高雄高等行政法院判決
100年度訴字第278號民國100年11月16日辯論終結原 告 黃菊花被 告 臺南市安南地政事務所代 表 人 謝滿足 主任訴訟代理人 王燕芬
王美惠上列當事人間有關登記事務事件，原告不服臺南市政府中華民國100年3月15日府法濟字第1000142554號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項:「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」行政訴訟法第111條第1項、第2項定有明文。經查，原告於起訴狀送達被告後，另於民國100年10月11日行政訴訟補充狀追加「被告應除去系爭建物登記謄本標示部其他登記事項欄註記」之給付訴訟，因該追加部分屬其原申請事項之原因事實，本院認為尚屬適當，且被告對其追加並無異議，而為本案之言詞辯論，應予准許，合先敘明。
二、事實概要︰緣原告主張其所有之台南市○○區○○段867建號建物（門牌：台南市○○區○○路○段○○○巷46號，下稱系爭建物），因起造人國僑建設股份有限公司（下稱國僑公司）與建物坐落基地台南市○○區○○段○○○號之基地所有人周招鑒（後其繼承人申請抵繳稅款而移轉該基地應有部分予中華民國）、周慶鐘（下稱基地所有人）有土地合建契約之糾紛。惟被告仍於72年11月30日依國僑公司之申請辦理系爭建物之所有權第一次登記（即保存登記），遭系爭基地所有人不服提起異議，經被告以80年5月11日安南地所字第2079號函否准異議，並准國僑公司為建物所有權第一次登記。基地所有人不服，提起訴願，經臺南市政府以80年7月15日南市法訴字第55739號訴願決定駁回，遂提起再訴願，獲臺灣省政府81年1月11日81府訴一字第151896號再訴願決定（下稱再訴願決定）將原處分及原決定撤銷，由被告查明後另為適法之處分。被告重查後，仍以81年4月7日安南地所字第1385號函知基地所有人略謂，於私權糾紛未解決前，系爭基地範圍內之建物總登記案件，全部依行為時土地登記規則第49條第3款（修法後為第57條第3款）規定駁回。惟已辦理所有權第一次登記之建物，暫不予塗銷該建號，但日後如欲辦理設定、移轉處分等登記，須俟私權糾紛解決後再依有關規定程序辦理。被告並報請臺南市政府核備，經臺南市政府以81年4月10日
（81）南市地籍字第8174號函准予核備在案；又被告恐有善意第三人不知基地涉及私權爭執而受讓該建物或設定抵押權致糾紛擴大，更於86年12月11日於上開已登記建物上註記「本基地之地上建物因涉有私權爭執在未解決前不予受理登記」。嗣本件原告委任代理人於99年10月14日申請辦理系爭建物之買賣移轉登記，經被告以99年10月18日安南登補字第478號補正通知書通知原告檢附現系爭基地所有人同意書及其印鑑證明、資格證明、身分證明等文件或已解決私權爭執等相關文件憑辦。惟原告逾期未補正，被告乃於99年11月3日安南登駁字第42號駁回通知書依土地登記規則第57條第1項第4款規定，駁回原告之申請，原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張︰
(一)本件標的為30年前國僑公司與基地所有人合建契約之建物，原告依土地法第43條規定登記為系爭建物所有權人，依法具有絕對效力及公示作用。追溯系爭建物於最初辦理所有權第一次登記時，因有合法建造執照，並據以取得使用執照，始得向被告為建物所有權第一次登記，則系爭建物業經「所有權第一次登記」且核發有建築改良物權狀，即屬合法建物；亦證當初建管機關審核時，起造人之建築申請文件，其中必有檢附基地所有人之土地使用權同意書。是以，被告既已審核通過，足證原告已取得土地使用權同意，無庸置疑（最高行政法院55年判字第33號判例足參）。被告不該再以再訴願決定逕行非法註記，即在系爭建物謄本之建物標示部之其他登記事項欄內註記：「使用執照字號：南工字第75840號(限制登記事項)本基地之地上建物因涉私權爭執在未解決前不予受理登記。」字樣，此不合土地登記規則第135條。故原告不服被告受理系爭建物買賣移轉登記時，要求原告依該註記檢附基地所有權人同意書及印鑑證明等文件憑辦之通知書。原告主張系爭建物買賣既經法院「公證」完畢，被告即應受理登記。
(二)次按，土地與建築改良物為兩個獨立之權利客體，應分別設置「土地登記簿」及「建築改良物登記簿」分別辦理登記，有立法院公報第64卷第54期院會紀錄，頁41之土地法修正條文草案說明可參。故從64年7月土地法修正之後，在法律上建築改良物（物權）之登記與土地之登記始正式分離，而成為獨立之登記。且建物取得、變更，非經登記不生效力，係基於不動產物權及憲法第15條規定保障之財產權，目的在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益、處分之權能（有司法院釋字第400號、第580號、第671號解釋可參）。則系爭建物既已為所有權第一次登記在案，基地所有人與國僑公司間之債權債務糾紛，即不得做為延宕原告之使用、收益、處分權能之理由。惟被告竟援引再訴願決定為限制原告對系爭建物之買賣處分理由，顯失公平及公正性。
(三)至於基地所有人請求不得辦理所有權第一次登記事件，業經民事法院三審判決駁回確定在案，另基地所有人訴請拆屋還地之強制執行，亦經最高法院99年度台抗字第112號裁定駁回確定，並說明不得再依台灣台南地方法院（下稱台南地院）85年度重訴字第60號確定判決為執行名義之執行。從而，系爭建物買賣登記申辦，與基地所有人已無任何關係，為維護不動產交易安全及登記效力之公正性，應准許系爭建物買賣登記之申辦。
(四)系爭建物登記標示部其他登記欄「註記」：「（限制登記事項）本基地之地上建物因涉有私權爭執在未解決前不予受理登記。」等字樣，茲列舉反駁理由如下：
⒈土地登記簿上之「註記」，並非土地法第37條第1項所謂土
地及建築改良物權利之所有權與他項權利之登記。依內政部發布之「登記原因標準用語」所稱之「註記」意義：「在標示部、所有權部或他項權利部之其他登記事項欄內註記資料之登記。」包含公告徵收、編為建築用地之出租耕地、代管、國宅用地、重測面積更正中、三七五出租耕地或其他一般行政法令規定事項等等。足見合法之註記，僅係客觀事實之記載，其目的在促使登記人員注意，或使第三人知悉其事實，避免遭受不利益，故「註記」不得涉及人民權利之限制事項，應循土地登記規則第136條規定為限制登記。
⒉經查，被告藉台南市政府以81年4月10日81年南市地籍字第8
174號「准予備查」函，於系爭建物謄本上為註記，實已限制人民之權利且發生公示之效力，並影響基地或建物所有人對該房地之使用、收益、處分等權利，又對外直接發生法律效果，故不應拘泥於其所使用之文字，應認該「註記」為行政處分。惟觀之系爭土地登記簿及建物登記簿之「註記」，無非在表示系爭土地有合建糾紛之事實，以供第三人有知悉該事實之機會，避免第三人遭受不利益，原係基於社會交易安全考量及避免日後處理付出龐大成本之權宜處置，並不發生任何登記之效力，亦不對外發生效力，故被告不該以「註記」之行政處分來限制已登記之建物所有權經法院公證的買賣行為登記，應依民事訴訟法暨土地登記規則第136條第2項等規定而為限制登記程序。
⒊按最高行政法院82年度判字第2221號判決理由，並未表示同
意被告可在系爭建物登記謄本標示部其他登記事項欄內「註記」。次查，系爭建物於72年11月30日完成建物所有權第一次登記，82年9月16日由太亞營造工程開發股份有限公司拍賣取得所有權登記，再經83年法院公證買賣給原告之子。雙方皆無私權爭執，應非屬行為時土地登記規則第49條所稱「涉及私權爭執」事項，況且現在土地登記謄本之所有權名義人，已非當年全體所有權名義人，被告仍依舊沿用過往行政思維，甚為不妥。是被告於系爭建物所為標示部其他登記欄之註記，即前述之限制登記事項文字，並無法律依據。
⒋另被告說明系爭建物登記標示部其他登記事項欄之「註記」
，係依據土地法第37條規定云云，顯有不實。因土地法第37條第2項授權內政部訂定有土地登記規則，且內政部自73年起就歷年有關地政法規及解釋函令審慎檢討整理編印「地政法令彙篇」。歷年有關地政法規之解釋函（令）未列入「地政法令彙篇」者，一律不再援引適用；但其釋示內容有適用之必要者，應陳報內政部重新核示，且彙篇須經報奉行政院備查。然查，本件個案未列入「地政法令彙篇」，全國有地政事務所均無在建物登記謄本標示部其他登記事項欄內「註記」：「（限制登記事項）本基地之地上建物因涉有私權爭執在未解決前不予受理登記」之處理作為案例。
⒌按內政部70年7月30日台（70）內地字第26083號函示：「土
地登記規則第49條（修正後第57條）所稱私權爭執，係指申請土地登記案件送經地政機關收件，審核結果認為申請登記之土地權利尚有爭執而言。」次按內政部78年1月9日台（78）內地字第664377號函示：「．．．本案某甲取得系爭不動產物權係以強制執行方式取得，並以完成所有權移轉登記，雖某乙等人以該等建物涉及法院拍賣無效提起第三人異議之訴，正在二審法院審理中，尚不足以影響建物所有權人申辦建物所有權移轉登記予他人之法律關係，應非屬土地登記規則第49條（修正後第57條）所稱『涉及私權爭執』事項，故在未依首揭部函辦理查封、假扣押或假處分登記前，該管地政機關仍不能停止該建物所有權移轉登記。」故私權爭執既屬民事事件，自應循民事法律爭執，非行政訴訟所能解決。被告更不得以原告未檢具基地所有人之同意書、印鑑證明等文件，而作為駁回原告申請之理由，此顯不顧消費者權益及有違公正性。且最高行政法院99年度3月第1次庭長法官聯席會議紀錄決議：土地所有權人認地政事務所在土地登記簿標示部其他登記事項欄註記違法者，得向行政法院提起一般給付訴訟，請求除去系爭註記。
(五)又被告不該將私權爭執未解決前不予受理登記之主觀限制，轉嫁要求建物買賣移轉登記時，應檢具基地所有人同意書、印鑑證明等文件列為補正事項，藉此明知無法取得該文件，而達到土地登記規則第57條第1項第4款駁回手段，這是全國地政事務所均找不到之先例，亦擴大了土地法第59條、第101條、第122條及耕地三七五減租條例第26條等縣市地政機關予以調處機制範疇之行政行為，因本件非涉及土地利用之調整事項之爭議，在解決上無必要由行政機關參與，私權爭執仍應取決於具體之法律規定，即應依民事訴訟法關於假扣押、假處分等債權之保全之規定訴請裁判等情。並聲明求為判決：⒈訴願決定及原處分均撤銷。⒉被告應除去系爭建物登記謄本標示部其他登記事項欄註記，被告並應准許原告辦理系爭建物所有權之移轉登記。
四、被告則以︰
(一)系爭建物之基地為台南市○○區○○段○○○號土地，原基地所有人周招鑒、周慶鐘與建物起造人國僑公司間，就土地合建契約之糾紛，分別提起拆屋還地民事訴訟，另對被告前受理國僑公司對系爭建物之所有權第一次登記提起異議、訴願、再訴願及行政訴訟。詳言之，基地所有人曾於80年5月6日以書面向被告提出「不應受理國僑公司辦理建物所有權第一次登記」異議，經被告拒絕辦理，基地所有人不服，向台南市政府提起訴願，並經台南市政府以80年7月15日南市秘法字第55739號訴願決定駁回其訴願，遂提起再訴願，經再訴願決定「原處分、原決定撤銷，由原處分機關查明後另為適法之處分。」被告依再訴願決定予以重新查明，系爭建物於所有權第一次登記公告期間，已經利害關係人提出異議，依土地法第59條第2項規定應予以調處，但因部分已辦畢所有權第一次登記之建物已移轉予第三人或已設定抵押權在案，當事人亦非訴願繫屬時之當事人，故依土地法第43條規定，於81年4月7日以安南地所字第1385號函作成適法之處分為：
「於私權糾紛未解決之，所有該標的範圍內之建物總登記案件全部依土地登記規則第49條第3款(修法後為第57條第3款)規定，予以駁回。．．．但有關上述已辦妥保存登記之建號建物，日後如欲辦理設定、移轉處分等登記案件申請，則本所亦暫不准受理登記，俟本案『涉及私權爭執』糾紛解決後，再依有關規定程序辦理。」並報請台南市政府核備，經台南市政府以81年4月10日(81)南市地籍字第8174號函備查在案。惟基地所有人仍不服，嗣提起訴願（台南市政府81年6月20日南市祕法訴字第65214號）、再訴願（台灣省政府81年11月20日81府訴一字第75191號）及行政訴訟（82年度判字第2221號），皆遭駁回，並認被告之處分並無違誤，應予維持。又被告惟恐有善意第三人不知基地涉及私權爭執而受讓該建物或設定抵押權，致糾紛擴大，遂於86年12月11日於上開已登記建物上註記：「本基地之地上建物因涉有私權爭執在未解決前不予受理登記。」綜上所述，原告陳述當時未塗銷系爭建物之所有權第一次登記，即認系爭建物之基地使用權利已獲保障，實為有所誤解。且本件雖係個案提出申請，但為保障人民財產交易安全，被告已因前揭理由作出相同事件之大量行政處分（即於私權爭執未解決前，不予受理登記），此大量處分形成之行政先例已於建物所有人與基地所有人間形成相當之信賴關係，依行政程序法之平等原則，此項註記目的係在確認系爭建物及基地所有權爭執是否已了結，促使建物與基地所有人和解取得建物基地使用權利，以免再次移轉而擴大糾紛，危及市場交易安全。故被告於原告申請系爭建物所有權移轉登記時，已告知應與基地所有人協調取得土地使用權利，再憑相關文件辦理塗銷該項限制註記後，辦理建物所有權移轉登記，核無不法。
(二)又原告所舉基地所有人提起塗銷建物所有權第一次登記之行政訴訟乙案。經查，基地所有人遭判決駁回之原因為拆屋還地之執行與建物是否有所有權第一次登記無涉，且最高法院99年度台抗字第112號裁定駁回基地所有人強制執行之聲請，係因原確定判決之主觀既判力不及於建物登記名義人，且與對建物基地使用權利之有無認定無關。
(三)註記登記之法令適用：按土地登記規則第144條，本件因辦理建物所有權第一次登記時，基地所有人於公告期間提出異議、訴願及再訴願，經再訴願決定將原處分撤銷，責由被告另為適法之處分。惟被告在為適法處分前，系爭建物已移轉予第三人，則被告無法依土地登記規則第75條及土地法第59條第2項為調處，亦無法依土地登記規則第7條撤銷原登記，故被告為避免糾紛擴大及維持登記制度之安定，保護不特定第三者交易安全，爰按土地登記規則第144條第2項規定，於塗銷登記前予以註記。所以本件個案雖未納入地政法令彙篇，但實務上各地政事務所基於物權公示性及公信力，會依個案需求予以註記，如台北高等行政法院95年度訴字第2239號判決，亦肯認維持註記登記內容之合法性。
(四)註記內容之法令適用：註記內容所稱「私權爭執」係指基地使用權之爭執，非建物所有權之爭執，先予陳明。按法務部80年6月18日（80）法律字第9005號函復略以：按土地登記規則第70條第2項規定（修正後第79條第3項）：「實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，．．．『建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。』」揆其意旨乃在避免發生無權占用他人基地建築房屋之情形。故辦理建物所有權第一次登記，申請人除應為建物所有權人外，尚須有基地使用權，始能合法登記。系爭建物雖領有使用執照，登記機關原本毋庸審查基地使用權，但基地所有人因合建糾紛，於被告受理建物所有權第一次登記時提出異議，導致系爭建物基地使用權有爭執，被告受再訴願決定拘束，應撤銷原處分，但因無法塗銷建物所有權第一次登記，使之回復原狀，故作成同註記內容之行政處分，報經上級機關備查後，復於86年12月11日參照土地登記規則第144條第2項規定，註記於地籍資料，以達公示效果等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、上開事實概要欄所述之事實，為兩造所不爭執，並有系爭建物第二類謄本、原告99年10月14日土地登記申請書影本、被告99年10月18日安南登補字第478號補正通知書、99年11月3日安南登駁字第42號駁回通知書、訴願決定書等影本附原處分卷可稽，堪認為真正。則本件兩造爭點為：被告依土地登記規則第57條第1項第4款之規定，駁回原告辦理系爭建物買賣移轉登記之申請，是否適法？經查：
(一)按「本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。附著於土地之建築物或工事，為建築改良物，附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。」「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」「本規則依土地法第37條第2項規定訂定之。」「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：‧‧‧2、登記原因證明文件。」「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正：‧‧‧2、登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。」「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：‧‧‧4、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」分別為土地法第5條第1項、第2項、第37條第2項、土地登記規則第1條、第34條第1項第2款、第56條第2款、第57條第1項第4款所明定。
(二)次按「因前項異議而生土地權利爭執時，應由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，不服調處者，應於接到調處通知後15日內，向司法機關訴請處理，逾期不起訴者，依原調處結果辦理之。」「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」「土地權利關係人於公告期間內提出異議，而生權利爭執事件者，登記機關應於公告期滿後，依土地法第59條第2項規定調處。」「建物所有權第一次登記，除本節規定者外，準用土地總登記程序。」「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣(市)地政機關查明核准後塗銷之：‧‧‧2、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。前項事實於塗銷登記前，應於土地登記簿其他登記事項欄註記。」亦為土地法第59條第2項、土地登記規則第7條、第75條、第84條、第144條第1項第2款、第2項規定明確。另按，所謂「行政處分」，依訴願法第3條第1項及行政程序法第92條第1項規定，係指中央或地方行政機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為而言。然土地登記上之「註記」，係「在標示部、所有權部或他項權利部其他登記事項欄內註記資料之登記」（見內政部訂定之「登記原因標準用語」），即「註記資料」。土地應受土地使用管制法令如何之限制，係以土地登記簿上「地目」、「使用分區」及「編定使用種類」欄之登記內容定之，而非土地登記簿標示部其他登記事項欄之註記所得變更。地政事務所在土地登記簿標示部其他登記事項欄註記：「本土地涉及違法地目變更，土地使用管制仍應受原『田』地目之限制。」法律並未規定發生如何之法律效果，系爭註記既未對外直接發生法律效果，自非行政處分，並有最高行政法院99年度3月第1次庭長法官聯席會議決議理由可資參照。
(三)經查，系爭建物之基地為台南市○○區○○段○○○號土地，因原基地所有人周招鑒、周慶鐘與系爭建物起造人國僑公司間，於67年4月9日訂立合建契約，約定由基地所有人提供土地，國僑公司分批興建二層樓房，雙方按約定比例分配所建房屋（包括房屋基地及公共建設），然國僑公司未於約定期間內完成房屋興建，基地所有人與國僑公司解除契約並聲請回復原狀部分，經最高法院以78年度台上字第2547號民事判決有理由確定在案。另因國僑公司既為房屋出資興建人，又為原始建築人，毋待為所有權第一次登記，當然取得房屋所有權，其辦理建物所有權第一次登記，不過係完成建築法規規定之程序，與其取得所有權原因無關，亦經台灣高等法院台南分院(下稱台南高分院)75年度重上更一字第57號、最高法院75年度台上字2668號判決確定，從而系爭基地與建物分屬不同人所有，惟基地所有人不服被告受理國僑公司辦理系爭建物之所有權第一次登記，於80年5月6日以書面向被告提出「不應受理國僑公司辦理建物所有權第一次登記」異議，經被告拒絕辦理，基地所有人不服，再向台南市政府提起訴願，遭決定駁回，遂提起再訴願，經再訴願決定：「原處分、原決定撤銷，由原處分機關查明後另為適法之處分。」嗣被告依再訴願決定予以重新查明，於81年4月7日以安南地所字第1385號函另作成處分為：「於私權糾紛未解決之，所有該標的範圍內之建物總登記案件全部依土地登記規則第49條第3款(修法後為第57條第3款)規定，予以駁回。．．．但有關上述已辦妥保存登記之建號建物，日後如欲辦理設定、移轉處分等登記案件申請，則本所亦暫不准受理登記，俟本案『涉及私權爭執』糾紛解決後，再依有關規定程序辦理。」並報請台南市政府核備，經台南市政府以81年月10日(81)南市地籍字第8174號函備查在案，惟基地所有人仍不服被告上述處分，嗣提起訴願、再訴願及行政訴訟，皆認被告之處分並無違誤，應予維持。嗣被告恐有善意第三人不知基地涉及私權爭執而受讓該建物或設定抵押權致糾紛擴大，另於86年12月11日於上開已登記建物上註記「本基地之地上建物因涉有私權爭執在未解決前不予受理登記」等情，此有基地所有人之前述異議狀、被告前揭函、台南市政府81年6月20日南市祕法訴字第65214號訴願決定書、台灣省政府81年11月20日81府訴一字第75191號再訴願決定書、最高行政法院82年度判字第2221號判決、及前揭台南高分院、最高法院民事判決附卷可稽。是系爭建物因於所有權第一次登記公告期間，已經基地所有人提出異議，被告於其准許所有權第一次登記之處分經再訴願機關撤銷後，因系爭建物之所有權第一次登記涉及私權爭執，應依土地登記規則第84條、第75條及土地法第59條第2項規定予以調處，但因部分建物已辦畢所有權第一次登記，並移轉予第三人或已設定抵押權在案，被告無從依土地法第59條第2項規定予以調處，本應依行為時土地登記規則第49條第1項第3款(現為土地登記規則第57條第1項第3款)之規定，駁回登記之申請，惟系爭建物所有權第一次登記之情形亦與土地登記規則第7條之規定不符，被告亦不得逕將該系爭建物所有權第一次登記塗銷，遂於81年4月7日以安南地所字第1385號函另作成處分以系爭建物另有私權爭執，所有該標的範圍內之建物總登記案件全部依土地登記規則第57條第1項第3款規定，予以駁回，有關上述已辦妥所有權第一次登記之建號建物，日後如欲辦理設定、移轉處分等登記案件申請，則被告亦暫不准受理登記，俟該件涉及私權爭執糾紛解決後，再依有關規定程序辦理，亦經最高行政法院判決維持確定。觀諸上述說明可知，系爭建物之所有權第一次登記，因涉有私權爭執，被告依行為時土地登記規則第49條第1項第3款之規定，本不應准許，惟經再訴願機關將被告駁回基地所有人之異議之原處分撤銷後，雖該所有權第一次登記存有瑕疵，被告因已無法逕將該所有權第一次登記塗銷，故被告為保護不特定第三者交易安全、維持登記制度之安定及避免相關當事人私權糾紛擴大之目的，另作成前述81年4月7日安南地所字第1385號函之處分，於法並無不合。則嗣後被告為更確實達到上揭保護不特定第三者交易安全、維持登記制度之安定及避免相關當事人私權糾紛擴大之目的，參諸土地登記規則第34條第1項第2款、第144條第2項之規定，另於86年12月11日於系爭建物登記簿上註記：「本基地之地上建物因涉有私權爭執在未解決前不予受理登記。」等語，參照上述最高行政法院99年度3月第1次庭長法官聯席會議決議之意旨，該註記因法律並未規定發生如何之法律效果，而未對外直接發生法律效果，並非行政處分，然揆諸上述說明，該註記係被告為達成其前述之行政目的所為之事實行為，且與前揭之相關法規均屬無違，並非違法之行為。是原告主張：系爭建物買賣既經法院「公證」完畢，被告即應受理登記，基地所有人與國僑公司間之債權債務糾紛，即不得做為延宕原告之使用、收益、處分權能之理由，註記不得涉及人民權利之限制事項，應循土地登記規則第136條規定為限制登記，被告於系爭建物所為標示部其他登記欄之註記，並無法律依據，私權爭執既屬民事事件，自應循民事法律爭執，非行政訴訟所能解決。被告更不得以原告未檢具基地所有人之同意書、印鑑證明等文件，而作為駁回原告申請之理由，此顯不顧消費者權益及有違公正性，且依最高行政法院99年度3月第1次庭長法官聯席會議紀錄決議，原告自認得向行政法院提起一般給付訴訟，請求除去系爭註記云云，即非可採。從而原告於本件申請移轉系爭建物所有權登記時，被告依土地登記規則第56條第3款及其前述於系爭建物登記簿上註記之內容，通知原告檢附現系爭基地所有人同意書及其印鑑證明、資格證明、身分證明等文件或已解決私權爭執等相關文件憑辦，因原告逾期未補正，被告依土地登記規則第57條第1項第4款規定，駁回原告之申請，於法尚無違誤。
(四)再查，如上所述因國僑公司既為房屋出資興建人，又為原始建築人，毋待為所有權第一次登記，當然取得房屋所有權，其辦理建物所有權第一次登記，不過係完成建築法規規定之程序，與其取得所有權原因無關，固經台南高分院75年度重上更一字第57號、最高法院75年度台上字2668號民事判決確定，惟系爭建物是否有權使用系爭基地所有人之系爭基地，係另一問題乙節，亦有上述最高法院75年度台上字第2668號民事判決可憑。另查，最高法院99年度台抗字第112號民事裁定，係認原法院(台南高分院)以系爭基地所有人所持以聲請強制執行之確定判決，其標的為回復原狀請求權，屬對人之債權關係，並非依物上請求權而來，其效力自不及於嗣後系爭土地之單純受讓而占有系爭土地之人，而維持原法院駁回系爭基地所有人及繼承人聲請強制執行聲請之裁定，復有最高法院前揭民事裁定影本附於本院卷可查。是自難僅憑上述台南高分院、最高法院之民事判決、裁定，遽認原告與系爭基地所有人有關系爭基地使用權之紛爭，已全部解決，並為原告有利之認定。從而原告另稱：基地所有人請求不得辦理所有權第一次登記事件，業經民事法院三審判決駁回確定在案，另基地所有人訴請拆屋還地之強制執行，亦經最高法院99年度台抗字第112號裁定駁回確定，從而，系爭建物買賣登記申辦，與基地所有人已無任何關係，為維護不動產交易安全及登記效力之公正性，應准許系爭建物買賣登記之申辦云云，仍不可採。
六、綜上所述，原告上開主張，均不足採。從而，原告請求被告辦理移轉登記，卻未補正相關文件憑辦，遭被告為否准之處分，核無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告起訴論旨聲明求為撤銷原處分及訴願決定，並請求被告應除去系爭建物登記謄本標示部其他登記事項欄註記及准許原告辦理系爭建物所有權之移轉登記，為無理由，應予駁回。另兩造其餘之主張和舉證，與本件判決之結果無影響，毋庸逐一加以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 邱 政 強
法官 李 協 明法官 林 勇 奮以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 林 幸 怡