該「備查」並未免除起造人即原告依法辦理「移交」之責任。是被告另針對原告未依法辦理「移交」之違反公法上作為義務之行為，業以98年12月3日府建使字第0980301837號裁處書裁罰在案。況目前甲區共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備如水電、機械設施、消防設施及各類管線待修費用仍所費不貲；該等損壞可歸責於何人所致之事由者，甲區管理委員會與原告間存有較大爭執，則被告倘須待當事人間完成移交作業後，始對已召開區分所有權人會議決議成立管理組織，亟需組織報備證明之管理委員會報備函予以備查，有其實質困難，亦將使社區陷於無人管理之困境，並不符合公益原則。是要求管理委員會報備之責與課予起造人移交義務之性質不同，不宜混為一談。又參酌內政部93年11月30日台內營字第0930087852號函釋意旨，起造人與管理委員會或管理負責人辦理點交作業時，仍應會同政府主管機關即被告辦理。另如前所述，原告依法自始即未被免除辦理「移交」之責任；惟考量勵志新城乙區大樓共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備如水電、機械設施、消防設施及各類管線大抵功能正常而無明顯缺陷，並乙區管理委員會與原告已簽具雙方合意之共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備點交表（該點交表係向被告申請撥付公共基金應備文件），且被告亦已撥付公共基金（含95年3月1日至98年1月9日孳息）在案，並點交表中如消防設備、電氣設備、給排水設備、昇降設備、監控系統、空氣調節設備均註明功能正常無誤在案；反觀勵志新城甲區大樓未能交出甲區管理委員會與原告已簽具雙方合意之共用部分，約定共用部分與其附屬設施設備點交表（因而至今仍無法向被告申請撥付公共基金），此不符公寓大廈管理條例第57條所定「確認其功能正常無誤後，移交之。」之規定。
（二）原告又主張：「事實上，勵志新城甲社區由新亞公司負責興建，於工程完工後，原告即於95年12月14日就甲區辦理交屋說明會．．．等云云。」惟針對起造人與管理委員會或管理負責人已自行完成共用部分等之點交作業，依內政部93年11月30日台內營字第0930087852號函釋意旨，仍需踐行公寓大廈管理條例第57條規定共用部分點交後向主管機關報備，亦即未會同被告見證就交予甲區管理委員會，則視為未履行公寓大廈管理條例第57條規定之移交義務。
（三）原告再主張：「依眷改條例所興建之住宅，其區分所有權人於辦理抽籤之時，即已確定，除有繼承情事發生外，已無變動之可能，而原告於完工後亦須依據抽籤結果，辦理所有權移轉登記，故辦理交屋時眷戶無須取得所有權，即可進住興建完成之住宅，除尚未為所有權移轉登記外，其實質之地位其實與區分所有權人並無任何差別。」云云，亦不足採。因有關直轄市、縣（市）轄區內原告依國軍老舊眷村改建條例興建集合式住宅社區配售國軍眷戶，於原告與國軍眷戶完成區分所有權人登記前，能否召集區分所有權人會議成立管理委員會並申請報備疑義乙案，內政部營建署業以98年3月20日營署建管字第0980016144號函釋在案，原告召開區分所有權人會議，仍應依上開規定辦理。況所有權移轉登記應具法定公示外觀（民法第758條第1項參照），如未為所有權移轉登記，自難取得區分所有權人地位，原告上開主張顯係係對公寓大廈管理條例第3條第1、2款及民法第758條第1項規定有所誤解。
（四）原告另主張：「原告早已完成公共設施之點交予甲區管理委員會，自無須再與其進行公共設施或相關設備之點交作業等云云。」惟原告雖於95年12月15日召集勵志新城甲區大樓區分所有權人召開區分所有權人會議，並以96年1月31日（96）勵甲字第001號申請報備書向被告報備，惟宥於勵志新城甲區大樓建築物所有權人第一次登記未達條例第28條第1項所定門檻，被告業以96年2月16日府建使字第0960046999號函請甲區管理委員會修正後再行申請報備在案。而甲區管理委員會則遲至97年6月1日始召開區分所有權人會議、成立管理組織及選任第1屆管理委員，並由李永貴擔任主任委員，而被告則以97年10月7日府建使字第0970239865號備查函（含公寓大廈管理組織報備證明乙紙）函知甲區管理委員會。由前述可知，勵志新城甲區大樓遲至97年始符合同條例第28條第1項所定門檻成立管理委員會，續由被告予以備查，並發給公寓大廈管理組織報備證明，則原告又如何能於甲區管理委員會成立前完成公共設施之點交予甲區管理委員會？又本件僅有點交之名，卻無移交之實，此觀諸原告僅檢附「勵志新城甲基地公共設施-機電設備點交表備註意見」及「勵志新城甲基地社區公用設施設備點交紀錄表備註意見」，未能交出甲區管理委員會與原告間已簽具雙方合意之完整共用部分，約定共用部分與其附屬設施設備點交表，即可得到印證。是原告對訴願決定提起行政訴訟，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、輔助參加人則主張：
（一）依據公寓大廈管理條例第57條訂定，移交需在管理委員會成立或管理負責人事推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。原告未依據該條例完成正常移交手續，且後續缺失經管理委員會2年餘的催請修繕，原告都置之不理；被告係依據公寓大廈管理條例替民眾把關並要求起造人即原告不得逃避職責，原處分自屬合法有據。
（二）依內政部93年4月5日台內營字第0930083022號函檢送會議紀錄案由三之決議：「．．．（三）1、．．．2、有關前條項中所稱現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，該項檢測之責任應係由起造人負責，檢測方式，由起造人及管理委員會或管理負責人，雙方協議為之，政府主管機關派員會同，僅見證雙方已否移交，起造人應作移交紀錄1式3份，移交完成後由起造人及管理委員會或管理負責人及政府主管機關各執乙份。」參加人及被告迄今無此移交紀錄。又原告雖然聲稱於95年12月15日完成管理委員會選任，並隨後曾點交公共設施設備與臨時管理委員會，但原告所附之點交證明文件所示，95年12月31日公共設施一機電設備點交表載明「數量有點功能還未測試」，96年1月4日公共設施一機電設備點交表計有:電話系統設備工程、社區網路系統設備工程、消防栓箱設備工程等項次填載「1/9再驗」;污水工程設備項次填載「未點」; 電梯工程填載「點數量，功能待正式通電後再驗」;點交表附件則載「多處電梯機房未檢」，96年1月13日公用設施設備點交表備註欄填載「2．缺失見附件3星期內改善完成再驗」，96年1月8日公用設施設備點交紀錄表備註欄填載「二、污水處理廠設備由管委會擇期再點交。三、電話、網路、攝影機系統自明日起逐項點交。四、本次僅為數量確認，功能由廠商配合管委會測試。」顯見原告於所稱點交當時仍有許多設備如汙水廠設備、電話、網路、攝影機系統等未點交，亦未見原告提出事後與臨時管理委員會雙方會同點交之紀錄；顯見原告聲稱與臨時管理委員會點交完畢且功能測試正常，不可採信。至於原告所稱：「勵志新城係依據眷改條例辦理，且成立管理委員會後，歷屆管理委員會均聘請維護廠商進行機電、消防、監控、污水等設備之操作與維護，故再次會同重新點交，自無理由。」云云。惟公寓大廈管理條例之精神，交屋進住後實際使用人即須成立管理委員會並選任管理負責人，管理委員會若不聘請專業廠商操作維護設備，如何得知設備是否功能正常，且若未操作維護設備，屆時發生危安事件，責由誰擔？豈能以此理由認定所移交之設備功能已經完善。
（三）依據原告99年7月27日起訴狀事實及理由四所訴：「老舊眷村本即為自治組織，故原告延續老舊眷村管理之原則，於眷戶進住時輔導其成立管理委員會，自行管理相關公共設施，．．．則同一批眷戶選舉產生管理委員，並組成管理委員會，以管理社區之公共設施，其行為之效果是否因選舉時有無具備所有權人身分而有所不同，故需原告再為重新點交設備1次？於法即非當然無疑。」由以上可知，原告雖為具備公務員身分之單位，但依法行政之法紀觀念卻淡薄，須知，公寓大廈管理條例為政府制定之管理所有公寓大廈母法，即使所有權人配偶或直系親屬無委託書亦不得代理所有權人行使其職權，故參加人於97年10月7日依據高雄縣政府之府建字第0970239865號函，正式成立第一屆管理委員會予以備查，於同時即依據公寓大廈管理條例第57條，以勵甲字第09710001號函請原告於7日內，會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之；但原告迄今仍未依法辦理。又原告雖出示自95年12月起許多點交記錄表，但依據公寓大廈管理條例，辦理移交手續需有移交清冊一式3份，分別為原告、參加人及地方主管機關（高雄市政府）各持一份，原告為辦理全國各眷村改建工程之專責單位，自應依法行事等語。
六、本件如事實概要欄所載之事實，業據兩造陳明在卷，並有（95）高縣建使字第01447號使用執照、被告96年2月16日府建使字第0960046995號函、98年3月19日府建使字第0980061729號函、98年5月4日府建使字第0980101578號函、98年8月18日府建使字第0980194911號函、98年10月8日府建使字第0980233179號函、98年12月3日府建使字第0980301837號函、裁處書及訴願決定書等附於原處分卷可稽，洵堪認定。茲就兩造之爭執論述如下：
（一）按「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」「（第1項）起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。（第2項）前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：一、‧‧‧八、起造人或建築業者違反第57條或第58條規定者。」公寓大廈管理條例（下稱同條例）第28條第1項、第57條第1項、第2項、第49條第1項分別定有明文規定
（二）由前引同條例第28條第1項規定可知，公寓大廈管理委員會之成立，應有「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上」及經主管機關「報備」核准後始可成立。查本件原告95年12月15日成立之甲區管理委員會，其區分所有權人數及區分所有權比例既未達該條所定的法定數額，且未經主管機關即被告報備核准，為原告所不爭執，並有被告96年2月16日府建使字第0960046995號函附原處分卷可稽，堪以認定。
原告雖主張：「本件係依據眷改條例興建之住宅，其興建之目的與交屋、移轉所有權之方式，與一般私人營繕之公寓大廈不同，依眷改條例所興建之住宅，其區分所有權人於辦理抽籤之時，即已確定，除有繼承情事發生外，已無變動之可能，而原告於完工後縱未辦理所有權登記，其實質之地位與區分所有權人並無任何差別，是本件所有權人數及區分所有權比例已達法定數，被告不予備查核准已違法，95年原告所成立之甲區管理委員會係合法之管理委員會。」云云，惟查，依民法第758條之規定，不動產所有權之取得，係以「登記」為其公示方式，而眷改條例並無排除民法第758條之規定，故依據眷改條例所興建之住宅，仍應以登記為其取得區分所有權之方式，且原告亦於行政訴訟起訴狀自承迄至97年4月始陸續完成房地所有權移轉之行政作業程序，益證原告95所成立之甲區管理委員會並不符合公寓大廈管理條例第28條第1項之規定，故原告此部分之主張並不足採。
（三）另按內政部營建署94年3月30日營署建管字第0942904997號函釋略以：「公寓大廈管理條例第57條第1項的規定，係賦予起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備移交之義務；同時會同辦理水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，亦為地方主管機關之職責。」查該函釋係內政部營建署本於公寓大廈管理條例之主管機關之地位，基於職權所為補充性釋示，尚與公寓大廈管理條例相關規定之意旨相符，自得加以援用。由前引同條例第57條規定及內政部營建署之上開函釋可知，起造人負有將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備移交並會同地方主管機關見證移交之義務，且見證亦為地方主管機關之職責。經查本件原告95年所成立之甲區管理委員會並非合法之管理委員會，已如上述，是原告與該95年之非合法之管理委員會所為之未經被告會同見證之移交行為，自非合法，不能認為原告已盡其移交之義務。又勵志新城甲區基地社區於97年6月1日始成立符合公寓大廈管理條例第28條第1項之管理委員會，有被告97年10月7日府建使字第0970239865號函附原處分卷可稽，該97年所成立之管理委員會，亦認為原告95年所為之移交行為有機電設備等多項缺失，而不承認原告95年之移交行為，亦經參加人以書狀及言詞陳述在案，且有勵志新城甲區因公設缺失問題與相關單位連繫紀要附本院卷可證。綜上，益證原告尚未履行公寓大廈管理條例第57條之「移交義務」及「經地方主管機關見證義務」。原告雖主張：「依其所提出之高雄地院98年度訴字第2246號判決及勵志新城甲基地社區公用設施設備點交及功能檢驗紀錄表，可證其於95年已完成移交義務，97年之管理委員會僅是接續95年之管理委員會，不能否認原告已於95年已完成移交義務之事實，要求其再次移交，依行政程序法第111條第3款之規定應屬無效，且『會同主管機關』並非公共設施點收移交之法定要件，另縱認為原告尚未完成移交義務，此亦應依民事途徑解決，不應由被告介入而逕予認定。」云云，惟查，原告95年所成立之管理委員會及將相關公設設備移交該管理委員會之行為並不合法，已如上述，故被告要求原告再為移交並無行政程序法第111條第3款「內容對任何人均屬不能實現」之無效情形，是原告此部分之主張亦不足採。
（四）原告另主張：「縱經地方主管機關見證是原告應盡之義務，然被告自承其多數案件僅是書面見證，並未實際現場見證，被告強要求本件一定要現場見證，顯有違行政程序法第6條之平等原則。」云云，惟查，行政機關行使職權時未依法為之，致誤授與人民依法原不應授與之利益，或就個案違法狀態未於排除，而使人民獲得利益，該利益並非法律所應保護之利益，因此其他人民不能要求行政機關比照各該案例授與之利益，亦即人民不得主張「不法之平等」，最高行政法院92年度判字第684號判決可資參照。故縱被告其他案件違反規定未為現場見證，此種不法之利益，亦非原告所可主張，是原告此部分之主張亦無理由。
七、綜上所述，原告之主張均不可採，被告以「原告未會同勵志新城甲區管理委員會並由被告見證進行移交作業」，違反公寓大廈管理條例第57條之規定，乃依同條例第49條第1項第8款規定，裁處原告4萬元罰鍰，並命原告應於裁處書送達之次日起14日內改善完成或履行義務，核無違誤。訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷原處分及訴願決定，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 14 日
高雄高等行政法院第二庭
審判長法官 呂 佳 徵
法官 簡 慧 娟法官 吳 永 宋以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
中 華 民 國 100 年 4 月 14 日
書記官 李 昱