高雄高等行政法院判決
106年度簡上字第77號上 訴 人 高雄市政府地政局代 表 人 黃進雄訴訟代理人 潘大三
陳亭瑋被 上訴 人 緣通不動產仲介有限公司代 表 人 洪顯龍上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，上訴人對於中華民國106年9月13日臺灣高雄地方法院105年度簡字第49號行政訴訟判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、事實概要︰緣被上訴人係從事不動產經紀業仲介業務之公司，其分別受委託仲介成交如附表所示之不動產租賃案件，惟未依不動產經紀業管理條例第24條之1第1項規定於簽訂租賃契約書後30日內，完成不動產成交案件實際資訊之申報登錄。上訴人發現後，乃以民國104年12月4日高市地政籍字第10433384300號函予以舉發，並給予陳述意見之機會。被上訴人於同年12月10日提出書面意見，上訴人審核結果，認被上訴人違反不動產經紀業管理條例第24條之1第1項規定之事實明確，爰依同條例第29條第1項第2款、高雄市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件裁罰基準（下稱裁罰基準）規定，以105年1月29日高市地政籍字第10530298400號裁處書（下稱原處分）每案裁處新臺幣（下同）3萬元罰鍰，合計8案，共處24萬元罰鍰。被上訴人不服，提起訴願，經訴願決定駁回，遂提起行政訴訟，經臺灣高雄地方法院105年度簡字第49號行政訴訟判決（下稱原判決）原處分及訴願決定關於附表編號一至七號案件之部分撤銷。被上訴人其餘之訴駁回。上訴人就其敗訴部分提起本件上訴（上訴人勝訴部分未經被上訴人提起上訴，已告確定）。
二、被上訴人起訴主張：被上訴人仲介如附表所示之8筆不動產租賃案件，均已於期限內完成實價登錄，然因內政部實價登錄網頁設計不良，使得被上訴人上傳之案件未登錄成功猶不自知。蓋上訴人要求被上訴人仲介成立後需登入系統輸入資料，但網頁應輸入項目不清晰，且被上訴人確有登入及留有資料，並可列印，倘未輸入成功則應有警告性視窗提醒。被上訴人於102年3月26日整理資料時，詢問其他代書，方知若未輸入序號，上訴人不會收到被上訴人輸入之資料，故重新登錄。被上訴人無逾期輸入，只是重新更改。原處分實有違誤，訴願決定未予糾正亦有未合，爰聲明：原處分及訴願決定均撤銷。
三、上訴人於原審則以︰（一）倘被上訴人確實完成申報義務，自101年8月迄今之資料均可自實價登錄網站查得，惟因被上訴人操作不當，未將申報資訊確實上傳，致重新申報時已逾申報期限，疏未注意應注意並能注意之事項，縱非故意，亦難辭過失之責，依行政罰法第7條規定仍應負行政責任。被上訴人所訴因網頁設計不良，致使上傳案件延誤申報，尚難作為免罰之事由。（二）又實價登錄自101年8月1日施行以來，為利新制度之推行，內政部地政司及上訴人運用多重管道進行宣導並舉辦教育訓練，網站中亦設有實價登錄專區，以及諮詢專線由專人進行解說指導。被上訴人所訴新制度推行時，諮詢相關單位無法得到正確資訊，難以採為對其有利之論據。（三）被上訴人主張上訴人裁罰為連續處罰乙節。被上訴人係同時遭上訴人查獲共計8案不動產租賃案件有逾期申報實價登錄之情事，因被上訴人未有被裁處之記錄，均屬第1次違規，依裁罰基準第2點第參項次規定，每案處3萬元罰鍰，共計24萬元罰鍰。本件並非針對同一行為之連續處罰，被上訴人所陳實有誤解。（四）被上訴人經上訴人函請陳述意見並請其提供租賃契約書供參，遲未提出租賃契約書，迨其不服原處分經訴願決定駁回後，方提出之。經上訴人調查，有7案因資料遺失而無法提供，僅租賃門牌為高雄市○○區○○路○○○○○號5樓之1之承租雙方提供當時簽訂之房屋租賃契約書，簽約日期為102年1月31日，與被上訴人所提契約書影本所示簽約日期102年3月6日不一致，足證被上訴人所提證物之真實性顯有疑義。況按常理判斷，如被上訴人未逾期申報附表所列之不動產租賃案件，為何遲至訴願決定駁回後始提出相關租賃契約書，與常情有違。（五）實價登錄申報方式有兩種，一種以工商憑證、自然人憑證作線上申報，資料填寫完畢後，要點選線上送件方送件成功，另一種提供沒有工商憑證或自然人憑證者，輸入完成後列印紙本臨櫃申報。完成線上登錄後會有一張申報書，載有輸入日期，線上輸入資料係暫存檔，若未完成線上送件程序將不會保留，可供沒有自然人憑證或是工商憑證之不動產經紀人下載紙本臨櫃送件使用，若未完成亦可暫存、修改。線上申報登入時，第1階段會先驗證確認身份，第2階段申報時，申報書上方有1個線上申報送件按鈕，點選後會有視窗顯示送件成功，未點選則不會產生序號，等於沒有上傳成功，完成登錄跟完成申報是兩件事情。內政部網站上有操作手冊可以下載，被上訴人可遵循手冊操作。從而，本案違規事證明確，被上訴人所辯亦不足採，原處分並無違誤為答辯，並聲明求為判決駁回被上訴人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據結果，略以：（一）附表編號一至七案件部分：1.被上訴人就附表編號一至七之案件，係於102年3月26日始於內政部簡易案件線上申報系統完成實價登錄義務，遲於法定應申報期限乙節，固有實價登錄狀態查詢作業等在卷可查，堪信屬實。惟被上訴人主張其於附表所示案件之法定申報期限屆至前，即已登入不動產租賃成交案件實際資訊申報作業程式進行實價登錄程序，但登入當時之程式網頁頁面設件，僅有租賃日期之欄位，並無「簽約日期」之欄位，且被上訴人於線上填妥申報資料，按下確定欄位後，即出現申報書畫面可進行列印，網頁頁面並無「產生申報書後，務必執行送件，才完成申報作業，免受逾期裁罰」等警告性視窗頁面，致被上訴人未按下送件欄位前，因已可列印資料，誤認已完成申報作業，直至聽聞列印之申報書如無申報序號後，代表未完成申報程序後，始於102年3月26日再次將7件案件重新申報等情，業據被上訴人陳述在卷。上訴人對於申報頁面之內容固不爭執，但主張並無證據顯示被上訴人於102年3月26日前曾登入申報系統申報上開案件。
惟原審審酌被上訴人所提出如附表編號一至七之案件之申報書內容，認為申報書上有驗證碼之記載，以及無申報序號（原審卷第180頁至196頁），且租賃日期旁邊並無簽約日期欄位，確實係屬當時內政部未修改前之申報書頁面，足認被上訴人提出之上開案件申報書並非臨訟杜撰，上開主張堪值採信。2.被上訴人復主張因當時之申報系統頁面，並無「簽約日期」欄位，僅有租賃日期欄位，致使申報人對於「租賃日期」之欄位，究應登入租賃始期或依法條規定簽約日期，產生混淆；又當時網頁頁面亦無「產生申報書後，務必執行送件，才完成申報作業，免受逾期裁罰」等警告性視窗，致使填妥申報資料按確定欄位，即可列印申報資料，係屬使申報人誤認已完成申報之設計，實有陷人於罪之瑕疵，誤導誠實申報之人信已完成申報實則未申報成功，於再次申報後遭主管機關以逾期申報為由懲處等語。原審審酌被上訴人申報時之系統頁面內容，雖有「線上送件」欄位，然此申報系統之性質本即為線上送件，上開欄位之字樣，易使人誤認該字樣係說明本件申報係屬線上送件之申報性質，且「線上送件」欄位係位於「下載」、「上一頁」之2欄位中間，位於不動產租賃成交案件實際申報書之上方，有「產生申報書；開啟申報書預覽畫面」1份在卷可查（訴願卷第18頁），堪認「線上送件」欄位不僅字跡小，位置易受人忽視，且申報人填妥申報資料後，按下確認欄位即可列印申報資料之設計，確有可能使申報人填完申報資料後，容易跳過送件程序，誤認已完成申報作業，且原審於106年5月23日當庭測試申報系統時，頁面已有「簽約日期」欄位及「產生申報書後，務必執行送件，才完成申報作業，免受逾期裁罰」之警告性視窗，且據上訴人向內政部承辦人員查詢上開新增之頁面何時修改時，據該人員回覆內容可知，內政部於102年5月7日進行修改，於租賃日期欄位旁邊增列簽約日期欄位，並於102年年底或103年年初完成頁面修改；另於102年12月23日修改系統，增加「產生申報書後，務必執行送件，才完成申報作業，免受逾期裁罰」之警告性視窗，於103年年初上線等，有電子郵件回函1份在卷可查（原審卷第114頁、第120頁），足認修改前之設計確有被上訴人主張之上開瑕疵，否則內政部無予修改及增列警告視窗之必要，被上訴人上開主張堪予採信。上訴人雖辯稱被上訴人為專業人士，受有專業訓練，且上訴人以作證令宣導，並有操作手冊可稽，並無遭程式頁面誤導之虞，縱有誤導，亦屬被上訴人之過失云云。惟原審審酌附表編號一至七等案件之申報時間多為102年年初，斯時距101年8月1日實施實價登錄日期，不過數月，對於初次使用線上申報系統之申報人而言，於內政部之網頁設計有上開瑕疵或不周全之情況下，實難期待每個申報人均能正確使用申報系統，上訴人不應無視內政部提供之程式設計之網頁瑕疵，而將未申報成功之結果責任歸由被上訴人負擔。故被上訴人於申報期限內未能完成附表編號一至七案件之申報，尚難歸咎於被上訴人，上訴人主張被上訴人未完成申報，延至102年3月26日始完成申報程序，應負過失之責任云云，自不足採信。3.上訴人雖另辯稱被上訴人如未逾期申報，實無提供不實之租賃契約影本供其審酌云云。惟查，關於租賃案件資訊申報業務之查緝，並非易事，被上訴人如不欲按期申報，即無於申報未成功後，再次申報而反易遭查獲之舉，且被上訴人主張其於102年3月26日再次申報前，係電洽上訴人局處之服務人員，聽其指示，以為可予補辦云云，合乎一般民眾洽公不順可能電洽公務機關查詢如何善後之經驗法則。況被上訴人發現逾期，深怕補件不被受理而提供錯誤之租賃契約，雖屬不當，但究與被上訴人逾期申報有無過失之判斷無關，故上訴人上開所辯，係推測之詞，不足採信。（二）附表編號八之案件：被上訴人雖主張附表編號八案件，亦係受申報系統不周全之設計所害，以致未能於期限內完成申報，惟查，被上訴人自承其於102年3月26日因知悉申報書未有序號，代表未完成申報，而於該日補行申報附表編號一至七案件等情，顯見被上訴人於該日已明確知悉申報作業之正確程序，而不會受當時申報系統之誤導。然附表編號八之案件，如以簽約日102年5月7日計算30日之期間，被上訴人至遲應於102年6月7日前完成申報；倘因受申報書誤導，以租賃日期102年6月7日計算30日期間，至遲亦應於102年7月7日完成申報，但被上訴人於102年7月20日始完成申報程序，自難掩其逾期申報之故意或過失責任。從而被上訴人主張附表編號八之案件之逾期申報事件，亦不得歸咎被上訴人云云，自不足採信。（三）綜上所述，被上訴人逾期未完成附表編號一至七案件之實價登錄作業，非屬可歸責於被上訴人，依行政罰法第7條之規定，應屬不罰，上訴人予以裁處，於法即屬有誤，訴願決定猶予維持，未予糾正，亦有不當，遂認訴請撤銷上開案件之裁處與訴願決定，為有理由。另附表編號八之案件，被上訴人確有逾期申報之違章行為，上訴人以違反不動產經紀業管理條例第24條之1第1項規定為由，依同條例第29條第1項第2款及裁罰基準以原處分裁處3萬元罰鍰，於法並無違誤。訴願決定予以維持，亦無不合。被上訴人起訴意旨求為撤銷，為無理由，應予駁回。
五、上訴意旨略以：
（一）被上訴人始於102年3月26日至內政部簡易案件線上申報系統完成附表編號一至七之案件實價登錄資訊申報，已逾法定應申報期限，倘被上訴人確於法定申報期限內完成申報義務，自101年8月起迄今之申報資料均可自實價登錄網站查得，惟未尋獲被上訴人於法定申報期限內之相關申報資料。原判決所述被上訴人提出之申報書上租賃日期旁無簽約日期欄位，係內政部未修改前之申報書頁面，認被上訴人主張堪值採信乙節，惟內政部係於申報作業畫面之「租賃日期」欄位後方增修「簽約日期」欄位，申報書頁面自始並無增加「簽約日期」欄位，實難就上開申報書資料佐證被上訴人曾於法定申報期限內登入系統申報實價登錄資訊。
（二）「不動產成交案件實際資訊申報登錄作業手冊」（下稱作業手冊）所示不動產租賃成交案件實際資訊申報作業畫面，「租賃日期」欄位應依簽訂不動產租賃契約書之日期填載，即使嗣後申報系統功能增修於「租賃日期」欄位後方增加「簽約日期」欄位，仍不影響租賃日期欄位應填載之內容。申報人填載完畢申報資訊按下確定欄位後，即產生申報書畫面，可於線上送件前利用操作畫面左上方印表機圖示列印申報書，確認各欄位之申報內容，審視無誤後點選「線上送件」，此時將產生一組申報書序號，表示已完成申報程序。被上訴人誤認列印申報書（此時申報書序號為空白）即代表已上傳成功，未點選「線上送件」，以致未確實上傳申報資訊，疏未注意應注意並能注意之事項，縱非故意，亦難辭過失之責，依行政罰法第7條規定仍應負行政責任。原判決所指「線上送件」欄位字跡小易受忽視、無警示視窗，系統設計有瑕疵，將未申報成功之結果責任歸由被上訴人負擔云云。然實價登錄自101年8月1日施行以來，為利新制度之推行，內政部地政司預先於101年6月25日印製作業手冊並舉辦多場教育訓練，運用多重管道進行宣導；網站中亦設有實價登錄專區，提供大眾查詢相關資訊，如有疑義可撥打諮詢專線由專人進行解說指導。被上訴人進行申報時間點為102年初，已有作業手冊及相關網站資訊可供諮詢參考，況查實價登錄案件統計表自102年1月1日至102年3月26日間共計684件不動產租賃成交案件完成申報，如系統設計有所瑕疵易誤導申報人無法完成申報，何以短短3個月間有數百件之申報資訊可茲查詢，原判決實難以新制度甫推行網頁設計不周全，並非每一申報人均能正確使用為由，做為對其有利之論據。
（三）被上訴人主張於102年3月26日再次申報前，電洽上訴人處理方式，對方稱再予重新申報即可等云云，惟被上訴人僅空言主張未提供足資證明之相關證據供核，就其所述洵難對其為有利之認定。況法律規範經公布施行後，即具有普遍效力，無待主管機關之通知，人民即有遵守義務，不得因不知法規而免除行政處罰責任，為行政罰法第8條所揭明。不動產經紀業管理條例明定不動產經紀業者應主動申報仲介案件成交資訊之義務，以達交易資訊公開化、透明化之目的，進而保障消費者權益及促進不動產交易市場之穩定，被上訴人既為不動產經紀業者，對於相關登錄作業規範應予以注意並遵行。被上訴人於申報登錄完畢後可至「實價登錄案件狀態查詢作業」輸入申報書序號及驗證碼查詢登錄案件狀態，附表編號一至七號案件申報書序號為空白無法進行查詢，被上訴人理應察覺有誤，惟其未善盡專業人士之檢查責任，尚不得以系統設計不周以致申報疏漏，並非出於故意為由主張免責等情。並聲明求為判決廢棄原判決關於不利上訴人之部分。訴願決定及原處分均予維持。
六、本院查：
（一）按不動產經紀業管理條例第24條之1第1項規定：「經營仲介業務者，對於買賣或租賃委託案件，應於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。」第29條第1項第2款規定：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：……二、違反第24條之1第1項、第2項或第24條之2規定者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰。」裁罰基準第2點規定：「違反不動產經紀業管理條例事件之裁罰基準如下表：項次：參。違規類型：一、經營仲介業務者，對於買賣或租賃委託案件，未於簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記或簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。法條依據（不動產經紀業管理條例）：
第29條第1項第2款、第2項（第24條之1）。法定罰鍰額度或其他處罰：一、處經紀業3萬元以上15萬元以下罰鍰。
二、經紀業經處罰並限期改正而未改正者，應按次處罰。裁罰基準：一、第1次違規處3萬元……。」行政罰法第7條第1項規定：「違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。」其立法理由並謂：「現代國家基於『有責任始有處罰』之原則，對於違反行政法上義務之處罰，應以行為人主觀上有可非難性及可歸責性為前提，如行為人主觀上並非出於故意或過失情形，應無可非難性及可歸責性，故第1項明定不予處罰。」是以，違反行政法上義務之行為，乃行政罰之客觀構成要件，故意或過失則為行政罰之主觀構成要件，兩者分別存在而個別判斷，尚不能以行為人有違反行政法上義務之行為，即推論出該行為係出於故意或過失。
（二）次按本院審理簡易訴訟程序之上訴事件為法律審，依行政訴訟法第236條之2第3項、第254條第1項規定，應以地方法院判決確定之事實為判決基礎。經查，原判決係以本件被上訴人就附表編號一至七之案件，雖逾越法定申報期限始完成實價登錄義務，然審酌被上訴人所提系爭申報書上有驗證碼之記載，無申報序號，且當時程式網頁頁面設件，租賃日期旁邊並無簽約日期欄位，確實係屬當時內政部未修改前之申報書頁面，而當時系統頁面內容雖有「線上送件」欄位，然該字樣易使人誤認該字樣係說明本件申報係屬線上送件之申報性質，字樣狹小又位置易受人忽視，且申報人填妥申報資料後按下確認鍵即可列印申報資料之設計，確有可能使申報人容易跳過送件程序而誤認已完成申報，且內政部確實嗣後就上述兩點進行修改，於頁面租賃日期欄位旁增列簽約日期欄位，及增加「產生申報書後，務必執行送件，才完成申報作業，免受逾期裁罰」之警告性視窗，於103年年初完成等情，因認被上訴人主張其於附表編號一至七之案件之法定應申報期間內有進行線上登錄申報，然因網頁設計不當，誤認申報書可供下載即完成申報程序，所言非虛，並衡酌附表編號一至七等案件之申報時間，實價登錄甫實施數月，對初次使用線上申報系統之申報人而言，於內政部之網頁設計有上開瑕疵或不周全之情況下，難以期待每一個申報人均能正確使用申報系統，遂認被上訴人未能成功申報非可歸責，上訴人逕以被上訴人逾期完成申報登錄違反不動產經紀業管理條例第24條之1第1項規定，而依同法第29條第1項第2款及裁罰準則規定予以處罰，有欠妥適，訴願決定未予以糾正，亦有疏略，而將之撤銷。經核原審係依調查證據結果及所確定之事實，認定被上訴人主觀上並無出於故意或過失，而不得依不動產經紀業管理條例第29條第1項第2款規定予以處罰，於適用行政罰法第7條第1項規定並無不當，且其判斷復不違背經驗法則、論理法則，自屬適法。又上訴人上訴意旨雖指摘原判決有適用法規不當之違誤，然其上訴理由係以申報書頁面自始無「簽約日期」欄位，無從依憑該申報書作為被上訴人於法定申報期限內登入申報之資訊；申報系統增修「簽約日期欄位」，不影響原本欄位應填載之內容；實價登錄制度之推行，已印製作業手冊並舉辦多次教育訓練，亦設有實價登錄專區，有諮詢專線，推行後3個月內即有數百件申報資訊可供查詢，尚難以新制度甫推行網頁設計不周全即認被上訴人不應負過失責任云云，無非係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘其為不當，亦無足取。
七、綜上所述，上訴人之主張並無足採。原判決將訴願決定及原處分關於附表編號一至七號案件之部分均予撤銷，於法並無不合。上訴論旨，仍執前詞，指摘原判決違背法令，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依行政訴訟法第236條之2第3項、第255條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
高雄高等行政法院第二庭
審判長法官 蘇 秋 津
法官 李 協 明法官 林 彥 君以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 106 年 12 月 21 日
書記官 凃 明 鵑附表┌─┬─────────────┬────┬────┬────┐│編│ 地 址 │租賃日期│法定應申│實價登錄││號│ │ │ 報期限 │申報日期│├─┼─────────────┼────┼────┼────┤│1 ○○○區○○○路○○○號1樓 │102.1.1 │102.1.31│102.3.26│├─┼─────────────┼────┼────┼────┤│2 ○○○區○○路○○號 │102.1.1 │102.1.31│102.3.26│├─┼─────────────┼────┼────┼────┤│3 ○○○區○○○○街○○○號3樓 │102.1.5 │102.2.4 │102.3.26│├─┼─────────────┼────┼────┼────┤│4 ○○○區○○路○○○號9樓之1 │102.1.8 │102.2.7 │102.3.26│├─┼─────────────┼────┼────┼────┤│5 ○○○區○○○○街○○○號2樓 │102.2.5 │102.3.7 │102.3.26│├─┼─────────────┼────┼────┼────┤│6 ○○○區○○路○○○號 │102.2.5 │102.3.7 │102.3.26│├─┼─────────────┼────┼────┼────┤│7 ○○○區○○路269之2號5樓之1│102.2.6 │102.3.8 │102.3.26│├─┼─────────────┼────┼────┼────┤│8 ○○○區○○○路○○○號1-3樓 │102.6.7 │102.7.8 │102.7.20│└─┴─────────────┴────┴────┴────┘