高雄高等行政法院判決
101年度訴字第33號民國101年4月25日辯論終結原 告 望安實業有限公司代 表 人 葉萬天被 告 高雄市政府地政局鹽埕地政事務所代 表 人 陳英傑 主任訴訟代理人 陳和仁
陳淑如上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服高雄市政府中華民國100年11月17日高市府四維法訴字第1000127254號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要︰緣訴外人呂苡玄（即更名前呂普鳳）地政士代理鑫通建設有限公司（下稱鑫通公司）及權利人張瓊云，以民國100年4月15日收件鹽登字第4160號土地登記申請書，申辦坐落於高雄市○○區○○段○○○○號、710之1地號土地及其地上217建號建物（建物門牌：高雄市○○區○○路○○○號）（下稱系爭不動產）之所有權買賣移轉登記案（下稱系爭登記案），經被告審核結果，核認本件義務人為法人，尚有應補正事項，遂以100年4月18日鹽登補字188號通知張瓊云（代理人呂苡玄）於收受補正通知書起15日內，補正「確依有關法令規定完成處分程序，如有不實，願負法律責任」等字樣並蓋章於登記申請書備註欄。該補正通知書暨申請書件經呂苡玄於100年4月25日借回補正，原告於同年5月3日向被告陳情其為真正權利人，請求暫停辦理系爭登記案。經被告查閱地籍異動資料發現原告於98年11月6日以被告收件鹽登字第12289號登記申請案，將系爭不動產信託登記予訴外人吳思萱，吳思萱於99年12月20日以被告收件鹽登字第13152號登記申請案，將系爭不動產買賣移轉登記予鑫通公司，系爭不動產之登記名義人已非原告，且系爭登記案代理人呂苡玄於100年5月10日依法補正事項完畢，經被告審核無誤，即依登記程序於同年月11日辦竣登記。原告於同日向被告聲明異議，請求被告暫停辦理或駁回系爭登記案，經被告認原告之異議於法無據，以100年5月17日高市地鹽登字第1000003905號函(下稱原處分)駁回其異議。原告不服，提起訴願，經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張︰經查，呂普鳳(代理人)於98年10月29日改名呂苡玄，其身分證已依法收回作廢，並經刑庭判處有期徒刑3年，確定判決在案(其為偽造文書累犯)。原告自100年5月3日、9日、10日均以口頭當面陳述、陳情、電話、正式聲明異議，屢次向經辦人員聲明代理人身分偽造、變造、請依法查明；且在100年5月10日尚未補正前，原告亦向被告提出嚴重異議，並要求被告電請派出所警員到場，被告猶不予以查核呂苡玄身分證，此有被告100年8月16日高市地鹽登字第1000006191號訴願補充答辯書可證，顯見被告有違法之不作為疏失。次查，被告在100年5月3日已知作偽情節，此期間亦經原告電話申訴，復於100年5月10日尚有警察單位到場，被告如依法調閱電腦、電話查詢或發函求證予以審核，皆輕而易舉；惟被告故意不作為調查，且於100年5月10日亦不暫停程序，反而火急趕辦已逾時1日之補正手續，並於100年5月11日完成登載之手續，再藉此推諉已完成登載，不可改變，並避重就輕推說不知道呂苡玄已更改姓名於早先云云，顯見被告有蓄意勾串作偽之嫌，偏頗縱放登載於登記簿，其法律上有防止之義務，能防止而不防止者，又其身為審查之單位更負有防止其發生之義務，故其處分違法失當，至為明顯等情，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以︰
(一)經查，原告前於98年11月10日將所有系爭不動產信託登記予受託人吳思萱，受託人依信託本旨於99年12月24將信託財產（即系爭不動產）出賣移轉所有權登記予鑫通公司。至此，系爭不動產之登記名義人已為鑫通公司，依據民法第759條之1及第765條應推定鑫通公司適法有所有權，並得自由處分系爭不動產物權，被告於100年5月11日完成呂苡玄地政士代理義務人鑫通公司及權利人張瓊云申請系爭登記案，並對原告於同日向被告請求暫停辦理或駁回系爭登記案之異議，以原處分駁回其異議，均符合土地登記規則第61條第2項規定及內政部47年10月28日台（47）內地字第19180號函釋，於法並無不合。
(二)原告起訴指摘系爭登記案代理人呂苡玄資格云云：查本件代理人呂苡玄地政士之執業資格，依內政部不動產服務業管理系統關於地政士開業管理資料顯示其執業狀態為執業中，且未有不得請領開業執照之情事，惟其於姓名變更後尚未依地政士法相關規定，向直轄市或縣（市）主管機關申報備查；是被告於呂苡玄代理送件時尚無從得知其業已更名。另原告指摘呂苡玄涉及刑事案件及被通緝云云，因原告並未提出證明，且呂苡玄執業資格未被取消，故呂苡玄得以地政士執業資格代理申辦本件登記案殆無疑義。然原告徒以更名事件涉及代理人資格未有相符，而認被告應暫停辦理或駁回該申請案之登記，顯無理由。另由原告於訴願書所附100年5月27日呂苡玄（即更名前為呂普鳳）出具之證明書，言明雙方約定本件標的為抵押借貸予張瓊云，並非買賣移轉，因本件已完成登記，如證明書屬實，自應由鑫通公司會同張瓊云，向被告另件申請移轉登記回復為鑫通公司所有，而原告既質疑呂苡玄代理人資格及強調其涉及不法情事，卻又檢具呂苡玄更名後之證明書強調本件事由，其前後認定代理人資格有所矛盾之處。再按憲法第8條第1項前段、地政士法第6條及第44條規定，被告尚無權認定呂苡玄涉及刑事案件為被通緝之現行犯及違反地政士法而應予停止執行業務或除名。故原告主張其與系爭登記案權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有債權債務關係爭執，另本件當事人間涉偽造文書、背信、詐欺等罪嫌云云，皆涉及私權爭執及刑事責任之認定，倘有疑義，原告應循司法程序訴請普通法院裁判，以資解決等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本件如事實欄所載之事實，業有98年11月6日鹽登字第12289號土地登記申請書、99年12月20日鹽登字第13152號、100年4月15日鹽登字第4160號土地登記申請書、被告100年4月18日鹽登補字188號土地登記案件補正通知書、系爭土地所有權狀、系爭建物所有權狀、原告陳情書、原處分及訴願決定書等件影本附原處分卷可稽，自堪信為真實。則本件兩造之爭點厥為：被告駁回原告暫停或駁回系爭登記案之異議，是否合法？經查：
(一)按「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正：⒈申請人之資格不符或其代理人之代理權有欠缺者。⒉登記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。⒊登記申請書記載事項，或關於登記原因之事項，與登記簿或其證明文件不符，而未能證明其不符之原因者。⒋未依規定繳納登記規費或罰鍰者。」「登記程序開始後，除法律或本規則另有規定外，不得停止登記之進行。」土地登記規則第56條及第61條第2項分別定有明文。查土地登記規則係內政部本於中央地政機關之地位，依土地法第37條第2項規定之授權所訂立，關於土地登記之內容、程序、應附文件及資料提供等細節性及執行性事項之法規命令，其授權內容明確，其中上述規定，亦與授權意旨相符，爰予援用。另按「期間以日、星期、月或年計算者，其始日不計算在內。但法律規定即日起算者，不在此限。」為行政程序法第48條第2項所明定。是以，登記機關依土地登記規則第56條命申請人於接到通知書之日起15日內補正，因該補正通知書非不利於申請人之處分，其目的在於寬限申請人期限，使申請人得以完備要件、文件以完成登記，自屬有利於申請人之行為，是該補正日期之始日自不計算在內，應以補正通知書收受之隔日為補正期間之起算。
(二)本件原告主張：系爭登記案件義務人未依被告補正通知書所定期限補正，被告故不處理，卻趕速登記，其審查過程及所為處分顯不適法云云。經查，系爭登記案之登記名義人鑫通公司前於100年4月15日向被告提出系爭不動產所有權買賣登記之申請，經被告審核結果，核認本件義務人為法人，尚有應補正事項，遂以100年4月18日鹽登補字188號通知張瓊云（代理人呂苡玄）於收受補正通知書起15日內，補正「確依有關法令規定完成處分程序，如有不實，願負法律責任」等字樣並蓋章於登記申請書備註欄。該補正通知書暨申請書件經代理人呂苡玄於100年4月25日領回，且於補正通知書註記「案件借回補正」，則按上揭行政程序法第48條第2項及土地登記規則第56條規定，應以通知書領回後隔日（即100年4月26日）為起算日期，計15日，其末日為100年5月10日（星期二）。查代理人呂苡玄於100年5月10日依法補正事項完畢，顯未逾越補正期限15日，是為合法之補正行為。則原告主張補正日期之末日應為100年5月9日，呂苡玄逾期補正，被告仍為受理，屬違法之作為云云，顯與法不合，自不足採。則系爭登記案在經被告審核無誤，已無應補正而未補正之事項，即於100年5月11日辦竣系爭不動產買賣移轉登記，並由各級審查人員於登記申請書內簽註審查意見及日期，並簽名或蓋章，除按土地登記規則第61條第2項規定，有法律或土地登記規則另有規定停止登記之進行事由外，自應由被告登載於登記簿。從而，系爭登記案既經審認無誤，且無停止登記之事由，被告爰依登記程序辦理系爭不動產登記，否准原告請求暫停辦理或駁回系爭登記案件之申請，揆諸前揭法令規定，原處分並無違誤，應予維持。
(三)次按「本法所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」「有下列情事之一者，不得充任地政士；其已充任者，中央主管機關應撤銷或廢止其地政士證書：一、曾因業務上有詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，受有期徒刑1年以上刑之裁判確定者。二、受本法所定除名處分者。三、依專門職業及技術人員考試法規定，經撤銷考試及格資格者。中央主管機關為前項之撤銷或廢止時，應公告並通知直轄市、縣（市）主管機關及地政士公會。」「直轄市或縣（市）主管機關應備置地政士名簿，載明下列事項：一、姓名、性別、出生日期、國民身分證統一編號、住址。．．．前項第1款至第5款事項變更時，地政士應於30日內，向直轄市或縣（市）主管機關申報備查。」「地政士違反本法規定者，依下列規定懲戒之：
一、違反第9條第2項、．．．。」「地政士有第44條各款情事之一時，委託人、利害關係人、各級主管機關、地政事務所或地政士公會得列舉事實，提出證據，報請地政士登記之直轄市或縣(市)主管機關所設懲戒委員會處理。」分別為地政士法第3條、第6條、第9條、第44條第1款及第46條規定。
而上開規定目的在於就地政士執行業務違反應當遵守之規定或倫理者予以處罰，以維持地政士執行業務之紀律。故地政士因業務上偽造文書犯罪行為，受刑之裁判確定者，中央主管機關固得依地政士法第6條撤銷或廢止地政士之證書，然在主管機關未為撤銷地政士證書前，尚不能否認地政士之資格及依此資格充任之代理行為。至地政士姓名有所變更，依法未於30日內申報備查者，固得依同法第44條規定，報請地政士登記之直轄市或縣(市)主管機關所設懲戒委員會懲戒之，惟其地政士之資格並未喪失，合先敘明。
(四)是原告雖主張：代理人呂普鳳已更名為呂苡玄，仍未向主管機關辦理更名登記，另其涉及偽造文書案，故由呂苡玄代理之系爭登記案，被告應不為受理，然被告既不調查原告陳情內容，亦不暫停系爭登記案，顯有違法行為云云。經查，系爭登記案之地政士呂普鳳於98年10月29日更名為呂苡玄，固有台灣高雄地方法院檢察署檢察官99年度偵字第4080號起訴書記載犯罪事實可稽，則按地政士法第9條規定，呂苡玄依法應於30日內向直轄市或縣（市）主管機關申報備查更名，然查呂苡玄在100年4月15日鹽登字第4160號土地登記申請書上仍以「呂普鳳」姓名為代理名義，顯違地政士法第9條，按同法第44條第1款規定，固應受懲戒。則原告固然可向被告陳情、檢舉，惟查被告非地政士法之懲戒主管機關，原告雖可促使被告發動懲戒程序，惟被告僅是舉發人並非懲戒機關，且如前述，呂苡玄縱經懲戒，惟其地政士之資格並未喪失，自得代理其當事人申請系爭登記，其效力不因代理人呂普鳳已更名為呂苡玄，仍未向主官機關辦理更名登記，而生影響。又查，對於呂苡玄涉及偽造文書案部分，經被告依其職權調查內政部不動產服務業管理系統，關於地政士開業管理資料顯示「呂普鳳」執業狀態為執業中乙節，亦有前揭內政部不動產服務業管理系統，關於地政士開業管理資料影本附於原處分卷可稽。則在內政部未為廢止或撤銷地政士呂苡玄證書前，被告准予地政士之代理申請案，並無不合。是原告上開主張應認無理由，不足採據。
(五)原告另主張其為系爭不動產之真正權利人，因系爭不動產係原告與鑫通公司約定為借款抵押擔保，遂信託登記予張瓊云，非買賣移轉云云。按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。」民法第758條第1項著有明文；而信託人依信託契約，將信託物之所有權登記為受託人所有後，該信託物之法律上所有人即為受託人，而非信託人。雖受託人於信託關係終止後，負有返還信託物與信託人之義務，然在未辦畢返還登記以前，仍難謂受託人非信託物之所有人。又「依本法所為之登記，有絕對之效力。」土地法第43條復有明文。該條所謂登記有絕對效力，係為保護善意第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力。經查，系爭不動產雖原為原告所有，然原告業於98年11月6日將系爭不動產信託登記並移轉所有權登記予吳思萱，有98年11月6日鹽登字第12289號土地登記申請書可稽，則吳思萱自屬系爭不動產之所有權人無疑。是吳思萱於99年12月20日將系爭不動產買賣移轉所有權登記予鑫通公司，有99年12月20日鹽登字第13152號土地登記申請書可參，則依上開法律規定，系爭登記案之登記義務人鑫通公司自為系爭不動產之所有人，原告已非系爭不動產登記之所有權人及信託人，是原告主張其為系爭不動產之真正權利人，被告就鑫通公司申辦系爭不動產之登記案，應暫停登記云云，洵難採據。至於原告與吳思萱內部信託關係及原告與鑫通公司間債權債務關係如何，核屬當事人間私法爭執，尚不得憑為本件向被告提出暫停或駁回系爭登記案之異議事由。故被告原處分並無違誤。原告前述主張，核不足採。
五、綜上所述，原告之主張均不足採，原處分駁回原告之異議，並無違誤；訴願決定予以維持，亦無不合；原告提起本件訴訟，求為撤銷訴願決定及原處分，均無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 15 日
高雄高等行政法院第二庭
審判長法官 邱 政 強
法官 李 協 明法官 林 勇 奮以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按對造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
中 華 民 國 101 年 5 月 15 日
書記官 林 幸 怡