高雄高等行政法院判決
104年度訴字第534號民國106年7月27日辯論終結原 告 台灣糖業股份有限公司代 表 人 黃育徵訴訟代理人 黃裕中 律師被 告 嘉義縣政府代 表 人 張花冠訴訟代理人 周佩儀
游茹纓黃惠英上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國104年10月28日台內訴字第1040048860號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主 文訴願決定及原處分關於否准增加徵收補償地價部分均撤銷。
被告對於原告民國103年11月11日就徵收補償地價異議之申請，應依本判決之法律見解另為適法之處分。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項︰原告代表人原為陳昭義，於訴訟中變更為黃育徵，並於民國105年9月30日具狀聲明承受訴訟（本院卷1第351頁），核無不合，應予准許。
二、事實概要︰緣被告為辦理「嘉義縣馬稠後產業園區第一期開發案」，申請徵收嘉義縣○○鄉○○○段○○○段○○○○○○段○00○號等28筆土地，經內政部以103年10月16日台內地字第1030309842號函核准徵收，並由被告以103年10月21日府地權字第10301983865號公告在案，公告期間自103年10月22日起至103年11月21日止。原告所有坐落豐稠小段92、93、95、97、98、99、100、101、102、103、104、108、111、114、11
5、115-1、116、117、118、119、158-3、158-5、173-2、174地號等24筆土地（下稱系爭土地）位於上開徵收範圍內，因認補償地價過低，遂以103年11月11日雲嘉蒜資字第1037802836號函提出異議，經嘉義縣水上地政事務所（下稱水上地政）參酌宗地條件、道路條件、市價變動幅度等因素，並審酌周邊土地之交易價格後，認原告所有系爭土地補償價格分別為每平方公尺新臺幣（下同）890元、820元、890元、830元、820元、890元、950元、880元、880元、830元、880元、880元、900元、840元、840元、880元、880元、880元、890元、830元、830元、830元、820元、880元，應屬合理，被告乃據以103年12月30日府地權字第1030244452號函通知原告查處結果。原告不服上開查處結果，於104年1月16日以雲嘉蒜資字第1037804155號函向被告再提起異議，案經被告提交嘉義縣地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）104年3月20日第1次會議復議，經決議維持原補償價格，被告遂以104年3月31日府地權字第1040056912號函通知原告復議結果（下稱原處分）。原告不服，提起訴願，經訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張︰
㈠、行為時土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第19條第2項僅就於比準地同一地價區段內無買賣實例可資為比較標的時，規定被告得於其他地價區段選取買賣實例，惟未限制被告需分別於不同地價區段內各擇一件買賣實例作為比較標的，是被告自應將符合案例蒐集期間同一供需圈正常價格之土地合併比較後，再從中選取比較標的，而非限制同一地價區段只能選取單一比較標的。然被告逕自增加同○○○區段只能選取單一比較標的，此一估價辦法所無之限制要件，顯然違法。又被告所選定附表一、二、三之地價區段既屬同一供需圈，則依上開合併比較之方式予以選取比較標的，亦不生被告所稱忽略區域因素之問題。況倘若附表一、二、三各個不同地價區段間確實存有區域因素而應做區分，此即與被告所稱屬同一供需圈之說法相互矛盾。再者，依查估辦法第19條第2、3項規定，可知「區域因素及個別因素調整」係於選取比較標的「後」所應踐行之程序，是區域因素之調整與同一供需圈正常價格之土地，究應合併比較或於同一地價區段選取單一比較標的，分屬二事，兩者並無相互關聯，被告將查估辦法第19條第2項所規定區域因素及個別因素「調整」，曲意為區域因素及個別因素之「差異比較」，進而作為於同一地價區段選取單一比較標的之立論基礎，顯然違背法條文義，並無理由。
㈡、又查估辦法除該辦法第14條及第15條規定得適用不動產估價技術規則外，其餘並無準用不動產估價技術規則（下稱技術規則）之概括條款規定。本件依查估辦法第13條規定所採之買賣實例比較法，亦無設有得適用技術規則之規定，然被告逕以技術規則為其法律依據，顯有適用法規之違法。再者，依技術規則第21條第1、2款及第12條等規定可知，蒐集及選擇比較標的分屬不同概念，而技術規則第12條僅係針對蒐集實例所設之規範，並非決定比較標的之原則。詎被告竟依據上開規則第12條規定以交易年月「最接近」估價基準日作為選擇比較標的之要件，顯然違背以買賣實例進行比較價格之查估方法，且使查估辦法第17條所規定之案例蒐集期間形同具文，足徵被告自行增加法規所未規範最接近估價基準日之條件限制，顯有違法。
㈢、被告於附表一地價區段所選取符合案例蒐集期間之買賣實例，除就其採為比較標的之編號6買賣實例，確有依法填載買賣實例調查估價表外，其餘未採為比較標的之其他5件，則均未依查估辦法第7條第1項調整修正實例價格，亦未依查估辦法第6條第1項規定填寫買賣實例調查估價表，敘明各該影響交易價格之情況有何無法有效掌握及量化調整之情事，而逕不予採用該5筆土地作為比較標的，顯已違反上開查估辦法及被告所提出內政部102年3月編印土地徵收補償市價查估作業手冊（下稱查估作業手冊）第3頁「㈠調查實例類型及原則」等規定。
㈣、查估辦法第19條係以與比準地同一或鄰近鄉、鎮、市、區或屬同一供需圈之相似條件土地，作為選取其他地價區段之考量因素，並未限縮必須於「同一行政區域範圍內」。又土地徵收條例第11條第4項、第5項及第30條規定，均有提及「市價」之一詞，兩者之定義應屬同一，是協議價購之價格當然符合市價之定義即市場正常交易價格。本件被告因辦理「荷苞嶼排水幹線台19號橋至佳禾橋段第二、三期工程」而以協議價購方式取得之嘉義縣朴子市○○○段佳禾小段（下稱佳○○段000000000 00000000000000000號等4筆土地，均屬農業用地，亦屬鄰近鄉、鎮、市、區或屬同一供需圈之相似條件土地，符合估價當時得蒐集市場正常買賣實例之範圍，然被告竟以上開4筆土地之乃協議價購價格而認定屬「特定價格」，且與系爭土地非屬同一行政區域為由，而將上開4筆土地排除於調查買賣實例範圍外，顯有違法。
㈤、被告選取為比較標的之附表一編號6買賣實例之單價為每平方公尺1,102元，該地價區段內蒐集之其餘5筆買賣實例，每平方公尺買賣單價為1,480、4,538、1,200、1,291、1,412元。然被告依○○○鄉○○段鹿東小段歷年（99年至103年）買賣實例交易市價一覽表」備註欄顯示，認該區段內歷年來正常之交易市價介於每平方公尺1,000元至1,200元間，並以交易日期最接近估價基準日之唯一考量，而未參酌查估辦法第7、8條所規定應審酌之事由，選取唯一低於每平方公尺1,200元之附表一編號6土地作為比較標的，顯有違誤。
㈥、被告選取坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○段000○號土地為比準地（下稱系爭比準地），位處嘉45線與縣道167線交叉路口之大面積優良農業用地，緊鄰台82東西向快速道路嘉45線交流道，距離嘉義縣治區僅3分鐘車程，區位條件優越，相較於被告所選取之3件比較標的均為小面積農業○○○區位○○路及交通條件不佳，是比準地與三件比較標的於個別因素調整後所估定之價格，理應高於比較標的。然被告所估定比準地之價格，竟低於為比較標的附表一編號6，又該比較標的土地單價顯低於案例蒐集期間其他土地成交價格，益徵原處分所估算之系爭比準地地價，並未合於市場價格，顯有未當。
㈦、系爭比準地之補償單價，應以與比準地屬同一供需圈之鹿草鄉第P006-00地價區段的買賣實例交易市場中間數每平方公尺1,100元為準，其餘各筆被徵收之宗地，再依被告所核定各該宗地與比準地之宗地各別因素差異率進行調整，其所計算出之系爭土地應補償價格為835,850,198元，扣除被告原核定之徵收補償金額721,814,050元後，差額為114,036,148元等情。並聲明求為判決：㈠訴願決定及原處分均撤銷。㈡被告應依原告103年11月11日異議之申請，作成增加徵收補償地價114,036,148元之行政處分。
四、被告則以︰
㈠、系爭比準地之同一徵收範圍地價區段內並無買賣實例，是被告僅得依據查估辦法第19條第2項規定於同一供需圈類似地區蒐集17件買賣實例，且依其所屬區域條件之差異，分別歸屬附表一、二、三等3個地價區段，再參酌查估辦法第18條之規定，就各地價區段中具代表性之土地予以選取比較標的後，再就比較標的與比準地進行區域因素及個別因素之差異比較。倘若只選取同一地價區段內之比較標的，僅憑單一地價區段之區域因素，將無從就徵收範圍區域因素進行客觀性之比較。又參照查估辦法第10條第1項之規定可知，查估辦法第4條第2、3款之規範目的係為掌握地區特性之「區域因素」，屬劃分同一供需圈之概念，將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同地價區段。是以，參照查估辦法第4條第2及第3款、第18條、第19條第2項規範意旨，被告基於客觀性、代表性原則及審酌影響地價之區域因素，分別在買賣實例所屬附表一、二、三之各地價區段內，各選取1件比較標的，於法並無違誤。再者，若將本案蒐集之買賣實例17件合併比較後，再行選取比較標的，此種作法欠確法律依據，且忽略區域因素影響地價之重要性，使土地徵收補償查估辦法第19條第2項規定應進行區域因素及個別因素調整形同具文。
㈡、查估辦法第19條與內政部編印之查估作業手冊，就選取比較標的之標準並無明確規定，被告基於求得與徵收範圍各宗土地價格形成因素相近程度較高之比較標的，以推估出合理之市場正常交易價格需要，而類推適用規範相同事項之技術規則第12條規定，作為選取比較標的之標準，尚非適用法律方法所不許，並未牴觸法律，亦不違反依法行政原則。況依估價辦法第14條亦有得適用技術規則之明文，益徵技術規則可作為查估辦法之補充規定。而本件共有17件買賣實例符合查估辦法第17條所定之蒐集期間者，優先排除具有查估辦法第7條各款所定特殊交易情況且取證困難無法有效量化調整之買賣實例後，再依據技術規則第12條規定之4款條件「選取」3 件比較標的，其中第4款規定，應選擇實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者，故以此為選擇標準，並未牴觸法律且兼具客觀性，亦符合學理上「比較標的有屬正常價格，有非屬正常價格，應優先選擇正常價格之比較標的。」「比較標的成交日期有較近者，有較遠者，應優先選擇成交日期較近之比較標的」等選取比較標的之標準。是以，被告於附表一、二、三各地區段所蒐集之買賣實例，於排除親友間交易、其他非正常交易之情形外，依技術規則第2條第4款規定，以交易日期與價格基準日期較接近者為標準，選擇附表一編號6、附表二編號5、附表一編號1為比較標的，即有符法律規定。
㈢、佳禾小段1286-1地號、1287-1地號、1303-1地號與826地號土地，分別為特定農業區農牧用地、特定農業區養殖用地、特定農業區養殖用地與特定農業區水利用地。經實地勘查結果，上開4筆土地距系爭土地為5.6公里，且位於荷苞嶼排水幹線河道區域範圍內，並非供農業用途使用，除未符合比較標的選取之相關規定外，實際距離亦未較被告所選取之比較標的土地更為接近系爭土地，應非與比準地屬同一供需圈範圍。且上開4筆土地之所有權人因「荷苞嶼排水幹線台19號橋至佳禾橋段第二、三期工程」而與需地機關達成協議價購之價格，故不宜圍做為比較標的之選定標準。
㈣、按未經選定為「比較標的」之「買賣實例」，其所填載之買賣實例調查估價表，係屬於查估辦法第4條第2款規定查估單位調查買賣實例執行查估作業尚未選定「比較標的」前之準備作業文稿。依查估作業手冊所載範例書表所示，非屬「比較標的」之買賣實例，故無庸填寫調查估價表，亦不需提交地評會，故毋需核章。被告就蒐集之17件買賣實例，均有填寫買賣實例調查估價表，但因檢送地評會以供評議之查估書表中，僅附有經選擇採用為比較標的之3件買賣實例，故就被告未予採用而不須檢送地評會之其餘14件買賣實例，即無由承辦員及監督長官乏核章之必要。從而，不應以其他未選為比較標的之買賣實例所填載之買賣實例調查估價表未有核章，而論斷被告未依查估辦法第7條填寫買賣實例調查估價表。
㈤、○○○鄉○○段鹿東小段歷年（99年至103年）買賣實例交易市價一覽表」非法定查估書表，被告係依內存之本案市價查估案作業文稿中查估人員填寫之買賣實例調查估價表、蒐集之不動產買賣成交案件實際資訊申報書及查估人員現場勘查之現況照片、登記案件與戶籍資料等相關佐證資料彙整於實價登錄買賣案件一覽表中。被告製作該表係為因應原告所提比較標的選取疑義需要，將本案進行市價查估期間依法調查買賣實例狀況、進行現場勘查之過程、情況與個案事件紀錄等，以「表格」的型式陳述說明，同時佐以事證資料，俾利清楚還原本案進行市價查估當時依法蒐集、調查與查證各個買賣實例相關資料之過程暨實例真實情況，以表格陳述說明內容暨案附之事證資料等，均屬實且具體明確，不容原告缺乏具體反證、主觀否認依法調查買賣實例狀況暨案附相關事證資料的真實性，並刻意扭曲轉移焦點，徒以「表格係臨訟製作」為由，忽略查估過程係依法調查並查證買賣實例狀況、進行現場勘查之核心事實，實不可採。
㈥、系爭比準地面積為118,249平方公尺，屬大面積台糖農場土地，市場交易流動性極低，且面積因素並非價格的唯一決定要素。被告所選取採用之3件比較標的土地面積分別為1,815平方公尺、1,733平方公尺及3,107平方公尺，均屬特定農業區農牧用地，自然條件、土地改良、農業設施改良等因素均適中且具有代表性，就區域因素及個別因素調整後，查估之系爭比準地地價並無違法或不當等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
五、本件事實概要欄所載事實，業經兩造分別陳述在卷，並有地評會104年第1次會議紀錄（第34-39頁）附原處分卷，及內政部103年10月16日台內地字第1030309842號函（第145頁）、被告103年10月21日府地權字第10301983865號公告（第146頁）、原告103年11月11日雲嘉蒜資字第1037802836號函附嘉義縣馬稠後產業園區開發計畫第一期開發案用地清冊（第00-00000000000000000000000000000000號函（第37-40頁）、原告104年1月16日雲嘉蒜資字第1037804155號函（第41-42頁）、原處分（第23-24頁）、訴願決定（第65-72頁）附本院卷1可稽，應堪認定。本件兩造之爭點厥為：⑴原處分之作成，關於蒐集市場買賣實例而於其中選擇3件採用為比較標的之判斷，有無違法？⑵原告請求被告就系爭比準地地價，按市場價格中間數即每平方公尺1,100元之基準，據以估算系爭土地之補償地價，作成增加徵收補償地價114,036,148元之行政處分，有無理由？茲論述如下：
㈠、按「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價……。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。……。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」為土地徵收條例第30條及其施行細則第30條第1項所明定。又依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之行為時查估辦法第2條規定：「本辦法用詞定義如下：
一、市價：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪○○○區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表。」第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣。……。四、親友關係人間之交易。……十一、人為哄抬之交易。……。十三、其他特殊交易。」第8條規定：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣實例或收益實例調查估價表：一、交易價格及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、實例狀況。」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例正常買賣總價格。……。」第17條規定：「（第1項）依第13條或第14條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日指每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。但屬第27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期間為前1年9月2日至當年3月1日。」第18條規定：
「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同○○○區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」第20條第1項規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。……。」第27條第1項但書規定：「……但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年三月一日前送達。」第30條規定：
「本辦法所需書、表格式，由中央主管機關定之。」上開查估辦法係就查估徵收土地市價之技術性及細節性事項所為之規範，核與授權母法之規範意旨無違，主管機關於辦理土地徵收市價補償時，自得援以認定徵收土地當期市價之依據。又依不動產估價師法第19條第1項規定授權訂定之技術規則，就不動產估價之作業程序及各種估價方法（比較法、收益法、成本法）均有較詳細之規定，依其規範之性質及目的與查估辦法相同，則在與查估辦法之規定不相抵觸範圍內，自可援引適用於土地徵收補償市場之查估程序。
㈡、綜合上開規定意旨可知，徵收土地補償係以調查估算之市價為之。至於補償市價之查估方法，係在預定徵收土地之地價區段內，選取具代表性宗地作為比準地。再藉由蒐集之眾多買賣實例中，選擇適當實例作為比較標的，以比較標的之成交價格為市場行情基礎，據以推估計算比準地地價。最後，再以比準地地價為基準，參酌各調整因素，據以估計預定徵收補償之各宗地市價。其中查估辦法第19條規定比準地之估價方法，係採買賣實例比較法，亦即於依一定程序、一定範圍內所蒐集之眾多買賣實例中，選擇其中1至3個較為適當者，以其市場實際交易價格為評價基礎，再按必要情形施予情況、日期補正，同時就區域因素與個別因素加以調整，由此查估比準地地價。此參諸103年11月14日公布之查估辦法第19條條文用語修正為：「比準地比較價格之查估，應填載『比較法』調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。……。」，亦可得印證。又買賣實例比較法係以替代原則為其理論根據，亦即因市場經濟為追求價格低、效用高之不動產，在自由選擇情況下，價格效用相同或相近之不動產間，有相互替代之作用，彼此間之交易價格有互為影響之關係，故可藉由類似不動產既知之交易價格，比較求得具替代關係不動產之價格。而買賣實例比較法之運用，須從蒐集之眾多買賣實例中，選擇與比準地之條件較相同或較近似者，採用為比較標的，始能提高估算比準地價格之精確度。故買賣實例之蒐集、比較標的之選擇，應依查估辦法規定之法定程序及標準，基於正確而完整之事實基礎，並應合乎一般有效之價值判斷原則，否則，將影響查估比準地地價之精確度，最終勢必將連帶影響徵收補償市價之查估精確性、公平性。
㈢、次按平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之行為時地價及標準地價評議委員會組織規程第3條第1、5、6款規定，「地價區段之劃分及各區段之地價」、「土地徵收補償市價及市價變動幅度」、「依法復議之徵收補償價額」等事項之評議，均屬地評會之法定任務。又依同組織規程第4條規定，可知地評會係由議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表及地政、財稅機關主管人員所組成，則由代表各種利益或專業知識之成員，依照一定之法律程序，獨立行使職權，共同作成之決定，與由一般公務員作成之判斷，尚有不同，應認享有判斷餘地。故就蒐集之眾多市場買賣實例中，選取何者作為推估計算比準地地價之比較標的始為適當，乃攸關徵收補償地價判斷之事項，核屬行政機關之判斷餘地範圍，行政法院原則上應予尊重（最高行政法院104年度判字第609號、106年度判字第126號判決意旨參照）。又參照司法院釋字第382號、第462號及第553號解釋理由，行政法院對於行政機關之判斷餘地，應採取較低之審查密度，僅於該判斷有恣意濫用及其他違法情事時，始得予撤銷或變更。其可資審查之情形包括：⑴行政機關所為之判斷，是否出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。⑵法律概念涉及事實關係時，其涵攝有無明顯錯誤。⑶對法律概念之解釋有無明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。⑷行政機關之判斷，是否有違一般公認之價值判斷標準。⑸行政機關之判斷，是否出於與事物無關之考量，亦即違反不當聯結之禁止。⑹行政機關之判斷，是否違反法定之正當程序。⑺作成判斷之行政機關，其組織是否合法且有判斷之權限。⑻行政機關之判斷，是否違反相關法治國家應遵守之原理原則，如平等原則、公益原則等。換言之，對行政機關之判斷餘地，倘經司法審查結果，行政法院認行政機關之判斷有上開恣意濫用或其他違法情事時，仍得予撤銷或變更。
㈣、經查：
1、系爭土地坐落嘉義縣○○鄉○○○段豐稠小段，位於被告辦理「嘉義縣馬稠後產業園區第一期開發案」範圍，需地機關所為預定徵收土地範圍內各宗地資料之通知函，於102年9月1日後，103年3月1日前，始送達被告所屬地政機關，且該徵收案屬於急迫性公共建設推動所需要者，故依照查估辦法第20條第4項、第27條第1項但書規定，系爭土地之估價基準日定為103年3月1日等情，經被告陳明在卷（本院卷2第270頁），亦為原告所不爭，應屬可信。是以，參照查估辦法第17條第2項但書規定，本件土地徵收補償案之案例蒐集期間應為102年9月2日至103年3月1日。
2、被告所屬水上地政於辦理本案預定徵收時，依照查估辦法第10條第1項規定，斟酌各相關因素後，將預定徵收範圍內之系爭土地，參照內政部編印查估作業手冊之程序，劃設為鹿草鄉第P001-00地價區段。復於該地價區段內，選定豐綢小段100地號（特定農業區農牧用地、面積118,249平方公尺）為具代表性之比準地，有比準地地價估計表所載內容為證，復為原告所不爭執，足信系爭比準地之選取，合於查估辦法第18條規定。
3、因系爭比準地所屬P001-00地價區段內，於102年9月2日至103年3月1日之案例蒐集期間，並無買賣實例。被告遂依查估辦法第19條第2項規定，並參照查估作手冊規定，於鹿草鄉行政區內，就與系爭比準地屬同一供需圈之類似地區內，藉由實價登錄系統及不動產買賣成交案件實際資訊申報書資料，蒐集上開期間內之土地買賣實例。被告並從中選擇屬正常買賣單價且交易日期接近估價基準日之附表一編號6、附表二編號5、附表三編號1等3件買賣實例，採用為比較標的，並據以進行價格因素調整後，估算系爭比準地地價為950元，再據以估計徵收土地各宗地之市價等情，有上開3件買賣實例調查估價表、比準地地價估計表、徵收土地宗地市價估計表（本院卷1第267-269頁）、徵收土地宗地市價評議表在卷（本院卷1第271-279頁）、徵收土地各項補償費明細表（本院卷1第21頁）為證。
4、迄於本件訴願期間，被告就其所蒐集之市場買賣實例，僅揭露附表一全部6件、附表二其中1件（即編號5）、附表三其中1件（即編號1）。嗣於本件訴訟審理期間，原告質疑被告蒐集買賣實例之範圍及選擇比較標的之方法，被告始揭露其於與比準地屬同一供需圈內類似地區內，蒐集並列入選擇範圍之買賣實例共17件，包括附表一地價區段6件、附表二地價區段6件、附表三地價區段5件，並表明其就附表一、二、三各地價區段內之買賣實例互相評比，各地價區段選擇其中一件最適當者據以採用為比較標的等情，業經被告陳明在卷，並有被告提出之上開17件買賣實例調查估價表（本院卷2第121-137頁）、附表一、二、三之實價登錄買賣案件一覽表為證，應可信為真實。
5、依查估辦法第19條第1項第1款、第2項規定意旨，於比準地之同一地價區段內，倘無法選取比較標的者，得於其他地區選取。條文所謂「其他地區」，應係指得蒐集買賣實例以供選取之地理範圍。而參照估價規則第12條第2款規定不動產估價師蒐集比較實例之範圍：「與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。」再參照同規則第2條第11、12、13款定義規定：「11、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。」「
12、近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。」「13、類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。」意旨，可探知查估辦法第19條第1項第1款所指比準地之「同一地價區段」、第2項所指比準地之「其他地區」，分別相對應技術規則之規定，即屬技術規則所指「近鄰地區」、「類似地區」之概念。此參諸內政部編印查估作業手冊，載明「地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，其他地區得以與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地為考量。」等語（參見本院卷1第235頁），就其他地區之範圍亦指向同一供需圈之土地範圍，即可相印證。綜合上開說明，適用查估辦法第19條第2項規定於其他區選取比較標的時，其蒐集市場買賣實例之範圍，即應以與比準地屬同一供需圈之類似地區為其範圍。而附表一、附表二、附表三各地價區段之土地，地處接近比準地之外圍地區，多屬特定農業區農業用地，現況供種植農作物之使用等情，有現況照片（本院卷2第155-160、第177-182、197-201頁）在卷可參，核與系爭比準地具有替代關係，被告認定均屬系爭比準地之同一供需圈之類似地區，並於該地區蒐集市場買賣實例以供選擇比較標的，尚無違誤。而原告雖主張佳禾小段826（特定農業區水利用地）、1286-1（特定農業區農牧用地）、1287-1（特定農業區養殖用地）、1303-1（特定農業區養殖用地）地號等4筆土地，於蒐集案例期間亦有交易，應蒐集為買賣實例，並應列入比較標的之選擇範圍等語。惟查，上開土地坐落於朴子市，行政區與系爭比準地不同，位於東西向荷苞嶼排水幹線河道範圍內，土地現況屬低窪排水溝或屬養殖漁塭，此有現況照片（本院卷1第189-190頁）在卷可參，且部分土地編定為養殖用地、水利用地，其土地使用限制與比準地尚有不同，被告認定與系爭比準地非屬同一供需圈內類似地區，並無替代關係，不予列入蒐集市場買賣實例以供選取比較標的之範圍，亦無違誤。原告此部分主張，尚無可採。
㈤、被告就其蒐集之17件市場買賣實例，除經採用為比較標的之附表一編號6、附表二編號5、附表三編號1等3件外，其餘14件有無填寫買賣實例調查估價表？有無違反正當法律程序？
1、依查估辦法第6條第1項規定意旨，為運作買賣實例比較法，明定就蒐集之市場買賣實例應填寫買賣實例調查估價表。又依查估辦法第7條規定意旨，買賣實例調查估價表之應記載內容，尚包括影響價格偏高或偏低而應適當價格修正或不予採用之13款情形；另依查估辦法第8條規定意旨，應就「交易價格……及實例狀況」等相關事項，詳予查證確認後予以記載，可見填寫買賣實例調查估價表應先為一定之事實調查，並應核實記載其內容，其功能應係作為後續比較判斷之基礎資料。又參照查估辦法第30條明定該辦法所規定之各類書、表，由中央主管機關定之，而中央主管機關內政部業以101年6月26日台內地字第1010224419號令訂定發布買賣實例調查會估價表（表1-1、1-2、1-3）在案，由此可見就蒐集之市場買賣實例，應填寫買賣實例調查會估價表，應係採買賣比較法應踐行之法定正當定程序。又查估辦法第7條規定買賣實例調查估價表之應記載內容，既包括具有應適當價格修正或不予採用之13款情形者，可見就蒐集之各件市場買賣實例，不論是否採用為比較標的，均須填寫買賣實例調查估價表，始符合蒐集、調查買賣實例之法定正當程序。至於是否逕予排除不採用、或與比準地條件之相近似程度是否屬於較適當之比較標的，均屬嗣後選擇判斷之問題。被告主張依查估辦法第6條第1項規定應填寫買賣實例估價表者，僅限於經選擇採用為比較標的之1至3件市場買賣實例，其餘未經採用者則無須填寫云云，並無可採。
2、被告先於105年7月21日準備程序，陳述：「符合買賣作業期間，選取為比較標的才需要製作買賣實例調查估價表，實務上作法都是這樣」（本院卷1第224頁筆錄）、「依（查估辦法）第6條規定，應該要填寫買賣實例調查估價表的是經採取為比較標的才需要。」「（法官問：其他不採納就沒有製作買賣實例？）：是。第P006-00鹿東小段比價區段，僅就653地號製作買賣實例，其餘不採納5筆就沒有製作。」（本院卷1第228頁筆錄）。是被告依上開陳述內容，顯已明確表示就其所蒐集之17件市場買賣實例中，僅就其中經選擇採用為比較標的之3件實例填寫買賣實例調查估價表甚明。被告嗣後雖改稱其就17件買賣實例，全部均有填寫買賣實例調查估價表，但檢送地評會以供評議之查估書表中，僅附有經選擇採用為比較標的之3件買賣實例云云，並提出上開17件買賣實例之「表1-1買賣實例調查估價表」共17份（本院卷2第121-137頁）為證。然經檢視被告提出為證之上開「表1-1買賣實例調查估價表」，姑不論其內容是否依查估辦法第7、8條規定確實填寫，其中未經選擇採用之14件（附表一編號1-
5、附表二編號1-4及6、附表三編號2-5），其上承辦員、課（股）長、主任（局長）欄均為空白，顯然欠缺公文擬稿作業應表明製作者之形式要件。反之，經被告選擇採用為比較標的之3件買賣實例，其「表1-1買賣實例調查估價表」則均有承辦員即課員游茹纓、地價課課長胡惠斐、水上地政主任徐丞輝之核章，有該3份「表1-1買賣實例調查估價表」在卷（訴願卷第102-104頁）可供參對，兩者形式上顯有不同，難認被告就該未經選擇採用之14件買賣實例確有踐行填寫買賣實例調查估價表之正當法律程序。
3、茲審酌查估辦法第6條、第30條規定查估機關應按中央主管機關公告之書、表格式填寫，其規範目的應係以其調查結果作為將來審核判斷之基礎資料，宜依一定格式明確記載以便利審查。是以，縱認被告就該14件「表1-1買賣實例調查估價表」確有下載資料並填寫資料之行為，然其既未經承辦員及其監督長官核章，顯見其製作行為尚未完成。是即，被告尚未踐行完成查估辦法第6條所規定應填寫該14件買賣實例調查估價表之法定正當程序，即逕為選擇其餘3件買賣實例採用為比較標的之判斷，進而作成原處分，揆諸前揭說明，即有恣意違反正當法律程序之違法，自應予撤銷。
㈥、被告就其蒐集之17件市場買賣實例，以附表一、二、三各地價區段內之買賣實例各自評比，各自選擇一件為比較標的，而非就17件互相評比後選出3件比較標的，有無違法？
1、按買賣實例比較法之估價理論，須就一定期間、一定範圍內，依一定程序所蒐集之眾多市場買賣實例，就其中與比準地條件相同或相似者，選擇採用為比較標的，作為估算比準地地價之基礎。而為提高估算比準地價格之精確度，自須選取與比準地條件相同或最似之買賣實例為比較標的，始符採比較法之估價理論。被告依第19條第2項規定，就與系爭比準地屬同一供需圈內之類似地區，即附表一、二、三地價區段內，於蒐集案例期間內，共計蒐集上開17件市場買賣實例，已如前述。因此，就附表一、二、三共17件市場買賣實例，全部列入同一比較選擇之範疇內，亦即就17件互相比較評比結果，從中選擇1至3件，邏輯上始能選出最適當之比較標的，以達成採比較法估價之目的。蓋17件市場買賣實例中，與比準地之條件相同或最相似之3件買賣實例，可能集中坐落於同一個或其中2個○○○區○○○區段內，而非平均分散坐落於3個○○○區○○○區段內。是以，被告自我限制就附表一、二、三各地價區段內，僅得各自選出1件買賣實例採用為比較標的，亦即僅就附表一6件實例加以評比選出一件比較標的、另就附表二6件實例自行評比選出一件作為比較標的、再就附表三5件實例進行評比選出一件為比較標的，依被告之此種運作方法，邏輯上顯然違反選擇1至3件較適當者為比較標的之比較法估價理論。從而，被告在無法律依據情形下，執意於附表一、二、三之地價區段內，各選擇一件市場買賣實例（附表一編號6、附表二編號5、附表三編號1）採用為比較標的，與買賣實例比較法之估價理論不符，邏輯上顯然不能選出較適當之比較標的。是以，被告自行創設法律所無限制之選取比較標的之方法，顯然違反一般有效之價值判斷原則，且其選取結果將影響比準地地價之查估精確性，足認被告係出於恣意之判斷，洵有違法，應予撤銷。
2、被告雖主張其限於各○○○區○○○區段內，僅選擇一件買賣實例為比較標的，係以查估辦法第4條第2、3款規定及第19條第2項後段規定為依據，就影響交易價格之區域因素加以考量。又類推適用查估辦法第18條比準地之選取標準，於各○○○區○○○區段內，各選取其一為代表，亦符合公平性及客觀代表性云云。惟查，查估辦法第4條第2、3款係規範土地市價查估之辦理程序，而依第2款規定意旨，僅謂調查市場買賣實例時，應調查影響地價之因素；至依第3款規定之延伸意旨，於劃分地價區段時，應依查估辦法第10條規定斟酌影響價格變動之區域因素。解釋上固可認為上開階段之查估辦理程序，應調查並參酌土地之個別因素及區域因素，惟尚無法導出「各地價區段內僅能選擇一件比較標的」之規範意旨。至查估辦法第19條第2項：「……比較標的者，得於其他地區選取，『估計時』應進行區域因素及個別因素調整。」等語，對照同條第1項第1、2款規定「一、……於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格」之順序，可知就比較標的之交易價格進行區域、個別因素調整，藉以估算比準地地價，係在選擇採用比較標的之後。是以，查估辦法第19條第2項之規範目的，核與比較標的之選擇採用，並無關聯性，無從作為支持「各地價區段內僅能選擇一件比較標的」見解之法律依據。至查估辦法第18條係規定就預定徵收土地範圍內選取1筆或數筆宗地，作為查估其他徵收土地市價之比較基準，故應從預定徵收土地中選取具代表性之宗地。然買賣實例比較法關於較標的之選擇，係從蒐集之眾多買賣實例中，選擇與比準地條件相同或相似之土地，係著重於與比準地條件之相似程度，以提高其估算之精確度，並無所謂代表性之問題。被告此部分之主張，容有誤解法律，尚無可採。
㈥、被告就蒐集之市場買賣實例，以交易日期接近價格日期為標準，選擇附表一編號6、附表二編號5、附表三編號1為比較標的，而未參酌土地本身條件之差異情形，有無違法？
1、按買賣實例比較法之操作方法，須以從蒐集之眾多買賣實例中，選擇較適當者採用為比較標的，以其正常交易價格作為勘估標的（比準地）之價格估算基礎。至於在眾多之買賣實例中，究以何標準選擇較為適當之實例，查估辦法並無明確之規定。而依照查估作業手冊之記載，謂「其他地區得以與比準地屬同一供需圈之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地為考量。」（本院卷1第235頁），核係指向與比準地條件較相近似之土地。又參照技術規則第3章「估價方法」第1節「比較法」21條規定：「比較法估之程序如下：一、蒐集並查證……。二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。……。」可知在買賣實例比較法之運作上，關於比較標的之選取標準，亦係基於替代原則之理論根據，須選擇與勘估標的（比準地）之條件相同或較為相似之買賣實例採用為比較標的。蓋買賣實例之土地條件與比準地之條件相近似程度越高，則在嗣後參酌各項影響交易價格因素調整時，其誤差率越低，始能提高補償地價查估之精確度。
2、至所謂條件是否相同或相似之判斷標準，其所指之土地條件，無非係指各宗土地因受本身條件之影響而產生價格差異之個別因素（參照技術規則第2條第16款），包括土地位置、形狀、面積大小、坡度、臨路狀況、使用限制、與農貨市場之距離及進出道路情形，以及足以影響整個地價區段價格水準之區域因素（參照技術規則第2條第16款），包括地區之自然條件、交通運輸、公共建設、特殊設施等情形。蓋此等因素之事實情況，均屬影響土地利用效果及市場價格之主要原因，自屬選擇標準之項目。至買賣實例之交易日期與價格基準日之接近程度，固亦屬影響市場價格變動之條件，而可列為選擇標準項目之一。然參照查估辦法第17條第2項規定意旨，其案例蒐集期間僅限於半年內，故各個買賣實例之交易日期，相差至多不超過半年，倘未發生短期內市場波動率過大情形，土地本身條件之影響應大於交易日期之影響程度。故適當比較標的之選擇，自應就各買賣實例之個別因素、區域因素、交易日期等情，依據調查所得之事實情況，綜合評價後，從中選擇影響價格變動之條件與比準地相同或較相似者予以採用為比較標的，始符合買賣實例比較法之精神。是以，被告倘漏未就各買賣實例之土地位置、形狀、面積大小、坡度、臨路狀況、使用限制、與農貨市場之距離及進出道路等等個別案例事實情況，依查估辦法第7、8條調查確認並列入選擇比較標的之標準加以考量，則其判斷顯係基於不完整之事實資料，即有恣意之瑕疵。
3、關於附表一部分：⑴經查，原告就附表一地價區段內之6件買賣實例，以其中編
號5屬於親友間交易，編號1、2、4非屬正常買賣單價，認其價格有明顯偏高或偏低，且其影響交易價格之情況無法有效掌握及量化標準，致無法為適當修正，依查估辦法第7條但書規定予以排除選擇餘地，而決定不予採用為比較標的，而僅認定編號3、6為正常價格，並就該2件買賣實例評比選擇結果，採用交易日期接近價格日期之編號6（即鹿東小段653地號）為比較標的之一，有被告先後製作之該6件實價登錄買賣案件一覽表（本院卷1第183頁、第261頁、卷2第139頁）在卷可參。雖被告嗣後提出之第2份實價登錄買賣案件一覽表（本院卷1第第261頁），追加理由增列編號6與預定徵收土地範圍之距離，較諸編號3土地短少1公里等情，然被告仍陳明此非其選擇採用編號6為比較標的之理由，主要選擇考量是依據交易日期最接近基準日者等語（本院卷2第268頁筆錄）。可見在交易價格正常之買賣實例中（附表編號3、6），被告係以交易日期是否接近基準日期為其標準，而未參酌土地本身條件之個別因素，例如土地位置、形狀、面積大小、坡度、臨路狀況、使用限制、與農貨市場之距離及進出道路等事實情形。從而，被告就此影響比較標的選擇之重要事實未加以參酌考量，即作成選擇採用編號6為比較標的之判斷，揆諸前揭說明，顯係基於不完整事實資料所為之恣意判斷，洵有違法。
⑵再者，被告不予選擇編號4為比較標的之理由，係以有查估
辦法第7條但書第1款急買情形，雖被告提出之該地買賣實例調查估價表上確有記載「第7條第1款：成交價格偏高，買方急買」等語（本院卷1第383頁），惟該調查估價表之「承辦員、課（股）長、主任（局長）」簽名欄，均屬空白，已如前述，則在文書製作人不詳情況下，其證明信憑力薄弱，無從採信其所記載內容為事實。是以，被告依此錯誤之事實基礎而作成編號4買賣實例屬於查估辦法第7條但書第1款應不予採用情形之判斷，亦顯有恣意判斷之違法。
4、關於附表二部分：經查，原告就附表二地價區段內之6件買賣實例，以其中編號6屬於親友間交易，編號1為價格偏低之非正常交易，認其價格有明顯偏高或偏低，且其影響交易價格之情況無法有效掌握及量化標準，致無法為適當修正，依查估辦法第7條但書規定予以排除選擇餘地，決定不予採用為比較標的，而僅認定編號2、3、4、5為正常價格，乃就該4件買賣實例評比選擇結果，採用交易日期接近價格日期之編號5（即鹿草小段587號）為比較標的之一，此經被告陳明在卷（本院卷2第269頁筆錄），復有被告製作之該6件實價登錄買賣案件一覽表（本院卷2第161頁）在卷可參。又被告提出之編號2、3、4土地之買賣實例調查估價表（本院卷2第128-130頁），除土地面積及交易日期、買賣價格外，並無土地個別條件之記載，且該調查估價表之「承辦員、課（股）長、主任（局長）」簽名欄，均屬空白，益徵被告就屬正常交易價格之編號
2、3、4、5買賣實例，係以交易日期接是否近價格日期為標準，據以從中選擇編號5為比較標的，而未參酌土地本身條件之個別因素，諸如土地位置、形狀、面積大小、坡度、臨路狀況、使用限制、與農貨市場之距離及進出道路等事實情形。從而，被告就此影響比較標的選擇之重要事實未加以參酌考量，即作成選擇採用編號5為比較標的之判斷，揆諸前揭說明，亦顯係基於不完整事實資料所為之恣意判斷，洵有違法。
5、關於附表三部分：經查，原告就附表三地價區段內之5件買賣實例，以其中編號5屬於親友間交易，認其價格有明顯偏高或偏低，且其影響交易價格之情況無法有效掌握及量化標準，致無法為適當修正，依查估辦法第7條但書規定予以排除選擇餘地，而決定不予採用，而僅認定編號1、2、3、4為正常價格，旋就該4件買賣實例評比選擇結果，採用交易日期最接近價格日期之編號1（即海豐小段294地號）為比較標的之一，此經被告陳明在卷（本院卷2第270頁筆錄），復有被告製作之該5件實價登錄買賣案件一覽表（本院卷2第183頁）在卷可參。又被告提出之編號2、3、4土地之買賣實例調查估價表（本院卷2第134-136頁），亦除土地面積及交易日期、買賣價格外，並無土地個別條件之記載，且該調查估價表之「承辦員、課（股）長、主任（局長）」簽名欄，均屬空白，益徵被告就屬正常交易價格之編號1、2、3、4買賣實例，係以交易日期接是否近價格日期為標準，據以從中選擇編號1為比較標的，而未參酌土地本身條件之個別因素，諸如土地位置、形狀、面積大小、坡度、臨路狀況、使用限制、與農貨市場之距離及進出道路等事實情形。從而，被告就此影響比較標的選擇之重要事實未加以參酌考量，即作成選擇採用編號1為比較標的之判斷，揆諸前揭說明，亦顯係基於不完整事實資料所為之恣意判斷，亦有違法。
6、被告雖主張關於如何選擇比較標的之標準，查估辦法未明文規定，故參照技術規則第12條各款規定，在該前3款情況相同下，自應依該條第4款規定以交易日期最接近價格基準日者為選擇標準云云。惟比較標的之選擇標準，應就土地本身條件之個別因素、區域因素、交易日期等情，綜合判斷與比準地條件之相近似程度為準，此有上開技術規則21條第2款規定「選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的」可資參照，已如前述。至技術規則第12條規定：「不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：一、實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。二、與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。三、與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。四、實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。」依其明白文義係指買賣實例之「蒐集」原則，而非「比較」原則。而第4款所規範之買賣實例交易日期影響因素，僅可認屬審酌標準之一，仍須就土地條件本身等相關因素予以審酌，被告就此規定之解釋，容有誤會，此部分主張，亦無可採。
六、綜上所述，被告所為原處分，關於市場買賣實例之蒐集、比較標的之選擇，有基於錯誤或不完整之事實、違反正當法律程序、違反一般有效之價值判斷標準，洵有違法。被告以原處分駁回原告就徵收補償地價異議之申請，即有違誤。訴願決定未予糾正，亦有不合。原告起訴意旨執以指摘，並訴請撤銷訴願決定及原處分關於否准增加徵收補償地價部分均撤銷，為有理由，應予准許。至於原告求為判決逕命被告應作成准予增加徵收補償地價114,036,148元之行政處分部分，因未經被告本於專業調查後，並就徵收補償地價為第一次判斷，且事證亦未臻明確，本院無從自為判決，爰依行政訴訟法第200條第4款之規定，就此請求有理由部分，判命被告應依本判決之法律見解另為適法之處分，並就其請求未達全部有理由之部分，予以駁回。又本件兩造其餘陳述主張核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依行政訴訟法第200條第4款、第104條、民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 10 日
高雄高等行政法院第三庭
審判長法官 戴 見 草
法官 孫 國 禎法官 孫 奇 芳以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第241條之1第1項前段）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第1項但書、第2項）┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 ││代理人之情形 │ │├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││ 之一者，得不│ 格或為教育部審定合格之大學或獨││ 委任律師為訴│ 立學院公法學教授、副教授者。 ││ 訟代理人 │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備會計師資格者。 ││ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代││ │ 理人具備專利師資格或依法得為專││ │ 利代理人者。 │├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││ 列情形之一，│ 二親等內之姻親具備律師資格者。││ 經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││ 院認為適當者│ 。 ││ ，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││ 審訴訟代理人│ 依法得為專利代理人者。 ││ │4.上訴人為公法人、中央或地方機關││ │ 、公法上之非法人團體時，其所屬││ │ 專任人員辦理法制、法務、訴願業││ │ 務或與訴訟事件相關業務者。 │├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。 │└──────────────────────────┘中 華 民 國 106 年 8 月 10 日
書記官 宋 鑠 瑾┌─────────────────────────────────────────┐│附表一：第P006-00地價區段○○○鄉○○段鹿東小段) │├──┬───┬─────┬──────┬─────────────────────┤│編號│地號 │交易日期 │ 交易單價 │ 備 註 ││ │ │ │(每平方公尺)│ │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 1 │1292 │102.11.13 │ 1,480 │被告認定屬查估辦法第7條但書應不予採用情形 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 2 │1268 │103.02.11 │ 4,538 │同上 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 3 │248 │102.12.25 │ 1,200 │被告認定屬正常交易價格 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 4 │839 │102.10.24 │ 1,291 │被告認定屬查估辦法第7條但書應不予採用情形 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 5 │1013 │103.01.02 │ 1,412 │同上 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 6 │653 │103.01.10 │ 1,102 │被告認定屬正常交易價格，並選為比較標的之一│└──┴───┴─────┴──────┴─────────────────────┘┌─────────────────────────────────────────┐│附表二：第P011-00地價區段○○○鄉○○段鹿草小段) │├──┬───┬─────┬──────┬─────────────────────┤│編號│地號 │交易日期 │ 交易單價 │ 備 註 ││ │ │ │(每平方公尺)│ │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 1 │165 │102.12.11 │ 440 │被告認定屬查估辦法第7條但書應不予採用情形 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 2 │188 │102.10.06 │ 899 │被告認定屬正常交易價格 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 3 │212 │102.10.01 │ 860 │同上 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 4 │392 │102.12.10 │1,000 │同上 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 5 │587 │103.01.11 │ 850 │被告認定屬正常交易價格，並選為比較標的之一│├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 6 │984 │103.01.10 │ 536 │被告認定屬查估辦法第7條但書應不予採用情形 │└──┴───┴─────┴──────┴─────────────────────┘┌─────────────────────────────────────────┐│附表三：第P049-00地價區段○○○鄉○○段海豐小段) │├──┬───┬─────┬──────┬─────────────────────┤│編號│地號 │交易日期 │ 交易單價 │ 備 註 ││ │ │ │(每平方公尺)│ │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 1 │294 │102.12.25 │ 900 │被告認定屬正常交易價格，並選為比較標的之一│├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 2 │400-1 │102.11.12 │1,033 │被告認定屬正常交易價格 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 3 │401 │102.11.12 │1,033 │同上 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 4 │92 │102.10.24 │1,100 │同上 │├──┼───┼─────┼──────┼─────────────────────┤│ 5 │210 │103.01.11 │ 850 │被告認定屬查估辦法第7條但書應不予採用情形 │└──┴───┴─────┴──────┴─────────────────────┘