高雄高等行政法院判決
103年度簡上字第39號上 訴 人 德壹不動產仲介經紀有限公司代 表 人 廖國良被上訴人 臺南市政府地政局代 表 人 林燕山上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，上訴人對中華民國103年4月17日臺灣臺南地方法院103年度簡字第4號行政訴訟判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人係不動產經紀業者，經人檢舉其未經所有權人同意，即逕與訴外人侯怡秀簽訂專任委託銷售契約書，居間仲介臺南市○○區○○段○○號土地（面積965平方公尺，權利範圍71/00000○○○區○○路○○○號10樓之18建物（下稱系爭房地），其後並出售系爭房地予他人，涉有違反不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，經被上訴人調查事實及證據後，審認訴外人侯怡秀雖有委託上訴人銷售系爭房地，但卻未經系爭房地所有權人江政哲之書面授權，上訴人逕行執行仲介業務代理銷售，確已違反不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，乃依同條例第29條第1項第3款及臺南市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準附表第3項第6款規定，處上訴人新臺幣（下同）6萬元罰鍰。上訴人不服，循序提起行政訴訟，經原審法院判決駁回，遂提起本件上訴。
二、上訴人起訴主張略以：
（一）不動產經紀業管理條例第21條第1項之規定，並未以委託人為所有權人為必要，且綜觀不動產經紀業管理條例全文，亦未就委託人之資格為定義，故若經紀業已獲委託人之授權，縱該委託人非所有權人，亦無依上開條例處罰之空間。本件上訴人與侯怡秀共簽訂4份契約，侯怡秀雖非系爭房地所有權人，然不動產經紀業管理條例既未規定以所有權人為必要，則侯怡秀雖不具系爭房地之所有權，其與上訴人簽訂委託契約，此僅屬事後侯怡秀之給付不能或上訴人給付瑕疵等民事債務不履行問題，而與不動產經紀業管理條例規定無涉。
（二）被上訴人認為不動產經紀業管理條例第21條第1項之規定，其委託人須以所有權人為必要，惟該規定並未規範委託人必須為所有權人，已如前述，則被上訴人以上訴人未獲所有權人同意而裁罰，對於上訴人而言，顯已增加法律所無之限制，且其並無法理解該條例所規定之委託人需為所有權人，亦無法預見該行為將獲處罰，原處分與明確性原則已然相違而應予撤銷。
（三）退步言，縱認上訴人應獲得所有權人之同意，惟本件系爭房地所有權人江政哲將該房地不動產權狀正本等文件交付侯怡秀，令上訴人信其已獲江政哲之授權委託，且於101年5月14日至102年6月5日簽約時，長達1年多之委託銷售時間內，江政哲均未為任何反對之意思表示，雙方於102年5月份尚有電話溝通連絡，由此可見，不論江政哲同意與否，其應已對該委託銷售之情形知悉，然江政哲於簽約時卻未出面阻止，而任由其母侯怡秀代表出席簽約，並遲至簽約後之102年6月11日方寄發存證信函表示異議，由上開事實，可見其行為已構成表見代理，其對於上訴人應負授權人之責任，故縱認上訴人應獲得所有權人之同意，上訴人亦已獲同意，原處分仍屬錯誤等情。並聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被上訴人則以：
（一）不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告與銷售。委託人固非以所有權人為必要，惟委託人若非為所有權人時，亦當以不動產所有權人所授權之第三人為限。本件縱所有權人江政哲之母侯怡秀出面自稱得代理委託銷售系爭房地，上訴人仍應秉持不動產經紀業之專業進行審查。且就上訴人加盟使用之中信房屋專任委託銷售契約書6條第1款等內容以觀，上訴人應取得不動產所有權人之身分證影本及簽名授權書，然上訴人101年12月18日與侯怡秀簽訂專任委託銷售契約書時，並未取得人江政哲身分證影本及其簽名之授權書。是以，上訴人並無依約調查訂約當事人之履約能力，已便宜行事在先。嗣於102年6月5日仲介買方黃清強與賣方侯怡秀簽訂買賣契約後，始囑咐侯怡秀要求其子江政哲補具授權書、印鑑章、江政哲身分證影本等文件，造成所有權人江政哲以陳情方式保全其權利，除增加買方承購不動產之風險外，此亦與不動產經紀業管理條例第1條保障交易者權益之立法意旨有違。
（二）被上訴人函請系爭房地所有權人江政哲及其母侯怡秀陳述意見時，二人均否認有簽訂上訴人所提出之101年5月22日授權同意書，另觀該授權同意書內容：「授權人江政哲因事不能親自到場辦理不動產買賣之簽約、收款、用印、交證等一切事宜，故委託侯怡秀君，就下列不動產之移轉登記有為一切法律行為及代簽本事件有關文件之權。」究其意旨係買賣雙方合意後，辦理不動產買賣移轉登記等過戶手續之委託，尚難以之認定江政哲同意其母侯怡秀委託上訴人仲介銷售系爭不動產。因此，上訴人所提出之上揭授權同意書既無明文授權銷售前開不動產之內容，則上訴人違反不動產經紀業管理條例第21條第1項之規定至明，被上訴人依法裁處上訴人6萬元罰鍰，並無不合等語，資為抗辯。並聲明求為判決：駁回上訴人之訴。
四、原判決略以：
（一）按不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告與銷售。該條之委託人固非以不動產之所有權人為必要，惟亦當以該不動產所有權人所授權之第三人為限。本件縱系爭房地所有權人之母侯怡秀出面自稱得代理委託銷售，上訴人仍應秉持不動產經紀業之專業進行審查。況從上訴人加盟使用之中信房屋專任委託銷售契約書第貳點第2條第2款：「簽訂本契約時，甲方應提供本不動產土地、建物所有權狀影本及身分證（或駕駛執照）影本」、第6條第1款：「簽約代理人代理甲方簽定本契約者，應交付經本不動產所有權人簽名之授權書予乙方驗證」之約定條款內容以觀，上訴人依約應負有驗證之責，然本件上訴人101年12月18日與侯怡秀簽訂專任委託銷售契約書時，並未取得系爭房地所有權人之身分證影本及所有權人簽名之授權書，上訴人已便宜行事在先。嗣於102年6月5日仲介買方黃清強與賣方侯怡秀簽訂買賣契約後，始囑咐侯怡秀要求其子江政哲補具授權書、印鑑章、身分證影本、電單等文件，致系爭房地所有權人江政哲陳情以保全其財產權利，此除增加買方承購不動產之風險外，顯與不動產經紀業管理條例之立法意旨有違。上訴人主張倘經紀業已獲委託人之授權，縱該委託人非不動產所有權人，亦無依不動產經紀業管理條例處罰之空間，尚不足採。
（二）上訴人雖然提出載有「江政哲」簽名之101年5月22日授權同意書，並據此主張江政哲有授權銷售系爭房地。惟上開授權同意書已經江政哲以陳述書略以「本人從未簽署任授權同意書，也從未見過授權同意書！該授權同意書日期為101年5月22日，當天為星期二，本人公司中央研究院亦可提供當天在台北市之上班證明！本人當天在台北市上班，如何提供給位在台南市的德壹不動產之親筆授權書」等語否認，且該授權同意書與陳述書之簽名差異極大，顯非同一人之簽名，該授權同意書之真正顯然可疑。況且姑不論上開授權同意書有無偽造，上開授權同意書係記載：「授權人江政哲因事不能親自到場辦理不動產買賣之簽約、收款、用印、交證等一切事宜，故委託侯怡秀君，就下列『不動產之移轉登記』有為一切法律行為及代簽本件有關文件之權。」可知該授權人授權範圍尚不包括系爭房地銷售事宜。是以，被上訴人以上訴人未經系爭房地所有權人江政哲之書面授權，逕行執行仲介業務代理銷售，違反不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，爰依同條例第29條第1項第3款及臺南市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第2點暨附表第3項第6款等規定，裁處上訴人6萬元罰鍰，自屬有據。至上訴人檢具通話明細主張江政哲已同意銷售等節，江政哲已於102年7月11日提出之陳述書表示雙方雖有通話，但未同意銷售，上訴人檢具之通話明細並未列出通話內容譯文以佐證江政哲有同意銷售，是上訴人主張江政哲已同意銷售乙節，礙難採信等由，判決駁回上訴人在第一審之訴。
五、本院經核原判決尚無違誤，茲就上訴理由再予論述如下：
（一）按「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。」「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：「．．．三、違反．．．第21條第1項．．．規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」不動產經紀業管理條例第21條第1項及第29條第1項第3款定有明文。就買賣不動產而言，上開法條所謂「委託人」，觀同法第21條第2項規定：「前項廣告及銷售內容，應與事實相符．．．。」可知係以該不動產所有權人或經其所授權之人為限，並不包括未經授權之第三人。蓋經紀業與不動產所有權人本人或其所授權之人簽訂委託契約書，依民法第103條第1項規定，將直接對該不動產所有權人發生效力；若經紀業與未經不動產所有權人授權之第三人簽訂委託契約書，依民法第170條第1項規定，該委託契約書非經不動產所有權人承認，對不動產所有權人不生效力。則經紀業與未經不動產所有權人授權之第三人簽訂委託契約書，如嗣後不動產所有權人拒絕承認，經紀業所刊登銷售不動產廣告，將與事實不符（所有權人無出售意思而經紀業廣告要出售），顯與不動產經紀業管理條例「建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展」之立法意旨有違。故依體系解釋，上開條例第21條第1項所稱「委託人」，應係指不動產所有權人或其所授權之人。上訴人主張不動產經紀業管理條例第21條第1項所稱委託人，不以不動產所有權人或經其所授權之人為限，顯然於法不合。
（二）承上，上訴人於101年12月18日與委託人侯怡秀簽訂系爭房地之專任委託銷售契約書時，侯怡秀並未經系爭房地之所有權人江政哲授權，且上訴人並未取得所有權人江政哲之書面授權書，乃為原審所認定之事實，原判決據此肯認原處分以上訴人違反不動產經紀業管理條例第21條第1項規定，依同條例第29條第1項第3款及臺南市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準第2點暨附表第3項第6款等規定，裁處上訴人6萬元罰鍰，並無判決適用法規不當之違法。至於上訴人所述倘被上訴人主張上訴人係未受委託銷售，逕為仲介銷售業務，自應就此負舉證之責，原判決就此未加以注意審酌，難謂適當云云。核諸原判決已就如何根據原處分卷所附系爭房地所有權人江政哲之陳述書，及上訴人所提出之101年5月22日授權同意書等調查證據結果以推究事實，而為詳述，並無悖於論理法則或經驗法則者，上訴人僅因原審取捨證據，認定事實與其所希冀者不同，指摘原判決有違背法令之情事，自非可採。
（三）綜上，原判決並無適用法規不當之違誤，且對於事實認定，已就其證據取捨及心證之形成，詳為論述，上訴意旨指摘原判決違誤，求予廢棄，難認有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第236條之2第3項、第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
高雄高等行政法院第四庭
審判長法官 戴 見 草
法官 孫 奇 芳法官 孫 國 禎以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
書記官 楊 曜 嘉