高雄高等行政法院判決
103年度訴字第40號民國103年5月14日辯論終結原 告 祭祀公業沈保生代 表 人 沈長庚訴訟代理人 楊勝夫 律師
參 加 人 李宏榮訴訟代理人 張雯峰 律師
奚淑芳 律師張書瑋 律師
參 加 人 戴俊郎被 告 嘉義市地政事務所代 表 人 李麗華 主任訴訟代理人 王靖越
詹明珠蘇彥誠
參 加 人 沈漢昇訴訟代理人 黃郁婷 律師
蘇義洲 律師上 1 人複 代 理人 黃文章 律師上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服嘉義市政府中華民國102年11月22日府行法字第1025045880號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告與參加人李宏榮、戴俊郎於民國102年7月31日共同向被告申請將坐落嘉義市○○段190、191地號土地辦理所有權移轉登記與參加人李宏榮，同段194地號土地辦理所有權移轉登記與參加人戴俊郎，因原告祭祀公業派下員即參加人沈漢昇向臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義地院）起訴請求確認就上開土地存在優先購買權，並向被告提出異議，被告乃依土地登記規則第57條第1項第3款規定，以參加人李宏榮為代表（處分相對人）駁回上開申請，原告不服，乃以利害關係人之身分提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、本件原告主張︰
（一）原告所有坐落嘉義市○○段190、191、194地號等土地，因遭派下員及非派下員非法占用建築房屋居住，對其他未使用土地之派下員有欠公允，且無任何收益，乃經派下員逾二分之一以上之同意出售，由各派下員平均分配買賣價金，有關買賣事宜全權委託訴外人陳金藏處理，陳金藏乃將買賣之條件及各項約定予以載明並以存證信函，按派下員名冊登錄之住所，分別以雙掛號通知不同意土地出售之派下員，於10日內表示願行使優先承買權購買前開土地。
參加人沈漢昇係不同意土地出售者之一，經以嘉義忠孝路郵局100年9月20日第000153號存證信函通知其於10日內優先承買，按址送達後招領逾期退回，陳金藏復於101年12月9日於臺灣時報登報公告後，並於102年6月19日以出賣人即原告及買受人即參加人李宏榮、戴俊郎向被告辦理所有權移轉登記，因文件不齊全未補正遭駁回。嗣於102年7月31日再次送件經以原補正事項未完全補正通知補正，同年8月9日參加人沈漢昇以未接獲優先購買權行使與否之催告，已向嘉義地院訴請確認優先購買權存在之訴為由，向被告提出異議，被告隨即以102年9月12日嘉市地一駁字第000222號通知書駁回所有權移轉登記之申請，駁回之依據為土地登記規則第57條第1項第3款。
（二）按土地登記規則第57條第1項第3款規定：登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。被告係以該規定為法律依據駁回原告土地所有權移轉登記之申請，因此前開規定之解釋以及以此駁回原告之申請是否有理，應為本件主要爭點。查原告派下員即參加人沈漢昇曾於原告第一次申請移轉登記後之102年6月28日向被告聲明就系爭土地主張優先購買權提出異議，被告於102年7月3日以嘉地一字第1020001763號函覆，於說明四載明：因未能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣，所請與法尚有未符，本所礙難辦理。明顯認定沈漢昇所主張優先購買權提出異議，必須證明「確於期限內表示願以同樣條件優先購買」。被告此一認定，徵諸土地登記規則第97條就優先購買權之各項規定相符，土地登記規則第97條規定：申請土地權利移轉登記時，依民法物權編施行法第8條之5第3項、第5項、土地法第34條之1第4項、農地重劃條例第5條第2款、第3款或文化資產保存法第28條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。民法第426條之2、第919條、土地法第104條、第107條、耕地三七五減租條例第15條或農地重劃條例第5條第1款規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。依前2項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。
（三）參加人沈漢昇為阻撓所有權移轉登記之申請，於102年8月9日提起確認優先購買權存在之訴，並向被告主張從未接獲原告為優先承購權行使與否之催告提出異議，嘉義市政府就此項之異議曾於102年8月26日以府地籍字第1021611566號函請內政部釋示，原告亦於同年9月3日向內政部提出陳情，經內政部於同年月6日以內授中辦地字第1026038420號函覆，其要點有二：一為重申土地登記規則第97條「優先購買權人於登記完畢前，以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。其二為沈漢昇提出異議之理由，係主張從未接獲出賣人為優先承購權行使與否之催告，惟原告於陳情書已表示確依法辦理通知及公告，函示應釐清實情，本於權責依法核處，惟被告並未審酌原告所提出通知優先購買權通知之存證信函及公告，隨即於102年9月12日駁回原告所有權移轉登記之申請，顯屬不法。參加人沈漢昇向被告主張從未接獲原告為行使優先購買權與否之通知，惟查原告係以存證信函雙掛號按派下員名冊所列住所郵寄送達，經兩度無人簽收通知招領逾期拒收，依法已完成通知之程序，原告於提出所有權移轉登記申請時，曾提出已合法通知沈漢昇行使優先購買權與否之證明文件，被告仍以土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回，自與被告前所認定互相矛盾，且與土地登記規則第97條規定有違。
（四）有關申請土地權利移轉登記，地政機關應駁回申請人申請之規定於土地登記規則第57條及第97條均有規定，惟該兩條規定各地政機關見解不一，第97條就主張優先購買權而提出異議者有明白規定，「必須以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買者，地政機關始得駁回移轉登記之申請」，第57條第1項第3款則僅泛稱「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」，與第97條規定易生疑義，臺北市政府地政處於99年5月4日北市地籍字第09930578800號函釋，就土地登記規則第57條第1項第3款規定應予駁回之範圍，就優先購買權人有爭執者，有以下之解釋：申請買賣登記，申請人依土地登記規則第97條第1項規定附具出賣人之切結書或於申請書適當欄簽註「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」，或依第2項規定檢附出賣人以通知優先購買權人之證件並切結「優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買權，如有不實出賣人願負法律責任」字樣，於收件後登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議，經審查結果，其切結或簽註不實者，或其他共有人以書面提出異議表示收到出賣通知10日內主張優先購買權，雖遲未依指定日期前往訂約、付款，係屬契約不履行問題，優先購買權不得視為放棄。臺北市政府地政處此一就土地登記規則第57條第1項第3款駁回登記申請之事由，如異議人提出優先購買權爭議者，必須符合土地登記規則第97條之規定，地政機關始得為駁回之處分，反面解釋，如異議人主張優先購買權而無法提出已於通知後10日內為優先購買表示之證明者，地政機關除駁回異議人之異議外，即應為准予登記之處分。
（五）本件異議人即參加人沈漢昇係以其就登記之土地有優先購買權為由提出異議，被告曾以異議人未提出確實於受通知後10日內表示願優先購買之證明文件，函覆不受理其異議，被告此一函覆與前開土地登記規則第97條規定及內政部函示相符，既認定沈漢昇之異議為無理由，卻不准許原告之所有權移轉登記，於沈漢昇第二次異議時，竟推翻土地登記規則第97條之規定，將原告之申請駁回，其認事用法顯有違誤，請准將訴願決定及原處分均撤銷，以維原告權益。被告援引最高行政法院102年5月17日判字第299號判決，略以：「倘土地登記涉及與其申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，因涉及私權糾紛者，其權利歸屬認定應由司法機關以裁判為之，而非得由地政機關以行政處分定之，此為權力分立之本質。是以，於涉及私權爭議之司法機關終局裁判未定讞前，地政機關即不得逕為私權之認定並為相關土地登記處分。」惟查被告於102年9月12日駁回原告土地所有權移轉登記之申請後，就同為祭祀公業性質之祭祀公業賴文，提出坐落嘉義市○○○段○○○段○○○○○號土地買賣所有權移轉登記之申請，明知該號土地有嘉義地院101年度調字第134號分割共有物之訴、101年度訴字第310號確認奉祀關係存在、101年度訴字第664號確認派下權不存在之訴、102年度補字第371號確認派下權存在之訴等4件涉及私權糾紛之訴訟進行中，被告竟於102年12月16日准以買賣為原因登記為買受人曾國護、黎澤花等2人所有，僅於其他登記事項記載相關訴訟案號權利範圍各二分之一。被告既認為涉及私權糾紛者即不得為土地所有權移轉登記，何以就同為祭祀公業之土地買賣移轉登記有不同之認定標準？另祭祀公業陳夫良就其所有嘉義市○○○段○○○○號土地因買賣辦理所有權移轉登記與買受人柯楊枝愛、371之11地號土地因買賣辦理所有權移轉登記與買受人蘇金菊，當時派下員陳嘉雄等人亦對祭祀公業提起確認買賣關係不存在之訴，被告仍為註記後核准所有權移轉登記，該件登記之申請係派下員與祭祀公業間之私權糾紛，被告並未以土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回，而以註記登記准予辦理所有權移轉登記，由此可證被告指稱本件因係派下員對祭祀公業間有私權糾紛，因此駁回原告之申請顯屬不當等情。並聲明求為判決：（一）撤銷訴願決定及原處分；（二）被告應依原告及參加人李宏榮、戴俊郎102年7月31日申請書，作成准予將坐落嘉義市○○段190、191地號土地，辦理所有權移轉登記予參加人李宏榮，將同段194地號土地辦理所有權移轉登記予參加人戴俊郎。
三、參加人李宏榮主張：
（一）按土地登記規則第57條第1項第3款固然規定，登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。然查，同規則第97條則為優先購買權之特殊規定，依該條第2項、第3項規定，依土地法第104條規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。依前2項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議，並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買，或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。依法條之和諧性解釋，土地登記規則第57條第1項第3款為登記處理程序之一般（或抽象）規定，土地登記規則第97條則為所有權變更登記程序中關於優先購買權之特殊（或具體）規定，故此在明示其一視為排除其他之法律限制原則下，不符土地登記規則第97條形式審查關於優先購買權應駁回其登記之申請之要件下，自不得再依土地登記規則第57條第1項第3款駁回其所有權變更登記之申請，此有原告起訴狀所引臺北市政府地政處99年5月4日北市地籍字第09930578800號函釋，關於第57條第1項第3款優先購買權所生之爭執，應以土地登記規則第97條為據，可資佐證。否則無異使土地登記規則第97條形同具文，致其要件之規定僅成為例示之規定，且使地政機關之形式審查權無限擴張，致民事訴訟之保全程序無容身之處。故此，系爭買賣登記，除非優先購買權人以書面提出異議，並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買，或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。經查，本件優先購買權人雖提出原告未為優先購買權合法通知之民事起訴狀以為抗辯，然原告既已舉證其已以公告為合法通知，故此優先購買權人之主張已有可議，再者關於優先購買權有無合法通知，既非土地登記規則第97條所列舉應予形式審查之內容，自不容被告任意以第57條第1項第3款為駁回原告登記申請之法律依據，被告之法律適用顯有錯誤。
（二）縱認被告得引土地登記規則第57條第1項第3款規定為其駁回所有權變更登記之申請。然查，該條款所稱「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請，應係指登記權利人，與登記義務人或關係人間，就「申請登記之法律關係」之爭執，在未經有權認定機關確認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言，故明定登記機關應駁回登記權利人登記之申請。至於申請登記人為土地之所有人，係登記義務人，並非登記權利人，依民法第765條之規定，就其所有土地有自由處分權，並排除他人之干涉，則其就所有之土地申請登記予他人，其所「申請登記之法律關係」自屬明確，且非任何人以任何理由所得逕予干涉。至於第三人對於申請移轉登記之土地，主張有優先承買權，向地政機關提出異議者，除非其已提出形式上即可使地政機關確認其權利之書證，或提出法院判決其有租地建屋之事實，並已確定，使地政機關從形式上即可審查其權利之存在，此際地政機關固可據以認定其權利之存在；惟依土地法第104條規定，申請移轉登記人對上開有優先購買權人，如未說明其曾否通知優先權人於10日內確答是否優先購買，係屬登記申請書應提出之文件欠缺之情形，依土地登記規則第56條第2款規定，登記機關應以書面敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起15日內補正，如土地所有權人逾期未補正或未照補正事項完全補正者，始得依土地登記規則第57條第1項第4款之規定予以駁回，非可逕依同條項第3款之規定駁回土地所有權人移轉登記之申請。異議被駁回之第三人，如欲保全其權利，應循民事訴訟程序主張或依民事保全程序以謀解決，地政機關不得就任何第三人未提出形式上即可審查之書證，僅以民事優先購買權之起訴狀作為有「權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執」之理由，駁回土地所有權人移轉之申請。
（三）綜上，原告既已依土地登記規則第97條第3項檢附出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。而參加人沈漢昇僅提出優先購買權之民事起訴狀，既未依土地登記規則第97條第3項提出確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣之證據。又按本法條第2項「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容，依下列之規定‧‧‧（二）書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。（四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。本法條第4項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：‧‧‧（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄‧‧‧（五）本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。土地法第34條之1執行要點第8點、第11點亦分別定有明文。次按當事人主張事實，須負舉證責任，倘其所提出之證據，不足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實。最高行政法院39年判字第2號著有判例。原告所提出之書證既已至明確，而參加人沈漢昇除非其已提出形式上即可使地政機關確認其權利之書證，使地政機關從形式上即可審查其權利之存在，否則沈漢昇既未舉證原告之通知與公告，與上開土地法第34條之1執行要點第8點有若何之未合，自應依土地登記規則第97條第3項駁回異議，此併有被告前此於102年7月3日以嘉地一字第1020001763號函，略以參加人沈漢昇未舉證有土地登記規則第97條第3項所指，確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，駁回異議可稽。故此基於法律解釋及相同事件相同處理之平等原則，被告未審查沈漢昇之異議不合土地登記規則第97條第3項，而駁回原告所有權變更登記之申請，於法顯有違誤應難維持。
四、參加人戴俊郎未提出書狀，亦未到庭為陳述。
五、被告則以：
（一）本件原告派下員即參加人沈漢昇於102年6月28日檢具相關證明文件向被告提出異議，略以：「茲因原告管理人沈長庚業於102年6月19日嘉義福全郵局存證號碼000101號存證信函來函，擬依土地法第34條之1相關規定，處分原告派下員所有之土地一事（坐落嘉義市○○段190、191、194地號等三筆土地）。聲明異議人已於102年6月25日以嘉義中山路郵局存證信函第260號發函聲明願依同法條第4項規定主張優先購買。‧‧‧請依本聲明異議書之聲明，優先購買權人確已主張行使優先購買權人，並以該土地出賣人所聲明優先購買權人確已放棄優先購買權，該虛偽不實之具結，駁回該申請。」按土地登記規則第97條第3項規定：「‧‧‧優先購買權人以書面提出異議，並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」因異議人所附祭祀公業沈保生管理人沈長庚102年6月19日嘉義福全郵局存證號碼000101號存證信函，似為通知異議人領受對價或補償之通知，與出賣通知有別，且異議人據此檢具102年6月25日以嘉義中山路郵局第260號存證信函主張優先購買，並請被告「以該土地出賣人所聲明優先購買權人確已放棄優先購買權，該虛偽不實之具結，駁回該申請。」因未能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣，所請與法尚有未符，故被告不受理該異議，並經被告以102年7月3日嘉地一字第1020001763號函覆在案。嗣參加人沈漢昇於102年8月9日以異議書主張：「從未接獲出賣人為優先購買權行使與否之催告，嗣經嘉義市地政事務所102年7月3日嘉地一字第1020001763號函覆，聲請人始知悉相對人業於102年6月19日即委託陳黃秀月將系爭土地申辦買賣所有權移轉登記，俟經貴所補正為由又重新送件，目前仍在審理中。‧‧‧本件出賣人原告從未將其與購買人間就系爭土地買賣契約之全部條件及內容通知聲明人，‧‧‧已向臺灣嘉義地方法院提起確認優先購買權存在訴訟。」並檢附嘉義地方法院102年8月9日收狀確認優先購買權存在之民事起訴狀，主張被告應依土地登記規則第57條第1項第3款規定：「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。」以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。本件被告於102年8月13日函報請示嘉義市政府，經嘉義市政府轉請內政部釋示。嗣於102年9月12日接獲嘉義市政府102年9月10日府地籍字第1025043059號函轉內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038420號函示：「本件實情為何？因涉事實之認定及實務之執行事宜，請併該公業所陳事項釐清事實，本於權責依法核處」。經查，本件原告派下員沈漢昇主張：「從未接獲出賣人為優先購買權行使與否之催告‧‧‧出賣人祭祀公業沈保生從未將其與購買人間就系爭土地買賣契約之全部條件及內容通知聲明人。」而本件優先購買權通知及公告之內容：「處理說明及條件：貴公業半數以上派下現員委任通知人代為處分出賣貴公業所有嘉義市○○段○○○○號，地目：
建，面積11,869.53平方公尺、同段191地號，地目：建，面積257平方公尺、同段194地號，地目：建，面積350.43平方公尺等3筆土地總面積：12,476.96平方公尺化坪為3,
774.28坪。（以上3筆土地係住宅用地）。1.貴公業所有住宅用地面積：3,774.28坪，扣除興建公祠用地面積105坪及扣除供通行出入道路用地面積314.60坪，合計扣除土地面積419.60坪後，殘餘所有土地總面積3,354.68坪。2.殘餘所有土地總面積3,354.68坪，貴公業半數以上派下現員願將取得持分面積全部委任通知人代為處分出賣，每坪出賣價金扣除出賣人應負各項費用及相關稅款後實賣新臺幣貳萬元正。備註：出賣人應負各項費用及相關稅款：（1）處理貴公業派下全員清理、系統表清理、財產清理之各項登記及其相關登記之報酬金。（2）地上房屋拆除補償金、拆除工事費用、清理廢棄物遷離費用及相關費用。
（3）公祠興建祠堂約建坪20坪平房之工程費用、材料費、水電設備費用及相關費用。（4）土地增值稅稅款。以上（1）～（4）各項費用及稅款全由通知人與買受人共同負責支理與出賣人無干。」依土地法第34條之1執行要點就通知函應附之文件，並無明確規定，惟參考臺北市政府法規委員會95年2月9日北市法一字第09530138300號函要旨：「有關出賣人依土地法第34條之1規定，通知他共有人是否願意優先購買，該通知函所應檢附之文件，執行要點並未如前揭規定，明確規定，按應以達到他共有人知悉『以同樣條件訂立買賣契約』之相關資訊為原則。」查，本件原通知及公告是否優先承買之買賣條件內容，並未敘明應負各項費用金額，依上揭函示，似有妨礙共有人有效行使優先購買權之虞，故其通知是否合法，尚有爭議，從而，其共有人雖未於10日內表示優先承買，似非當然即喪失優先承買權。
（二）次按土地登記規則第57條規定：「（第1項）有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：‧‧‧三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。‧‧‧（第2項）申請人不服前項之駁回者，得依訴願法規定提起訴願。（第3項）依第1項第3款駁回者，申請人並得訴請司法機關裁判。」又最高行政法院81年判字1796號判例要旨二略以：「所謂『涉及私權爭執』範圍甚廣，舉凡與登記事項有關而涉及私法上權利存否之爭議者，均包括在內。故在申請所有權登記之時，有人出面爭執申請人之權利，固屬涉及私權爭執。」又內政部89年9月21日臺（89）內中地字第8916841號函釋略以：「按『有左列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請‧‧‧登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。‧‧‧』為土地登記規則第51條第1項所明定（註：土地登記規則第51條，於90年9月14日修正為第57條），本件當事人既因涉及私權爭執而依法起訴，在未經法院判決確定前，登記機關不得辦理登記，依照上開規定，得予以駁回登記之申請，並將登記申請書件全部發還申請人。」再最高行政法院102年度判字第299號判決略以：「倘土地登記涉及與其申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，因涉及私權糾紛者，其權利歸屬認定應由司法機關以裁判為之，而非得由地政機關以行政處分定之，此為權力分立之本質。是以，於涉及私權爭議之司法機關終局裁判未定讞前，地政機關即不得逕為私權認定並為相關土地登記處分。」本件參加人沈漢昇於102年8月9日以異議書主張：「從未接獲出賣人為優先購買權行使與否之催告，‧‧‧本件出賣人原告從未將其與購買人間就系爭土地買賣契約之全部條件及內容通知聲明人，‧‧‧已向臺灣嘉義地方法院提起確認優先購買權存在訴訟。」並檢附嘉義地方法院102年8月9日收狀確認優先購買權存在之民事起訴狀，該起訴狀訴之聲明：「一、確認原告就坐落嘉義市○○段○○○○號、191地號及194地號土地有優先購買權存在。二、被告應按其與訴外人間就前項土地買賣契約之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將前項土地所有權全部移轉登記即交付與原告。」而原告復主張異議人沈漢昇之優先購買權通知於100年9月20日以嘉義忠孝郵局存證號碼000153號存證信函通知其可依相同條件依法優先購買，並自接文日起10日內如未提出依相同條件優先購買之意思表達，則視為放棄優先購買權，該存證信函雖寄送至嘉義市羗母寮24號，然異議人並未收受且由郵局依規定招領後退回，原告遂於101年12月9日於臺灣時報將上開通知登於全國版新聞紙中，原告認此已達公告代替公示送達之法律效果，足見異議人之優先購買權已喪失。由此可知，雙方各執一詞實攸關原告據以申請共有土地買賣移轉之買賣契約效力，性質上自屬與申請登記之法律關係有關事項。再者，我國土地登記制度採書面審查，當登記之申請人提出證明文件時，土地登記機關原得以形式審查認定申請人有無得據以申請登記之權利。惟倘利害關係人對該項權利是否存在有所爭執而提出異議，致申請人有無該項權利尚待有權認定機關予以確認時，土地登記機關於有權認定機關確認前亦無從依職權判斷，因土地登記規則僅屬程序規範，如遇有法律實體關係爭執者，仍應循民事訴訟尋求解決，方能維持土地登記之正確性，故土地登記規則第57條第1項第3款乃明訂土地登記機關應先駁回登記之申請，不得就爭執之實體法律關係以行政處分自為裁斷。是以，於涉及私權爭議之司法機關終局裁判未定讞前，原處分機關即不得逕為私權認定並為相關土地登記處分。揆諸前開規定及最高行政法院之見解，被告依土地登記規則第57條第1項第3款駁回原告之申請，並無違誤。
（三）原告主張被告第一次不受理異議人沈漢昇之異議在先，第二次卻依異議人之異議駁回本件登記，認事用法顯有違誤。惟查，102年6月28日參加人沈漢昇第一次提出異議，經被告以102年7月3日嘉地一字第1020001763號函駁回異議人之申請，係以異議人未能證明其確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣，顯與土地登記規則第97條第3項規定不合而駁回其申請；異議人嗣於102年8月9日提出第二次提出異議，即敘明其從未接獲出賣人優先購買權行使與否之催告，且從未將其與承買人間就系爭土地買賣契約之全部條件及內容通知異議人知悉，並於同日向嘉義地院提起確認優先承買權存在之訴訟在案，請求被告應依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回原告買賣案件之申請。被告審酌異議人之理由並參照原告申請之文件，以雙方確實就申請登記之法律關係發生實體爭執，而以土地登記規則第57條第1項第3款駁回原告登記之之申請。故被告就異議人前後二次之異議理由，係本相異之法條為據而為處理，並無違誤。
（四）原告就本件與祭祀公業賴文所為土地所有權移轉登記，質疑地政機關何以就同為祭祀公業之土地買賣移轉登記有不同之認定標準？查，祭祀公業賴文就嘉義市○○○段○○○段○○○○○號土地買賣所有權移轉登記一案，該土地註記有嘉義地院101年度調字第134號分割共有物登記案件訴訟中、嘉義地院101年度訴字第310號確認奉祀關係存在等事件訴訟中、嘉義地院101年度訴字第664號確認派下權不存在等事件訴訟中、嘉義地院102年度補字第371號確認派下權存在事件訴訟中等訴訟註記，按內政部89年5月15日臺
（89）內中地字第8978892號函：「一、查民事訴訟法業經總統於89年2月9日修正公布施行，其中增訂之第254條第5項：『第1項為訴訟標的之權利，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於起訴後，受訴法院得依當事人之聲請發給已起訴之證明，由當事人持向該管登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以登記。訴訟終結後，當事人或利害關係人得聲請法院發給證明，持向該管登記機關請求塗銷該項登記。』規定受訴訟法院得依當事人之聲請發給已起訴之證明，由當事人持向該管登記機關請求將訴訟繫屬之事實予以登記，登記機關應予受理，‧‧‧三、已有前項註記之訴訟標的辦理移轉時，應將該註記內容轉載。」故已有前項訴訟註記之不動產標的仍可辦理移轉登記，惟應將該註記內容轉載。揆其精神，若於起訴後依該法規定，將訴訟繫屬之事實登載於登記簿冊上，其目的乃為保障他造當事人及受讓人之權益，使欲受讓該等權利之第三人可得知悉該訴訟繫屬之機會，防止紛爭擴大，避免採取當事人恆定原則之弊端，該項註記並無限制移轉之效力。而本件原告土地所有權移轉登記案係以雙方涉及優先承買權爭執，並已向嘉義地院提起確認優先購買權存在訴訟，遂依土地登記規則第57條第1項第3款駁回其登記申請，顯與訴訟註記要屬二事且無關聯性，另祭祀公業賴文所有權移轉登記案係依該公業規約規定並經派下員全體同意申辦移轉登記等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
六、參加人沈漢昇則以：
（一）參加人沈漢昇業於102年8月9日向嘉義地院對於原告提起確認優先承買權訴訟，於該優先承買權訴訟未終結確定前，被告駁回原告請求移轉土地所有權登記之申請，確屬依法行政，原告之訴顯無理由：
１、登記之權利人、義務人（本件指「原告」）或其與申請登記之法律關係（本件指「因共有關係而得以主張之優先承買權」及「因租賃契約關係而得以主張之優先承買權」）有關之權利關係人（本件指「參加人沈漢昇」）間有爭執者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請，土地登記規則第57條第1項第3款定有明文。
２、參加人沈漢昇於102年6月19日接獲原告嘉義市福全郵局第101號存證信函，知悉原告將系爭土地出賣予第三人後，參加人沈漢昇旋即於102年6月25日聲明優先承買，並於102年8月9日向被告聲明異議、向嘉義地院提起確認優先承買權之訴訟（嘉義地院原受理案號為102年度嘉簡字第519號，嗣改分案為103年度重訴字第11號，案件仍在審理中），係兩造所不爭執之事實。
３、參加人提起上開訴訟，係本於法律賦予之權利，起訴維護自己之「優先承買權」，揆諸前開土地登記規則第57條第1項第3款規範意旨之說明，參加人沈漢昇向嘉義地院訴請確認優先承買權訴訟未終局判決確定前，被告駁回原告請求移轉土地所有權登記之申請，確屬依法行政。
４、至於原告所例舉之「祭祀公業賴文土地登記案」，雖有4件民事訴訟進行中，但因該4件民事訴訟或係涉及分割共有物、或係確認或否認派下員身份，或係確認奉祀關係，均與本件係原告與參加人沈漢昇「確認優先承買權」，有所不同，故原告比附援引作為被告行政偏頗云云之主張，顯有不當。
５、原告所列舉之「祭祀公業陳夫良土地登記案」，雖有1件民事訴訟進行中，但查該件民事訴訟為「確認買賣關係不存在」，與本件係原告與參加人沈漢昇「確認優先承買權」，也有所不同。蓋以，確認買賣關係不存在之訴係否認出賣人之出賣行為，係派下員否認祭祀公業出賣土地之行為，換言之，派下員並未對於祭祀公業土地出賣乙事主張「優先承買權」，當然無法將「確認買賣關係不存在」訴訟視之為係「派下員」與「祭祀公業」間對於祭祀公業土地私權之糾紛。本件參加人沈漢昇所提起者係「確認優先承買權」有無之訴訟，係屬於「派下員」與「祭祀公業」間對於祭祀公業土地私權之糾紛，原告將「祭祀公業陳夫良土地登記案」比附援引作為被告行政偏頗云云之主張，亦顯有不當。
（二）原告寄發予參加人沈漢昇之嘉義忠孝郵局第153號存證信函，其內容並未符合土地法第34條之1所規定通知行使優先承買權必要之記載事項，不得視為原告已盡合法通知之義務，參加人沈漢昇尚未喪失優先承買權，被告駁回原告請求移轉土地所有權登記之申請，確屬依法行政，原告之訴顯無理由：
１、按基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務，最高法院85年度臺上字第2118號民事判決意旨參照；又按，所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同，最高法院98年度臺上字第479號民事判決意旨參照。
２、次按，土地法第34條之1所定優先承買權行使之通知，不僅應將相關價格及條件通知有權行使之一方，更應將決定出售之共有人姓名、地址併予通知，俾便有權行使之一方能以書面通知決定出售之土地共有人，最高法院95年度臺上字第2955號民事判決意旨參照。再按，「惟查65年臺上字第2113號判例：『土地法第34條之1第4項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。』及65年臺上字第853號判例：『土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。』有關土地共有人依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權時，依前揭判例，該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，是○○○君、○○○君、○○○君等3人要求○○○君等3人，揭明土地優先承購細節並非無據，亦即原通知是否優先承買之買賣條件內容，因過於簡略，並未敘明產權過戶及交付土地等相關買賣條件，致有妨礙共有人有效行使優先承買權之虞，又付款方式是否與買賣契約相同，亦有疑義，故其通知是否合法，尚有爭議，從而，其共有人雖未於10日內答覆表示優先承買，似非當然即喪失優先承買權。」臺北市政府法規委員會北市法一字第09530138300號行政函釋意旨參照。
３、查，原告提出所謂之100年9月20日嘉義忠孝郵局第153號存證信函，確實並未敘明產權過戶及交付土地等相關買賣條件，已有妨礙參加人沈漢昇有效行使優先承買權；又上開存證信函所載之付款方式是否與買賣契約書相同，亦有疑義，故原告100年9月20日之通知確實不合法，參加人並未當然喪失優先承買權：
⑴100年9月20日通知函並未載明系爭土地之「買受人」究為
何人，亦未隨函併附「買賣契約書」以供受通知人核對；且從原告一再更改買受土地之登記權利人名義以觀（詳如後述），原告於100年9月20日通知時是否果有其主張之買賣關係存在？要非無疑，參加人沈漢昇縱有收受該通知函，亦無法決定是否承買，亦即無從行使優先承買權。
⑵通知函第2條備註僅記載「每坪出賣價金扣除出賣人應負
各項費用及相關稅款後實賣新臺幣貳萬元正。」然而，究竟何謂「實賣」？何謂「虛賣」？遍觀上開存證信函之全文內容，竟隻字未提「出賣系爭土地之總價金為若干」，反而僅模糊敘述「實賣價金貳萬元正」云云，付款條件確實未明。而「買賣價金」之多寡乃係買賣契約成立之最重要「要素」（即「構成某種法律行為所不可缺之元素」，亦即「契約必要之點」，民法第153條、第345條參照。），上開存證信函竟連買賣契約關係中最重要、最基本之「要素」即「買賣價金總額」都含糊不清了，參加人沈漢昇縱有收受該通知函，亦無法決定是否承買，亦即無從行使優先承買權。
⑶再者，上開存證信函上先係記載「出賣人應負各項費用及
相關稅款：（1）處理貴公業派下全員清理、系統表清理、財產清理之各項登記及其相關登記之報酬金。（2）地上房屋拆除補償金、拆除工事費用、清理廢棄物遷離費用及其相關費用。（3）公祠興建祠堂約建坪20坪平房之工程費用、材料費、水電設備費用及其相關費用。（4）土地增值稅款。」等文字；嗣又於下方記載「以上（1）～
（4）各項費用及稅款全由通知人與買受人共同負責支理與出賣人無干」等文字。則該存證信函之意思究竟係要通知「各項費用及相關稅款」應由原告（即出賣人）負擔？抑或係要通知「各項費用及相關稅款」應由訴外人陳金藏（即通知人）與不明之第三人（即買受人）共同支理？文意根本不清楚，參加人沈漢昇縱有收受該函，亦無法決定是否承買，亦即無從行使優先承買權。
⑷訴外人陳金藏（即通知人）究係本於如何之身分、地位要
來與買受人共同支理「各項費用及相關稅款」？為何訴外人陳金藏（即通知人）要與買受人共同支理「各項費用及相關稅款」？事後買受人應否支付報酬或其他利益予訴外人陳金藏？所謂報酬、其他利益又係多少金額？均未於上開存證信函中說明清楚，參加人沈漢昇縱有收受該通知函，亦無法決定是否承買，亦即無從行使優先承買權。
⑸上開存證信函第2條備註（1）～（4）均屬「金額不明確
之費用」，通知函中未將上開費用逐一驢列，並未詳實載明金額為若干，該金額之多寡顯非受通知人所能預見者，參加人沈漢昇縱有收受該通知函，亦無法決定是否承買。⑹上開存證信函第2條記載「扣除興建公祠用地面積105坪及
扣除供通行出入道路用地面積314.60坪，合計扣除土地面積419.60坪後，殘餘所有土地總面積3,354.68坪」，似有隱含419.60坪土地未出賣，且買受人將來須與原告共有該
419.60坪土地之意。但原告出賣之土地為嘉義市○○段19
0、191、194地號土地三筆，該未出賣之419.60坪土地究竟係存續於那一塊土地上？另191地號土地面積257㎡（約
77.74坪，即257×0.3025≒77.74）、194地號土地面積35
0.43㎡（約106.01坪，即350.43×0.3025≒106.01），此2筆土地面積合計約183.75坪，該未出賣之419.60坪土地如果係僅存續於此2筆土地中其中1筆，抑或係存續於此2筆土地上，是否即意謂191、194地號土地並未出賣？均未於通知函中說明清楚，參加人沈漢昇縱有收受該通知函，亦無法決定是否承買，亦即無從行使優先承買權。
⑺興建公祠之用地面積105坪以及供通行出入道路用地面積3
14.60坪究竟保留於何處？通知函中既有買受人將來必須與原告共有該419.60坪土地之意思，則如何分割或分管祭祀公業土地？亦未於通知函中說明清楚，參加人沈漢昇縱有收受該通知函，亦無法決定是否承買。
⑻上開存證信函僅記載「貴公業半數以上派下現員委任通知
人代為處分出賣」等文字，並未詳實記載決定出賣之派下員之姓名、地址等資料，揆諸上開最高法院95年度臺上字第2955號民事判決之意旨，不僅未盡土地法第34條之1所定優先承買權行使之通知義務，且未能明確確認100年9月
20 日通知當時，通知人陳金藏確實已受半數以上派下員之委任，參加人沈漢昇縱有收受該通知函，亦無法決定是否承買。
⑼原告前於嘉義地院103年度重訴字第11號案件所提出之102
年11月5日民事陳報狀記載：「除上揭67,093,600元外，買方尚須負擔之金額為不確定之數字，約略為67,093,600元的兩倍金額。」等語，足證原告業已自認「買受人需負擔之買賣價金尚不確定」，系爭買賣價金既然尚未確定，何來合法通知派下員優先承買之情事，參加人沈漢昇縱有收受該通知函，亦無法決定是否承買。
⑽原告前於嘉義地院優先承買權案件所提出之102年11月5日
民事陳報狀證物一「買賣契約書」，記載簽訂日期為100年2月1日、買受人為呂楊月；但原告102年6月19日向被告申請辦理移轉所有權登記時，卻陳明買受人為李宏榮；嗣於102年7月31日再度向被告申請辦理移轉所有權登記時，卻陳明買賣事實發生為102年6月25日，買受人為李宏榮、戴俊郎【參見原告103年3月27日行政訴訟更正訴之聲明狀】，原告100年9月20日寄發通知時是否真有買賣之事實？要非無疑，參加人沈漢昇縱有收受該通知函，亦無法決定是否承買，亦即無從行使優先承買權。綜上所述，原告確實並未將買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等買賣條件通知參加人沈漢昇，故參加人沈漢昇於未獲合法通知下，當然尚未喪失共有人之優先承買權，洵堪認定。
（三）參加人沈漢昇係基於土地分管協議、租賃契約等法律關係而合法占用系爭土地，故沈漢昇亦得基於土地法第104條第1項之規定而主張優先承買，於嘉義地院103年度重訴字第11號該優先承買權訴訟未終結確定前，被告駁回原告請求移轉土地所有權登記之申請，確屬依法行政，原告之訴顯無理由：
１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。次按，租賃與使用借貸之最大區別，在於租賃為有償，借貸為無償，如將物交由他人使用，而有收取對價者，自係租賃而非使用借貸，最高法院72年度臺上字第4295號民事判決意旨參照。
２、證人沈長成（民國00年生，派下員編號3號）於103年3月21日嘉義地院拆屋還地訴訟案中言詞辯論時證稱：（問：
你有無住在系爭190地號土地上？）我祖父沈添坤曾經住過，但是我出生就不住在那裡了。當時的房子我祖父不住以後，就給其他親族的人住，現在已經毀損了。（問：你爺爺是否有擔任過管理人？）是，但我還沒出生他就過世了，他過世後原告沒有再選任過管理人。（問：被告有告訴我地價稅單是寄到你那邊，為什麼寄到你那邊？）有，因為稅單上管理人本來寫我祖父，祖父過世後寫我父親，後來寫我。稅單我拿給沈柄文，沈柄文再拿去給住在系爭土地上的親族收錢繳稅。（問：你是否知道他們怎麼分攤稅款？）照房子的數量，把稅款的金額除以房子的數量來分。（問：被告沈漢昇繳幾份稅款？）兩份。他後來又跟親族買了一間房子，總共有兩間。（問：祭祀公業190地號土地的地價稅是否有積欠過任何的稅金？）沒有。
３、證人沈啟勳（民國00年生，派下員編號84號）於103年3月21日嘉義地院言詞辯論時亦證稱：（問：你有無住在系爭190地號土地上？）我本人沒有。我出生的時候是在那邊，有一部分建物是我祖父搭建的，有一部分是我父親搭建的。我小時候住在那邊，後來在98、99年搬出去的。（問：為何有的派下員蓋房子在該土地上，有的沒有？）因為這是從出生就住在那裡，有的人會搬出去，有的人繼續住在那裡，住在那裡的人可能又會增建建物，就是一代傳一代。（問：你有印象系爭土地上大概蓋了多少房子？）約有3、40戶，有的房子是自日據時代就在那裡了，公廳旁邊的房子幾乎都是日據時代蓋的，被告沈漢昇的房子在我小時候就在那邊了。（問：系爭土地上的房子在蓋的時候，你有沒有聽過有任何派下員有反對的意見？）沒有。（問：系爭土地的地價稅是由誰繳納？）是由使用土地的人繳納的，也沒有人反對由使用者繳納，也沒有人表示要把房子拆掉。
４、是以，參加人沈漢昇占用系爭土地要非無償，係以支付地價稅為其對價，且多年來均依約、按期、如實繳交，從未欠繳，揆諸前開最高法院判決意旨，參加人沈漢昇多年來確屬係本於租賃契約之法律關係而有權占用系爭土地，絕非原告所謂無權占用云云。綜上，參加人沈漢昇除得主張土地法第34條之1的共有人之優先承買權外，亦得基於土地法第104條第1項之規定而主張承租人之優先承買權，於嘉義地院103年度重訴字第11號該優先承買權訴訟未終結確定前，被告駁回原告請求移轉土地所有權登記之申請，確屬依法行政，原告之訴顯無理由。
（四）參加人沈漢昇對於原告訴訟代理人於103年3月19日準備程序所述：原告對於訴外人沈漢昇有提起拆屋還地訴訟，因為拆屋還地訴訟，參加人沈漢昇馬上提優先購買權訴訟云云，提出嚴正抗議。
１、參加人沈漢昇於102年6月19日接獲原告管理人沈長庚寄發之存證信函，始知悉沈長庚業將系爭土地出賣予不明之第三人，參加人沈漢昇因而於102年6月25日聲明優先承買，並於同一天即102年8月9日向被告聲明異議、向嘉義地院提起103年度重訴字第11號確認優先承買權之訴訟，確認優先承買權之訴訟審理中，因被告於102年9月12日駁回原告請求移轉登記系爭土地予第三人之申請，原告才基於威嚇參加人沈漢昇之意圖，於102年9月17日提起拆屋還地之訴訟（嘉義地院102年度訴字第533號案件審理中）。
２、原告現任管理人沈長庚以濫行起訴為手段逼迫派下員同意出賣系爭土地之事實：
⑴按派下員大會類似股東會，必須公開召集，但查現任管理
人沈長庚係以未召開派下員大會、私下各自簽署同意書之方式，脫法取得過半數同意而改選為管理人。但其餘不同意沈長庚擔任管理人之派下員，則以（1）沈長庚自年幼離家求學後，就從未再回到系爭土地來關懷或探視，現仍於土地上居住之耆老；（2）原告每年均會舉辦祭祖儀式，以及「沈公厝武德尊侯春祭大典」之祭神儀式，但沈長庚從未參加為由【註：沈長庚縱然目前已經確認擔任管理人了，也從來未參加上開二個祭祖、祭神之儀式。】，認為沈長庚未能明瞭原告推行之事務，故合資繳納訴訟費及律師費，推派沈文樟、沈敏雄、沈新松、沈闊、沈再添為代表人，對於沈長庚提起確認管理人資格不存在訴訟，嗣經嘉義地院於101年5月22日以101年度訴字第27號民事判決認定沈長庚之管理人資格不存在。
⑵沈長庚敗訴後，上訴二審期間，竟濫行訴訟，對於上開代
表人提起拆屋還地之訴訟，嗣經嘉義地院民事庭分別以101年度訴字第374號（被告沈保准）、101年度訴字第383號（被告沈文樟）、101年度訴字第384號（被告沈再添）、101年度訴字第389號（被告沈闊）、101年度訴字第396號（被告沈新松）、101年度訴字第397號（被告沈敏雄）受理在案，嗣因上開案件審理期間，被訴之派下員無力各自繳納委任律師所需費用，且承審之法官未能仔細花時間聆聽派下員之陳述，嚴重忽略上開所述分管協議、支付對價等客觀事實，被訴之派下員為恐遭受敗訴判決致無家可歸，爰被迫與沈長庚達成和解協議，以同意賣地、承認沈長庚管理人資格為條件，讓沈長庚撤回前開拆屋還地之訴訟。上開被訴之派下員迄今仍不敢告訴全體派下員渠等和解之具體條件內容為何，不得不令人懷疑渠等間之和解條件是否全然合法？是否有何內幕？【註:確認祭祀公業管理人資格不存在之訴，似不得為訴訟上之和解】。
⑶嗣參加人沈漢昇提起確認優先承買權訴訟，沈長庚再度基
於威嚇參加人沈漢昇之意圖，於102年9月17日提起拆屋還地訴訟。嗣因多位派下員知悉上情，無論渠等是否業已同意出賣系爭土地，例如：拆屋還地案中之證人沈長成即為同意出賣土地者，均願意出面相挺參加人沈漢昇，將系爭土地上確實存在分管協議、支付對價等事實呈現於法院，不料竟遭致沈長庚進一步之報復，再度對於不同意出賣土地之派下員沈黨（嘉義地院103年度訴字第121號案件審理中）以及派下員沈文福、沈文豪兄弟（嘉義地院103年度訴字第122號案件審理中）提出拆屋還地之訴訟，意圖分化宗族間之情感，威嚇其他人不敢再為被告出面作證。
⑷按祭祀公業之管理人，必須以凝聚派下員之情感為宗旨，
惟查，沈長庚身為高級知識份子【註：臺灣大學數學系教授】竟一再以拆屋還地等訴訟，逼迫如參加人沈漢昇般經濟能力不佳、學識知識不足、社會地位不高之派下員，致使參加人沈漢昇等人心裡極度恐慌，沈長庚欲以轉讓祭祀公業土地獲致不法利益之意圖，要足認定。
３、祭祀公業係屬於臺灣民間之祭祀團體，係以「祭祀祖先」為固有目的，而設立之獨立財產，也有一部分是為「求子孫之生存與安定」，成立家族或宗族團體組織以加強族人團結及對抗外來侵害，祭祀公業之本質、存在目的本在「祭祀祖先」，也在謀求派下子孫之安定、團結性。惟查，祭祀公業沈保生所有資產，於沈長庚擔任管理人後竟然全數出賣予非派下宗親之第三人，沈長庚欲將系爭土地出賣予非派下宗親之第三人時，不曾在公祠前焚香祭祀祖先後，再依循古禮擲筊徵得經歷代祖先之同意，沈長庚如此之處分行為無異於使祭祀公業沈保生將來無從祭祀，派下宗親之團結性遭受瓦解。人類之生活本需遵循法律、宗教、政治、道德、倫理，尤其祭祀公業更應重視「固有倫理孝道」，參加人沈漢昇主張優先承買，不願將系爭土地出賣予第三人，就是要固守「我國固有倫理孝道」。
七、兩造之爭點為原告與參加人李宏榮、戴俊郎於102年7月31日共同向被告申請將坐落嘉義市○○段190、191地號土地辦理所有權移轉登記與參加人李宏榮，同段194地號土地辦理所有權移轉登記與參加人戴俊郎，被告以參加人沈漢昇向嘉義地院起訴請求確認就系爭土地存在優先購買權，並向被告提出異議為由，乃依土地登記規則第57條第1項第3款規定，駁回上開申請，是否適法？茲論述如下：
（一）按「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：．．．二、依法不應登記者。」「（第1項）申請土地權利移轉登記時，依．．．土地法第34條之1第4項．．．規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。（第2項）依．．．土地法第104條．．．規定，優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件；或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。（第3項）依前2項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」土地登記規則第57條第1項第2款及第97條分別定有明文。
（二）經查，原告與參加人李宏榮、戴俊郎於102年7月31日共同向被告申請將坐落嘉義市○○段190、191地號土地辦理所有權移轉登記與參加人李宏榮，同段194地號土地辦理所有權移轉登記與參加人戴俊郎之前，雖曾於100年9月20日以嘉義忠孝郵局第000153號存證信函（詳見原處分卷第59-61頁）通知參加人沈漢昇，惟據該存證信函附表所載：
「貴公業半數以上派下現員委任通知人代為處分出賣貴公業所有嘉義市○○段○○○○號，地目：建，面積11,869.53平方公尺、同段191地號，地目：建，面積257平方公尺、同段194地號，地目：建，面積350.43平方公尺等3筆土地總面積：12,476.96平方公尺化坪為3,774.28坪。（以上3筆土地係住宅用地）。1.貴公業所有住宅用地面積：3,77
4.28坪，扣除興建公祠用地面積105坪及扣除供通行出入道路用地面積314.60坪，合計扣除土地面積419.60坪後，殘餘所有土地總面積3,354.68坪。2.殘餘所有土地總面積3,354.68坪，貴公業半數以上派下現員願將取得持分面積全部委任通知人代為處分出賣，每坪出賣價金扣除出賣人應負各項費用及相關稅款後實賣新臺幣貳萬元正。備註：出賣人應負各項費用及相關稅款：（1）處理貴公業派下全員清理、系統表清理、財產清理之各項登記及其相關登記之報酬金。（2）地上房屋拆除補償金、拆除工事費用、清理廢棄物遷離費用及相關費用。（3）公祠興建祠堂約建坪20坪平房之工程費用、材料費、水電設備費用及相關費用。（4）土地增值稅稅款。以上（1）～（4）各項費用及稅款全由通知人與買受人共同負責支理與出賣人無干。」等語觀之，上開3筆土地扣除興建公祠用地及供通行出入道路用地後，每筆土地剩餘可供出售之面積為多少，該函並未明確說明，自無從由該函文內容得知每筆土地之售價；又上開3筆土地之承買條件究應為合併購買，或可單筆購買，從該函內容將3筆之面積合併計算來看，似乎是3筆土地要合併出售，惟原告實際申請登記時，卻又是分開買賣，足見上開函所述承買條件，其文意確有含糊不清，文意不明之情形。再者，該函所述「每坪出賣價金扣除出賣人應負各項費用及相關稅款後實賣新臺幣貳萬元正」，惟文末卻又記載「以上（1）～（4）各項費用及稅款全由通知人與買受人共同負責支理與出賣人無干」，則該函所述「各項費用及相關稅款」究竟是由出賣人負擔或由通知人與買受人負擔，其文意亦有矛盾，而難以判斷之情形。綜上，足認上開存證信函所為通知優先購買之內容及條件確有不明，難謂出賣人已為合法之通知。
（三）次按「（第1項）共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。（第2項）共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」「本法條第2項所稱事先、書面通知或公告，其方式及內容依下列之規定：（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。（二）書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。（四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。」分別為土地法第34條之1第1項、第2項及土地法第34條之1執行要點第7點第1款至第4款所明定。故依土地法第34條之1執行要點第7點第3款規定，以公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。查，訴外人陳金藏受原告委任於100年9月20日以上開存證信函通知參加人沈漢昇行使優先購買權，係以「嘉義市東區盧厝里羗母寮24號」為送達地址，因招領逾期，乃於101年12月9日將該函內容刊登臺灣時報，以公告方式代替通知乙節，此有臺灣時報刊登廣告證明單影本附原處分卷（第62頁）可稽。惟陳金藏嗣於上開3筆土地出售後，於102年6月19日受託以郵局存證信函通知沈漢昇領取土地款時，仍以「嘉義市東區盧厝里羗母寮24號」為送達地址，沈漢昇於收受該函後，旋於同年月25日以郵局存證信函通知原告對該3筆土地欲行使優先購買權，此有嘉義福全郵局第000101號存證信函及嘉義中山路郵局第260號存證信函等影本附原處分卷（第48-51頁）為憑，足認以「嘉義市東區盧厝里羗母寮24號」為送達地址，對沈漢昇為送達存證信函，並不會發生無法送達之情形，則原告僅以招領逾期為由，即將前揭通知沈漢昇行使優先購買權之函文，以公告方式（即登報）代替通知，核與土地法第34條之1執行要點第7點第3款之規定不符，難謂原告已合法通知參加人沈漢昇行使優先購買權。
（四）又按「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：．．．三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。」土地登記規則第57條第1項第3款定有明文。而上開規定，係就權利人、義務人或權利關係人間有爭執而為規定，雖未就爭執之法律關係為何予以明文，惟登記之權利人、義務人，原係指申請登記之法律關係之權利人、義務人而言，又權利關係人既規定限於「與申請登記之法律關係有關」之人，自應認本款所定之「爭執」，係指與申請登記之法律關係有關之爭執，並非泛指以申請登記之不動產為標的之所有法律關係之爭執而言。又關於申請土地權利移轉登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議，登記機關應如何審查及為准駁之登記，土地登記規則第97條已有明文，故當事人間涉及優先購買權之爭議，自非屬同規則第57條第1項第3款規定之範疇。本件原告既未合法通知參加人沈漢昇行使優先購買權，則沈漢昇於知悉上開3筆土地買賣條件後，先後於102年6月28日及同年8月9日向被告提出異議書（詳見原處分卷第15、5頁，沈漢昇並於102年8月9日向嘉義地院提起確認優先承買權存在之訴，詳見訴願卷第115頁嘉義地院嘉義簡易庭起訴證明書），主張對上開3筆土地行使優先購買權，核與土地登記規則第97條第3項規定「於期限內表示願以同樣條件優先購買」無異，登記機關自應駁回申請人登記之申請；換言之，本件原告等人之申請案，因參加人沈漢昇行使優先購買權，已符合土地登記規則第97條第3項規定，被告本應依土地登記規則第57條第1項第2款規定予以駁回，雖被告誤用同條項第3款規定，予以駁回，惟因結論並無不同，故原處分仍應予維持。
（五）至於原告主張參加人沈漢昇曾於原告第一次申請移轉登記後之102年6月28日向被告提出異議書，就系爭土地主張優先購買權，經被告以102年7月3日嘉地一字第1020001763號函覆，於說明四載明：因未能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣，所請與法尚有未符，本所礙難辦理等語；明顯認定沈漢昇所主張優先購買權提出異議，必須證明「確於期限內表示願以同樣條件優先購買」云云。然查，上開被告函（詳見原處分卷第16、17頁）說明四記載：「按臺端所附祭祀公業沈保生管理人沈長庚102年6月19日嘉義福全郵局存證號碼000101號存證信函，似為通知臺端領受對價或補償之通知，與出賣通知有別，臺端據此檢具102年6月25日以嘉義中山路郵局第260號存證信函主張優先購買，並請本所『以該土地出賣人所聲明優先購買權人確已放棄優先購買權，該虛偽不實之具結，駁回該申請』，因未能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣，所請與法尚有未符，本所礙難辦理。」等語，由上開函文內容觀之，足見被告當時駁回參加人沈漢昇之異議，乃係依原告102年6月19日嘉義福全郵局第000101號存證信函之內容所為之判斷，惟原告出售前揭3筆土地，並未合法通知參加人沈漢昇行使優先購買權，且沈漢昇於得知上開土地已經出售，於該土地權利移轉登記完畢前，已以書面提出異議主張優先購買權，於法並無不合，已如前述。故縱使沈漢昇於原告第一次申請移轉登記後之102年6月28日向被告提出異議書，就系爭土地主張優先購買權，經被告以102年7月3日嘉地一字第1020001763號函駁回在案，亦屬上開被告函是否違法應予撤銷之問題，尚難執該函為原告有利之認定。
（六）原告另主張被告於102年9月12日駁回原告土地所有權移轉登記之申請後，就同為祭祀公業性質之祭祀公業賴文，提出坐落嘉義市○○○段○○○段○○○○○號土地買賣所有權移轉登記之申請，明知該號土地有嘉義地院101年度調字第134號分割共有物之訴、101年度訴字第310號確認奉祀關係存在、101年度訴字第664號確認派下權不存在之訴、102年度補字第371號確認派下權存在之訴等4件涉及私權糾紛之訴訟進行中，被告竟於102年12月16日准以買賣為原因登記為買受人曾國護、黎澤花等2人所有，僅於其他登記事項記載相關訴訟案號權利範圍各二分之一；被告既認為涉及私權糾紛者即不得為土地所有權移轉登記，何以就同為祭祀公業之土地買賣移轉登記有不同之認定標準？另祭祀公業陳夫良就其所有嘉義市○○○段○○○○號土地因買賣辦理所有權移轉登記與買受人柯楊枝愛、371之11地號土地因買賣辦理所有權移轉登記與買受人蘇金菊，當時派下員陳嘉雄等人亦對祭祀公業提起確認買賣關係不存在之訴，被告仍為註記後核准所有權移轉登記，該件登記之申請係派下員與祭祀公業間之私權糾紛，被告並未以土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回，而以註記登記准予辦理所有權移轉登記，由此可證被告指稱本件因係派下員對祭祀公業間有私權糾紛，因此駁回原告之申請顯屬不當云云。然查，祭祀公業賴文與派下員間係因分割共有物之訴、確認奉祀關係存在、確認派下權不存在之訴、確認派下權存在之訴等事由，而提起民事訴訟，祭祀公業陳夫良與派下員間則係因確認買賣關係不存在，而提起民事訴訟，核與本件原告與參加人沈漢昇間係因優先購買權所生之私權爭議，並不相同，已難比附援引；況且，關於申請土地權利移轉登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議，登記機關應如何審查及為准駁之登記，土地登記規則第97條已有明文，故當事人間涉及優先購買權之爭議，非屬同規則第57條第1項第3款規定之範疇，而本件原告等人之申請，符合土地登記規則第97條第3項規定，應依土地登記規則第57條第1項第2款規定予以駁回，已如前述。是原告上開主張，縱屬實在，亦難為原告有利之認定。
（七）綜上所述，原告之主張既不足取，被告以參加人沈漢昇向嘉義地院起訴請求確認就上開土地存在優先購買權，並向被告提出異議，乃依土地登記規則第57條第1項第3款規定，駁回原告與參加人李宏榮、戴俊郎申請系爭土地權利移轉登記，理由雖有不同，惟結論尚無二致，仍應予維持。訴願決定予以維持，亦無不合。原告起訴意旨求為撤銷，並請求被告應依原告及參加人李宏榮、戴俊郎102年7月31日申請書，作成准予將坐落嘉義市○○段190、191地號土地，辦理所有權移轉登記予參加人李宏榮，將同段194地號土地辦理所有權移轉登記予參加人戴俊郎，為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
高雄高等行政法院第二庭
審判長法官 邱 政 強
法官 林 勇 奮法官 李 協 明以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
書記官 黃 玉 幸