高雄高等行政法院判決
103年度訴字第96號民國103年7月3日辯論終結原 告 李明珠被 告 嘉義縣朴子地政事務所代 表 人 陳秀川訴訟代理人 林順福
陳麗香
參 加 人 李蔡玉枝
李姍姍李苡苑李美萱李淑惠李妙蟬曾美甄曾偉傑兼 共 同送達代收人 李桂瑛上列當事人間有關土地登記事務事件，原告不服嘉義縣政府中華民國102年12月25日府行法訴字第1020201929號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項︰
㈠、參加人李姍姍、李苡苑、李美萱、李淑惠、李妙蟬、曾美甄、曾偉傑經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無行政訴訟法第218條準用民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
㈡、被告提出程序上抗辯，略以：其經收件審查後，於民國102年7月8日准予參加人與訴外人李亞筠所申請之102年6月21日收件朴登普字第40710號以買賣為登記原因之土地移轉登記（下稱原處分），辦理登記完竣，嗣以102年7月16日朴登普字第1020040710號函（下稱系爭通知函）通知原告。系爭通知函性質上屬於觀念通知，並非對原告所為之行政處分，無庸依行政程序法第96條第1項第6款附加教示條款，自無行政程序法第98條第3項之適用。原告於102年7月17日收受系爭通知函，即應知悉原處分之作成，卻遲至102年10月3日始提起訴願，已逾訴願法第14條第2項所定提起訴願之30日不變期間，未經合法訴願，原告提起本件訴訟不合法云云。
㈢、按「行政處分除法規另有要式之規定者外，得以書面、言詞或其他方式為之。」「行政處分以書面為之者，應記載下列事項︰．．．6、表明其為行政處分之意旨及不服行政處分之救濟方法、期間及其受理機關。」「處分機關未告知救濟期間或告知錯誤未為更正，致相對人或利害關係人遲誤者，如自處分書送達後1年內聲明不服時，視為於法定期間內所為。」行政程序法第95條、第96條第1項第6款、第98條第3項分別定有明文。觀諸上開各條文之脈絡關係，可知行政處分之方式，得以書面、言詞或其他方式為之，如以書面作成行政處分者，應為救濟期間之教示。處分相對人與利害關係人須經正確救濟期間之教示，救濟期間始得分別開始進行。至於書面以外之行政處分，行政機關應否對處分相對人或利害關係人為救濟教示，雖法無明文規定，惟衡諸正確救濟期間之教示，亦屬行政正當法律程序之一環，且書面行政處分須經送達方法始生效力，受送達之處分相對人或利害關係人易於藉由處分書記載內容據以查詢得知救濟期間，上開規定尚且課予行政機關教示義務；至於書面以外之行政處分，依行政程序法第110條第1項規定，只須以適當方法通知或使其知悉即發生效力，較之書面行政處分更難以得知救濟期間，依舉輕明重之法理，書面以外之行政處分應類推適用行政程序法第96條第1項第6款、第98條第3項之規定，行政機關以其他適當方法為通知或使知悉行政處分內容時，亦負有教示救濟期間之義務。倘未為正確救濟期間之教示，致相對人或利害關係人遲誤救濟期間者，自行政機關為通知或使知悉時起，延長救濟期間1年。是即，訴願法第14條第2項規定，利害關係人提起訴願者，應自知悉時起30日內為之，就同一體系解釋方法，仍須以受有正確救濟期間之教示為前提，才能開始起算30日之救濟期間。
㈣、經查，按土地登記處分於登記機關依法審查後登載於登記簿上，即發生不動產物權變動之效力，性質上為形成處分，依現行土地登記實務，不另依行政程序法第96條第1項規定作成行政處分之書面，核其類型係屬以其他方式所為書面以外之行政處分，揆諸前揭說明，應類推適用行政程序法第96條第1項第6款、第98條第3項之規定。次查，被告經審查後於102年7月8日以原處分准予系爭土地移轉登記，於102年7月17日以系爭通知函將原處分結果通知原告時，系爭通知函並無救濟期間之教示記載，被告亦未以其他方式踐行救濟期間之教示，此有系爭通知函在卷可查，且為兩造所不爭，應堪信為真實。是以，被告雖有將原處分結果通知利害關係人即原告，但未踐行救濟期間之教示義務，自應延長救濟期間1年。從而，原告於102年10月3日提起訴願時，距收受系爭通知函時止，尚在1年內，自應視為於法定期間內提起訴願，並無訴願不合法情形，被告上開所辯允無可採。
二、事實概要︰緣原告與參加人為嘉義縣○○鄉○○○○段743、752、749、750地號（重測前為屯子頭段212-148、212-156、212-176、212-177地號）○○○鄉○○○○段1589、1591、1593地號（重測前為三塊厝段615-201、615-236、615-237地號）等7筆土地應有部分各6423/10000（以下合稱系爭土地）之公同共有人。參加人依土地法第34條之1規定，將系爭土地出賣給訴外人李亞筠，並於102年6月21日向被告申辦買賣土地所有權移轉登記。嗣原告於登記完畢前向被告聲明異議，提出存證信函主張已依法行使優先購買權，請求被告駁回系爭土地登記案。被告審查後認該土地登記申請案符合土地法第34條之1規定，而原告係以他人之不動產採互易方式行使優先承買權，與土地法第34條之1規定之同一價格（同一條件）不符，非屬合法行使優先購買權，遂於102年7月8日以原處分准予系爭土地移轉登記，並於102年7月16日以系爭通知函通知原告登記完竣之結果。原告不服，提起訴願，經訴願決定不受理，原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告起訴主張略以︰
㈠、原告已依法行使優先承購權，被告應依土地登記規則第97條第3項規定，駁回系爭土地移轉登記之申請：
1、按土地登記規則第97條第3項規定，依土地法第34條之1規定申請土地所有權移轉之登記，如他共有人已依法行使優先承買權，登記機關應駁回登記之申請。本件參加人蔡玉枝等9人依土地法34條之1規定，以多數決之方式將系爭土地出售予訴外人李亞筠，並通知原告行使優先承購權。原告業於通知期限內以102年6月15日高雄新興郵局1273號存證信函表示願以同一價格新臺幣（下同）350萬元行使優先購買權。被告即應依上開規定駁回登記之申請，並無逾越權限審查付款方式之餘地。
2、坐落高雄市○○區○○路○○號房屋（下稱小港民益路房屋）本屬原告之母張賽花所有，早年為提供參加人李蔡玉枝暫時居住，雙方並無移轉所有權之真意，而以通謀虛偽意思表示，由張賽花移轉過戶給李蔡玉枝，李蔡玉枝再與其媳婦李王秀英通謀虛偽過戶於李王秀英名下。按通謀虛偽移轉登記之意思表示無效，故小港民益路房屋所有權仍屬原告之母張賽花所有，嗣張賽花死亡後，即由原告因繼承取得所有權。原告曾於101年10月12日以高雄市新興郵局3285號存證信函，限期請參加人遷出小港民益路房屋，否則視同參加人同意原告作價400萬元抵銷系爭土地買賣價金350萬元。然參加人未於期限內遷出並返還該屋，足徵參加人已同意以400萬元買受該房屋。是以，原告對參加人享有400萬元之債權，自得主張以其中350萬元價金債權，抵銷原告優先承購系爭土地之買賣價金，亦合乎「同一價金同一條件」之正當行使優先購買權。另參加人主張原告未遵守系爭土地買賣條件即先將第一期款100萬元匯入李蔡玉枝帳戶云云，惟此係參加人與訴外人李亞筠間通謀虛偽約定之付款條件，不生效力，原告行使優先購買權時自無須遵守此無效之條件。
3、依照土地登記規則第97條第1項之規定「申請土地移轉登記時‧‧‧應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。」，惟參加人並未提出切結書亦未於登記申請書附記上開願負法律責任之字樣，被告本應依法駁回申請，卻遽為原處分准予移轉登記之申請，顯有違誤。
㈡、系爭土地移轉登記案已生私權爭議，被告應依土地登記規則第57條第1項第3款駁回系爭土地移轉登記之申請：
1、依土地登記規則第57條第1項第3款規定，登記權利人、登記義務人、或其他權利關係人間，就申請登記之法律關係涉有私權糾紛時，登記機關應駁回登記之申請。又提出確有私權爭執存在之證明即已足，非以提起訴訟為必要。
2、依臺灣高雄地方法院100年度訴字第2068號民事判決書，已說明小港益民路房屋係屬原告繼承取得之財產。依原告所發上開高雄新興郵局第3285號存證信函，可知參加人已同意以400萬元向原告買受小港民益路房屋，並以買賣價金其中350萬元債權，抵銷原告優先承購系爭土地之價金。是原告主張已行使優先承買權，且向被告提出異議，自屬就申請登記之私法關係予以爭執，被告自應依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回參加人移轉登記之申請。
㈢、參加人及被告雖均抗辯「共有人之優先購買權僅具債權性質」云云，然所謂債權性質，係指「共有人出賣應有部分而未以書面通知他共有人優先承購，且經辦畢移轉登記者，他共有人僅得請求損害賠償。」之謂。惟本件參加人既已書面通知其他公同共有人即原告優先承購，原告隨即行使優先購買權，亦即以小港民益路房屋作價抵銷系爭土地買賣價金，並無給付遲延之情事，參加人自應本於出賣人地位負給付移轉移轉系爭土地所有權予原告之義務等情。至於依前開論述之理由，被告應駁回系爭土地移轉登記之申請，則與優先購買權係屬債權性質或物權性質無涉。
㈣、原告依法於期限內表示願以同一價格350萬元行使優先購買權，並就系爭土地登記申請案提出異議，則依照土地登記規則第57條第1項第3款及第97條第3項規定，被告依法自不得准許系爭土地移轉登記。詎被告違反上開規定，遽以原處分准予登記辦竣，原處分顯具有重大明顯之瑕疵，依行政程序法第111條第7款之規定，自屬無效等語，並聲明求為判決：
⑴先位聲明：撤銷訴願決定及原處分。⑵備位聲明：確認原處分無效。
四、被告則以︰
㈠、原告於系爭土地移轉登記完畢前，雖以102年6月30日高雄新興郵局第1334號存證信函主張優先購買，但係以他人之不動產並採以物易物方式主張優先購買，與土地法第34條之1規定之同一價格（同一條件）不符，且未能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買。亦即原告未在期限內以同一價格（同一條件）行使優先購買權，且參加人已依法將原告就其應有部分應分得之價金向法院為清償提存，經被告審查結果，參加人出賣系爭共有土地程序皆符合土地法第34條之1及其執行要點之規定。
㈡、在被告受理系爭土地移轉登記申請案前，原告即多次以存證信函提出聲明及異議，其與參加人間亦有多起訴訟，原告倘認本件移轉登記有私權爭執，應於被告登記完畢前提起司法救濟，且檢具私權爭執之爭訟證明文件供被告審理參酌，非只是陳明有私權爭執而無提出任何證明文件。經核參加人本件登記之申請，符合土地法第34條之1、土地登記規則第95條、97條等相關規定，准予登記，並無違誤。再者，依土地法第34條之1執行要點第10點規定及參照最高法院65年台上字第853號、68年台上字第3141號判例要旨，土地法第34條之1之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償，不得主張該買賣無效而塗銷其依法所為之登記等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、參加人主張：
㈠、依土地法第34條之1第4項、第5項規定，公同共有人出賣其應有部分時，他公同共有人欲行使優先承買權，必須接受出賣之公同共有人與他人所訂契約之一切條件，始屬合法行使優先承購權。倘有契約部分條件不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力。系爭土地買賣契約約定：「系爭土地價款為350萬元，第一期買受人需支付100萬元，匯入李蔡玉枝二苓郵局帳戶等條款」；參加人於102年6月3日寄予原告之存證信函亦載明：「為通知李小姐明珠於函到後15日內‧‧‧行使優先購買權及履行應盡義務‧‧‧第二、台端必須以土地買賣契約書中的同等價金為之；第三、台端必須先行支付第一期款項(即100萬元整)‧‧‧第五、台端必須為書面文字載明需多少工作天及確切簽約日期‧‧‧。」是即，故原告須在期限內表示接受以相同條件購買土地，方得行使優先購買權。然原告102年6月15日高雄市新興郵局1237存證信函表示欲優先承買，惟觀其存證信函內容載明付價方式：「經高市新興郵局存證信函3285號協商後，兩造(即原告及參加人等系爭土地公同共有人)業已同意以原告財產高雄市○○區○○路○○號房地價金逾350萬元作為系爭7筆土地買賣價金350萬元代物清償」云云，係以他人所有之小港民益路房屋作價400萬元並以其中350萬元抵銷系爭土地買賣價金，實已變更系爭土地買賣契約之條件，且參加人未曾同意以400萬向原告購買任何房屋，原告自無所謂「400萬元價金債權」之存在，足徵原告並未合法行使優先購買權。
㈡、土地登記規則第57條第1項第3款規定所指權利關係人間有爭執，係專指就「申請登記之法律關係」有爭執而言，並非泛指以申請登記之不動產為標的之所有法律關係之爭執，茍非就申請登記之法律關係有爭執，登記機關自不得依前開規定駁回登記之申請，最高行政法院98年判字第197號判決意旨可參。又依內政部地政司101年7月10日內授中辦地字第1016036527號函示，土地登記規則第57條第1項第3款所指就申請登記之法律關係之爭執，係指在未經有權認定機關確認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言。本件原告所謂之爭執，係主張小港民益路房屋雖登記他人名義，但實為其母所有，經伊繼承並作價400萬元與參加人互易抵銷買賣價金350萬元，亦即爭執原告與參加人間有無互易抵銷之債權債務關係存在，而非就參加人與訴外人李亞筠間有關申請登記之法律關係有爭執，被告自無需依土地登記規則第57條第1項第3款規定駁回上開申請。況優先承購權僅具債權性質，不得以之對抗第三人，本件系爭土地已完成移轉登記而由訴外人李亞筠取得系爭土地之所有權，原告自無從主張撤銷或確認原處分無效。
六、上開事實欄所載之事實，業經兩造分別陳述在卷，並有登記申請書暨相關文件（第1頁）、被告102年6月26日朴地登字第1020004163號函（第117頁）、原告102年6月30日高雄新興郵局第1334號存證信函（第127頁）、被告102年7月16日系爭通知函（第159頁）附於原處分卷，及系爭土地買賣契約書（第161頁）、參加人102年6月3日高雄二苓郵局49號存證信函（第164頁）、原告102年6月15日高雄新興郵局1237號存證信函（第12頁）、訴願決定書（第8頁）附於本院卷可稽，堪信為真實。本件之爭點厥為：被告以原告未於期限內合法行使優先購買權，而以原處分准予系爭土地移轉登記之申請，有無違誤？原處分是否有重大明顯之瑕疵而屬無效？
七、本院判斷如下：
㈠、關於原處分有無違誤之判斷：
1、按土地法第34條之1規定：「（第1項）共有土地或建築改良物，其處分、變更．．．，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。（第2項）共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。（第3項）第1項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。（第4項）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以『同一價格』共同或單獨優先承購。（第5項）前4項規定，於公同共有準用之。
‧‧‧」至於第4項所謂得以「同一價格」優先承購，係指有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。故出賣之公同共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權。倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力（參照最高法院86年度台上字第3122號、100年度台上字第1673號裁判意旨）。是即，就合規範目的解釋，土地法第34條之1第4項行使優先購買權之內涵，除同一價格外，尚包含付款方式及有關買賣契約必要之點之其他條件，始能防杜優先購買權人藉機延宕登記案作之進行，儘速達成使共有關係單純化之立法目的。次按土地登記規則第97條規定：「（第1項）申請土地權利移轉登記時，依．．．土地法第34條之1第4項．．．規定之優先購買權人已放棄優先承購權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。‧‧‧（第3項）依前2項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。」總合此條程序規定及土地法第34條之1、上開判決意旨可知，登記機關於審查後，如認公同共有人依土地法第34條之1規定出賣共有土地，而享有優先購買權之他共有人倘未能證明於期限內表示願以同一價格、同一條件優先承購，又未能證明出賣人有未依通知條件出賣之情形者，依此條文第3項反面解釋，登記機關即不得據此條文駁回登記之申請。
2、經查，參加人與原告為系爭土地公同共有人，參加人所占公同共有人數及應有部分比例，已達土地法第34條之1第1項規定比例。又參加人與訴外人李亞筠訂定系爭土地買賣契約，業已依土地法第34條之1規定以存證信函限期催告原告行使優先購買權，並告知買賣價金350萬元及應先行支付第1期款100萬元之買賣條件，並依法將原告應分得之土地買賣價金向法院為清償提存，此有上開買賣契約、存證信函、高雄地方法院提存書（處分卷第49頁）在卷為證，足徵參加人出賣系爭土地符合土地法第34條之1之規定。又參加人於系爭土地登記申請書⑼備註欄處，載明「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實出賣人願負法律責任。‧‧‧本案確依土地法第34條之1第1項、第2項、第3項規定辦理，如有不實，出賣人願負法律責任。」等字樣（處分卷第1頁)，亦已符合土地登記規則第97條第1項「‧‧‧應附具出賣人之切結書，『或』於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。」之規定，被告職權審查認定無誤後，自得依法准予移轉登記，原告主張參加人申請登記時，未有此項文字記載云云，尚有誤會。次查，原告雖確有以102年6月15日高雄新興郵局1237號存證信函向參加人表示願以350萬元行使優先購買權，然依該存證信函所載內容：「．．．二、付價方式：本人（即原告）與李蔡玉枝9人（即參加人)．．．業已同意以本人財產小港民益路房屋價金逾350萬元作為系爭7筆土地買賣價金350萬元代物清償。．．．」等語，依其文意核係原告就參加人出賣系爭土地之付款條件，表示不同意，且擅自更改為「代物清償」之條件，顯係將原買賣契約之必要之點予以變更而表示承購，雙方並無互相表示意思一致之情形，參照上開規定及司法實務解釋意旨，核認原告並非以同一價格、同一條件合法行使優先購買權，不生優先承購之效力。再者，被告為確認原告是否有意行使優先購買權，於102年6月26日發函通知原告於文到後7日期限內，提出願以同樣條件優先購買之證明文件，原告則以102年6月30日新興郵局1334號存證信函回覆，然觀其內容仍係再次表示願以小港民益路房屋作價與系爭土地互易云云，核係重申變更買賣契約條件之承購意思，非屬合法行使優先承購權。至於原告另主張參加人曾經同意以400萬元價格向原告購買小港民益路房屋，其願以其中350萬元債權抵銷系爭土地買賣價款之債務云云，然參加人否認與原告間○○○區○○路房屋有作價清償之買賣、或互易關係存在，況依土地登記謄本所載，小港民益路房屋所有人係李王秀英，並非原告，原告就其片面之主張，並無證據以實其說，無從採信為事實，原告主張其業已合法行使優先承購權云云，洵屬無據。再者，原告主張參加人與訴外人李亞筠間，就買賣契約之付款條件，係通謀虛偽之約定，參加人實際上未依上開同樣條件出賣與李亞筠云云，惟核與買賣契約書、土地登記申請書之證物不符，且原告未提出明確證據以實其說，原告此部分主張亦無從採信，核無土地登記規則第97條第3項末段之情形。綜上所述，參加人出賣系爭土地符合土地法第34條之1規定，而原告雖提出異議，但未能證明有土地登記規則第97條第3項情形，揆諸前揭說明，依該條項反面解釋，被告即不得駁回系爭土地登記之申請，而被告以原處分准許系爭土地移轉登記之申請，於法自無違誤。
3、原告雖又主張系爭土地移轉登記案，有土地登記規則第57條第1項第3款規定應予駁回情形。然查，土地登記規則第57條第1項第3款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：．．．3、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。」本款所謂「有爭執者」，係指與「申請登記之法律關係」有關之爭執，因涉及私法上實體權利認定事項，在司法機關判斷確定前，土地登記機關無法依職權認定之。又參酌土地登記規則第57條第1項第3款、同規則第97條第3項之規範體系，前者係有關實體權利上爭執事項之處理規定，後者則係有關優先購買權行使之程序上爭執事項之處理規定，兩者處理對象及規範目的均有不同。經查，本件原告係主張伊為優先購買權人，且已在通知期限內以同一價格同一條件行使優先購買權，據以提出異議，並請求被告駁回登記之申請。就原告是否為優先購買權人乙節，係屬有關申請登記之實體權利事項，如有爭執，固屬土地登記規則第57條第1項第3款規範事項，然關於原告係優先承購權人之主張，被告及參加人均未加以爭執，原告更不可能自己爭執。是即，系爭土地登記之申請案，並無存在土地登記規則第57條第1項第3款之爭執事項，原告主張被告應依此條款規定駁回登記之申請，洵屬無據。至關於原告是否在通知期限內表示願依同一價格同一條件行使優先承購權，係屬程序上爭執事項，則為土地登記規則第97第3項規範之審查事項，此經本院判斷詳如前述理由。
4、原告雖一再主張小港民益路房屋係其母張賽花所有，由伊繼承取得所有權，已經臺灣高雄地方法院100年度訴字第2068號民事判決所認定，自得持以作價清償或與系爭土地互易云云。惟此項主張，核與原告有無變更買賣契約之條件、是否合乎以同一價格、同一條件行使優先購買權之爭點判斷無涉，亦即無關本案勝敗之判斷，核無審究說明理由之必要，併予敘明。
㈡、關於原處分是否無效之判斷：
1、按「行政處分有下列各款情形之一者，無效：‧‧‧7、其他具有重大明顯之瑕疵者。」行政程序法第111條第7款定有明文。所謂無效之行政處分，係指行政行為具有行政處分之形式，但其內容有明顯、嚴重瑕疵而自始、當然、確定不生效力。又行政處分是否具有重大明顯之瑕疵罹於無效，並非依當事人之主觀見解，亦非依法律專業人之認識能力判斷，乃係依一般具有合理判斷能力者之認識能力決定之，其簡易之標準即係普通社會一般人一望即知其瑕疵為判斷標準。換言之，該瑕疵須「在某程度上猶如刻在額頭上般」明顯之程度，倘行政處分之瑕疵尚未達到重大、明顯之程度，一般人對其違法性的存在與否猶存懷疑，基於維持法安定性之必要，無須使該處分無效，僅係得撤銷而已。人民如欲提起行政救濟，應屬撤銷訴訟範疇，而不得提起確認行政處分無效之訴。
2、經查，本件原處分乃准予系爭土地所有權移轉之登記，將權利變動情形登載於登記簿上，性質上係屬以其他方式作成之非書面行政處分，核無行政程序法第111條第1款至第6款例示之情形，亦無一般人一望即知猶如刻在額頭上般之重大明顯瑕疵，與行政程序法第111條第7款所定無效情形尚有未合。原告主張被告於102年7月8日所為准予系爭土地移轉登記之原處分，有重大明顯之瑕疵而歸於無效云云，洵屬無據，並不可採。
㈢、綜上所述，本件原告之主張，均無可採，原處分並無違誤，訴願決定不受理，理由雖有不同，然其結果並無二致，仍應予維持。原告以先位聲明訴請撤銷訴願決定及原處分，另以備位聲明訴請確認原處分無效，均無理由，應予以駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰無逐一論述之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第218條、民事訴訟法第385條第1項前段，判決如
主文。中 華 民 國 103 年 7 月 17 日
高雄高等行政法院第四庭
審判長法官 戴 見 草
法官 孫 國 禎法官 孫 奇 芳以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 103 年 7 月 17 日
書記官 宋 鑠 瑾