高雄高等行政法院判決
103年度訴字第91號民國103年9月9日辯論終結原 告 趙瑞泰被 告 高雄市政府代 表 人 陳菊訴訟代理人 曾惠茹
董晉宏吳漢耀上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國102年12月31日台內訴字第1020000959號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要︰緣被告為辦理「鳳山區鳳青市○○○區○○○街○鎮○街○○○路○○○巷T字型等3條連外道路用地取得及開闢工程」（下稱系爭工程），申請徵收高雄市○○區○○○段190-25地號等11筆土地，案經內政部民國101年10月25日台內地字第1010345241號函核准徵收，被告以101年10月30日高市府地徵字第10132973701號公告徵收上開土地，公告期間自101年10月31日起至101年11月29日止計30日。原告及訴外人趙瑞華等7人所有坐落高雄市○○區○○○段480-1、480-9及480-10地號3筆土地（下稱系爭土地）位於徵收範圍內，原告及訴外人趙瑞華等7人對補償價額不服，於公告期間內提出異議，經被告以101年12月14日高市府地徵字第10133442600號函及第00000000000號函復查處結果。原告及訴外人趙瑞華等7人不服，於102年1月3日（收文日期）再提出異議書，被告依土地徵收條例第22條規定提請高雄市地價及標準地價評議委員會（下稱地價評議委員會）復議，案經地價評議委員會102年4月29日102年第2次會議決議：「第17-1區段地價由每平方公尺28,600元調整為28,700元」，被告乃以102年5月27日高市府地徵字第10231414500號函通知原告及訴外人趙瑞華等7人。原告及訴外人趙瑞華等7人仍表不服，提起訴願，經訴願決定駁回原告及訴外人趙瑞華等6人之訴願，另對訴外人沈俊賢部分為不受理，原告乃就系爭土地全部（含訴外人趙瑞華等7人所有之土地）提起本件訴訟。
二、本件原告主張︰
（一）原處分採土地徵收前1年即100年之公告現值加成核定市價，限制估價基準日為100年9月2日至101年3月1日止。我國土地市場交易價額多高於申報地價額。然系爭土地於60幾年間，因被規劃為第2高速公路之公共設施保留地，遭禁止、限建30餘年，故少有買賣登記情事。因系爭工程之故，始有20米道路用地徵收，故無毗鄰或相同性質之個案登記。被告所選取之2筆比準地，分別位於第16、1○○○區段內，該2地價區段於後面內側住宅區，其價值應低於系爭土地。
（二）被告不僅引用價值較低之土地作為比準地，且以徵收前1年之比準地價查估系爭土地地價，未考量徵收完成後1年之街景產值大有不同，仍堅持查估市價法定期間，致使從原始取樣、比準資料至徵收補償市價，皆遭低估。法令並無明文規定一定要在其設估價基準日，始能算估價日，縱使時間點略差，亦可做期日調整。被告查估價算時間基準日不具公平性，已違反市價徵收與實價登錄措施之減少民怨之政策目的。又被告位於系爭工程相關範圍之公有土地，於系爭工程開闢期間享有土地市價上漲之利益，惟人民所有位於○區○路段之私有土地，卻因被徵收土地市價之查估法定期間，不採用公告期滿次日起算第15日評定之市價，或採用101年9月1日起至101年11月29日還在公告之即期地價，而引用土地徵收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法）第27條規定而為徵收，自有未洽。又被告不能否定實際買賣之私契，連同實價登錄資料等較有利於百姓之資料，否則即有違有利不利應一併注意之原則。
（三）被告沒有議價程序，被告於101年8月16日召開會議是告知徵收地價及有關表格，原告出席之簽名不得認定為原告簽訂協議價購契約及協議價購同意書。被告101年8月16日會議中，並未進行實際協議價格的程序，原告及其他被徵收之土地所有權人當時已反應徵收地價太低，然被告之後卻無後續其他議價程序等情。並聲明求為判決（1）訴願決定及原處分（即102年5月27日高市府地徵字第10231414500號復議結果）不利原告部分均撤銷。（2）被告應依原告異議之申請，按每平方公尺新臺幣（下同）81,725元，作成徵收補償地價之行政處分（即被告應再作成增加補償原告15,059,100元之行政處分）。
三、被告則以︰
（一）系爭土地屬都市○○區○○道路用地，依市價查估辦法第10條第3項規定，公共設施保留地應單獨劃分地價區段，即將其劃屬鳳山區第17-1地價區段。其分別毗鄰公共設施保留地及非公共設施用地，毗鄰鳳○○○區○○○○○路-華鳳段）道路保留地為公共設施保留地，劃為第17-3地價區段；所毗鄰鳳北路、力行路、華鳳段與鳳青重劃區間之住宅區為非公共設施保留地，劃為第17地價區段，劃分地價區段程序符合上開規定。又本件法定期間係100年9月2日至101年3月1日蒐集比較案例，於住宅區第17地價區段內選取高雄市○○區○○○段○○○○○○號土地為比較標的，經估計土地正常單價為每平方公尺29,796元，調整至估價基準日單價為每平方公尺29,561元；因第17地價區段於案例蒐集法定期間內僅1件買賣實例，另於鄰近區段條件相近之住宅區第16地價區段內選取高雄市○○區○○○段498-24、498-34地號土地為比較標的，經估計土地正常單價為每平方公尺28,299元，調整至估價基準日單價為每平方公尺28,243元。上開比較標的經依宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境、行政條件等個別因素調整後，決定比準地地價為28,700元，亦與市價查估辦法第13條及第17條規定無違。又本案土地毗鄰之非公共設施保留地第17地價區段內選取一比準地，即以高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地為該地價區段之比準地。以住宅區第17地價區段內之比較標的（高雄市○○區○○○段○○○○○○號土地）及住宅區第16地價區段內之比較標的（高雄市○○區○○○段498-24、498-34地號土地），與第17地價區段之比準地（同段478-25地號土地）進行調整，決定該比準地地價為每平方公尺28,700元，並以該地價為區段地價，亦合於市價查估辦法第18條及第19條規定。另因系爭土地為都市○○區○○道路用地，屬公共設施保留地，依查估辦法第22條規定，應按毗鄰非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。系爭土地所在之第17-1地價區段毗鄰第17地價區段，即以第17地價區段所查估之市價為第17-○○○區段○區段地價，經計算結果為每平方公尺28,700元，提經地價評議會102年第2次會議決議通過，作為徵收補償地價，其評議程序即合乎首揭土地徵收條例第30條之規定。
（二）本件原告主張重評地價，補足差額乙節，原告所○○○區○○段○○○○號、抵費地及102年3月5日補附之提供案例○○○區○○○段542-4及540-4地號之土地買賣登記案件契約日期為101年1月3日及同年2月13日，其土地登記申請書檢附之契約書日期應分別為101年3月15日及同年3月26日，並非本案案例蒐集法定期限內（自100年9月2日至101年3月1日）之買賣實例，均係101年3月1日後之資料，依查估辦法第17條規定，仍應以法定期限內之買賣實例為本案土地徵收查估市價之依據，原告主張，於法尚屬無據。
（三）另關於原告所附鳳青重劃區標售土地價格及相關新聞內容部分，雖市地重劃係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新，完成各項公共設施建設、環境美化，完成後因其各項設施完善，相對地價有其助升；然鳳青重劃區係於101年11月8日完成通車，該時間係於本案查估市價案例蒐集所定法定期間內之後，因通車後帶動地方的發展進而影響地價之上漲因素，並不在本案查估範圍內。
（四）至於原告主張本案未辦理議價程序乙節，被告業於101年8月16日召開用地協議價購或以其他方式取得協調會，並通知土地所有權人及相關機關與會，並表示有關協議之參考市價，乃依內政部101年2月2日台內地字第1010085864號及101年3月15日台內地字第10101307672號函示參考政府相關公開資訊所形成，並與相關土地所有權人協議，業已踐行法定協議價購程序。且觀原告於會中僅係陳述：「建議現在協議價購的市價資訊應俟後續徵收的市價資訊提供所有權人做比較。」惟依土地徵收條例第11條規定，協議價購乃申請徵收之先行程序，故當時既仍於協議價購之階段，尚未進入徵收程序，自無從將徵收市價資訊提供原告比較，故原告所主張，尚非可採等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、本件事實概要欄所載之事實，業經兩造各自陳述在卷，並有內政部101年10月25日台內地字第1010345241號函（本院卷第64頁）被告101年10月30日高市府地徵字第10132973703號函（本院卷第15、16頁）、101年12月14日高市府地徵字第10133442600號函（本院卷第68頁）、102年5月27日高市府地徵字第10231414500號函（本院卷第14頁）附卷可憑，洵堪認定。兩造之爭點厥為原告請求被告調高補償，即按每平方公尺81,725元作成徵收補償地價之行政處分（被告應再作成增加補償原告15,059,100元之行政處分），有無理由？茲論述如下：
（一）本件原告係就系爭土地全部即連同訴外人趙瑞華等7人所有之土地提起本訴。惟查，系爭土地三筆，原告僅有480-9地號土地應有部分14分之3（面積9平方公尺）；480-10地號土地應有部分28分之7（面積4平方公尺），就其餘部分之土地，原告並非所有權人，是對於其餘部分土地所生徵收補償之法律關係，原告並無訴訟實施權，原告對於他人之土地提起本訴，對此部分其當事人即非適格，為無理由，應以駁回。
（二）按「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」土地徵收條例第30條定有明文。復依土地徵收條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價」。
（三）本件被告於101年8月16日舉行系爭工程用地協議價購或以其他方式取得之協調會，因購買價格協議不成，被告遂擬具徵收計畫書申請徵收，經內政部准予徵收，有被告101年8月9日高市府工新字第10172563600號開會通知單、系爭工程用地協議價購或以其他方式取得協調會會議紀錄、內政部101年10月25日台內地字第1010345241號函附卷可憑。原告爭執被告沒有實質議價程序，101年8月16日被告所召開之會議，僅告知徵收地價及相關表格，原告及其他土地所有權人當時即反應徵收地價太低，然被告無後續議價程序即以低價補償云云。惟查，協議價購為需用土地人申請土地徵收之前置程序，由需用土地人依市價與所有權人協議，以雙方合意訂定契約之方式使需用土地人取得標的物所有權，此與土地徵收由徵收權人向被徵收人以直接對外生效之單方徵收行為性質有別。本件原告係爭執徵收補償價格過低應予提高，然徵收補償價格之決定與徵收前協議價購之程序，分屬不同階段之行政作為，應各別審查其適法性，本件關於補償價格是否適法，應審酌者為被告是否依循土地徵收條例第30條規定按照徵收當期之市價補償，而非前置程序之議價價格是否調高，是尚無從以協議價購有何爭議即認補償價格不合法。
（四）本件被告101年10月30日高市府地徵字第10132973701號徵收公告，公告期間自101年10月31日起至101年11月29日止，依首揭土地徵收條例施行細則第30條第1項之規定，徵收土地之當期市價，是應以101年11月29日次日起算15日即101年12月14日，經地價評議委員會所評定適用於該日之當期市價。經查，地價評議委員會於101年9月13日召開之101年第3次會議，對於「101年9月至12月」期間徵收土地宗地市價作成評定，其中「鳳山區鳳青市○○○區○○○街○鎮○街○○○路○○○巷T字型等3條連外道路用地取得及開闢工程」係照案通過480-9及480-10地號土地為每平方公尺28,600元，足認地價評議委員會第1次評定480-9及480-10地號土地之「當期市價」確為每平方公尺28,600元。又原告及訴外人趙瑞華等7人嗣於102年1月3日（收文日期）提出異議，經被告再提請地價評議委員會復議，地價評議委員會以102年4月29日102年第2次會議決議，照案通過調增480-9及480-10地號土地當期市價為每平方公尺為28,700元，是本件補償之價格每平方公尺28,700元，確係經地價評議委員會評定，適用於本件101年12月14日之當期市價，尚無疑義。原告指摘被告不採用公告期滿次日起算第15日評定之市價及主張原處分以100年之公告現值加成核定市價云云，尚有誤認。
（五）原告雖另以被告採用市價查估辦法之估價基準日，不採用公告期間或其他有利原告之買賣實例或實價登錄資料，自違反有利不利應一併注意之原則云云。惟查：
1、首揭土地徵收條例第30條第4項規定，市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，授權中央主管機關即內政部訂定。又內政部訂定之市價查估辦法第17條規定「（第1項）依第13條或第14條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日指每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。但屬第27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期間為前1年9月2日至當年3月1日。」；第27條第1項規定「需用土地人依第20條第4項所為之通知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。」準此，屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，依市價查估辦法第17條第2項但書規定，應以當年3月1日為查估基準日，案例蒐集期間則為前1年9月2日至當年3月1日。經查，本件徵收依內政部101年10月25日台內地字第1010345241號函載：「．．．說明
五、本案計畫進度：『預定101年12月開工，102年6月完工。』．．．。」有該函附於本院卷第64頁足憑。系爭土地係經內政部於101年10月25日核准徵收，而開工期限在12月，足認工程推動確具急迫性。從而，依上開市價查估辦法第17條第2項但書之規定，被告市價查估買賣實例調查，應以101年3月1日為估價基準日，案例蒐集期間應為100年9月2日至101年3月1日。
2、再按查估辦法第4條規定「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪○○○區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」明定主管機關辦理查估之程序。又查，原告所有480-9及480-10地號土地屬公共設施保留地，依土地徵收條例第30條，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償被徵收土地之地價。被告將系爭土地單獨劃分地價區段，而劃屬鳳山區第17-1地價區段，核符市價查估辦法第10條第3項規定。又與第17-1地價區段分別毗鄰者，北側為鳳○○○區○○○○○路－華鳳段）道路公共設施保留地，亦屬應獨立劃分地價區段，被告將之劃分為第17-3地價區段。而系爭土地南側毗鄰鳳北路、力行路、華鳳段與鳳青重劃區間之住宅區，系屬非公共設施保留地，被告將之劃分第17地價區段，此有地價區段劃分圖、地價區段勘查表附於訴願卷可憑，亦符上開市價查估辦法第10條之規定，是被告區段地價之劃分，尚無可議之處。
3、又依首揭土地徵收條例第30條第1項後段之規定，在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。查原告所有之土地位於第17-1地價區段，而所毗鄰之非公共設施保留地地價區段，依上開地價區段劃分圖所示僅為第17地價區段，又因法定蒐集期間為100年9月2日至101年3月1日，被告選取第17地價區段內之高雄市○○區○○○段○○○○○○號土地為比較標的，估計土地正常單價為每平方公尺29,796元，又調整至估價基準日單價為每平方公尺29,561元；再因第17地價區段於案例蒐集法定期間內僅1件買賣實例，另選取鄰近條件相近之住宅區第16地價區段內之高雄市○○區○○○段498-
24、498-34地號土地作為比較標的，估計該土地正常單價為每平方公尺28,299元，調整至估價基準日單價為每平方公尺28,243元。復上開比較標的經依宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境、行政條件等個別因素調整後，決定比準地地價為28,700元。又被告於毗鄰之非公共設施保留地第17地價區段內選取高雄市○○區○○○段478-25地號土地為該地價區段之比準地，而以上開第17地價區段內之高雄市○○區○○○段○○○○○○號土地及住宅區第16地價區段內之高雄市○○區○○○段498-24、498-34地號土地作為比較標的，與第17地價區段478-25地號土地比準地進行調整，決定該比準地地價為每平方公尺28,700元，並以該地價為區段地價，上開程序亦合於市價查估辦法第13條、第17條、第18條及第19條之規定，同無可議之處。復承上所述，原告所有之土地為都市○○區○○道路用地，屬公共設施保留地，依規定應按毗鄰非公共設施保留地之之平均市價補償其地價，原告土地所在之第17-1地價區段毗鄰第17地價區段，即以第17地價區段所查估之市價為第17-○○○區段○區段地價，經計算結果為每平方公尺28,700元，被告將此提經地價評議會102年第2次會議決議通過，作為徵收補償地價，即合乎首揭土地徵收條例第30條之規定。從而，被告地價之劃分、估計正常單價、選取比準地查估比準地地價及估計本件土地之市價程序，並無違誤。原告空言主張被告選取之比較標的不當云云，委無可採。
4、又查，原告提○○○區○○○段○○○○○○號土地，101年1月3日之買賣市價為每平方公尺35,688元；同段540-4地號土地，101年2月13日買賣市價為每平方公尺36,300元；同段451至500地號土地，101年10月實價登錄網站所載買賣市價為每坪204,163元；同段481、481-1地號土地，101年8月12日賣賣市價為每平方公尺61,764元；高雄市○○區○○段○○○○號，101年11月14日買賣市價每平方公尺81,725元等資料，爭執被告未予採用，違反有利不利一併注意原則云云。惟查○○○區○○○段542-4及540-4地號土地，依卷附之土地登記申請書（本院卷第79-82頁）所載申請登記日期分別為101年3月15日及同年3月26日；另同段451至500地號土地實價登錄日期為101年10月；同段481、481-1地號土地交易日期為101年8月12日；高雄市○○區○○段○○○○號交易日期為101年11月14日。此並有原告提出之市價比較表附卷可憑（本院卷第19頁），核均非查估基準日之法定蒐集案例期間內之買賣案例，被告未予採認，即非無憑。
5、再者，本件查估市價嗣經地價評議委員會102年度第2次會議復議決議通過，將系爭土地所屬之第17-1區段地價評議為每平方公尺28,700元，作為徵收公告之市價，即本件徵收當期之市價，係地價評議委員會本其專業知識所作成之決定，並無未遵守法定秩序、或基於錯誤事實所為，未遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查之恣意等情事，是其所為之判斷，行政法院亦應予以尊重。
（六）綜上所述，原告就非其所有之土地提起本訴部分，並無訴訟實施權，此部分其當事人不適格，應予駁回。另其餘部分，原告之主張均不可採，被告所為原處分尚無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷，為無理由。其並訴請被告作成核給系爭土地徵收補償費差額之處分，於法無據，均予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 23 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 蘇 秋 津
法官 林 彥 君法官 張 季 芬以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 103 年 9 月 23 日
書記官 江 如 青